22.2.2010

Osakeyhtiön kanne

Osakeyhtiö vaati 4.6.2004 Espoon käräjäoikeudessa vireillepanemassaan kanteessa vahvistettavaksi, että osakeyhtiöllä oli vuokrasopimuksen lunastusta koskevan ehdon perusteella omistus- ja hallintaoikeus kiinteistöosakeyhtiön määräalalle rakentamaan pysäköintirakennukseen. Lisäksi osakeyhtiö vaati, että kiinteistöosakeyhtiö velvoitetaan välittömästi luovuttamaan määräalan ja pysäköintirakennuksen hallinta osakeyhtiölle.

Vuokrasopimuksessa vuokranantaja oli sitoutunut lunastamaan vuokramiehen vuokramaalla olevan rakennuksen vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan syystä. Osakeyhtiöllä oli siten lunastusvelvollisuus ja myös lunastusoikeus. Lunastamisesta ei ollut päästy sopimukseen.

Vuokralainen hallitsi vuokra-aluetta oikeudettomasti. Vuokralaisella ei ollut lakiin eikä sopimukseen perustuvaa oikeutta vuokra-alueen hallinnan pidättämiseen lunastushinnan maksamisen vakuudeksi.

Koska vuokralaisella ei ollut oikeutta vuokra-alueen hallintaan, sillä ei ollut oikeutta hallita myöskään vuokra-alueelle rakennuttamaansa rakennusta. Vuokra-alue ja vuokramiehen vuokra-alueelle rakennuttamat rakennukset muodostivat kokonaisuuden.

Lunastusilmoituksen tekemällä osakeyhtiö oli tullut pysäköintirakennuksen omistajaksi. Osakeyhtiö oli tehnyt lunastusvaatimuksen ja osapuolet olivat yksimielisiä lunastuksesta, jolloin lunastussopimus oli syntynyt. Kuten erityisesineen kaupassa, omistusoikeus siirtyi sopimuksen tekemisellä, eikä hallinnan tai kauppahinnan maksamista omistusoikeuden siirtymisen ehtona vaadittu. Erimielisyys koski vain lunastushintaa.

Kun vuokralainen ei ollut vaatinut lunastushintaa kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä, sen oikeus vaatia lunastushinnan suorittamista oli vanhentunut. Tämä johtui maanvuokralain 77 §:n (258/1966) säännöksestä, jonka mukaan vuokrasuhteesta johtuvaa saamisvaatimusta koskeva kanne oli kanneoikeuden menettämisen uhalla pantava vireille kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.

Kiinteistöosakeyhtiön vastaus

Kiinteistöosakeyhtiö vaati vastauksessaan, että osakeyhtiön kanne hylätään.

Kiinteistöosakeyhtiö oli perustettu ja pysäköintirakennus rakennettu sitä varten, että vuokratulle alueelle voitiin sijoittaa asemakaavan ja rakennuslupien mukaiset autopaikat. Tontin kaavoitusta ja käyttöä koskevat ratkaisut oli suunnitellut ja toteuttanut Asuntosäätiö, joka aluerakennuttajana oli kaavoittanut alueen yhteistyössä kaupungin kanssa.

Kaavamääräyksien ja rakennuslupien edellyttämiä autopaikkoja kutsuttiin velvoitepaikoiksi. Velvoitepaikkojen määrästä oli asemakaavassa itsenäinen määräys. Pysäköintitaloon autopaikkansa sijoittaneiden tonttien korttelinumerot oli todettu asemakaavakartassa. Rakennukseen oli sijoitettu kiinteistönomistajien 271 autopaikkaa. Pysäköintirakennus oli tarkoitettu yhtä pysyväksi kuin kaavamääräykset, rakennuslupaehdot ja autopaikkarasitteet.

Vuokralaisella oli oikeus pidättyä luovuttamasta omistamaansa rakennusta, kunnes asianmukainen lunastuskorvaus oli maksettu. Kun osakeyhtiö ei ollut tehnyt rakennuksen käypää arvoa vastaavaa lunastustarjousta ja kun lunastushinnasta ei ollut sovittu, kiinteistöosakeyhtiöllä oli edelleen rakennuksen omistusoikeus ja siihen perustuva hallintaoikeus.

Vuokra-ajan jälkeen kiinteistöosakeyhtiö oli koko ajan maksanut osakeyhtiölle sopimuksen mukaista maanvuokraa indeksikorotuksineen. Kiinteistöosakeyhtiö katsoi, että vuokrasopimus oli jatkunut. Osakeyhtiö oli tosiasiassa hyväksynyt maa-alueen hallintaoikeuden ja vuokrasuhteen jatkumisen.

Lunastushintaa koskeva saamisoikeus syntyi vasta, kun vuokranantaja oli saattanut loppuun maanvuokrasopimuksen mukaisen lunastusmenettelyn, jossa rakennuksen lunastushinta oli vahvistettu. Ennen tätä kiinteistöosakeyhtiön saamisoikeus lunastuskorvaukseen ei ollut syntynyt eikä vuokralaisen oikeus saada rakennuksesta lunastuskorvaus voinut vanhentua.

Kiinteistöosakeyhtiö katsoi, ettei sillä ollut velvollisuutta luovuttaa pysäköintilaitosta, jos se ei saanut pysäköintilaitoksesta sopimuksen ja maanvuokralain mukaista käypää hintaa vastaavaa lunastuskorvausta. Kiinteistöosakeyhtiöllä oli pidätysoikeus sekä rakennukseen että maa-alueeseen, kunnes asianmukainen lunastuskorvaus oli maksettu.

Mikäli osakeyhtiöllä katsottaisiin olevan oikeus saada pysäköintilaitos omistukseensa ilman lunastuskorvausta, syntyisi osakeyhtiölle poikkeuksellisen selkeä perusteeton etu.

Kiinteistöosakeyhtiön kanne

Kiinteistöosakeyhtiö vaati 30.9.2004 vireillepanemassaan kanteessa, että osakeyhtiö velvoitetaan maksamaan lunastushintana pysäköintirakennuksesta olevien autopaikkojen uudelleen rakentamisesta aiheutuvien kustannusten määrä 9 115 898 euroa tai pysäköintirakennuksen säilyessä nykyisessä käytössä 6 461 980 euroa.

Perusteluissaan kiinteistöosakeyhtiö totesi ensisijaisen vaatimuksen lähtökohdaksi, että osakeyhtiön tarkoitus oli purkaa pysäköintilaitos. Tällöin lunastuskorvausta määrättäessä tarkastelun pohjaksi oli otettava ne kustannukset, jotka pysäköinnin uudelleen järjestämisestä aiheutuivat kiinteistöosakeyhtiön osakkaille. Tällöin ainoa mahdollinen tapa olisi sijoittaa autopaikat maanalaiseen pysäköintilaitokseen. Yhden autopaikan rakentamiskustannukset olisivat 33 638 euroa ja 271 autopaikan kustannukset vaaditut 9 115 898 euroa.

