21.10.2011

Yksityistietoimitus ja sen aikaisemmat vaiheet

A oli vaatinut vireille panemassaan yksityistietoimituksessa, että toimituksessa ratkaistaisiin eräille tiloille kuuluvien tierasitteiden olemassaolo B:n omistamien tilojen X ja Y III alueella. B oli ilmoittanut rakentaneensa kustannuksellaan tilojensa alueelle uusia teitä, joille olemassa olevat tieoikeudet voitaisiin siirtää ja samalla lakkauttaa nykyiset tieoikeudet tarpeettomina. Muut asianosaiset vastustivat B:n vaatimusta ja vaativat, että alueella olevat entiset rasiteoikeudet säilytetään ennallaan.

Toimitusinsinööri päätti 12.9.2006 lopetetussa toimituksessa siirtää B:n omistamilla tiloilla X ja Y III kulkevan tien B:n vaatimuksen mukaisesti kulkemaan vanhaan rasitetiehen nähden etelämmäksi mainittujen tilojen alueella. Samalla tien alkupäätä siirrettiin siten, että tie kulki C:n kuolinpesän omistaman tilan Y alueen sijasta D:n omistaman tilan Ä alueella.

A:n ja hänen myötäpuoltensa valituksen johdosta maaoikeus kumosi 3.9.2007 toimitusinsinöörin päätöksen tien siirtämistä koskevilta osin. B:n valituksen johdosta Korkein oikeus kumosi 18.12.2008 antamallaan päätöksellään maaoikeuden tuomion ja palautti asian maaoikeuden uudelleen käsiteltäväksi. Korkein oikeus muun muassa katsoi, että tien siirtämisen edellytyksiä ei oltu maaoikeudessa asianmukaisesti arvioitu.

Asiaa maaoikeudessa uudelleen käsiteltäessä B:n kuolinpesä vaati, että käsiteltävä tierasite perustetaan toimitusinsinöörin määräämään paikkaan ja vanha tieoikeus samalla lakkautetaan.

Rovaniemen käräjäoikeuden maaoikeutena 1.10.2009 antama tuomio

Maaoikeus totesi, että uusi tielinjaus kulki osittain D:n omistaman tilan Ä alueella. Tällä alueella oli olemassa jo vanha, venevalkamaan kulkeva tierasite. Vähäisten liikennemäärien vuoksi ei uudesta tierasitteesta aiheutuisi Ä:n tilalle enempää haittaa kuin mitä jo olemassa olevasta tierasitteesta aiheutui. Tähän nähden oli erityinen syy siirtää tiealue kulkemaan muullekin kuin omistajan maa-alueelle.

Yksityisistä teistä annetun lain (yksityistielaki) 38 b §:n 1 momentissa tarkoitetun huomattavan haitan osalta maaoikeus lausui, että uusi tielinjaus oli osittain rakennettu ja että alueen länsireunalla uusi tie oli hyväkuntoinen. Tie kulkisi kuitenkin Y:n tilan vaiheilla osittain märällä alueella ja paikalla oli myös jyrkkä mäki. Tästä ei kuitenkaan aiheutunut tienkäyttäjille laissa tarkoitettua huomattavaa haittaa.

B:n kuolinpesä oli esittänyt vanhasta rasitetiestä johtuvan haitan poistamisen syyksi, että tie esti tulevan tehokkaan maankäytön. Kuolinpesä ei voinut vanhan tien johdosta myydä vapaasti alueita rakennuskäyttöön. Kuolinpesän maasta oli tehty tarjous lisäalueen ostamiseksi tilaan T siten, että vanha rasitetie kulki rakennuspaikan ja lisämaan välissä.

Maaoikeus totesi, että katselmuksessa oli havaittu, että alueella oli rakennettu lähinnä kesämökkejä. Vanhan rasitetien alue ja uuden tien alue olivat metsämaata. Tien siirtäminen ei tilan nykyisen käytön kannalta poistanut tai vähentänyt haittaa, koska tie joka tapauksessa halkaisisi kummassakin tapauksessa kuolinpesän omistaman maa-alueen.

