9.12.2008

ASIAN TAUSTA

Kiimingin kunnan tekninen lautakunta on päätöksellään 22.5.2007 § 37 päättänyt, että kunnan omistamat asunto-osakkeet, yhtä lukuun ottamatta, myydään kunnan yhdyskuntajohtajan valitseman kiinteistönvälitysyhtiön toimesta.

Kiimingin kunnan yhdyskuntajohtaja on tehnyt 11.6.2007 kahdeksan kunnan omistaman asunto-osakkeen myynnistä toimeksiantosopimuksen Huoneistokeskus Oy:n kanssa.

HAKEMUS

X Kiinteistö Aitta -nimisen toiminimen haltijana on vaatinut, että markkinaoikeus velvoittaa Kiimingin kunnan maksamaan hakijalle hyvitysmaksuna 16.639,35 euroa. Hakija on lisäksi vaatinut, että markkinaoikeus velvoittaa hankintayksikön korvaamaan hakijan oikeudenkäyntikulut 488 eurolla.

Kiinteistönvälityspalveluja koskevan hankinnan ennakoituna arvona on tullut pitää kaikkien välityssopimuksen kohteena olevien huoneistojen myynnistä maksettavaa välityspalkkiota. Välityssopimuksen kohteena olevien huoneistojen yhteinen myyntihinta on noin 530.000 euroa. Arvio perustuu kolmeen jo toteutuneeseen kauppaan ja Huoneistokeskus Oy:n myyntiesitteiden mukaisiin hintapyyntöihin. Toimeksiantosopimuksen mukainen arvonlisäveroton välityspalkkio on neljä prosenttia myyntihinnasta. Mainitulla perusteella toimeksiantosopimuksen mukaisen palveluhankinnan ennakoitu arvo ilman arvonlisäveroa on 21.200 euroa, joka ylittää julkisista hankinnoista annetussa laissa säädetyn kynnysarvon. Palveluhankinnasta olisi siten tullut järjestää tarjouskilpailu.

Hakija on merkittävin Kiimingin kunnassa toimivista välitysliikkeistä. Kysymyksessä olevan toimeksiantosopimuksen kohteena olevat taloyhtiöt ja rakennukset ovat hakijalle entuudestaan tuttuja. Hakijan arvonlisäverollinen välityspalkkio olisi ollut kaksi- ja kolme huonetta käsittävistä asunnoista korkeintaan 2.500 euroa ja neljä huonetta käsittävästä asunnosta 2.800 euroa. Kysymyksessä olevien huoneistojen toimeksiannossa palkkioperuste olisi voitu neuvotella erikseen vielä edellä mainittua edullisemmaksi. Hakijalla olisi ollut todellinen mahdollisuus voittaa tarjouskilpailu, mikäli sellainen olisi järjestetty.

VASTINE

Kiimingin kunta on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää hakemuksen.

Kysymyksessä olevien asunto-osakkeiden myynnistä on päättänyt kunnan yhdyskuntajohtaja. Myyntiin laitetuista kahdeksasta huoneistosta valtaosa on ollut huonokuntoisia ja remonttia odottavia. Hankintayksikkö on arvioinut jo lähtötilanteessa, että osakkeita ei saada myytyä kunnanvaltuuston edellyttämän 361.000 euron arvosta. Kunnanvaltuusto ei toisaalta ole antanut valtuuksia myydä huoneistoja enempää kuin 361.000 euron arvosta.

Osakehuoneistoja on vastineen antohetkeen mennessä saatu myytyä kolme kappaletta ja niistä saadut myyntitulot ovat 228.000 euroa. Kunnan yhdyskuntajohtaja on katsonut, että hankinnan arvo voidaan laskea 361.000 euron myyntihinnan perusteella, eli arvo jää alle 15.000 euron. Hankintaa ei siten ole tullut kilpailuttaa.

Hakija ei ole esittänyt selvitystä siitä, että sillä olisi ollut todellinen mahdollisuus voittaa tarjouskilpailu.

VASTASELITYS

Hakija on antanut vastaselityksen.

LISÄSELVITYS

Kiimingin kunta on lisäselvityksessään esittänyt, että yhdyskuntajohtaja ei ole tehnyt erillistä päätöstä asettaessaan asunto-osakkeet myyntiin, vaan hän on allekirjoittanut sopimuksen Huoneistokeskus Oy:n kanssa asemavaltuutuksensa nojalla.

