17.3.2009

Kanne Savonlinnan käräjäoikeudessa

Puikkari Oy lausui 16.11.2006 Savonlinnan käräjäoikeudessa vireille tullessa kanteessaan, että Paradise Keriland Oy ja Kerigolf Oy olivat 9.5.1988 tehneet maanvuokrasopimuksen, jolla Kerigolf Oy:lle oli vuokrattu noin 174 000 neliömetrin suuruinen maa-alue Kerimaa-nimisestä tilasta Kerimäen kunnassa. Vuokrasopimuksen tehneet yhtiöt olivat olleet läheisyhtiöitä.

Paradise Keriland Oy asetettiin sittemmin konkurssiin, ja Puikkari Oy osti 29.8.1994 Kerimaan tilan, jolloin vuokrasopimuksen mukaiset vuokranantajalle kuuluneet oikeudet siirtyivät Puikkari Oy:lle. Puikkari Oy ja Kerigolf Oy eivät olleet läheisyhtiöitä.

Vuokrasopimuksen mukaan vuokran määrä oli 10 000 markkaa eli 1 682 euroa vuodessa, eikä sopimuksessa ollut indeksiehtoa.

Elinkustannusindeksi oli vuokrasopimuksen tekoaikaan eli toukokuussa 1988 ollut 1 101 pistettä, tammikuussa 2005 indeksi oli 1 575 pistettä ja syyskuussa 2006 indeksi oli 1 629 pistettä. Elinkustannusindeksi oli siis noussut tammikuuhun 2005 mennessä 43 prosenttia ja syyskuuhun 2006 mennessä 48 prosenttia. Inflaatio ja kustannusten nousu olivat aiheuttaneet sen, että vuokra oli vähäisyytensä johdosta menettänyt merkityksensä. Tämän vuoksi vuokran määrää koskeva ehto oli vuokranantajaa kohtaan kohtuuton, ja sitä tuli sovitella maanvuokralain 4 §:n 2 momentin ja 7 §:n 3 momentin nojalla.

Puikkari Oy oli edellä kerrotusta syystä korottanut vuokran 2 500 euroksi 1.1.2005 alkaen. Vuoden 2005 vuokra erääntyi maksettavaksi 31.12.2005. Kerigolf Oy oli kieltäytynyt maksamasta korotettua vuokraa ja oli maksanut vuoden 2005 vuokrana vain 1 682 euroa.

Puikkari Oy vaati, että käräjäoikeus sovittelee maanvuokrasopimusta siten, että vuokran määräksi vahvistetaan 2 500 euroa. Lisäksi Puikkari Oy vaati, että Kerigolf Oy velvoitetaan maksamaan sille vuoden 2005 korotetun ja maksetun vuokran erotus 818 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 31.12.2005 lukien.

Vastaus

Kerigolf Oy vaati vastauksessaan, että kanne jätetään tutkimatta. Perustelunaan Kerigolf Oy esitti, että Puikkari Oy oli jo aikaisemmin Savonlinnan käräjäoikeudessa nostanut Kerigolf Oy:tä vastaan maanvuokran korottamista koskevan kanteen ja että käräjäoikeus oli tuomiollaan 11.1.1999 hylännyt vaatimuksen. Käräjäoikeuden tuomio jäi lainvoimaiseksi Itä-Suomen hovioikeuden 26.10.2000 antamalla tuomiolla. Jutun osapuolet olivat samat kuin tässä uudessa kanteessa. Maanvuokra-asia oli oikeusvoimaisesti ratkaistu, eikä juttua siten voitu aikaisemman ratkaisun oikeusvoimavaikutuksen vuoksi ottaa tutkittavaksi.

Käräjäoikeuden välituomio 16.5.2007

Käräjäoikeus päätti ratkaista välituomiolla sen kysymyksen, estikö vuokrasopimusta koskeneen aikaisemman oikeudenkäynnin tuomion oikeusvoima kanteen tutkimisen. Tältä osin käräjäoikeus lausui seuraavan.

Oikeusvoimavaikutuksessa oli kysymys siitä, että tilanteessa, jossa uusi kanne oli perusteiltaan ja vaatimuksiltaan yhtenevä aikaisemmalla tuomiolla ratkaistun kanteen kanssa, uusi kanne tuli jättää tutkimatta.

Aikaisempi kanne oli perustettu keskeisesti siihen, että alkuperäisen vuokrasopimuksen sopijapuolten välisen intressiyhteyden ja muun yhteistoiminnan vuoksi vuokran määrä oli jo alunpitäen sovittu alihintaiseksi, sekä siihen, että kun alkuperäinenkin vuokra oli ollut liian alhainen, vähintäänkin myöhemmät olosuhteet olivat aikaansaaneet vuokran määrän muodostumisen liian alhaiseksi.