Toissijaisen vaatimuksensa osalta kiinteistöosakeyhtiö lausui, että maanvuokralain 34 §:n 3 momentin mukaan lähtökohdaksi rakennusta arvioitaessa oli otettava rakennuksen myyntihinta ja tuottoarvo. Lunastusta suoritettiin se määrä, mihin lunastettava omaisuus vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana arvioitiin paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan siinä kunnossa, missä se silloin on. Jos rakennusta voitiin edelleen käyttää entiseen tarkoitukseensa, oli arvioinnissa lisäksi otettava huomioon sen tuotto.

Rakennusrasitteina oli rekisteröity 97 autopaikkaa, joista nykyisten osakkaiden käytössä oli 95. Rasitetuista paikoista ei muodostunut tuottoa rakennuksen omistajalle, koska rasiteoikeuden käyttäminen tapahtui ylläpitokustannuksia vastaan. Kuitenkin rakennuskustannukset tuli korvata lunastuksessa.

Muut 176 autopaikkaa eivät olleet rekisteröidyin rasiteoikeuksin suojattuja. Ne eivät enää olleet osakkaiden käytössä. Tällaisen vapaan autopaikan tuottoarvo oli lyhytaikaisessa pysäköinnissä 27 200 euroa.

Rakennuksen rakennuskustannusten arvo oli nykypäivänä rahanarvon muutos huomioon ottaen noin 2 500 000 euroa. Rakennuksen tekninen käyttöikä oli 70 vuotta. Siten vuonna 2004 oli vuonna 1981 rakennetun rakennuksen käyttöikää jäljellä 47 vuotta eli 67 prosenttia koko käyttöiästä. Näin ollen tekniseen käyttöikään suhteutettuna rakennuksen rakennuskustannusten arvo oli noin 1 675 000 euroa. Yksittäisen autopaikan osalle tämä teki 6 180 euroa.

Kiinteistöosakeyhtiö vaati lunastuskorvauksena 95 rasitteena olevan autopaikan osalta rakennuskustannuksina 6 180 euroa autopaikkaa kohden sekä 176 vapaan autopaikan osalta autopaikkaa kohden rakennuskustannuksina niin ikään 6 180 euroa ja lisäksi tuottoa vastaavana arvona 27 200 euroa eli kutakin vapaata autopaikkaa kohden 33 380 euroa. Täten toissijaiseksi kokonaiskorvausvaatimukseksi muodostui 6 461 980 euroa.

Osakeyhtiön vastaus

Osakeyhtiö vaati kiinteistöosakeyhtiön kanteen hylkäämistä sillä perustella, että kiinteistöosakeyhtiön oikeus lunastushinnan saamiseen oli maanvuokralain 77 §:n nojalla vanhentunut.

Tässä maanvuokralain 5 luvun mukaista muuta maanvuokraa koskevassa asiassa ei voinut soveltaa tontinvuokraa koskevan maanvuokralain 34 §:n 3 momentin säännöstä lunastuskorvauksen määräämisestä, vaan asiassa oli sovellettava yksin maanvuokrasopimuksen ehtoa. Sen mukaan vuokranantaja oli sitoutunut lunastamaan kiinteistön käypään hintaa. Tuottoarvoa ei ollut sovittu korvattavaksi. Kiinteistöosakeyhtiö ei ollut myöskään esittänyt laillista perustetta sille, että osakeyhtiö voitaisiin velvoittaa kustantamaan kiinteistöosakeyhtiön osakkaille tai kiinteistöosakeyhtiölle uusien pysäköintipaikkojen rakentaminen.

Käypänä hintana oli pidettävä rakennuksen todennäköistä luovutushintaa normaaliehdoin kolmannelle luovutettaessa.

Espoon käräjäoikeuden tuomio 16.2.2006

Käräjäoikeus totesi, että asiassa oli kysymys maanvuokralain 5 luvussa tarkoitetusta muusta maanvuokrasta ja asiassa sovellettiin myös vuokrasuhteen päättymisen jälkeen kumottua maanvuokralain 77 §:ää.

Osakeyhtiö oli irtisanonut vuokrasopimuksen päättymään 14.10.2000. Vuokrasopimuksen irtisanomisen jälkeen kiinteistöosakeyhtiö oli maksanut osakeyhtiölle kerran vuodessa vuokran suuruista korvausta maapohjan käytöstä. Osakeyhtiö oli ottanut korvauksen vastaan ja pysäköinti oli jatkunut kuten ennenkin. Asianosaisten edustajien käsityksen mukaan asianosaisten välillä ei ollut voimassa olevaa suullista maanvuokrasopimusta. Asianosaiset olivat vain käytännön syistä jatkaneet rakennuksen ja maa-alueen entistä käyttöä odottaessaan ratkaisua lunastusasiassa. Käräjäoikeus katsoi, ettei korvauksen maksamisella ja sen vastaanottamisella ollut syntynyt uutta maanvuokrasopimusta.

Rakennuksen omistusoikeus

Osakeyhtiön ja kiinteistöosakeyhtiön välisessä vuokrasopimuksessa oli sovittu, että vuokranantaja sitoutui lunastamaan kiinteistön käypään hintaan, jos vuokrasuhde päättyi vuokranantajasta johtuvasta syystä.

Asianosaiset eivät olleet sopineet lunastushinnasta eikä osakeyhtiö ollut maksanut lunastushintaa rakennuksesta.

Maanvuokralain 5 luvussa ei ollut sellaista säännöstä, jonka nojalla vuokramiehen rakentama rakennus siirtyisi vuokrasuhteen päättymisen jälkeen vuokranantajan omistukseen lain nojalla ilman lunastusta. Omistusoikeuden siirtymisestä oli asianosaisten kesken erikseen sovittava.

Asiassa oli kysymys maanvuokrasopimuksen tulkinnasta sekä vuokranantajan ja vuokramiehen alkuperäisen tarkoituksen selvittämisestä.

Osakeyhtiön kirjeistä kiinteistöosakeyhtiölle syksyllä 2000 ilmeni, että osakeyhtiö oli käsittänyt kiinteistöosakeyhtiön vuokrasuhteen päättymisen jälkeenkin omistavan pysäköintirakennuksen ja että osakeyhtiö oli ollut tietoinen lunastusvelvollisuudestaan. Kiinteistöosakeyhtiön edustajan mukaan osakeyhtiö ei ollut ennen kanteen nostamista vaatinut pysäköintirakennuksen omistusoikeutta itselleen.

Kiinteistöosakeyhtiön kirjeistä osakeyhtiölle syksyllä 2000 kävi ilmi kiinteistöosakeyhtiön vakaa käsitys siitä, että pysäköintirakennuksen omistus- ja hallintaoikeus siirtyivät osakeyhtiölle vasta, kun lunastushinta oli maksettu.