Olosuhteiden muutoksen osalta maaoikeus totesi, että alueella oli voimassa Ylläksen alueen osayleiskaava. Sen mukaan osa tiealueesta sijaitsi AP-alueella. Kaavassa alueelle merkitty tie oli suunniteltu kulkemaan ristikkäisessä suunnassa sekä vanhaan rasitetiehen että uuteen tiehen nähden. Kuolinpesän esittämä suunnittelukeskuksen rakennuspaikkojen myymistä varten laatima tonttijakokartta ei ollut osayleiskaavan mukainen. Asiassa ei ollut esitetty selvitystä virallisen kaavoituksen hakemisesta. Selvitystä ei ollut myöskään siitä, oliko lisärakentaminen kuolinpesän omistamalla alueella enää yleensäkään mahdollista. Vanha rasitetie ei estänyt kuolinpesän ilmoittamaa lisämaan myyntiä.

Johtopäätöksenään maaoikeus katsoi, että vanha rasitetie ei aiheuttanut kuolinpesälle kovin suurta tosiasiallista haittaa. Tätä haittaa ei voitu poistaa tai vähentää uudella tien linjauksella.

Tämän vuoksi maaoikeus kumosi toimitusinsinöörin päätöksen tien siirtämisen ja vanhan tieoikeuden lakkauttamisen osalta.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Tuula Hiukka-Poikela, maaoikeusinsinööri Simo Mikkola sekä lautamiehet.

Perustelut

Asian tausta

1. B on yksityistietoimituksessa vaatinut, että hänen omistamillaan tiloilla X ja Y III kulkeva rasitetie siirretään kulkemaan toiseen paikkaan samojen kiinteistöjen alueella. B oli jo muista syistä rakentanut kiinteistöilleen uusia teitä, joihin myös tuota vanhaa rasitetietä koskevat tieoikeudet voitaisiin kohdistaa. Vaatimusta tien siirtämisestä B on perustellut sillä, että vanha rasitetie pirstoi hänen omistamansa kiinteistöt niin, että se haittasi alueen rakentamista pientaloalueena. Samassa yhteydessä tien alkupää tulisi lyhyeltä matkalta siirtää C:n kuolinpesään kuuluvan tilan Y alueelta D:n omistaman tilan Ä alueelle.

2. Tieoikeuden haltijat ovat vastustaneet tien siirtämistä, koska vanhasta tiestä tai sen käytöstä ei aiheutunut rasitetuille kiinteistöille sellaista haittaa, joka poistuisi tai vähenisi tien siirtämisellä. Lisäksi tien siirtämisestä aiheutuisi muille huomattavaa haittaa.

3. Toimitusinsinööri on 12.9.2006 lopetetussa yksityistietoimituksessa päättänyt siirtää B:n vaatimuksen mukaisesti hänen omistamillaan tiloilla X ja Y III kulkevan tien kulkemaan etelämpänä kyseisten tilojen alueella. Samalla toimitusinsinööri on päättänyt siirtää tien alkupäätä siten, että tie kulki tilan Y asemesta D:n omistaman tilan Ä alueella. Rovaniemen maaoikeus on tuomiollaan 3.9.2007 kumonnut toimituksen tien siirtämistä koskevalta osalta.

4. Korkein oikeus on 18.12.2008 antamallaan päätöksellä (KKO 2008:112) palauttanut asian maaoikeuteen. Korkein oikeus on katsonut, että maaoikeus ei ollut arvioinut tien siirtämisen edellytyksiä asianmukaisesti. Muun muassa tiestä tiloille X ja Y III aiheutuvaa haittaa ja sen vähentämismahdollisuuksia olisi tullut arvioida siitä lähtökohdasta, "että tiloja käytetään ja tullaan vastedes ehkä enemmänkin käyttämään myös pientalojen asuinalueena".

5. B:n kuoltua hänen oikeudenomistajansa (jäljempänä kuolinpesä) ovat maaoikeudessa ilmoittaneet edelleen vaativansa tien siirtämistä tietoimituksessa vuonna 2006 tehdyn toimitusinsinöörin päätöksen mukaisesti. Maaoikeus on kuitenkin uudestaan kumonnut kyseisen päätöksen katsoen, ettei rasitetie nykyisessä paikassaankaan aiheuttanut rasitetulle kiinteistölle kovin suurta tosiasiallista haittaa eikä tätä haittaa voitu liioin poistaa tai vähentää uudella tien linjauksella. Muita esteitä tien siirtämiselle ei maaoikeuden mukaan ollut.