Puikkari Oy oli nyt perustanut kanteensa siihen, että ajan kulumisen, kustannustason nousun ja indeksiehdon puuttumisen vuoksi vuokran määrää koskeva vuokrasopimuksen ehto oli muuttunut Puikkari Oy:n kannalta kohtuuttomaksi.

Verrattaessa uutta ja vanhaa kannetta keskenään oli todettavissa, että vaadittu oikeusseuraus oli molemmissa sama, vuokran määrän korottaminen.

Uuden kanteen peruste voitiin kiteyttää indeksiehdon puuttumiseen. Tästä ja ajan kulumisesta oli seurannut vuokran jääminen kohtuuttoman alhaiselle tasolle. Kun aikaisempaa kannetta oli perusteltu paitsi muuten myös sillä, että vähintäänkin myöhemmät olosuhteet olivat aikaansaaneet vuokran määrän muodostumisen liian alhaiseksi, oli perusteltua katsoa, että kysymys oli samasta perusteesta, eli väitteestä, että ajan kulumisen myötä maanvuokrasopimuksen mukainen maanvuokra oli jäänyt niin alhaiselle tasolle, että siitä aiheutunut kohtuuttomuus oli korjattavissa vain vuokraa korottamalla.

Käräjäoikeus totesi, että Puikkari Oy:n vaatimuksensa tueksi vetoamassa elinkustannusindeksin muutoksessa ei ollut kysymys niinkään kanneperusteesta vaan lähinnä todistustosiseikasta eli seikasta, jonka avulla Puikkari Oy oli pyrkinyt näyttämään toteen väitteensä kohtuuttoman alhaiseksi muodostuneesta vuokrasta.

Asian luonteesta johtuen voitiin pitää varmana, että ostaessaan vuonna 1994 Kerimaan tilan Puikkari Oy:n oli täytynyt olla tietoinen vuokrasopimuksesta ja sen ehdoista kuten vuokran määrästä ja siitä, että sopimuksesta puuttui indeksiehto. Se seikka, että ajan ja kustannustason muutosten myötä vuokran määrän vastikearvo saattoi muuttua joko vuokramiehen tai vuokranantajan eduksi, ei siten voinut olla ennakoimatonta ja yllättävää. Puikkari Oy olisi niin halutessaan voinut vedota jo aikaisemmassa joulukuussa 1996 käräjäoikeudessa vireille panemassaan oikeudenkäynnissä indeksiehdon puuttumisesta johtuneeseen kohtuuttomuuteen.

Kun Puikkari Oy ei ollut aikaisemmassa oikeudenkäynnissä vedonnut indeksiehdon puuttumisesta johtuneeseen kohtuuttomuuteen, vaikka olisi voinut niin tehdä, seurasi tästä vaatimusperusteen prekludoituminen. Aikaisemman kanteen hylkäävän tuomion oikeusvoima esti tähän perusteeseen vetoamisen uudessa oikeudenkäynnissä.

Käräjäoikeus totesi vielä, että lainvoimainen tuomio sisälsi sitovan ratkaisun asianosaisten välisestä oikeussuhteesta tuomion antamisajankohtana. Kielto vedota uudessa oikeudenkäynnissä uusiin seikkoihin vaatimusten tueksi koski sellaisia seikkoja, jotka olivat olleet olemassa ja joihin olisi voitu vedota jo ensiprosessissa. Vasta tuomion antamisen jälkeen ilmitulleet sellaiset oikeustosiseikat, joita ei ollut voinut saattaa tuomiossa arvioitaviksi, eivät luonnollisestikaan voineet estää asianosaista saattamasta asiaa tuomioistuimen tutkittavaksi. Tällaisena asianosaisten väliseen oikeussuhteeseen vaikuttavana jälkisattumuksena saattaisi maanvuokrasuhteessa tulla kysymykseen esimerkiksi sellainen täysin ennalta arvaamaton vuokramarkkinoihin heijastuva yleisen kustannustason huomattava muutos, jota ei ollut voitu vuokrasopimuksesta neuvoteltaessa ennakoida ja joka johti jommankumman sopijapuolen täysin kohtuuttomaan tilanteeseen. Tällaisesta tilanteesta ei kuitenkaan nyt ollut kysymys.

Käräjäoikeus edellä selostetuilla perusteilla katsoi, että Itä-Suomen hovioikeuden tuomiolla ratkaistu asia oli sama, jota Puikkari Oy:n nyt kysymyksessä oleva uusi kanne tarkoitti. Itä-Suomen hovioikeuden tuomio esti uuden kanteen tutkimisen. Käräjäoikeus jätti Puikkari Oy:n kanteen tutkimatta.