Maanvuokrasopimuksessa ei ollut mainintaa pysäköintirakennuksen omistusoikeuden siirtymisestä, vaan siinä oli sovittu nimenomaan rakennuksen lunastamisesta. Asianosaisten kirjeistä oli pääteltävissä heidänkin käsittäneen näin, kun he olivat syksyllä 2000 neuvotelleet lunastushinnasta.

Maanvuokralain 77 §:ssä, sellaisena kuin se oli laissa 258/1966 ennen kumoamistaan lailla 739/2003, oli säännös vuokrasuhteesta johtuvan saamisoikeuden vanhenemisesta. Omistusoikeus sitä vastoin ei ollut saamisoikeus eikä vanhentunut. Maanvuokralain sanottu lainkohta ei koskenut vuokramaalla olevan rakennuksen omistusoikeutta.

Kiinteistöosakeyhtiöllä oli siten edelleen pysäköintirakennuksen omistusoikeus. Osakeyhtiö ei vuokranantajana ollut täyttänyt vuokrasopimuksen mukaista lunastusvelvollisuuttaan ja lunastanut rakennusta vuokramieheltä. Käräjäoikeus ei voinut vahvistaa pysäköintirakennuksen omistusoikeuden kuuluvan osakeyhtiölle.

Rakennuksen ja vuokrasopimuksessa tarkoitetun alueen hallinta

Asianosaisten kesken vallitsi tilanne, jossa maa-alueen omisti osakeyhtiö ja maa-alueella olevan rakennuksen kiinteistöosakeyhtiö. Kiinteistöosakeyhtiöllä ei ollut oikeutta käyttää maa-aluetta, koska asianosaisten välillä ei ollut vuokrasopimusta. Osakeyhtiöllä ei ollut oikeutta ottaa rakennusta hallintaansa, koska ilman asianosaisten välillä tehtyä sopimusta hallinta kuului omistajalle.

Kiinteistöosakeyhtiö ei ollut velvollinen luovuttamaan pysäköintirakennuksen hallintaa osakeyhtiölle eikä käräjäoikeus voinut vahvistaa pysäköintirakennuksen hallinnan kuuluvan osakeyhtiölle.

Osakeyhtiö oli sallinut kiinteistöosakeyhtiön käyttää maa-aluetta vuokraa vastaavaa korvausta vastaan, mutta osakeyhtiön vaatimuksesta kiinteistöosakeyhtiö oli velvollinen luovuttamaan maa-alueen hallinnan osakeyhtiölle. Käräjäoikeuden tuomiolla ei ollut vaikutusta pysäköintipaikkojen pysyvyyteen eikä rasitteiden mukaiseen kiinteistön käyttöön.

Osakeyhtiön kanne oli muilta kuin vuokrasopimuksessa tarkoitetun määräalan hallinnan luovutusta koskevan vaatimuksen osalta hylättävä.

Lunastusvelvollisuus

Vuokranantaja oli maanvuokrasopimuksessa sitoutunut lunastamaan kiinteistön käypään hintaan, jos vuokrasuhde päättyi vuokranantajasta johtuvasta syystä. Osakeyhtiö oli riidattomasti irtisanonut vuokrasopimuksen vuokramiehestä riippumattomasta syystä ja oli siten lunastusvelvollinen.

Osakeyhtiö oli 18.9.2000 päivätyllä kirjeellään ilmoittanut täyttävänsä vuokrasopimuksen mukaisen lunastusvelvollisuutensa ja tarjonnut lunastushinnaksi 271 000 markkaa. Kiinteistöosakeyhtiö oli hylännyt tarjouksen liian pienenä ja kiinteistöosakeyhtiön hallitus oli jäänyt siihen käsitykseen, että osakeyhtiö tekee uuden tarjouksen.

Asianosaisten kirjeenvaihdosta ilmeni, että osakeyhtiö oli luvannut hankkia lausunnon rakennuksen käyvästä arvosta ja kiinteistöosakeyhtiö puolestaan vaatinut osakeyhtiötä lunastusvelvollisuutensa mukaisesti tarjoamaan lunastushinnan ja siten käynnistämään lunastusmenettelyn. Osakeyhtiö ei ollut tehnyt uutta tarjousta, eivätkä asianosaiset olleet päässeet sopimukseen lunastushinnasta. Koska lunastusmenettely oli kaksipuolinen oikeustoimi, jossa sovittiin lunastuskorvauksesta, lunastusmenettely ei ollut vielä toteutunut eikä kiinteistöosakeyhtiölle ollut syntynyt lunastushintasaatavaa osakeyhtiöltä.

Maanvuokralain 76 §:n 2 momentin mukaan vuokranantajalla oli oikeus lunastaa vuokramaalla oleva rakennus, mutta hänellä ei ollut siihen velvollisuutta. Maanvuokrasopimuksesta oli pääteltävissä, että asianosaiset olivat tässä tapauksessa halunneet varmistaa rakennuksen siirtymisen vuokranantajan omistukseen. He olivat myös halunneet välttää sen mahdollisuuden, että vuokramiehen olisi saman lainkohdan mukaan siirrettävä rakennus pois tontilta. Maanvuokrasopimusta oli tulkittava siten, että pysäköintirakennus oli tarkoitettu jäämään tontille vuokrasuhteen päättymisen jälkeen ja tontilla olevien pysäköintipaikkojen säilyvän. Sopijapuolet olivat näin syrjäyttäneet maanvuokralain 76 §:n 2 momentin säännöksen vuokranantajan lunastusoikeudesta ja sopineet sen sijaan vuokranantajan lunastusvelvollisuudesta. Maanvuokralain 76 §:n 2 momentin säännökset rakennuksen siirtämisestä ja julkisesta huutokaupasta oli vuokrasopimuksella näin ollen myös syrjäytetty.

Maanvuokralain 77 §:ssä oli säädetty, että vuokrasuhteesta johtuvaa saamisvaatimusta koskeva kanne oli kanneoikeuden menettämisen uhalla pantava vireille kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.

Kiinteistöosakeyhtiö ei ollut kanteella vaatinut lunastushintaa osakeyhtiöltä kolmen vuoden määräajassa. Maanvuokrasopimuksessa sovittu lunastusvelvollisuus ei kuitenkaan vanhentunut tuossa määräajassa ja osakeyhtiö oli edelleen velvollinen lunastamaan rakennuksen. Rakennuksen omistusoikeus ei voinut siirtyä ilman lunastusta vuokranantajalle. Kun osakeyhtiö ei ollut täyttänyt lunastusvelvollisuuttaan, kiinteistöosakeyhtiölle ei ollut syntynyt lunastushinnan saamisoikeutta. Kiinteistöosakeyhtiön saamisoikeuden perusteena oli vuokrasuhteen ja vuokrasopimuksen lisäksi sopimus rakennuksen lunastamisesta ja rakennuksen omistusoikeuden siirtymisestä, jota asianosaiset eivät vielä olleet tehneet. Tässä tapauksessa maanvuokralain 77 §:ssä säädetty vuokrasuhteen päättymisestä alkava kolmen vuoden vanhentumisaika oli jo kulunut umpeen, ennen kuin rakennuksen lunastamista koskevaan sopimukseen perustuva saamisoikeus edes oli syntynyt. Kun asianosaiset olivat jatkaneet vuokrasuhteen kaltaista tilaa maksamalla ja vastaanottamalla vuokraa vastaavan korvauksen, saamisoikeuden vanhentumisajan alkamisen oli tässä tilanteessa katsottava siirtyneen siihen asti, kunnes lunastushinnasta oli sovittu ja omistusoikeuden siirtoa koskevaan sopimukseen perustuva saamisoikeus oli syntynyt.

