13.3.2007

Tausta ja asian käsittely toimituksessa 2.4.2004

Toimituksen tarkoituksena oli jakaa kahden tilan muodostama arvokas kartanokokonaisuus kahteen osaan yhteishalkomisena. A omisti tiloista puolet ja B toisen puolen. Toimituksen kohteena olevat tilat sijaitsivat noin 30 kilometrin päässä Helsingistä ja noin 4 kilometrin päässä Sipoon kunnan Söderkullan keskuksesta.

Halottavista tiloista suuremman tilan X pinta-ala oli noin 307 hehtaaria ja siinä oli viisi palstaa. Alueesta noin 30 hehtaaria oli peltoa ja 263 hehtaaria metsää. Tilalla sijaitsi vuonna 1810 rakennettu kartanopäärakennus, viisi muuta asuinrakennusta ja 25 talousrakennusta. Tilaa oli kehitetty ratsastuskeskukseksi. Y:n tila käsitti noin 15 hehtaaria vesialuetta ja vesijättöä X tilan edustalla. Tilan X noin 190 hehtaarin suuruisesta kotipalstasta oli suurin osa merkitty Söderkullan osayleiskaavassa selvitysalueeksi.

A vaati, että toimitus suoritetaan tilushalkomisena. B vaati toimituksen suorittamista kokonaisarvohalkomisena.

Toimitusmiehet päättivät suorittaa toimituksen tilushalkomisena katsoen, että siten voitiin saavuttaa tarkoituksenmukainen jakotulos eivätkä korvaukset muodostuneet kohtuuttoman suuriksi kiinteistöjen kokonaisarvoon verrattuna. Kokonaisarvohalkomisessa olisi pitänyt vaihtaa rakennukset odotusarvomaahan, jotta kumpikin osapuoli olisi saanut kiinteistöistä yhtä arvokkaan osan. Kokonaisarvohalkomisessa oli olemassa suurempi vaara epäoikeudenmukaisesta lopputuloksesta.

Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Pekka Nurmikari ja uskotut miehet.

Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 17.2.2005

B vaati valituksessaan, että halkominen toimitetaan kokonaisarvohalkomisena. A vaati, että valitus hylätään.

Maaoikeuden pyynnöstä antamassaan lausunnossa toimitusinsinööri totesi, että toimituksen tarkoituksena oli jakaa kiinteistöt siten, että osat ovat puolet kokonaisarvosta arviointiajankohtana ja myös vastaisuudessa. Tilushalkomisessa saavutettiin tarkoituksenmukainen halkomistulos. Toimitusmiehet olivat yhtyneet asianosaisten kantaan, jonka mukaan oli erityinen syy säilyttää kartanokeskus ratsastustoimintoineen kokonaisena. Tilukset olivat tästä huolimatta jaettavissa siten, etteivät korvaukset tulleet kohtuuttoman suuriksi verrattuna kiinteistöjen kokonaisarvoon. Toimitusmiehet olivat todenneet kokonaisarvohalkomiseen toimituksessa liittyvän riskitekijän.

Maaoikeus totesi, että Söderkullan osayleiskaavassa kartanon talouskeskuksen alue oli osoitettu rakennuslainsäädännön nojalla suojeltavaksi alueeksi (SR), jossa rakennusten purkaminen vaatii luvan ja jossa alueen arvokas luonne säilytetään. Suurin osa tilan alueesta oli selvitysaluetta (se), jossa alueen maankäytön suunnittelemiseksi järjestetään ideakilpailu ja alueelle oli tarkoitus laatia osayleiskaava ja asemakaava. Selvitysalue rajoittui sen pohjoispuolella olevaan asemakaava-alueeseen. Tilan päärakennus oli A:n asuntona ja muita rakennuksia vuokrattiin ratsastusyritykselle.