Asian on ratkaissut laamanni Jorma Huttunen.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 13.11.2007

Hovioikeus, jonne Puikkari Oy valitti, hyväksyi käräjäoikeuden välituomion perustelut ja hylkäsi valituksen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Juha Voutilainen, Matti Hakkarainen ja Helena Lindgren. Esittelijä Riikka Tiainen.

Perustelut

1. Puikkari Oy ja Kerigolf Oy ovat osapuolina maanvuokrasopimuksessa, jolla Kerigolf Oy on vuokrannut 17,4 hehtaarin suuruisen maa-alueen Puikkari Oy:n omistamasta kiinteistöstä golfkenttää varten. Vuokrasopimuksen mukainen vuokran määrä on 10 000 markkaa eli 1 682 euroa vuodessa ja vuokra-aika 9.5.1988 - 9.5.2038.

2. Puikkari Oy oli Savonlinnan käräjäoikeudessa Kerigolf Oy:tä vastaan ajamassaan kanteessa vaatinut kohtuuttoman alhaisena pitämänsä maanvuokran korottamista. Vaatimus oli perustettu siihen, että vuokrasopimuksen kohteena olivat liiketoimintaa varten perustetun golfkentän keskeiset alueet, vuokran määrä 10 000 markkaa kuukaudessa ei ollut kohtuullinen, vuokrasopimuksen mukainen vuokran määrä oli jo alunperin sovittu alihintaiseksi silloisten sopimusosapuolien etuyhteyden ja muun yhteistoiminnan vuoksi, kohtuullisen vuokran määrä oli vähintään 100 000 markkaa vuodessa, alkuperäinen vuokra oli liian alhainen ja ainakin myöhemmät olosuhteet olivat aiheuttaneet sen, että vuokra oli liian alhainen. Puikkari Oy:n kanne oli tullut hylätyksi Savonlinnan käräjäoikeuden 11.1.1999 antamalla tuomiolla, minkä Itä-Suomen hovioikeus oli 26.10.2000 antamallaan lainvoiman saaneella tuomiolla pysyttänyt voimassa.

3. Käsillä olevassa asiassa on kysymys Puikkari Oy:n Savonlinnan käräjäoikeudessa 16.11.2006 Kerigolf Oy:tä vastaan vireillepanemasta kanteesta, jossa ensinmainittu yhtiö vaatii muun ohella mainitun maanvuokrasopimuksen vuokran määrää koskevan ehdon sovittelua maanvuokralain 4 §:n 2 momentin ja 7 §:n 3 momentin nojalla. Kanteen perusteena yhtiö on vedonnut siihen kohtuuttomuuteen, mihin indeksiehdon puuttuminen oli ajan kulumisen myötä vuokranantajan johtanut. Yhtiö vaatii maanvuokran korottamista elinkustannusindeksin muutosta vastaavasti.

4. Pääsäännön mukaan lainvoiman saaneella tuomiolla ratkaistua asiaa ei voida kanteella saattaa uudelleen tutkittavaksi tuomioistuimessa. Tämä koskee uutta kannetta siinäkin tapauksessa, että kanteessa on vaadittu asiallisesti samaa kuin aikaisemmin lainvoimaisesti hylätyssä kanteessa.

5. Nyt käsiteltävänä olevassa Puikkari Oy:n kanteessa vaadittu vuokrankorotus on perustettu vuoteen 2005 mennessä tapahtuneeseen elinkustannusindeksin nousuun. Tätä olosuhteiden muutosta ei ole ratkaistu aikaisemman kanteen johdosta annetulla, 26.1.2000 lainvoimaiseksi tulleella tuomiolla. Kun Puikkari Oy:n Kerigolf Oy:tä vastaan nostamassa uudessa kanteessa on siten kysymys aikaisempaan kanteeseen nähden eri asiasta, sanottu aikaisempi tuomio ei ole esteenä uuden kanteen tutkimiselle. Näin ollen alemmat oikeudet eivät olisi saaneet jättää Puikkari Oy:n kannetta tutkittavaksi ottamatta.

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan.

Asia palautetaan Savonlinnan käräjäoikeuteen asianosaisen ilmoituksesta uudelleen käsiteltäväksi. Käräjäoikeuden on asiaa uudelleen käsiteltäessä otettava huomioon palautuksen syy ja muutoinkin meneteltävä laillisesti.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mikko Tulokas, Gustav Bygglin, Pasi Aarnio, Juha Häyhä ja Soile Poutiainen. Esittelijä Matti Sepponen.