Kiinteistöosakeyhtiöllä oli maanvuokrasopimuksen perusteella edelleen oikeus vaatia, että osakeyhtiö lunastaa pysäköintirakennuksen ja maksaa siitä lunastushinnan.

Lunastushinta

Maanvuokrasopimuksessa vuokranantaja oli riidattomasti sitoutunut lunastamaan pysäköintirakennuksen käypään hintaan.

Maanvuokralain 34 §:n 3 momentin mukaan lunastusta suoritettiin se määrä, mihin lunastettava omaisuus vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan arvioitiin siinä kunnossa, missä se silloin oli. Jos rakennusta voitiin edelleen käyttää entiseen tarkoitukseensa, oli arvioinnissa lisäksi otettava huomioon sen tuotto.

Pysäköintirakennuksessa oli rekisteröityjä rasitepaikkoja ja rekisteriin merkitsemättömiä, kaavan mukaisia rasitepaikkoja sekä vapaassa käytössä olevia, vuokrattuja pysäköintipaikkoja. Osakeyhtiön edustaja oli kauppaa tehdessään ollut tietoinen kaikista tonttia rasittavista pysäköintipaikoista.

Auktorisoitu kiinteistöarvioija oli arvioinut pysäköintirakennuksen käyvän arvon elo- syyskuussa 2004. Rakennus oli rakennettu pysäköintitaloksi vuonna 1981. Nykyisen kaavan mukaan tontin käyttötarkoitus tuli säilymään. Arvioijan mukaan tässä tilanteessa 97 rasiteautopaikkaa tulivat säilymään eikä niillä ollut vaikutusta lunastushintaan, kun rasiteoikeuden haltijoille ei aiheutunut korvattavia menetyksiä.

Arvioija oli pitänyt rekisteriin merkitsemättömiä, asemakaavan mukaisia 108 rasiteautopaikkaa pitkäaikaiseen käyttöön vuokrattuina autopaikkoina. Yhden tällaisen autopaikan tuottoperusteiseksi arvoksi, jos vuokra oli keskimäärin 90 euroa kuukaudessa, hän oli arvioinut noin 9 600 euroa ja 108 autopaikan kokonaisarvoksi 1 040 000 euroa. Arvioija oli katsonut tämän edustavan autopaikan haltijan menetystä lunastustilanteessa.

Rekisteröimättömiä lyhytaikaisessa käytössä olevia autopaikkoja oli 66. Arvioijan mukaan nämä autopaikat jäivät edelleen vastaavaan käyttöön. Arvioija oli arvioinut tällaisessa lyhytaikaisessa paikoituksessa Tapiolassa yhden paikan keskimääräiseksi tuotoksi 225 euroa kuukaudessa. Saatavan tuoton menetykseen perustuvaksi yhden autopaikan arvoksi muutostöiden aiheuttamat kustannukset sekä hoitokustannukset huomioon ottaen arvioitsija oli arvioinut noin 27 200 euroa ja 66 autopaikan kokonaisarvoksi noin 1 800 000 euroa.

Arviossa oli otettu huomioon kaavamääräykset, rakennuksen käyttötarkoitus, osakkaiden menetys ja rakennuksen mahdollinen tuotto. Koko rakennuksen käyväksi arvoksi arvioija oli näin ollen arvioinut 2 840 000 euroa.

Laillistettu kiinteistövälittäjä oli kertonut, että pysäköintirakennus oli teräsbetoninen, osittain kylmä, yksinkertainen rakennus, jossa oli sähkövalot ja jonka kunto oli tyydyttävä. Rakennus oli joltakin osin rakennettu paremmin kuin yleensä 1980-luvulla oli rakennettu, mutta rakennus vaati peruskorjauksia. Kiinteistövälittäjä piti mahdollisena, että rakennus puretaan. Rakennuksen arvoksi, kun vuokrasopimus ei enää ollut voimassa, hän arvioi 40 000 - 50 000 euroa ottaen huomioon kaavamääräykset ja rakennuksen purkumahdollisuuden.

Kiinteistövälittäjän mukaan lyhytaikaisen pysäköintipaikan bruttovuokra Tapiolassa oli 60 - 100 euroa kuukaudessa ja pysyvän autopaikan arvo Tapiolan keskustassa vähintään 6 500 euroa. Kiinteistöosakeyhtiön edustajan mukaan osa kiinteistöosakeyhtiön osakkaista oli vuokrannut autopaikkansa ulkopuoliselle 90 eurolla kuukaudessa.

Laillistetun kiinteistövälittäjän mukaan pysäköintitalo oli käyttöikänsä saavuttanut, joskin käytännössä pysäköintilaitoksen elinkaari oli noin 50 vuotta. Kiinteistöosakeyhtiön edustajan arvion mukaan pysäköintilaitoksen käyttöikää oli jäljellä vielä noin 20 vuotta. Auktorisoitu kiinteistöarvioija oli pitänyt pysäköintilaitoksen käyttöikänä 60 - 80 vuotta.

Asuntosäätiön palveluksessa oleva rakennusinsinööri, jonka tehtäväalueeseen Tapiolan keskusta kuului, oli työssään tutustunut pysäköintitaloon ja tonttia rasittaviin pysäköintipaikkoihin. Läheisten kiinteistöjen pysäköintipaikat oli rakennusluvissa ja kaavamääräyksissä sijoitettu osakeyhtiön nykyisin omistamalle tontille, josta osa oli torialuetta ja osalla kiinteistöosakeyhtiön pysäköintirakennus. Tapiolassa ei ollut mahdollisuuksia siirtää pysäköintirakennukseen sijoitettuja pysäköintipaikkoja muualle keskustan alueella.

Ympäristöoikeuden professori oli todennut, että rekisterimerkinnällä ei ollut oikeutta perustavaa vaikutusta eikä niiden kiinteistöjen, joiden hyväksi rasite oli perustettu ja merkitty kiinteistörekisteriin, ja niiden kiinteistöjen, joiden osalta rekisteröinti oli jäänyt tekemättä, välillä ollut eroa.

Käräjäoikeus totesi, että pysäköintirakennuksessa oli 271 autopaikkaa. Näistä 97 säilyi rasiteoikeuksien haltijoilla eikä heille aiheutunut korvattavaa menetystä. Muista autopaikoista myös 108 säilyi rasiteoikeuksien haltijoilla eikä heillekään aiheutunut korvattavia menetyksiä.