Maaoikeus totesi lisäksi, että kokonaisarvohalkominen oli tilushalkomiseen nähden ensisijainen halkomismenetelmä silloin, kun asianosaiset siitä sopivat. Lisäksi kokonaisarvohalkomista oli käytettävä, jos tilushalkomisella ei voitu päästä tarkoituksenmukaiseen tulokseen. Halkomisella muodostettavien kiinteistöjen tuli täyttää kiinteistönmuodostamislain 51 §:ssä säädetyt osittelusta poikkeamisen rajat ja lain 4 luvussa säädetyt osittamisrajoitukset. Jokaiselle tilalle oli lain 52 §:n 1 momentin mukaisesti pyrittävä antamaan eri käyttötarkoituksiin soveltuvia tiluksia ja tilojen tuli saada tarkoituksenmukaiseen käyttöönsä soveltuva tilussijoitus eivätkä korvaukset saaneet 2 momentin mukaan tulla kohtuuttoman suuriksi.

Tarkoituksenmukainen tilussijoitus sisälsi vaatimuksen siitä, että tilukset eivät saa pirstoutua eivätkä olla sijainniltaan tai muodoltaan epätarkoituksenmukaisia. Näin suurten pinta-alojen ollessa kysymyksessä nämä edellytykset olivat oletettavasti saavutettavissa.

Tiluksen tulisi palvella asianosaisen sille suunnittelemaa käyttötarkoitusta. X tilan osalta kysymyksen alaiseksi nousi yleiskaavan mukaisen selvitysalueen käyttö. Sitä oli käytetty ratsastustarkoituksiin ja esitetty käytettävän siihen vastaisuudessakin. Toisaalta alue rajoittui asemakaava-alueeseen ja sillä oli joiltain osin rakennusmaan odotusarvoa. Näistä käyttötavoista johtuva erikoisarvon jakaminen asianosaisten kesken oli seikka, joka sisältyi tarkoituksenmukaisuusedellytykseen ja oli sen vuoksi otettava huomioon jakotavasta päätettäessä.

Tilusten erityisarvon määrä ja sijainti jyvityksen arvohetkellä tuli siten arvioitavaksi ja jaettavaksi myös tilushalkomisessa. Odotusarvon luonteeseen sisältyvä epävarmuus ei sellaisenaan tehnyt tiluksista sillä tavoin epätarkoituksenmukaisia, että edellytykset tilushalkomisen suorittamiselle puuttuisivat.

Ratkaisevaksi kysymykseksi jäi näin se, tulivatko korvaukset tilushalkomisessa kohtuuttoman suuriksi. Maaoikeus piti mahdollisena, että korvaukset saattaisivat nousta useisiin satoihin tuhansiin euroihin. Korvauksen määrä suhteessa halottavan kohteen ja muodostettavien tilojen arvoon nähden ei kuitenkaan tulisi olemaan kohtuuttoman suuri. A oli katsonut, että päärakennus tulisi jaossa hänelle ja hän oli ollut valmis suorittamaan korvauksen. B oli erityisesti veroseuraamusten vuoksi vastustanut suuren korvauksen vastaanottamista. Maaoikeus totesi kohtuuttomuutta arvioitaessa merkitykselliseksi sen, että vaikka korvaus olisi kohtuullisessa suhteessa tilan arvoon, sen määrä sinänsä olisi kuitenkin kohtuuttoman suuri eikä oletettu saaja ollut halukas sitä vastaanottamaan.

Maaoikeus katsoi, että suoritettaessa halkominen tilushalkomisena korvaus tulisi kohtuuttoman suureksi ja että sen vuoksi halkominen oli tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi toimitettava kokonaisarvohalkomisena.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet käräjätuomari Marja-Leena Honkanen ja maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen sekä lautamiehet.

Perustelut

Halkomistoimituksen kohde ja kysymyksenasettelu

1. Toimituksen tarkoituksena on halkomalla jakaa kahtia X:n kartano, joka koostuu X:n tilasta pinta-alaltaan noin 307 hehtaaria ja Y:n tilasta pinta-alaltaan noin 15 hehtaaria.