Tien siirtämisen edellytykset

6. Yksityisistä teistä annetun lain (yksityistielaki) 38 b §:n 1 momentin mukaan tiestä tai sen käyttämisestä kiinteistön omistajalle johtuvan haitan poistamiseksi tai vähentämiseksi tie voidaan siirtää toiseen paikkaan hänen omistamillaan alueilla taikka erityisistä syistä muuallekin, jos se voi tapahtua aiheuttamatta kenellekään huomattavaa haittaa. Korkein oikeus on edellä viitatussa ratkaisussaan KKO 2008:112 sekä ratkaisuissaan KKO 2009:51 ja KKO 2011:45 käsitellyt eri tekijöitä, jotka kiinteistön omistajan on osoitettava saadakseen tien siirretyksi toiseen paikkaan. Maaoikeus onkin tuomiossaan arvioinut siirtämisedellytyksiä rasitetuille kiinteistöille aiheutuvan haitan, olosuhteiden muuttumisen, muille aiheutuvan haitan sekä, siltä osin kuin kysymys on tien siirtämisestä tilan Ä alueelle, tähän siirtoon vaadittavien erityisten syiden kannalta.

7. Korkein oikeus toteaa, että asiassa on ensisijaisesti kysymys tien paikan siirtämisestä kiinteistön omistajan omalla alueella ja hänen omaksi edukseen. Tien siirtämisen toteuttaminen ja sen kustannukset jäävät tällaisessa tilanteessa yksin kyseisen kiinteistön omistajan vastuulle. Ottaen huomioon, että tien siirtämisestä muille kiinteistöille ja henkilöille aiheutuvat haitat arvioidaan erikseen, ei ole perusteltua asettaa kovin korkeaa kynnystä sille, milloin siirtämisen katsotaan vähentävän tiestä aiheutuvaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Toisaalta yleisen edunkin mukaista on, että yksityiset tiet perustetaan tarkoituksenmukaisiin paikkoihin ja ettei aiheetta muuteta teiden linjauksia eikä ryhdytä uusiin tiehankkeisiin.

8. Yksityistielain 38 b §:n 1 momentin mukaan tien siirtäminen rasitetulla kiinteistöllä ei edellytä, että vanhasta tiestä tai sen käytöstä aiheutuva haitta olisi huomattava. Myöskään ei edellytetä, että haitta uuden tielinjauksen johdosta vähenisi huomattavasti. Riittävää tältä osin on, että kiinteistön omistaja kykenee selvittämään, että tien nykyinen linjaus on kiinteistön nykyisen tai suunnitellun käytön kannalta jollakin tavalla haitallinen ja että linjausta muuttamalla on saavutettavissa aikaisempaa linjausta parempi lopputulos. Tie, samoin kuin muut kiinteistön rasitteet, on yleensäkin perustettava ja toteutettava niin, että niiden tarkoitus saavutetaan mahdollisimman edullisesti ja tuottamatta suurempaa haittaa kuin on välttämätöntä.

9. Edellä kerrotulla tavalla haitan arvioinnin lähtökohtana on, että tiet ovat pysyviä ja että tien siirtämiseen toiseen paikkaan ei ryhdytä, jos tiehen ja kiinteistöön liittyvät olosuhteet ovat pysyneet muuttumattomina tien perustamisesta lähtien. Kuten lain esitöissä (HE 166/2000 vp s. 12) ja Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:51 on todettu, olosuhteiden muutos on siirtämisen edellytyksenä myös silloin, kun kysymys on tien paikan siirtämisestä saman kiinteistön alueella. Koska tien siirtämisen edellytykset arvioidaan tällöin yksityistielain 38 b §:n erityissäännöksen nojalla, olosuhteiden muutokselta ei kuitenkaan edellytetä lain 103 §:n yleissäännöksen mukaista olennaisuutta. Merkityksellisiä voivat olla jo toteutuneiden muutosten ohella myös toteutettavina olevat tai vasta suunnitellut tien tai rasitetun kiinteistön käyttötarkoituksen tai -tavan muutokset. Jos kysymys on suunniteltavina olevista kiinteistön käytön muutoksista, on kuitenkin edellytettävä kehityssuunnitelmien edenneen sellaiseen vaiheeseen, että niitä voidaan pitää uskottavina ja toteuttamiskelpoisina (KKO 2009:51). Vasta tällöin on olemassa sellainen vertailukohta, jota vasten tien haitallisuutta ja haitan vähentämismahdollisuuksia voidaan mielekkäällä tavalla arvioida.

