19.10.2010

Toimitusmiehen päätös

Toimitusinsinööri lausui, että venevalkamarasite ei vaikeuttanut kiinteistönmuodostamislain 157 §:n mukaisesti asemakaavan toteuttamista, koska rasite sijaitsi asemakaavan mukaisella venepaikkojen korttelialueella, ja että sanotun lain 160 §:n tarkoittama rasitteen siirto rasitealueen sisällä ei ollut mahdollista. Toimitusinsinööri katsoi päätöksessä tarkemmin lausumillaan perusteilla, että olosuhteet olivat merkittävästi muuttuneet, ja päätti kiinteistönmuodostamislain 161 §:n nojalla poistaa venevalkama- ja tierasitteen tilalta X RN:o x:xx sekä velvoittaa Kumpulan yhteisalueet suorittamaan kiinteistön omistajille A:lle ja B:lle korvauksena rasitteen poistamisesta 300 euroa.

Asian on ratkaissut toimitusinsinööri Tapio Hyssy.

Hämeenlinnan käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 11.12.2008

Maaoikeus, jonne A ja B valittivat, lausui, että asiassa oli kysymys siitä, oliko olosuhteissa tapahtunut sellainen olennainen muutos, että tilan X RN:o x:xx hyväksi perustettu venevalkamarasite voitiin poistaa Kumpulan yhteisalueiden omistamalta alueelta.

Valituksenalainen venevalkamaoikeus oli perustettu tilan X ja 25 muun tilan hyväksi vuosina 1954 - 1955. Kumpulan tilojen yhteinen venevalkama-alue oli perustettu vuosina 1957 - 1958 ja alue oli sama kuin niin sanottujen Aholan tilojen hyväksi perustettu venevalkamarasite. Alue sijaitsee nykyisin Tampereen kaupungissa asemakaavan mukaisella korttelialueella.

Kiinteistönmuodostamislain 161 §:n mukaan kiinteistötoimituksessa perustettu rasite voidaan poistaa, jos olosuhteet ovat niin muuttuneet, ettei rasitetta enää 156 ja 157 §:n säännökset huomioon ottaen voitaisi perustaa eikä rasite ole oikeutetulle kiinteistölle välttämätön. Sanotun lain 156 §:n mukaan perustettavan rasitteen tulee olla kiinteistölle tarpeellinen eikä siitä saa aiheutua rasitetulle rekisteriyksikölle huomattavaa haittaa.

Toimitusasiakirjojen perusteella oli selvää, että tilan X RN:o x:xx ja 25 muun tilan venevalkamaoikeus oli ollut olemassa ennen kuin rasitettu alue muuttui Kumpulan alueen tilojen yhteiseksi. Pääkäsittelyssä oli ilmennyt, että yhteisen alueen osakkaat olivat olleet tästä tietoisia.

A:n ja B:n tila sijaitsi Tampereen kaupungissa lakkautetun Aitolahden kunnan alueella lähellä Näsijärveä ja venevalkamarasite oli Näsijärven rannalla. Maaoikeus katsoi, että venevalkamaoikeus oli tarpeellinen omakotitontin omistajalle kiinteistön käytön ja arvon kannalta.

Edelleen maaoikeus lausui, että seitsemän rasiteoikeuden haltijaa oli vapaaehtoisesti luopunut rasiteoikeudesta. Niistä kahdeksastatoista, joiden rasiteoikeus oli lakkautettu hakemuksen perusteella, ainoastaan yksi rasiteoikeuden haltija oli valittanut venevalkamaoikeuden poistamisesta. Venevalkamaoikeudesta ei ollut voinut aiheutua huomattavaa haittaa yhteisen alueen osakastiloille. Yhteisen alueen osakastilat olivat voineet käyttää aluetta vain siinä määrin kuin venevalkamarasitteiden käytöstä oli jäänyt tilaa. Tilan X RN:o x:xx venevalkamarasitteesta ei ollut aiheutunut haittaa, koska rasitetta ei ollut käytetty.

Maaoikeus totesi, että olosuhteet eivät olleet niin muuttuneet, että rasite voitaisiin kiinteistönmuodostamislain 161 §:n perusteella poistaa. Olosuhteiden muutoksena ei voinut pitää sitä, että venevalkamaoikeusalue oli muodostettu yli 50 vuotta sitten yhteiseksi alueeksi tietoisena venevalkamarasitteesta.