X:n tila käsittää viisi palstaa. Alueesta noin 30 hehtaaria on peltoa ja 263 hehtaaria metsää. Tilalla sijaitsee vuonna 1810 rakennettu kartanon päärakennus, kaksi 1700-luvulla rakennettua asuinrakennusta, viisi muuta asuinrakennusta ja 25 talousrakennusta. Y:n tila on vesialuetta ja vesijättöä X:n tilan edustalla. Kartanon talouskeskus sijaitsee Sipoossa Y:n ja Sipoonlahden välisellä niemellä 30 kilometrin päässä Helsingistä ja noin 4 kilometrin päässä Söderkullan keskuksesta.

Päärakennuksen ja muiden talouskeskuksen rakennusten arvo on lausuntojen mukaan 800 000 - 1 160 000 euroa, talouskeskuksen ulkopuolisten rakennusten arvo 150 000 - 200 000 euroa ja tilan puuston arvo ilman taimikoiden ja puuston odotusarvoa 450 000 - 500 000 euroa. Maapohjan arvosta ei ole esitetty selvitystä.

2. Sipoon kunnanhallitus on 15.1.2002 hyväksynyt Söderkullan osayleiskaavan. Suurin osa noin 190 hehtaarin suuruisesta kotipalstasta talouskeskuksineen sekä X:n tiehen rajoittuva noin 8 hehtaarin suuruinen palsta on osoitettu yleiskaavassa selvitysalueeksi. Selvitysalueen maankäytön suunnittelemiseksi järjestetään ideakilpailu ja sille on tarkoitus laatia osayleiskaava ja asemakaava. Alueen läpi on merkitty kulkevaksi tie ja kaksi ulkoilureittiä. Tilan alueella on kohteita, joilla on suojelu- tai maisema-arvoa. Kotipalsta rajoittuu pohjoissivultaan ja pienempi palsta etelä- ja itäsivultaan asemakaava-alueeseen.

3. Kartanon päärakennus on ollut A:n asuntona. Muita rakennuksia on vuokrattu ratsastustoimintaa harjoittavalle yritykselle. Jaon osapuolet ovat yksimielisiä siitä, että tilakeskus tulee säilyttää yhtenäisenä ja että se sisältyy A:lle muodostettavaan tilakokonaisuuteen.

4. Halkomisen tarkoituksena on jakaa kohde kahteen arvoltaan yhtä suureen osaan. Asiassa on kysymys siitä, toimitetaanko halkominen tilushalkomisena vai kokonaisarvohalkomisena.

Halkomismenetelmät

5. Kiinteistönmuodostamislain 50 §:n 1 momentin mukaan tilushalkomisessa kunkin muodostettavan tilan tulee saada se tilusmäärä, joka jyvityksen ja jakoperusteen mukaan sille kuuluu. Lain 52 §:n 1 momentin mukaan tilushalkomisessa jokaiselle tilalle on pyrittävä antamaan eri käyttötarkoituksiin soveltuvia tiluksia jakoperusteen mukaan, jolleivat osakkaat toisin sovi tai erityinen syy muuta vaadi. Jos omaisuus ei jakaudu muodostettavien tilojen kesken jakoperusteen mukaan, maksetaan erotuksesta lain 51 §:n 4 momentin nojalla korvaus.

6. Kun tilushalkomisessa jyvitysarvoa määrättäessä otetaan huomioon vain maapohja ilman sillä olevia rakennuksia, tulee ainoastaan maapohja jaettua osakkaiden kesken heidän osuuksiensa mukaisessa suhteessa. Muodostettaville tiloille jäävistä rakennuksista suoritetaan korvausta sen mukaan, miten ne sijaitsevat kunkin osakkaan saamilla tiluksilla. Jakoa täydennetään puustotilillä, erityisarvojen tilillä ja tarvittaessa muilla tilikorvauksilla. Kiinteistönmuodostamislain 52 §:n 2 momentin mukaan tilukset on jaettava niin, etteivät 51 §:n 4 momentissa tarkoitetut korvaukset tule kohtuuttoman suuriksi.