Siirtämisen edellytysten arviointi tässä tapauksessa

10. Kuolinpesään kuuluvista tiloista X ja Y III on vanhan rasitetien perustamisen jälkeen muodostettu useita lohkotiloja vapaa-ajan asumista varten. Tilojen alueelle pohjoispuolelle rakennetun uuden tien varrella on kahdeksan jo rakennettua tai rakenteilla olevaa vapaa-ajan asuntoa. Tämän tien jatkeeksi on rakennettu uusi, hyväkuntoinen huoltotie, jonka vieressä vesijohto- ja viemärilinjat kulkevat jätevesipumppaamolle. Huoltotie kulkee vanhan rasitetien eteläpuolella vain muutaman kymmenen metrin etäisyydellä ja on lähes samansuuntainen kuin rasitetie.

11. Korkein oikeus toteaa, että melko tiiviin pientaloalueen samoin kuin kunnallistekniikan edellyttämien teiden ja vesijohto- ja viemärilinjojen rakentaminen rasitettujen kiinteistöjen alueelle ovat sellaisia olosuhteiden muutoksia, joiden johdosta vanhasta rasitetiestä aiheutuvia haittoja on perusteltua ryhtyä arvioimaan uudestaan. On myös selvää, että jo rinnakkaisten teiden ylläpito on epätarkoituksenmukaista maankäyttöä, josta aiheutuu ylimääräisiä kustannuksia ja kiinteistöjen haitallista pirstoutumista.

12. Kuolinpesä on rakentamissuunnitelmiensa todentamiseksi esittänyt suunnittelutoimiston laatiman epävirallisen luonnoksen alueen "tonttikartaksi". Lisäksi kuolinpesä on viitannut jo toteutettuun rakentamiseen ja esittänyt, että lisärakentaminen olisi edelleen mahdollista ilman yksityiskohtaista kaavaakin. Alueella on voimassa 22.6.1993 vahvistettu Ylläksen alueen osayleiskaava, jonka mukaan vanha rasitetie kulkee osaksi pientalovaltaiseksi asuinalueeksi merkityllä alueella.

13. Korkein oikeus toteaa, etteivät epävirallinen suunnitelma kiinteistön käytön tehostamisesta tai melko vanha, oikeusvaikutukseton osayleiskaava yksin osoita sitä, miten kuolinpesän kiinteistöjä voidaan vastaisuudessa käyttää. Uusien pientalojen rakentaminen on kuitenkin varteen otettava mahdollisuus, jota osayleiskaava ja rakennuspaikkoja koskevat suunnitelmat tukevat. Nykyisellään vanha rasitetie voi vaikeuttaa rakentamishankkeita, koska se halkoo maapohjaltaan rakentamiseen parhaiten soveltuvan alueen. Korkein oikeus toteaa nyt esillä olevan tilanteen poikkeavan ratkaisussa KKO 2009:51 käsitellystä tapauksesta, jossa kiinteistöllä ei ollut vielä toteutettu minkäänlaisia rakentamiseen tai tiestöön liittyviä muutoksia ja jossa kiinteistön käyttötarkoituksen muuttamista koskevat suunnitelmatkin olivat sisällöltään ja ajoitukseltaan hahmottumatta. Maaoikeuden edellyttämät selvitykset rakentamiseen oikeuttavasta yksityiskohtaisesta kaavasta tai rakentamisoikeuden myöntämisestä ylittävät sen tason, jota kiinteistön omistajalta voidaan kohtuudella vaatia tien paikan siirtämiseksi hänen omistamillaan alueilla.