Lunastushintaa määrättäessä oli siten otettava huomioon lyhytaikaisessa pysäköinnissä olevat 66 autopaikkaa. Nykyisin kiinteistöosakeyhtiön osakkaat olivat vuokranneet nämä paikat kuukausivuokralla yhtiön ulkopuolisille henkilöille. Käräjäoikeus otti arvioinnin perusteeksi näiden 66 autopaikan nykyisen pitkäaikaisen vuokrauskäytännön ja arvioi keskimääräiseksi vuokraksi 90 euroa kuukaudessa. Tällaisen autopaikan tuottoperusteiseksi arvoksi käräjäoikeus arvioi auktorisoidun kiinteistöarvioijan laskelmien mukaan 9 600 euroa. Rasiteoikeudet ja kaavamääräykset huomioon ottaen käräjäoikeus oletti pysäköintirakennuksen säilyvän nykyisessä käytössä. Lunastuskorvausta määrättäessä ei otettu huomioon rasitteiden mahdollisesta siirtämisestä tai poistamisesta aiheutuvia menetyksiä. Siten pysäköintirakennuksen käypään hintaan perustuva lunastushinnan määrä oli 635 000 euroa, jolla määrällä osakeyhtiö oli maanvuokrasopimuksen mukaan velvollinen lunastamaan kiinteistöosakeyhtiön pysäköintirakennuksen.

Käräjäoikeus totesi, ettei se voinut velvoittaa osakeyhtiötä suorittamaan lunastushintaa kiinteistöosakeyhtiölle, koska asianosaiset eivät olleet sopineet pysäköintirakennuksen omistusoikeuden siirtymisestä eikä kiinteistöosakeyhtiö tässä oikeudenkäynnissä ollut vaatinut osakeyhtiötä täyttämään lunastusvelvollisuuttaan.

Lausumillaan perusteilla käräjäoikeus velvoitti kiinteistöosakeyhtiön luovuttamaan hallinnassaan olevan määräalan osakeyhtiölle. Muilta osin osakeyhtiön kanne hylättiin.

Käräjäoikeus vahvisti kiinteistöosakeyhtiön omistaman pysäköintirakennuksen lunastushinnan määräksi 635 000 euroa.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Outi Nokso-Koivisto.

Helsingin hovioikeuden tuomio 7.10.2008

Hovioikeus, jonne osakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö valittivat, hyväksyi käräjäoikeuden perustelut rakennuksen omistusoikeutta ja hallintaa sekä lunastusvelvollisuutta koskevilta osin.

Lunastushinnan osalta hovioikeus lausui, että maanvuokrasopimuksessa vuokranantaja oli sitoutunut lunastamaan pysäköintirakennuksen käypään hintaan. Maanvuokralain 34 §:n 3 momentin mukaan lunastusta suoritettiin se määrä, mihin lunastettava omaisuus vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan arvioitiin siinä kunnossa, missä se silloin oli. Jos rakennusta voitiin edelleen käyttää entiseen tarkoitukseen, oli arvioinnissa lisäksi otettava huomioon sen tuotto.

Pysäköintirakennuksessa oli 271 autopaikkaa, joista 97 oli rekisteriin merkittyjä rasitepaikkoja, 108 kiinteistöjen rakennusluvissa pysäköintitaloon sijoitettuja autopaikkoja sekä 66 vapaassa käytössä olevia, vuokrattavia autopaikkoja.

Hovioikeus totesi, että autopaikoista 97 säilyi pysäköintitalon omistajan vaihdoksesta huolimatta rasiteoikeuksien haltijoilla eikä heille aiheutunut korvattavia menetyksiä. Autopaikoista 108 oli sellaisia, jotka asemakaavamääräysten mukaisesti oli kiinteistöjen rakennusluvissa osoitettu sijoitettavaksi kysymyksessä olevaan pysäköintitaloon. Näitä paikkoja koskevat rasitteet voitiin maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n nojalla perustaa ilman maanomistajan suostumustakin. Hovioikeus katsoi, että myös sanotut 108 autopaikkaa säilyivät autopaikan haltijoilla eikä heille aiheutunut korvattavia menetyksiä. Lunastushinta oli siten määrättävä vapaasti vuokrattavissa olevien 66 autopaikan perusteella. Hovioikeus piti auktorisoidun kiinteistöarvioijan selvitystä pysäköintitalon käyvästä arvosta luotettavana. Laillistettu kiinteistönvälittäjä oli laskenut pysäköintitalon arvon sillä edellytyksellä, että rakennus puretaan, mikä ei maankäyttö- ja rakennuslain 139 ja 160 §:n mukaan ollut asemakaavamääräykset huomioon ottaen mahdollista. Auktorisoitu kiinteistöarvioija oli arvioinut 66 autopaikan kokonaisarvoksi 1 800 000 euroa.

Osakeyhtiö oli maanvuokrasopimuksen nojalla velvollinen lunastamaan pysäköintitalon kiinteistöosakeyhtiöltä mainitulla 1 800 000 euron hinnalla.

Rakennusluvissa pysäköintitaloon sijoitettujen 108 paikan osalta oli vireillä maankäyttö- ja rakennuslain 158 ja 159 §:n mukaisen rakennusrasitteen perustamista koskeva prosessi. Hovioikeus totesi, että nyt annettava ratkaisu ei estänyt myöhemmin vaatimasta korvausta myös 108 paikasta, mikäli niille ei perusteta rasitetta.

Vuokrasopimuksessa tarkoitetun alueen hallinnan osalta hovioikeus totesi, että pysäköintitalon omistus- ja hallintaoikeus pysyi kiinteistöosakeyhtiöllä, kunnes rakennuksen lunastushinta oli sille suoritettu. Siltä osin kuin maa-alue oli kiinteistöosakeyhtiölle välttämätön pysäköintitalon sijaintia ja sen tarkoituksenmukaista käyttämistä varten, alueen hallinnan luovuttaminen ei ollut mahdollista ennen pysäköintitalon omistus- ja hallintaoikeuden luovutusta. Sen vuoksi kiinteistöosakeyhtiö ei ollut velvollinen luovuttamaan sanotun alueen hallintaa osakeyhtiölle ennen rakennuksen lunastushinnan maksamista.

Lausumillaan perusteilla hovioikeus muutti siten käräjäoikeuden tuomiota, että osakeyhtiö velvoitettiin lunastamaan kiinteistöosakeyhtiöltä pysäköintitalo 1 800 000 euron hinnasta. Pysäköintitalon omistus- ja hallintaoikeus siirtyi osakeyhtiölle lunastushinnan tultua suoritetuksi.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Iiro Kartano, Juha Paimela ja Veli Hokkanen.