7. Halkominen voidaan kiinteistönmuodostamislain 50 §:n 2 momentin mukaan toimittaa kokonaisarvohalkomisena siten, että kullekin osakkaalle muodostettavaan tilaan tulevien tiluksien, puuston, rakennusten, kiinteiden laitteiden ja rakennelmien, yhteisalueosuuksien ja erityisten etuuksien yhteinen arvo vastaa osakkaalle jakoperusteen mukaan kuuluvaa osuutta koko halottavan tilan vastaavasta arvosta. Kokonaisarvohalkomisessa pyritään jakomenettelyn yksinkertaistamiseen ja tarkoituksenmukaisten tilakokonaisuuksien muodostamiseen. Kokonaisarvohalkomisen etuna on, ettei korvauksia yleensä tule suoritettavaksi.

8. Laissa tilushalkominen asetetaan ensisijaiseksi halkomistavaksi. Halkominen suoritetaan kiinteistönmuodostamislain 50 §:n 2 momentin mukaan kokonaisarvohalkomisena, jos kaikki osakkaat siitä sopivat tai jos kokonaisarvohalkominen on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen aikaansaamiseksi. Jos asianosaiset eivät sovi kokonaisarvohalkomisen käyttämisestä halkomismenetelmänä, sitä on käytettävä, mikäli tilushalkomisella ei päästä tarkoituksenmukaiseen lopputulokseen.

9. Tilushalkominen on tarkoitettu alun perin maan jakoon alueilla, joilla maan arvo perustuu sen pysyvään käyttöön maa- ja metsätalousmaana. Tilushalkomisessa maa- ja metsätalousmaa jaetaan tuottokykynsä perusteella. Jaon tavoitteena on, paitsi jakaa kokonaisjyvitysarvo jakoperusteen mukaisesti, jakaa myös eri käyttötarkoituksiin soveltuvat tilukset jakoperusteen mukaisesti. Erityisestä syystä tiluslajeja voidaan vaihtaa keskenään tarkoituksenmukaiseen tulokseen pääsemiseksi. Muusta omaisuudesta suoritetaan tilikorvaus.

Halkomismenetelmän valinta

10. X:n kohdalla kyse ei ole tilushalkomisen normaalitilanteesta, koska merkittävä osa tiluksista ei käyttötarkoituksensa ja sijaintinsa vuoksi ole tyypillistä maa- ja metsätalousmaata, jonka arvo perustuisi pääasiallisesti sen tuottoon maa- ja metsätalouskäytössä. Osalla jaon kohteena olevista tiluksista on kaavoituksesta ja rakentamismahdollisuuksista johtuvaa huomattavaa odotusarvoa. Tilushalkomista vaikeuttaa myös kotipalstalla sijaitsevan yhtenäisenä säilytettävän kartanokeskuksen huomattava arvo verrattuna jaon kohteena olevaan muuhun omaisuuteen.

11. Odotusarvosta johtuva tilusten erityisarvo voidaan ottaa tilushalkomisessa huomioon joko jyvityksessä tai siitä voidaan tehdä erityisarvon tili. Odotusarvon määrittelemiseen liittyy epävarmuutta, koska kysymys on monista tekijöistä riippuvista maankäyttöön kohdistuvista tulevaisuuden odotuksista. Odotusarvon perusongelma tulee esiin myös kokonaisarvohalkomisessa.