Yhä myynnissä olevista viidestä huoneistosta kaksi on kahden huoneen ja kolme on kolmen huoneen asuntoja. Huoneistojen hintapyynnöt ovat kahden huoneen asuntojen osalta 58.800 euroa, kahden kolmen huoneen asunnon osalta 58.800 euroa ja kolmannen kolmen huoneen asunnon osalta 59.500 euroa.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Hankintamenettely

Kiimingin kunnan yhdyskuntajohtaja on tehnyt kunnan omistamien osakehuoneistojen myynnistä 11.6.2007 toimeksiantosopimuksen Huoneistokeskus Oy:n kanssa. Hankintamenettely on siten katsottava aloitetun mainitun sopimuksen tekemisajankohtana. Hankintamenettely on siten aloitettu 1.6.2007 voimaan tulleen julkisista hankinnoista annetun lain 348/2007 (hankintalaki) voimaantulon jälkeen.

Hankintalain 1 §:n 1 momentin mukaan valtion ja kuntien viranomaisten on kilpailutettava hankintansa siten kuin hankintalaissa säädetään. Hankintalain 2 §:n 1 momentin mukaan hankintayksikön on käytettävä hyväksi olemassa olevat kilpailuolosuhteet, kohdeltava hankintamenettelyn osallistujia tasapuolisesti ja syrjimättä sekä toimittava avoimesti ja suhteellisuuden vaatimukset huomioon ottaen.

Hakija on esittänyt, että hankintayksikkö tulee velvoittaa suorittamaan hakijalle hyvitysmaksua, koska hankintaa ei ole kilpailutettu. Hankintayksikkö on esittänyt, että hankintaa ei ole tarvinnut kilpailuttaa, koska hankinnan arvo jää alle 15.000 euron.

Hankintalain 15 §:n mukaan hankintalakia ei sovelleta muun ohella palveluhankintoihin, jos hankinnan ennakoitu arvo ilman arvonlisäveroa on vähemmän kuin 15.000 euroa. Hankintalain 17 §:n 1 momentin mukaan hankinnan ennakoitua arvoa laskettaessa perusteena on käytettävä suurinta maksettavaa kokonaiskorvausta ilman arvonlisäveroa. Arvoa laskettaessa on otettava huomioon myös hankinnan mahdolliset vaihtoehtoiset toteuttamistavat ja hankintasopimukseen sisältyvät optio- ja pidennysehdot sekä ehdokkaille tai tarjoajille maksettavat palkkiot tai maksut. Hankintalain 17 §:n 5 momentin mukaan hankinnan ennakoidun arvon on pädettävä silloin, kun hankintayksikkö toimittaa hankintailmoituksen julkaistavaksi tai muuten aloittaa hankintamenettelyn.

Hankintayksikön yhdyskuntajohtajan 11.6.2007 allekirjoittaman osakehuoneistojen toimeksiantosopimuksen mukaan sopimus koskee kahdeksaa Kiimingin kunnan omistamaa osakehuoneistoa. Sopimuksen liitteenä on ollut Kiimingin kunnan teknisen lautakunnan pöytäkirja 22.5.2007 § 37, josta käy ilmi kysymyksessä olevien osakehuoneistojen huoneiden lukumäärät ja huoneistojen neliömäärät.

Hankintayksikkö on toimittanut 14.10.2008 markkinaoikeuteen selvityksen, jonka mukaan myynnissä on edelleen viisi osakehuoneistoa, joista kaksi on kahden huoneen asuntoja ja kolme on kolmen huoneen asuntoja. Hankintayksikkö on ilmoittanut arvioineensa näiden käyvän arvon mukaiset hinnat siten, että kunkin kahden huoneen huoneiston hinta on 58.800 euroa, kahden kolmen huoneen huoneiston hinta on 58.800 euroa ja kolmannen kolmen huoneen huoneiston hinta 59.500 euroa.

Hankintayksikön jo myymien huoneistojen yhteenlaskettu hinta on ollut 228.000 euroa. Edellä mainittujen myynnissä olevien huoneistojen yhteenlaskettu hinta on hankintayksikön esittämien arvioiden mukaan 294.700 euroa. Kysymyksessä olevien kahdeksan osakehuoneiston yhteenlasketuksi myyntihinnaksi muodostuu siten hankintayksikön omankin arvion mukaan yli 500.000 euroa.