Perustelut

Kanteissa esitetyt vaatimukset

1. Osakeyhtiö on kanteessaan vaatinut vahvistettavaksi, että sillä on omistus- ja hallintaoikeus pysäköintirakennukseen ja että kiinteistöosakeyhtiö velvoitetaan luovuttamaan sille pysäköintirakennuksen ja vuokratun maa-alueen hallinta. Kiinteistöosakeyhtiö on puolestaan vaatinut, että osakeyhtiö velvoitetaan maksamaan kiinteistöosakeyhtiölle rakennuksen lunastushintana kanteen mukainen enimmäis- tai vähimmäismäärä tai lunastushinta ainakin vahvistetaan näiden määrien mukaiseksi. Osakeyhtiö on katsonut, että lunastuskorvausvaatimus on vanhentunut.

2. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys ensiksi siitä, onko pysäköintirakennuksen omistusoikeus siirtynyt osakeyhtiölle jo vuokrasuhteen päättyessä. Ellei omistusoikeuden katsota tuolloin siirtyneen, kysymys on siitä, onko omistusoikeuden vahvistettava siirtyneen osakeyhtiölle ja kiinteistöosakeyhtiö velvoitettava luovuttamaan rakennuksen ja sen tontin hallinta lunastuksetta siksi, että kiinteistöosakeyhtiön oikeus vaatia lunastuskorvausta on vanhentunut. Jos oikeutta lunastuskorvaukseen ei katsota vanhentuneeksi, kysymys on vielä siitä, minkä määräiseksi lunastuskorvauksen määrä vahvistetaan ja velvoitetaanko osakeyhtiö suorittamaan korvaus kiinteistöosakeyhtiölle.

Vuokrasopimus

3. Kiinteistöosakeyhtiö on vuokrannut Asuntosäätiön omistamasta tontista määräalan pysäköintitaloa varten. Vuokrasuhde on alkanut 15.10.1980 ja päättynyt 14.10.2000, kun osakeyhtiö tontin nykyisenä omistajana on irtisanonut vuokrasopimuksen sen ehtojen mukaisesti.

4. Jollei sopimuksessa ollut toisin määrätty, vuokrasuhteessa noudatettiin vuokrasopimuksen mukaan 29.4.1966 annetun maanvuokralain (258/1966) 5 luvun säännöksiä "huomioon ottaen, että jos vuokrasuhde päättyy vuokranantajasta johtuvasta syystä, sitoutuu vuokranantaja lunastamaan kiinteistön käypään hintaan".

Pysäköintitalon omistus- ja hallintaoikeus

5. Asiassa on riidatonta, että edellä kohdassa 4 mainitun vuokrasopimuksen ehdon perusteella osakeyhtiölle maanomistajana on syntynyt sopimuksen mukainen pysäköintitalon käsittävän rakennuksen lunastusvelvollisuus. Osakeyhtiön mukaan rakennuksen omistusoikeus on siirtynyt sille vuokrasuhteen päättyessä 14.10.2000, kun se oli kirjeessään 18.9.2000 kiinteistöosakeyhtiölle myöntänyt lunastusvelvollisuutensa, ilmoittanut täyttävänsä sen sekä tarjonnut lunastushinnaksi 271 000 markkaa. Kiinteistöosakeyhtiö puolestaan on katsonut, että omistus- ja hallintaoikeus voi siirtyä vain lunastushinnan maksamisella.

6. Vuokrasopimuksessa ja muutenkin voidaan sopia siitä, millä hetkellä vuokra-alueella olevan rakennuksen omistusoikeus siirtyy maanomistajalle. Samoin voidaan sopia siitä, minkälaisten toimien jälkeen rakennuksen omistusoikeus siirtyy maanomistajalle. Nyt esillä olevassa asiassa ei tällaisista seikoista ole vuokrasopimuksessa eikä muutoinkaan sovittu. Maanvuokrasopimus sisältää vain määräyksen vuokranantajan lunastusvelvollisuudesta käypään hintaan.

7. Korkein oikeus toteaa, ettei osakeyhtiö vielä edellä kohdassa 5 mainitun kirjeen lähettämisellä ole täyttänyt lunastusvelvollisuuttaan, vaan kysymys on ollut ehdotuksesta järjestelyksi, jolla lunastusvelvollisuus täytettäisiin. Tähän viittaa sekin, että ehdotettua lunastushintaa, 271 000 markkaa, on kirjeessä luonnehdittu muodolliseksi, vaikka lunastushinnan tuli kauppakirjan ehdon mukaan olla käypä hinta. Kirjeessä on myös esitetty, että kiinteistöosakeyhtiö joka tapauksessa luovuttaisi pysäköintirakennuksen hallinnan 15.10.2000 lukien, mutta omistusoikeuden siirtyminen tapahtuisi vasta sen jälkeen, kun luovutushinta olisi sovittu tai määrätty ja kauppahinta olisi maksettu kiinteistöosakeyhtiön tilille.

8. Kiinteistöosakeyhtiön kannalta tämän ilmoituksen saaminen on merkinnyt enintään sitä, ettei se enää maanomistajan suostumuksetta ole voinut siirtää rakennusta pois tai luovuttaa sen omistusoikeutta kenellekään toiselle kuin maanomistajalle. Lunastusilmoituksen vastaanottaminen ei siten ole merkinnyt rakennuksen omistusoikeuden eikä hallintaoikeudenkaan siirtymistä maanomistajalle, eikä sitä ole ilmoituksessa suoranaisesti vaadittukaan.

Väite lunastuskorvauksen vanhentumisesta

9. Osakeyhtiö on väittänyt, että kiinteistöyhtiön oikeus vaatia lunastushintaa on vanhentunut, koska kiinteistöosakeyhtiö ei ole pannut vireille kannetta säädetyssä määräajassa vuokrasuhteen päättymisen jälkeen. Kun kiinteistöosakeyhtiö ei ole vaatinut lunastuskorvausta oikea-aikaisesti, lunastus on toteutettu ja rakennuksen hallinta- ja omistusoikeus on siirtynyt osakeyhtiölle. Kiinteistöyhtiö on vanhentumisen vuoksi menettänyt oikeutensa lunastuskorvaukseen.

10. Kuten edeltä ilmenee, maanvuokrasuhde on päättynyt 14.10.2000. Asiassa sovellettavan, 1.1.2004 voimaan tulleella lailla kumotun maanvuokralain 77 §:n (258/1966) mukaan vuokrasuhteesta johtuvaa saamisvaatimusta koskeva kanne on kanneoikeuden menettämisen uhalla pantava vireille kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä. Kiinteistöosakeyhtiö on vaatinut lunastuskorvausta 30.9.2004 vireille panemassaan kanteessa.

11. Korkein oikeus katsoo, että maanvuokralain 77 §:ssä ollutta mainintaa vuokrasuhteesta johtuvista saamisvaatimuksista, joita vanhentuminen on koskenut, on säännöksen sanamuotokin huomioon ottaen perusteltua tulkita siten, että säännös on tarkoittanut kaikkia vuokrasuhteesta johtuvia saamisvaatimuksia. Näin ollen se on käsittänyt esimerkiksi vuokrasaatavien ja vuokramiehen suorittamiin parannustöihin perustuvien saamisten ohella myös erilaiset lunastukseen liittyvät saamisvaatimukset.