14. Vanhasta rasitetiestä aiheutuvaa haittaa kiinteistön nykyistä tehokkaammalle käytölle voidaan vähentää siirtämällä tie kulkemaan pitkin pumppaamolle johtavaa huoltotietä ja siitä eteenpäin soisen alueen vieritse kohti ennestään käytössä olevaa, Ä venevalkamaan johtavaa rasitetietä. Tämä tielinjaus hyödyntäisi jo rakennettuja tieosuuksia. Se mahdollistaisi myös yhtenäisen pientaloalueen laajentamisen ja siihen liittyvien teiden rakentamisen ja ylläpidon erillään metsäautotienä käytettävästä uudesta rasitetiestä.

15. Ottaen huomioon, että tien siirtämisen kustannuksista vastaa kiinteistöt omistava kuolinpesä yksin, että kyseistä rasitetietä käytetään lähinnä vain puunkuljetukseen talvisin ja ettei uusi linjaus juurikaan pidennä tietä tai vaikeuta sen käyttöä, tien siirtämisestä ei voida katsoa aiheutuvan huomattavaa haittaa muille kiinteistöille eikä tien käyttäjille.

16. Siltä osin kuin uusi tielinjaus johtaisi tien siirtämiseen muiden kuin siirtoa vaativan kiinteistön omistajan mailla, tien paikan siirtämiseen vaaditaan lisäksi erityisiä syitä. Korkein oikeus toteaa, ettei tietä ole rakennettu kulkemaan siihen paikkaan, johon se on rasitteena merkitty. Tosiasiassa tienä on käytetty maantien liittymästä alkaen tilan Ä alueella olevaa Ä:n venevalkamaan johtavaa rasitetietä, jota siis myös uusi linjaus nykyistä pidemmältä matkalta seuraisi. Korkein oikeus katsoo maaoikeuden tavoin, että asiassa on esitetty erityiset syyt siirtää tie muualle kuin rasitetun kiinteistön omistajan alueille.

17. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että edellytykset tien paikan siirtämiseen vaaditulla tavalla täyttyvät.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio kumotaan, ja asia jätetään toimitusinsinöörin yksityistietoimituksessa nro 2005-164127 tekemien päätösten varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Kitunen, Hannu Rajalahti, Marjut Jokela, Jorma Rudanko ja Ari Kantor. Esittelijä Elina Lampi-Fagerholm (mietintö).

Esittelijän mietintö

Esittelijäneuvos Lampi-Fagerholm: Korkein oikeus lausunee seuraavan.

Asiassa on kysymys yksityistielain 38 b §:n 1 momentin mukaisesta tien siirtämisestä B:n kuolinpesän omistamien tilojen X ja Y III alueella sekä osin D:n omistaman tilan Ä alueella.

Valituksen mukaan nykyinen rasitetie aiheuttaa kuolinpesälle rasitettujen tilojen X ja Y III omistajana sellaista yksityistielaissa tarkoitettua haittaa, joka olisi vähennettävissä tai poistettavissa tien siirtämisellä. Kuolinpesä vaatii, että tie siirretään pois hyötykäyttöön soveltuvalta maa-alueelta. Valituksen mukaan haitan arvioinnissa tulisi ottaa huomioon tiealueen tuleva käyttö pientalojen asuinalueena.

Tien siirrolle edellä mainitussa lainkohdassa asetetuista edellytyksistä on ensin arvioitava sitä, aiheuttaako tie nykyisellä paikallaan haittaa kiinteistön omistajalle ja toiseksi, voidaanko tätä haittaa poistaa tai vähentää tietä siirtämällä. Näiden edellytysten täyttyessä on vielä arvioitava tien siirrosta muille mahdollisesti aiheutuvaa haittaa.

Lain esitöiden mukaan yksityistielain 38 b §:n 1 momentissa rasitetulle kiinteistölle aiheutuvalla haitalla tarkoitetaan sellaista haittaa, joka johtuu olosuhteiden muuttumisesta kuten siitä, että kiinteistöllä harjoitettava toiminta on muuttunut aikaisempaa tehokkaammaksi tai että tien siirtämisellä mahdollistetaan kiinteistön entistä tehokkaampi käyttö. Haitan ei kuitenkaan tarvitse olla huomattava.

Tien siirtoa vaativan on osoitettava sekä tiestä aiheutuva tosiasiallinen haitta että sen väheneminen uudella tielinjauksella. Tien siirtoa vaativan on näytettävä myös olosuhteiden muutos.

