13.4.2012

Yhteisalueosuuden tilaksi muodostamista ym. koskeva toimitus

C ja D olivat vireille panemassaan toimituksessa vaatineet X:n ja Y:n tiloista ostamiensa yhteisalueosuuksien tilaksi muodostamista ja rajankäyntiä. Samassa toimituksessa E vaati omistamansa rantatilan B edustalla olevan vesijättöalueen lunastamista ja liittämistä tilaansa.

Toimitusmiehet selvittivät yhteisen vesialueen rajat ja päättivät muodostaa C:n ja D:n ostamat yhteisalueosuudet yhteisestä vesialueesta vesitilaksi A. Lisäksi toimitusmiehet päättivät, että rantatilan B kohdalla olevan vesijätön aiheuttama tilussijoitusongelma ratkaistaan lunastuksen sijaan tilusvaihdolla, koska tilusvaihto on tällaisissa tapauksissa kiinteistönmuodostamislain 64 §:n mukaan ensisijainen ratkaisutapa.

Varsinais-Suomen käräjäoikeuden maaoikeutena 6.7.2010 antama tuomio

Rantatilan B omistaja E valitti maaoikeuteen ja vaati toimituksen kumoamista ja asian palauttamista uuteen toimitukseen. Hän katsoi, että rajankäynti oli toimitettu ja myös vesijättöalueiden arvot oli määrätty virheellisesti. Lisäksi hän katsoi, ettei edellytyksiä tilusvaihdon suorittamiselle ole, vaan että rantatilalle B on annettava oikeus lunastaa siihen rajoittuvat vesijätöt rahakorvausta vastaan.

Maaoikeus katsoi, että vesitilaan A kuuluva ja rantatilaan B rajoittuva vesijättö vaikeutti huomattavasti rantatilan B käyttämistä ja että mainittua aluetta voitiin tarkoituksenmukaisesti käyttää ainoastaan rantatilan B yhteydessä.

Maaoikeuden mukaan toimituksessa on tullut ratkaista kysymys, miten rantatilan B kohdalla olevat vesijättöalueet järjestellään eli tehdäänkö se suorittamalla tilusvaihto vai liitetäänkö vesijätöt rantatilaan B rahakorvausta vastaan. Maaoikeus totesi, että tilusvaihtoa on pidettävä kiinteistönmuodostamislain 64 §:n perusteella ensisijaisena vesijätön tilussijoitukselle aiheuttaman ongelman ratkaisukeinona. Tilusvaihto on mahdollinen, jos järjestely ei aiheuta haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle tai sanottavaa haittaa vesitilan A tai rantatilan B käytölle eikä myöskään huomattavaa haittaa kenellekään toimituksen asianosaiselle.

Maaoikeus katsoi, että rantatilalle B ei aiheudu sanottavaa haittaa siitä, että vesitila A saa sille aikaisemmin kuuluneen noin 15 metriä leveän vesijätön takana sijaitsevan rantatilaan B kuuluvan noin 535 m²:n suuruisen, yleiskaavassa metsätalouskäyttöön osoitetun, yhteensä noin 1 000 m²:n suuruisen alueen. Kyseisen alueen ja rantatilalla B olevan lomarakennuksen välinen etäisyys on yli 100 metriä ja alueella on varsin tiheää ja kookasta, vanhaa havumetsää. Haitan arvioinnissa maaoikeus otti huomioon myös sen, että vesitilan A saamalla maa-alueella ei ole yleiskaavan mukaan rakennusoikeutta ja että alueen käyttö ilmeisesti rajoittuu ainoastaan vesialueen hyödyntämiseen. Maaoikeuden mukaan toimituksesta näin suoritettuna ei aiheudu haittaa kiinteistöjärjestelmän luotettavuudelle, vaan parantaa sitä vesijättöjen rajojen tultua selvitetyksi. Maaoikeus hyväksyi toimituksessa päätetyn tilusvaihdon.

Maaoikeus hylkäsi valituksen.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet käräjätuomari Juha Wainio, maaoikeusinsinööri Kimmo Nevavuori sekä lautamiehet Ritva Hannukainen ja Olli Niemensivu.

Muutoksenhaku korkeimmassa oikeudessa

E:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan E vaati, että maaoikeuden tuomio ja toimitusratkaisu kumotaan ja että hänet oikeutetaan lunastamaan koko vesijättö rahassa maksettavaa lunastuskorvausta vastaan.

C ja D:n kuolinpesä vastasivat muutoksenhakemukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Luvian kunnan Löytyn kylässä olevan rantatilan B omistaja E on C:n ja D:n, sittemmin D:n kuolinpesän, omistamien vesialueosuuksien tilaksi muodostamisen yhteydessä vaatinut saada lunastaa rantatilaan B rajoittuvat vesijättöalueet ja liittää ne tilaan.