Maaoikeus katsoi vakiintuneesta oikeuskäytännöstä ilmenevän niin sanotun primäärioikeuden perusteella, että omistusoikeus ei voinut syrjäyttää rasiteoikeutta. Koska ratkaistavana olevassa asiassa A:n ja B:n omistaman kiinteistön rasiteoikeus oli ollut olemassa ennen alueen luonteen ja omistuksen muutosta, rasiteoikeutta ei olisi saanut poistaa. Koska venevalkamarasitteen poistamiselle ei ollut edellytyksiä, ei myöskään venevalkama-alueelle pääsemiseksi tarpeellisia tilan X RN:o x:xx rasiteoikeuksia voitu poistaa.

Mainitsemillaan perusteilla maaoikeus kumosi toimitusmiehen päätöksen venevalkama- ja tierasitteen poistamisesta tilalta X RN:o x:xx.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Sinikka Kannisto, maaoikeusinsinööri Jukka Lahtinen sekä lautamiehet.

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Aitolahden kunnan Juvelan kylässä olleella Tasanteen tilalla vuosina 1954 - 1955 suoritetussa lohkomistoimituksessa muodostettiin 26 lohkotilaa, jäljempänä Aholan tilat, joille kaikille perustettiin sopimusperusteisina rasitteina pysyvät oikeudet venevalkama-alueeseen kantatilaan jääneellä alueella Näsijärven rannalla sekä tarvittavat tierasitteet valkama-alueelle pääsyä varten. Edelleen sanotulla Tasanteen tilalla vuosina 1957 - 1958 suoritetussa lohkomistoimituksessa muodostettiin uudet lohkotilat, jäljempänä Kumpulan tilat, joille toimituksessa erotettiin useita yhteisiä alueita. Vesille pääsyä varten erotettiin yhteiseksi venevalkama-alue Näsijärven rannalla ja tarvittavat tiealueet. Venevalkama- alue, joka tuli lähes 170 tilan yhteiseksi alueeksi, oli sama alue, johon Aholan tiloille aikaisemmin perustetut venevalkamarasitteet kohdistuivat. Yhteisalueiden osakastilat ovat vuonna 1977 järjestäytyneet Kumpulan yhteisalueiksi. Aitolahden kunta on sittemmin liitetty Tampereen kaupunkiin.

2. Kumpulan yhteisalueiden ja Tampereen kaupungin hakemuksista vireille tulleessa rasitetoimituksessa on, paitsi muuta, toimitusinsinöörin päätöksellä poistettu ensiksikin edellä tarkoitetut venevalkama- ja tieoikeudet niiltä Aholan tiloilta, jotka olivat antaneet näiden oikeuksien poistamiseen suostumuksensa, ja sen jälkeen vastaavat oikeudet ilman kiinteistönomistajien suostumusta kaikilta muiltakin Aholan tiloilta. A:n ja B:n valituksesta maaoikeus on kumonnut toimitusinsinöörin päätöksen heidän omistamalleen tilalle X RN:o x:xx kuuluneiden rasiteoikeuksien poistamisen osalta.

3. Kysymys on siitä, onko edellytyksiä poistaa tilan X Kumpulan yhteisalueiden omistamaan Kumpulan yhteiseen venerantaan RN:o 837-583-878-2 kohdistuva venevalkamarasite.

Sovellettavista säännöksistä

4. Kiinteistönmuodostamislain 161 §:n 1 momentin mukaan rasite voidaan poistaa, jos olosuhteet ovat niin muuttuneet, ettei rasitetta enää lain 156 ja 157 §:n säännökset huomioon ottaen voitaisi perustaa eikä rasite ole oikeutetulle kiinteistölle välttämätön. Lain 156 §:n 1 momentin mukaan rasite, joka perustuu kiinteistönomistajien väliseen sopimukseen, saadaan perustaa, jos rasite on kiinteistölle tarpeellinen eikä siitä aiheudu rasitetulle kiinteistölle tai aikaisemmalle rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa. Lain 157 §:n 1 momentin mukaan rasitteen perustaminen ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista.

5. Niin kuin edeltä ilmenee, olosuhteiden muuttuminen rasitteen perustamisen jälkeen mahdollistaa rasitteen poistamisen, jollei rasite ole oikeutetulle kiinteistölle välttämätön. Poistaminen edellyttää kuitenkin aina tapauskohtaista harkintaa. Selvää on, että tarpeettomaksi käynyt rasite voidaan poistaa. Edelleen tarpeelliseksi katsottavan rasitteen poistaminen on mahdollista, jos rasitteesta olosuhteiden muutoksen johdosta aiheutuu rasitetulle kiinteistölle huomattavaa haittaa. Arvioinnissa on merkitystä myös sillä, vaikeuttaako rasite asemakaavan toteuttamista.