Korkein oikeus on todennut palauttaessaan asian maaoikeuden käsiteltäväksi, että tien siirtämisestä tiloille X ja Y III aiheutuvaa haittaa tulee maaoikeudessa arvioida myös siitä lähtökohdasta, että tiloja käytetään ja tullaan vastedes mahdollisesti enemmänkin käyttämään myös pientalojen asuinalueena. Maaoikeudessa asiaa uudelleen käsiteltäessä haittaa on arvioitu kaavoituksesta saatujen sekä asianosaisten esittämien selvitysten perusteella.

Asiassa on ensisijaisesti kysymys siitä, aiheutuuko rasitetiestä olosuhteiden muuttumisen vuoksi kuolinpesälle rasitettujen kiinteistöjen omistajana sellaista haittaa, joka edellyttäisi tien siirtämistä.

Kuolinpesä on esittänyt, että rasitetiestä aiheutuu sille haittaa, koska tierasite vaikeuttaisi kuolinpesän kiinteistöjen käyttöä rakentamiseen. Rakentamissuunnitelmista kuolinpesä on esittänyt 24.10.2007 eli maaoikeuden ensimmäisen käsittelyn jälkeen päivätyn suunnittelutoimiston laatiman epävirallisen tonttijakokarttaluonnoksen. Lisäksi kuolinpesä on käsityksenään lausunut, että rakentaminen alueelle olisi mahdollista ilman yksityiskohtaista kaavaa. Kuolinpesä on myös todennut, että se on myynyt useita rakennuspaikkoja alueella.

Asiassa on selvitetty, että alueella on voimassa 22.6.1993 vahvistettu Ylläksen alueen osayleiskaava, jonka mukaisella AP-alueella rasitetie joiltakin osin kulkee. Rasitetietä vaaditaan siirrettäväksi alueelle, jonne on rakennettu jätevesipumppaamolle johtava huoltotie. Jätevesipumppaamolta eteenpäin tie kulkisi osin soiselle alueelle rakennetun viemärikaivannon kohdalla kohti Ä:n venevalkamaan johtavaa rasitetietä.

Kuolinpesä on esittänyt tonttijakokarttaluonnokseen perustuvan suunnitelman kiinteistöjensä käytön tehostamisesta. Suunnitelma ei kaikilta osin ole osayleiskaavan mukainen. Kuolinpesä ei ole esittänyt, että sillä olisi vireillä kaavan muutosta koskevia hankkeita. Kunnan kantaa lisärakentamiseen ei ole esitetty, joten suunnitelmaluonnoksen toteuttamiskelpoisuutta ei ole mahdollista arvioida. Sekään kuolinpesän esittämä seikka, että sen omistamista tiloista on nyt käsiteltävän rasitetien vaikutusalueen ulkopuolella muodostettu rasitetien perustamisen jälkeen useita lohkotiloja, ei riitä osoittamaan, että nyt käsiteltävän alueen käyttöä rakentamiseen olisi mahdollista rasitetien siirtämisen johdosta tehostaa. Tien siirtoa puoltaa ainoastaan se seikka, että kuolinpesän tilojen aluetta on jätevesipumppaamon rakentamisen johdosta otettu tiekäyttöön aivan nykyisen rasitetien läheisyydessä. Rasitetiestä ei kuitenkaan voida tässä vaiheessa katsoa aiheutuvan olosuhteiden muuttumisen johdosta sellaista haittaa, joka edellyttäisi tien siirtämistä. Tien siirtämistarve tulee näin ollen ratkaista vasta siinä vaiheessa, kun alueen rakentamisesta on olemassa toteuttamiskelpoinen suunnitelma.

Korkein oikeus todennee, että asiassa esitetty selvitys ei riitä osoittamaan, että tien nykyisestä linjauksesta aiheutuisi olosuhteiden muutoksesta johtuen yksityistielain 38 b §:n 1 momentissa tarkoitettua haittaa valittajalle rasitettujen kiinteistöjen omistajana. Edellytykset tien siirtämiselle jäävät siten jo tällä perusteella täyttymättä.

Näillä perusteilla Korkein oikeus ei muuttane maaoikeuden tuomion lopputulosta.