12. Korkein oikeus toteaa, että oikeus lakiin tai vuokrasopimukseen perustuvaan lunastuskorvaukseen voi sinänsä vanhentua. Tässä tapauksessa kiinteistöosakeyhtiö olisi voinut esittää omistamansa rakennuksen lunastamista ja lunastuskorvausta koskevan vaatimuksen niin, että korvaus olisi tullut maksettavaksi vuokrasuhteen päättyessä. Tämä puoltaisi sitä, että vanhentuminen olisi alkanut vuokrasuhteen päättymisestä. Osakeyhtiöllä on kuitenkin kohdista 4 ja 5 ilmenevin tavoin sopimukseen perustuva velvollisuus lunastaa sen omistamalla tontilla oleva rakennus. Se on myös irtisanomisen jälkeen ennen vuokrasuhteen päättymistä ilmoittanut kohdassa 5 mainitulla kirjeellä täyttävänsä lunastusvelvollisuutensa. Kuten edeltä ilmenee, lunastus ei ole toteutunut vielä sanotun kirjeen lähettämisellä. Osapuolet ovat neuvotelleet lunastushinnasta, mutta sen suuruudesta ei ole päästy yksimielisyyteen, eikä osakeyhtiö ole sellaista kiinteistöosakeyhtiölle maksanut. Sen sijaan se on tässä asiassa ajamassaan kanteessa vaatinut vahvistettavaksi, että rakennuksen omistusoikeus olisi jo siirtynyt sille ilman korvausta. Sopimuksen mukaan lunastaminen tapahtuu kuitenkin käypään hintaan. Osakeyhtiön velvollisuus lunastuskorvauksen maksamiseen rakennuksen omistusoikeuden siirtymisen edellytyksenä ja kiinteistöosakeyhtiön oikeus saada vuokrasopimuksen mukainen lunastuskorvaus rakennuksesta kytkeytyvät toisiinsa siten, että osakeyhtiön vaatiessa omistusoikeuden siirtymisen vahvistamista on kiinteistöosakeyhtiön vaatimuksesta ratkaistava myös kysymys sen oikeudesta lunastuskorvaukseen. Tähän nähden Korkein oikeus katsoo, ettei kiinteistöosakeyhtiön oikeus vaatia lunastuskorvausta ole myöskään voinut vanhentua.

13. Näin ollen pysäköintirakennuksen omistusoikeus ei voi siirtyä osakeyhtiölle lunastuksetta, vaan osakeyhtiön on täytettävä lunastusvelvollisuutensa ja suoritettava lunastuskorvaus saadakseen pysäköintitalon omistusoikeuden sekä sen ja sen tontin hallintaansa.

Lunastuskorvauksen vahvistaminen Lunastuskohde

14. Kysymyksessä on Espoossa Tapiolan kaupunginosassa sijaitseva, vuonna 1981 rakennettu 271-paikkainen pysäköintitalo, joka sijaitsee korttelin 12002 tontilla nro 4. Espoon kaupungin asemakaavamääräysten mukaan pysäköintitalo on osoitettu neljän korttelin eli kortteleiden 12002, 12004, 12005 ja 12006 kiinteistöjen pysäköintipaikaksi. Pysäköintipaikoista 97 on kiinteistörekisterissä merkitty rakennusrasitteina tiettyjen kiinteistöjen hyväksi ja 108 on ympärillä olevien kiinteistöjen rakennusluvissa pysäköintitaloon sijoitettuja paikkoja.

15. Alemmat oikeusasteet ovat kiinteistöosakeyhtiön kannan mukaisesti katsoneet, että pysäköintitalon paikoista 66 on niin sanotusti vapaita paikkoja, joiden käyttöä eivät asemakaava- tai rakennuslupamääräykset rajoita. Osakeyhtiö on puolestaan katsonut, ettei pysäköintitalossa ole tällaisia vapaita autopaikkoja, vaan kyseiselle tontille saadaan sijoittaa vain tiettyjen kortteleitten kiinteistöjen velvoitepaikkoja.

16. Asiassa esitetyn auktorisoidun kiinteistöarvioijan 30.9.2004 antaman kirjallisen lausunnon mukaan pysäköintitaloon on osoitettu sen omassa ja ympäristössä olevien rakennusten rakennuslupien yhteydessä autopaikkoja seuraavasti: "KOy Raitinlinna 64 ap, As.Oy Hopiakannel 41 ap, KOy Raitinlukko 42 ap, KOy Raitinkartano 111 ap/44 ap, KOy Säästötammi 50 ap, Tapiolan Toimitalo Oy (Suomen Sokeri Oy) 22 ap, KOy Länsituulentie 6 ap/4 ap ja Melart Oy 4 ap." Korkein oikeus toteaa esitetyn lausunnon tarkoittavan, että pysäköintitalon kaikki 271 autopaikkaa on rakennusluvissa osoitettu muiden kuin kiinteistöosakeyhtiön käyttöön, eikä pysäköintitalossa siten sijaitse alempien asteiden tarkoittamia niin sanottuja vapaita paikkoja.

17. Kuten edellä on todettu, pysäköintitalo on asemakaavassa osoitettu kortteleissa 12002, 12004, 12005 ja 12006 sijaitsevien kiinteistöjen autopaikoituksen järjestämiseksi. Asemakaavamääräys rajoittaa pysäköintitalon muunlaista käyttämistä kaikilta osin. Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 159 §:n mukaan asemakaavassa edellytetty rakennusrasite autopaikoituksen järjestämiseksi rakennukseen voidaan perustaa, vaikka asianosaiset, muiden muassa maanomistaja, eivät antaisi siihen suostumusta. Asemakaavasta johtuva pysäköintitalon käytön rajoitus ei näin ollen riipu siitä, onko autopaikkaa koskeva rakennusrasite merkitty kiinteistörekisteriin vai ei.

18. Edellä esitetyn perusteella kaikki kiinteistöosakeyhtiön omistamassa pysäköintitalossa sijaitsevat pysäköintipaikat ovat keskenään samassa asemassa lunastuskorvauksen vahvistamista ajatellen, ja lunastuskorvaus voidaan vahvistaa koko rakennuksen osalta yhdenmukaisella arviointimenetelmällä.

Arviointimenetelmä

19. Vuokrasopimuksen mukaan vuokranantajan on maksettava lunastettavasta rakennuksesta käypä hinta. Sopimuksessa ei ole lähemmin määritelty siinä tarkoitetun käyvän hinnan käsitettä. Maanvuokralain muuta maanvuokraa koskevaan 5 lukuun ei, toisin kuin tontinvuokraa koskevaan 3 lukuun, sisälly säännöksiä lunastushinnan laskemisesta. Näin ollen asiassa tulevat sovellettaviksi ne käyvän hinnan määräämistä koskevat periaatteet, joita lunastusmenettelyssä tavanomaisesti noudatetaan. Rakennuksen arvo tulee tällöin määrättäväksi siitä lähtökohdasta, ettei rakennusta pureta.