2. Toimitusmiehet ovat muodostaessaan vesialueosuuksista rantatilan B päättäneet, että rantatilaan B rajoittuvien ja vesitilaan A kuuluvien vesijättöalueiden järjestäminen vesitilan A ja rantatilan B välillä toteutetaan lunastuksen sijasta tilusvaihdolla. Samassa yhteydessä toimitusmiehet ovat arvioineet myös vaihdettavaksi tulevien tilusten arvon. E:n valitettua toimitusmiesten ratkaisusta maaoikeuteen maaoikeus on hylännyt E:n valituksen ja pysyttänyt toimitusmiesten ratkaisun. Maaoikeus on katsonut, kuten toimitusmiehet, että kiinteistönmuodostamislain 64 §:n perusteella tilusvaihtoa on pidettävä suhteessa lunastukseen ensisijaisena keinona ratkaista vesijätön tilussijoitukselle aiheuttama ongelma.

3. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys ensisijaisesti siitä, onko vesijättöalueiden tilussijoitus toteutettava lunastamalla vai lunastamisen sijasta suoritettavana tilusvaihtona.

[Perustelujen kohdat 4 - 5 jätetään tässä julkaisematta, koska ne eivät liity julkaistavaan oikeuskysymykseen.]

Vesijättöalueiden tilussijoitukseen sovellettavat säännökset

6. Kiinteistönmuodostamislain 56 §:n 1 momentin mukaan kiinteistöjen kesken saadaan vaihtaa alueita toimittamalla tilusvaihto. Oikeutta tilusvaihtoon rajoittaa kuitenkin kiinteistönmuodostamislain 57 §:n 1 momentti, jonka mukaan tilusvaihtoa ei saa suorittaa niin, että siitä aiheutuu haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle tai sanottavaa haittaa tilusvaihtoon osallisen kiinteistön käytölle. Kiinteistönmuodostamislain 58 §:n 1 momentissa puolestaan säädetään, että tilusvaihto voidaan suorittaa, jos kiinteistöjen omistajat siitä sopivat (vapaaehtoinen tilusvaihto). Tilusvaihto voidaan kuitenkin säännöksen 2 momentin nojalla toteuttaa ilman omistajien sopimustakin, muun muassa silloin kun kyseessä on erillinen alue, jota sen omistaja ei voi käyttää tarkoituksenmukaisella tavalla, mutta jota voidaan huomattavasti tarkoituksenmukaisemmin käyttää toisen kiinteistön yhteydessä (pakollinen tilusvaihto).

7. Kiinteistönmuodostamislain 60 §:n mukaan kiinteistön omistajalla on oikeus lunastaa vesijättö tai osa siitä, jos kiinteistön kohdalla on yhteistä vesijättöä, taikka kiinteistön kohdalle on sen muodostamisen jälkeen syntynyt yksityistä vesijättöä, joka vaikeuttaa huomattavasti kiinteistön käyttämistä tai jota voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä. Näin lunastetut alueet on siirrettävä kiinteistönmuodostamislain 63 §:n perusteella lunastajan omistamaan kiinteistöön.

8. Kiinteistönmuodostamislain 64 §:n mukaan, jos tilussijoitus voidaan korjata tilusvaihdolla, on 60 §:ssä tarkoitetun alueen lunastamisen sijasta suoritettava tilusvaihto. Tällainen tilusvaihto voidaan suorittaa omistajien suostumuksetta, vaikka kiinteistönmuodostamislain 58 §:n 2 momentissa säädettyjä pakolliselle tilusvaihdolle muutoin asetettuja edellytyksiä ei olisi. Lunastamisen edellytyksenä on tällöin lisäksi, ettei se aiheuta haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle, vaikeuta asemakaavaan sopeutuvien kiinteistöjen muodostamista eikä 60 ja 61 §:issä tarkoitetussa tapauksessa aiheuta kenellekään asianosaiselle huomattavaa haittaa.

9. Kiinteistönmuodostamislain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen perusteluiden mukaan lain 64 § koskee kaikkia lunastustilanteita. Yksityisestä tarpeesta tapahtuva lunastaminen tulisi suorittaa vain siinä tapauksessa, ettei kiinteistöjaotukseen saada parannusta muilla toimenpiteillä. Kun tilusvaihto on lunastamiseen verrattuna tasapuolisempi kiinteistöjaotuksen parantamiskeino, esimerkiksi vesijättö voidaan lunastaa vain, jos parannusta ei saada aikaan tilusvaihdolla. Lunastamisen yleisenä edellytyksenä olisi lisäksi, ettei siitä aiheudu haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle eikä vesijätön osalta myöskään kenellekään asianosaiselle (HE 227/1994 vp s. 32).

Vesijättöalueiden tilussijoituksen arviointi tässä tapauksessa

10. Korkein oikeus toteaa, että nyt ratkaistavassa asiassa on kysymys yksityisten vesijättöalueiden lunastuksesta tai sen korvaavasta tilusvaihdosta ilman kiinteistöjen omistajien sopimusta. Näin ollen tilanteeseen tulee soveltaa kiinteistönmuodostamislain 60 ja 64 §:iä, jotka erityissäännöksinä syrjäyttävät lain 57-59 §:issä säädetyt tilusvaihdon edellytykset. Vesijättöalueen lunastuksessa on siten arvioitava rinnakkain, täyttyvätkö toisaalta kiinteistönmuodostamislain 60 §:ssä lunastukselle säädetyt kiinteistökohtaiset edellytykset ja toisaalta 64 §:ssä asetetut, kaikille lunastustilanteille yhteiset yleiset edellytykset.