Onko venevalkamarasite oikeutetulle kiinteistölle välttämätön

6. Rasiteoikeuden poistamisvaatimuksen tueksi on vedottu olosuhteiden muuttumiseen rasitteen perustamisen jälkeen. Asiassa on kuitenkin ensin arvioitava, onko rasite oikeutetulle kiinteistölle välttämätön. Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa rasitteena pysyvä oikeus venevalkamaa varten tarvittavan alueen käyttämiseen, mikä lain 156 §:n 1 momentin säännös huomioon ottaen voi tapahtua vain rasitetun kiinteistön omistajan suostumuksin. Tällainen rasite ei lähtökohtaisesti ole luonteeltaan välttämätön. Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti myös katsottu, ettei kiinteistö kaikissa tapauksissa edes tarvitse pysyvää rasiteoikeutta valkama-alueeseen yhteiselle vesialueelle pääsemistä varten silloinkaan, kun kiinteistöllä on osuus tällaiseen vesialueeseen.

7. Tila X muodostaa voimassa olevan asemakaavan mukaisen asuntotontin. Toimitusinsinöörin ja maaoikeuden ratkaisuista ei käy ilmi tarkemmin yksilöitynä se tarkoitus, jota varten kysymyksessä oleva sopimukseen perustuva rasiteoikeus venevalkamaan on sanotulle tilalle aikanaan perustettu. Olosuhdetiedoista voidaan kuitenkin päätellä, että venevalkamarasitteen on perustamisolosuhteissa katsottu palvelleen tilan tarkoituksenmukaista käyttöä yleensä, kuten mahdollisuutta kotitarvekalastukseen ja virkistyskäyttöön eri muodoissaan. Vain tällaisen tarpeen tyydyttämisestä on tilan kannalta edelleenkin kysymys. Tähän nähden Korkein oikeus toimitusinsinöörin tavoin katsoo, ettei sanottu rasite ole tällä hetkellä tilalle X välttämätön.

Onko venevalkamarasite oikeutetulle kiinteistölle tarpeellinen

8. Tarpeen, jota varten rasite perustetaan oikeutetun kiinteistön käytön edistämiseksi, tulee olla kiinteistön käytöstä johtuvaa ja luonteeltaan jatkuvaa. Rasitteen tarkoituksena on yleensä kiinteistön luontaisen, pysyvän käyttötavan edistäminen, mikä lähtökohtaisesti on riippumaton esimerkiksi kiinteistön kulloisenkin omistajan toimenpiteistä. Rasitteen tarpeellisuuden arviointiin vaikuttaa myös se, olisiko olemassa vaihtoehtoinen tapa, jolla sama tarve voitaisiin pysyvästi tyydyttää.

9. Kuten edellä kohdassa 7 on todettu, tila X sijaitsee nykyisin asemakaavan alueella, mutta kaava ei ole tuonut muutosta tilan entiseen käyttötarkoitukseen asuinomakotikiinteistönä, eikä kaavalla siten ole ollut vaikutusta tilan käyttötavasta johtuvaan rasitteen tarpeeseen. A ja B eivät tosin ole käyttäneet venevalkama-aluetta veneiden pitämiseen ja vesille kulkemiseen. Korkein oikeus katsoo, ettei tällaisen todellisen käytön puuttuminen tällä hetkellä kuitenkaan osoita sitä, etteikö kysymyksessä olevan kiinteistön luontainen käyttötapa saattaisi aiheuttaa tarvetta, joka edellyttää pysyvää rasiteoikeutta. Tässä asiassa viitattu mahdollisuus vuokrata venepaikkoja kaupungilta asemakaavassa vastaavaan tarkoitukseen varatuilta muilta alueilta ei ole vaihtoehto, joka sellaisenaan tekisi rasitteen tarpeettomaksi.

10. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että venevalkamarasite on tilan X tarkoituksenmukaisen käyttämisen kannalta edelleenkin tarpeellinen, mikä sinänsä puoltaa rasiteoikeuden säilyttämistä tilalla.

Rasitteen lakkauttamisen edellytyksistä haittavaikutusten kannalta

11. Kumpulan yhteinen veneranta Näsijärven rannalla muodostaa asemakaavan mukaisen venevalkama-alueen. On selvää, ettei rasitealue vaikeuta kiinteistönmuodostamislain 157 §:n 1 momentin vastaisesti alueella voimassa olevan asemakaavan toteuttamista, joten rasiteoikeus voidaan säilyttää tältä kannalta.