20. Käyvän hinnan arviointimenetelminä käytetään kauppa-arvomenetelmää, tuottoarvomenetelmää tai kustannusarvomenetelmää. Yleisimmin käytetään kauppa-arvomenetelmää, koska vertailemalla paikkakunnalla vastaavanlaisten rakennusten myyntihintoja voidaan parhaiten saada selville rakennuksen todennäköinen arvo. Kun vertailtavien rakennusten kauppahintoja ei ole saatavilla, käytetään tuottoarvomenetelmää. Tuottoarvomenetelmällä tarkoitetaan rakennuksen tuottoon perustuvaa arvoa. Kustannusarvomenetelmä taas perustuu rakennukseen pantuihin kustannuksiin. Kustannusarvomenetelmää käytetään yleensä vain, jos kauppa-arvoa tai tuottoarvoa ei voida määrittää.

21. Tässä tapauksessa ei lunastettavan rakennuksen erikoisen luonteen vuoksi ole käytettävissä vertailukauppoja eikä kauppa-arvomenetelmää siten voida käyttää. Alemmat oikeusasteet ovat soveltaneet tuottoarvomenetelmää katsoen, että rakennuksen tuotto on arvioitavissa edellä mainittujen niin sanottujen vapaiden autopaikkojen perusteella. Koska pysäköintitalossa ei ole vapaita autopaikkoja siinä mielessä kuin alemmat oikeusasteet ovat tarkoittaneet, ei tuottoarvomenetelmä ole asiassa kuitenkaan sovellettavissa alempien oikeusasteitten käyttämällä tavalla.

22. Tuottoarvomenetelmän soveltamista vastaan puhuvat myös ne periaatteet, joille kiinteistöosakeyhtiön, pysäköintitalon ja pysäköintitalon käyttäjien väliset suhteet on rakennettu. Pysäköintitalon omistaa kiinteistöosakeyhtiö, ja sen yhtiöjärjestyksen mukaan yhden osakkeen omistaminen tuottaa oikeuden hallita yhtä pysäköintipaikkaa pysäköintitalossa. Kiinteistöosakeyhtiön osakkaat ovat maksaneet, kuten tällaisissa järjestelyissä on tavanomaista, kiinteistöosakeyhtiölle vastiketta. Vastikkeilla on katettu pysäköintitalon hoidosta ja kunnossapidosta johtuvat kustannukset. Kiinteistöosakeyhtiö ei ole tavoitellut tuottoa pysäköintitalon ylläpitämisestä.

23. Kun pysäköintitalon ylläpitäminen ei esillä olevassa tapauksessa ole kaupallista toimintaa eikä siitä ole saatavissa tuottoja koskevia tarvittavia tietoja arviointia varten, lunastuskorvausta ei voida määrittää tuottoarvon perusteella, vaan lunastuskorvaus on määrättävä kustannusarvomenetelmää käyttäen.

Lunastuskorvauksen määrä

24. Kiinteistöosakeyhtiö on esittänyt oikeudenkäynnissä laskelman pysäköintitalon kustannuksiin perustuvasta arvosta. Laskelmassa, joka on lähtenyt pysäköintitalon rakennuskustannuksista ja jossa on otettu huomioon rakennuksen jäljellä oleva käyttöikä sekä tehty rahan arvon muutoksista johtuvat korjaukset, on päädytty pitämään rakennuksen kustannuksiin perustuvana arvona 1 675 000 euroa. Osakeyhtiö on myöntänyt lunastuskorvaukseksi 50 000 euroa käräjä- ja hovioikeudessa kuulustuttamansa todistajan, laillistetun kiinteistövälittäjän lausunnon mukaisesti.

25. Laillistettu kiinteistövälittäjä on antanut lausuntonsa pitäen mahdollisena, että rakennus puretaan. Edellä kohdassa 19 esitetyn mukaisesti lunastuskorvaus on kuitenkin määrättävä sen mukaan, mikä arvo rakennuksella on sen jäädessä purkamattomaksi. Osakeyhtiö ei ole esittänyt sellaisia perusteita, joiden johdosta kiinteistöosakeyhtiön esittämää rakennuksen kustannuksiin perustuvaa arvoa voitaisiin pitää virheellisenä. Korkein oikeus vahvistaa lunastuskorvauksen kiinteistöosakeyhtiön esittämän rakennuksen kustannuksiin perustuvan arvon mukaisesti.

26. Osakeyhtiö on valituksessaan tänne katsonut hovioikeuden menetelleen virheellisesti, kun se oli velvoittanut osakeyhtiön lunastamaan pysäköintitalon määräämällään hinnalla, vaikkei kiinteistöosakeyhtiö ollut kanteessaan vaatinut osakeyhtiötä täyttämään lunastusvelvollisuuttaan. Korkein oikeus toteaa, että kiinteistöosakeyhtiö on kanteessaan ja valituksessaan hovioikeudelle vaatinut osakeyhtiön velvoittamista suorittamaan vaatimansa määrät lunastuskorvauksena. Siitä, että osakeyhtiöllä oli lunastusoikeus ja -velvollisuus, jutun osapuolilla ei ole ollut riitaa. Se, että hovioikeus on velvoittanut osakeyhtiön lunastamaan pysäköintitalon tietystä hinnasta, ei asiallisesti eroa lopputuloksensa puolesta siitä, että yhtiö velvoitetaan suorittamaan sama summa kiinteistöosakeyhtiölle lunastuskorvauksena. Lunastuskorvauksen suorittamisen jälkeen rakennuksen omistusoikeus ja alueen hallinta siirtyvät osakeyhtiölle. Kiinteistöosakeyhtiön jutussa ajaman kanteen pohjalta ei siten ole täällä estettä velvoittaa osakeyhtiö suorittamaan kiinteistöosakeyhtiölle edellä kohdissa 24 ja 25 vahvistettu lunastuskorvauksen määrä.

Tuomiolauselma

Muutokset hovioikeuden tuomioon.

Tapiola Center Oy velvoitetaan suorittamaan Kiinteistö Oy Tapiolan Pysäköintitalolle Espoon kaupungin 12. kaupunginosan korttelissa 12002 Ap-tontilla nro 4 sijaitsevan pysäköintirakennuksen lunastuskorvauksena 1 675 000 euroa. Samalla vahvistetaan, että pysäköintirakennuksen omistusoikeus sekä sen ja sen tontin hallintaoikeus siirtyvät Tapiola Center Oy:lle sen jälkeen kun korvaus on maksettu.

Hovioikeuden toteamus siitä, että asiassa annettava ratkaisu ei estä myöhemmin vaatimasta korvausta 108 pysäköintipaikasta, poistetaan.

Muutoin kanteet hylätään.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Kati Hidén, Pasi Aarnio, Hannu Rajalahti ja Timo Esko. Esittelijä Matti Sepponen.