11. Maaoikeus on ratkaisussaan katsonut, että varsinkin kuvion 1 kohdalla vesijättö vaikeuttaa huomattavasti rantatilan B käyttämistä ja että aluetta voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain rantatilan B yhteydessä. Maaoikeus on siten vahvistanut, että kiinteistönmuodostamislain 60 §:n mukaiset kiinteistökohtaiset edellytykset lunastukselle ovat käsillä, mutta katsonut, että tilussijoitus voidaan korjata tilusvaihdolla.

12. Kiinteistönmuodostamislain 64 §:stä tai sen perusteluista ei ilmene, mitä tilussijoituksen korjaamisella tarkoitetaan. Kiinteistönmuodostamislain 8 luvun, johon mainittu säännös sisältyy, sekä vesijätön lunastustilanteita säätelevän 60 §:n yksityiskohtaisista perusteluista kuitenkin ilmenee, että vesijättöihin kohdistuvien toimenpiteiden tarkoituksena on parantaa olemassa olevaa kiinteistöjaotusta ja edistää rekisteriyksiköiden tarkoituksenmukaista käyttöä sekä poistaa siirrettävistä alueista aiheutuvaa haittaa (HE 227/1994 vp s. 31 - 32). Korkein oikeus toteaa, että vaikka lain 64 §:ssä tilusvaihto asetetaankin lunastukseen nähden ensisijaiseksi vesijätön tilussijoituksen toteuttamistavaksi, on valinta tilusvaihdon ja lunastuksen välillä aina tehtävä ottaen huomioon myös edellä mainittu lain tarkoitus.

13. Vesitila A on edellä kohdassa 2 selostetuin tavoin muodostettu vesialueista, jotka osaltaan rajoittuvat rantatilan B maa-alueisiin. Vesitilalla A ei ole yhteistä maarajaa rantatilan B kanssa eikä siihen kuulu muita maa-alueita kuin toimituksen kohteena olevat vesijättöalueet. Tilusvaihdossa ei siten ole kyse tavanomaisesta naapurikiinteistöjen välisestä maa-alueiden vaihdosta. Rantatila B on vain noin kahden hehtaarin suuruinen ja se sijaitsee saaressa varsin kapealla niemellä (kartta liitteenä). Yleiskaavan mukaan tila on pääosin rantarakennusaluetta. Tilusvaihdossa rantatila B luovuttaa 535 m²:n suuruisen alueen vesitilalle A. Luovutettava alue rajoittuu vain lounaassa vesitilaan A kuuluvaan vesijättöön ja ne yhdessä muodostavat pinta-alaltaan 1 001 m²:n suuruisen alueen. Näin muodostunut maa-alue on suuruutensa ja sijaintinsa perusteella keskeinen osa kapeaa niemeä ja sen liittäminen toiseen kiinteistöön vaikuttaa merkittävästi rantatilaan B ja rajoittaa sen alueiden tarkoituksenmukaista käyttöä.

Kuva kartasta

14. Korkein oikeus toteaa, ettei tilusvaihto edellä mainituilla perusteilla paranna olemassa olevaa kiinteistöjaotusta eikä se edistä alueen tarkoituksenmukaista käyttöä tai vähennä vesijätöstä lunastajalle eli rantatilalle B aiheutuvaa haittaa.

15. Tilusvaihto koskisi rantatilan B sitä osaa, joka on Luvian rantayleiskaavassa merkitty metsätalousalueeksi. Muu osa tilasta on kuitenkin saman kaavan mukaan rantarakennusaluetta, jolle on merkitty kaksi lomarakennuspaikkaa. Rantatilan B sijainnista, sen koosta ja muodosta sekä saariolosuhteista johtuen tilusvaihdosta aiheutuisi huomattavaa haittaa tilan kokonaisvaltaiselle virkistyskäytölle. Maaoikeuden hyväksymä tilusvaihto aiheuttaisi myös haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle pirstomalla ennestään pienen rantatilan B aluetta.

16. Näin ollen asiassa ei ole kiinteistönmuodostamislain 64 §:n mukaisia edellytyksiä korjata tilussijoitusta tilusvaihdolla, vaan tilussijoitus tulee korjata vesijättöalueen lunastuksella.

Tuomiolauselma

Toimitusmiesten päätös ja maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin vesijätön lunastaminen on määrätty toimitettavaksi tilusvaihtona ja E:n vaatimus saada lunastaa vesijättöä rahakorvausta vastaan on hylätty. Asia palautetaan tämän johdosta toimitukseen, jossa asiaa uudelleen käsiteltäessä tulee ottaa huomioon palauttamisen syy.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mikko Tulokas, Kati Hidén, Liisa Mansikkamäki, Pertti Välimäki ja Ari Kantor. Esittelijä Elina Lampi-Fagerholm.