12. Tilusten odotusarvo on suurimmillaan asemakaava-alueeseen rajoittuvalla osalla selvitysaluetta. Kokonaispinta-alaltaan noin 100 hehtaarin suuruisesta selvitysalueesta ei vielä ole olemassa edes alustavia kaavaluonnoksia. Halkominen joudutaan siten suorittamaan olosuhteissa, joissa maankäytön muuttumisen ajankohtaan, kohdentumiseen ja tehokkuuteen liittyy huomattavia arviointivaikeuksia ja riskejä.

Tilushalkomisessa osapuolille voidaan ajatella jaettavan samassa määrin odotusarvomaata. Myös kokonaisarvohalkomisessa selvitysaluetta tulisi ilmeisesti jaettavaksi molemmille jako-osakkaille, joskin kartanokeskuksen saavan jako-osakkaan osuuteen tulisi todennäköisesti vähemmän tällaista maata. Halkomistavan valinnalla ei ole tässä suhteessa ratkaisevaa merkitystä eikä se poista odotusarvoon liittyvää perusongelmaa. Riskin poistaminen tai vähentäminen edellyttäisi lähempää selvitystä kaavoitusratkaisuista, erityisesti rakennusmaan sijainnista. Sellaista ei nyt ole käytettävissä.

13. Tilushalkomisessa joudutaan tilalla sijaitsevista rakennuksista tekemään tili. Toimitusmiehet ovat katsoneet, että tilushalkominen aiheuttaisi suuret korvaukset ja veroseuraamukset etenkin, jos päärakennus, sivurakennukset ja ratsastukseen liittyvät talousrakennukset jaetaan yhdelle osapuolelle, ja että korvauksia ei voitaisi juurikaan pienentää puuston avulla. Maaoikeuden mukaan korvaukset saattaisivat nousta useisiin satoihin tuhansiin euroihin. Korkein oikeus katsoo, ettei tätä suuruusluokkaa oleva korvaus ole sinänsä kohtuuttoman suuri halottavan tilan ja siitä jakoperusteen mukaisesti muodostettavien tilojen arvoihin verrattuna.

14. A on ollut halukas suorittamaan korvauksen. B on erityisesti veroseuraamusten vuoksi vastustanut sitä, että hän joutuisi vastaanottamaan suuren korvauksen.

15. Kokonaisarvohalkomisen periaatteiden mukaisesti X:n halkominen on mahdollista suorittaa siten, ettei tilikorvaukseen lainkaan päädytä tai että korvaus ainakin on huomattavasti pienempi kuin tilushalkomisessa määrättäväksi tuleva korvaus. Kun osakkaalla on oikeus saada osuutensa halottavasta tilasta ensisijassa kiinteänä omaisuutena, hänen kielteinen kantansa korvausvaihtoehtoon ei ole vailla merkitystä jakotapaa harkittaessa.

Yhteenveto ja johtopäätös

16. Edellä käsitellyt kohteen laatuun, tilusten käyttöön ja niiden arvoon vaikuttavat seikat merkitsevät sitä, ettei kysymys ole tilushalkomisen tyyppitapauksesta, jossa perusratkaisu löytyisi tuottokyvyltään yhtäläisten peltojen ja metsien tarkasta tasajaosta. Arvokkaan kartanokeskuksen säilyttäminen, tilusten tarpeettoman pirstomisen ehkäiseminen sekä tarkoituksenmukaisten tiluskokonaisuuksien aikaansaaminen ovat parhaiten toteutettavissa kokonaisarvohalkomisella. Nykyisessä maankäytön suunnittelutilanteessa odotusarvomaan käsittelyyn liittyy riskejä, jotka eivät kuitenkaan ole poistettavissa halkomismenetelmän valinnalla. Tilikorvauksiin liittyvät ongelmat voidaan kokonaisarvohalkomisella välttää.

Korkein oikeus katsoo, että tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi X:n kartanoon kuuluvat tilat on jaettava kokonaisarvohalkomisella.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mikko Tulokas, Mikael Krogerus, Juha Häyhä, Hannu Rajalahti ja Ilkka Rautio (eri mieltä). Esittelijä Leo Olkkonen.