Hankintayksikön valitseman kiinteistönvälitysliikkeen arvonlisäveroton välityspalkkio on neljä prosenttia myyntihinnasta. Ottaen huomioon hankintayksikön myytävien huoneistojen jo toteutuneista myyntihinnoista ja hinta-arvioista lausuma markkinaoikeus katsoo, että hankinnan arvon on voitu ennakoida ylittävän edellä mainitun kansallisen kynnysarvon. Edellä lausuttua ei anna aihetta arvioida toisin se, että hankintayksikön teknisen lautakunnan pöytäkirjasta 22.5.2007 § 37 ilmenevällä tavalla Kiimingin kunnan kunnanvaltuusto on hyväksynyt vuoden 2007 talousarvioon kohtaan alueiden vuokraus ja myyntivoitot tuloksi 361.000 euroa asunto-osakkeiden myyntivoittona, kun kyseisellä valtuuston päätöksellä ei ole määritelty myytävästä omaisuudesta saatavaa enimmäishintaa.

Kun hankinnan arvon on edellä todetun mukaisesti voitu ennakoida ylittävän kansallisen kynnysarvon 15.000 euroa, hankintayksikön olisi tullut järjestää hankinnasta tarjouskilpailu ja hankintamenettelyn aloittaessaan toimittaa hankintailmoitus julkaistavaksi hankintalain 68 §:ssä ja julkisista hankinnoista annetun valtioneuvoston asetuksen 4 §:n 1 ja 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. Hankintayksikkö on kuitenkin laiminlyönyt hankinnan kilpailuttamisen.

Edellä lausuttuun nähden markkinaoikeus katsoo, että hankintayksikkö on menetellyt julkisista hankinnoista annetun lain 76 §:ssä tarkoitetulla tavalla julkisista hankinnoista annettujen oikeusohjeiden vastaisesti jättäessään kysymyksessä olevan hankinnan kilpailuttamatta. Asiassa on näin ollen harkittava hankintalain 76 §:n 1 momentissa säädettyjen seuraamusten määräämistä.

Seuraamus ja oikeudenkäyntikulut

Kiimingin kunta on tehnyt kysymyksessä olevasta hankinnasta hankintasopimuksen valitsemansa tarjoajan kanssa, joten hankintalain 76 §:n 2 momentista johtuen ainoana seuraamuksena hankintayksikön virheellisestä menettelystä voi tulla kysymykseen hyvitysmaksun määrääminen.

Hankintalain 76 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan hyvitysmaksua voidaan määrätä maksettavaksi sellaiselle asianosaiselle, jolla olisi ollut todellinen mahdollisuus voittaa tarjouskilpailu virheettömässä menettelyssä. Hankintalain esitöissä (HE 50/2006 vp s. 119) on kysymyksessä olevan lainkohdan osalta todettu hyvitysmaksun määräämisen edellytyksenä olevan, että hankintamenettelyssä on tapahtunut virhe ja että ilman tätä virhettä hakijalla olisi ollut todellinen mahdollisuus päästä hankinnan toimittajaksi. Hyvitysmaksu voidaan määrätä vain siis molempien edellytysten täyttyessä.

Virheettömässä hankintamenettelyssä hankintayksikkö olisi kilpailuttanut hankinnan ja hankinnan aloittaessaan toimittanut hankintalain 68 §:ssä tarkoitetun hankintailmoituksen julkaistavaksi. Kun tarjouskilpailua ei ole lainkaan järjestetty, hankintamenettelyn arviointiin liittyy runsaasti epävarmuustekijöitä, esimerkiksi kuinka monta tarjousta hankintayksikkö olisi saanut, millaisia tarjoukset olisivat olleet, miten tarjouksia olisi arvioitu ja millä perusteella hankinnan toteuttaja olisi valittu. Näin ollen ei ole mahdollista varmuudella todeta, että hakijalla olisi ollut todellinen mahdollisuus voittaa tarjouskilpailu virheettömässä hankintamenettelyssä. Hyvitysmaksun määräämiselle ei siten ole edellytyksiä. Hakemus on näin ollen hylättävä.

Oikeudenkäynti markkinaoikeudessa on johtunut hankintayksikön virheellisestä menettelystä, joten hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 ja 2 momentti huomioon ottaen olisi kohtuutonta, että hakija joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Hankintayksikkö on sen vuoksi velvoitettava korvaamaan hakijan oikeudenkäyntikulut.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISU

Markkinaoikeus hylkää X:n hakemuksen.

Markkinaoikeus velvoittaa Kiimingin kunnan korvaamaan X:n oikeudenkäyntikulut 488 eurolla.

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Julkisista hankinnoista annetun lain 83 §:n nojalla markkinaoikeuden päätöstä on valituksesta huolimatta noudatettava, jollei korkein hallinto-oikeus toisin määrää.

Asian ovat ratkaisseet markkinaoikeuden lainoppineet jäsenet Eija Siitari-Vanne ja Ville Parkkari.