12. Kiinteistönmuodostamislain 161 §:n 1 momentissa ei ole yksilöity niitä olosuhteiden muutostekijöitä, joiden johdosta rasite voidaan poistaa rasittavuuden lisääntymisen perusteella. Tältä kannalta sellainen tekijä kuin rasitetun kiinteistön omistajanvaihdoksesta johtuva kiinteistön oman käyttötarpeen kasvu taikka rasitealueen käytön lisääntyminen oikeutetun tilan taholta ei yksistään ole peruste rasitteen lakkauttamiselle. Sen sijaan muun muassa muutokset rasitetun kiinteistön käyttötavassa taikka rasitealueen pinta-alan pieneneminen voivat olla syitä, jotka muodostavat perusteen puuttua rasiteoikeuteen poistamalla rasite.

13. Kysymyksessä oleva yhteinen veneranta-alue käsittää sen määräalan, jonka Kumpulan yhteisalueet oli pidättänyt itselleen myytyään pakkolunastamisen välttämiseksi muut omistamansa yhteisalueet 1.2.2002 tehdyllä kaupalla Tampereen kaupungille. Alue on nykyisin pinta-alaltaan 0,2412 hehtaaria ja se muodostaa erillisen kiinteistörekisteriyksikön. Kuten kohdasta 1 ilmenee, yhteisen venevalkama-alueen osakastiloja oli aluetta yhteiseksi muodostettaessa lähes 170. Nämä tilat tulivat oikeutetuiksi käyttämään aluetta samalla tavalla kuin ne 26 Aholan tilaa, jotka olivat saaneet alueeseen muutamaa vuotta aikaisemmin rasiteoikeudet veneiden pitämiseen ja vesille kulkemiseen. Siten jo tässä vaiheessa oikeutettujen tilojen joukko oli muotoutunut suureksi.

14. Edellä mainitun vuonna 2002 tehdyn kauppakirjan mukaan osapuolet olivat sopineet toisaalta siitä, että Kumpulan yhteisalueet sai kustannuksellaan rakentaa määräalalle kaavan mukaisesti laitureita ja venepaikkoja sekä käyttää niitä kaavan mukaiseen tarkoitukseen, ja toisaalta siitä, että alueelle perustettaisiin kaupungin hyväksi rasitteet, jotka oikeuttaisivat kaupungin rakentamaan ja ylläpitämään alueella pumppaamon johtoineen ja kevyen liikenteen väylän.

15. Asiassa on selvitetty, että Tampereen kaupunki on rakentanut rasitealueelle pumppaamon johtoineen, luiskineen ja huoltoalueineen sekä kevyen liikenteen väylän, ja että niitä varten on tämän asian yhteydessä perustettu rasitealueelle johto- ja kulkuyhteysrasitteet. Siten rasitealue on perustamisensa jälkeen tullut palvelemaan myös toisenlaista käyttötarvetta ja venevalkamatarkoitukseen käytettävissä oleva alue on pienentynyt ja sen ahtaus on entisestään kasvanut. Näistä syistä yhteisalueen osakastilojen kannalta mahdollisuudet käyttää aluetta valkama-alueena ovat vähentyneet ja alueen käyttäminen veneiden pitämiseen sekä vesille kulkemiseen on vaikeutunut huomattavasti.

Yhteenveto

16. Rasitetta voidaan edellä todetuin tavoin pitää tilan X tarkoituksenmukaisen käyttämisen kannalta edelleen tarpeellisena. Tilanne ei siten ole tältä osin muuttunut rasitteen perustamisen jälkeen. Rasitetun alueen käyttöä ja sen yllä kerrottuihin eri tarkoituksiin käytettävissä olevaa alaa koskevien muutosten yhteisvaikutus huomioon ottaen Korkein oikeus katsoo kuitenkin, että Kumpulan yhteiseen venerantaan RN:o 837-583-878-2 kohdistuva, tilan X hyväksi perustettu venevalkamarasite aiheuttaa nyttemmin sanotulle rekisteriyksikölle sellaista kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentissa tarkoitettua huomattavaa haittaa, joka oikeuttaa rasitteen poistamiseen.

17. Maaoikeuden ei olisi sen vuoksi pitänyt esittämillään perusteilla kumota tilan X hyväksi perustetun venevalkamarasitteen poistamista koskevaa toimitusinsinöörin päätöstä. Tästä seuraa, että maaoikeuden ei olisi myöskään pitänyt kumota toimitusinsinöörin päätöstä siltä osin kuin se koskee tilan X hyväksi vain kyseiselle valkama- alueelle pääsyä varten perustetun tierasiteoikeuden poistamista sanotulta tilalta.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään toimitusinsinöörin päätöksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Liisa Mansikkamäki, Ilkka Rautio, Soile Poutiainen, Jukka Sippo ja Jorma Rudanko. Esittelijä Eeva-Liisa Sarvilinna-Heimonen.