3.2.2004

Asian tausta

Perustettavina olleet Bostads Ab Malaga Asunto Oy (jäljempänä asunto-osakeyhtiö) ja Liljendal Invest Oy-Ab (sittemmin Sovehallit Oy-Ab, jäljempänä osakeyhtiö) olivat 27.12.1988 tehneet maanvuokrasopimuksen, jolla asunto-osakeyhtiö vuokrasi noin 1 300 neliömetrin suuruisen tontinosan osakeyhtiölle sadaksi vuodeksi yhden markan vuosivuokraa vastaan. Samana päivänä tehdyllä kaupalla asunto-osakeyhtiö oli myynyt alueella sijaitsevan hallirakennuksen osakeyhtiölle. Vuokrasopimuksen ehdon mukaan vuokralainen sai lunastaa alueen käypään hintaan sen jälkeen, kun tontti oli jaettu. Osakeyhtiö oli merkinnyt asunto-osakeyhtiön koko osakekannan.

Kanne Loviisan käräjäoikeudessa

Asunto-osakeyhtiö vaati varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n ja maanvuokralain 4 §:n 2 momentin nojalla, että maanvuokrasopimusta sovitellaan siten, että vuokra korotetaan sovitusta yhdestä markasta vuodessa 3 053,40 markaksi kuukaudessa haasteen tiedoksiannosta 18.10.1999 lukien. Vuokrasopimusta ei ollut tehty kahden tasaveroisen sopimuskumppanin kesken normaaleilla ehdoilla. Vuokrasopimuksen oli osakeyhtiön puolesta allekirjoittanut sama henkilö, joka toimi asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajana. Vuokrasopimuksen tarkoituksena oli ollut tehdä osakeyhtiön kannalta edullinen sopimus ennen kuin asunto-osakeyhtiön osakkeita myytiin ulkopuolisille. Asunto-osakeyhtiön omistuspohjan muutoksen jälkeen sopimusehto oli selvästi kohtuuton. Vuosivuokra ei vastannut kohtuullista käypää vuokraa, jona voitiin pitää yleisen vuokratason mukaista vuokraa.

Vastaus

Osakeyhtiö kiisti kanteen. Vuokra oli tarkoituksellisesti sovittu nimelliseksi. Asunto-osakeyhtiön nykyiset osakkeenomistajat olivat ostaneet yhtiön velvoitteineen. Sopimusosapuolet olivat edelleen samat kuin sopimusta tehtäessä eikä olosuhteissa ollut muutenkaan tapahtunut muutoksia, joiden perusteella sovittu vuokra olisi asunto-osakeyhtiön kannalta kohtuuton. Tontin käyttötapa huomioon ottaen vaadittu vuokra oli joka tapauksessa liian korkea. Käypä vuokra oli korkeintaan 1 800 markkaa vuodessa.

Käräjäoikeuden tuomio 21.9.2000

Osakeyhtiön myöntämisen perusteella oli näytetty, ettei sovittu vuosivuokran määrä ollut käypä.

Vuokraehtoa oli kuitenkin tarkasteltava koko vuokrasopimuksen osana asianosaisten välillä. Tällöin voitiin todeta, että asianosaiset eivät olleet tarkoittaneetkaan sopia yleisellä tasolla käyvästä vuokrasta, vaan ne olivat tarkoituksellisesti sopineet vuokrasta muun sopimuksen osana siten kuin vuokrasopimukseen oli kirjattu. Tämä seikka ei kuitenkaan tehnyt vuokraehtoa kohtuuttomaksi.

Asianosaisten välillä oli vallinnut ja vallitsi sopimusvapaus. Solmitut sopimukset oli sopimusoikeudessa noudatetun periaatteen mukaisesti pidettävä. Vuokrasopimuksen ja kauppakirjan osapuolet olivat samat kuin asianosaiset nyt käsiteltävässä asiassa.

Asunto-osakeyhtiö ei siten ollut näyttänyt vuokrasopimusehdon olleen alkuaan kohtuuton.

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden siirtymisellä pois alkuperäisiltä omistajiltaan ei ollut merkitystä asian ratkaisemisen kannalta. Tämän vuoksi myöskään uusien osakkeenomistajien tietoisuudella tai tietämättömyydellä vuokrasopimuksesta ja sen ehdoista ei ollut merkitystä asiassa. Nykyisen osakkeenomistajan ja tämän saantomiehen väliset kysymykset eivät olleet tämän oikeudenkäynnin kohteena.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut näyttänyt olosuhteiden muuttuneen siten, että vuokraehto tai sen soveltaminen olisi tullut kohtuuttomaksi. Perustetta sovitella vuokran määrää koskevaa ehtoa ei siten ollut.

Näillä perusteilla käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Melise Roiha-Sjöblom.

Helsingin hovioikeuden tuomio 20.11.2001

Hovioikeus, jonne asunto-osakeyhtiö valitti, ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Mats Wiklund, Petri Leskinen ja Eero Arvo. Esittelijä Nina Hotti.

Perustelut

Vuokrasopimuksen ehdon kohtuuttomuus

Asunto-osakeyhtiö ja osakeyhtiö ovat tehneet maanvuokrasopimuksen, jolla asunto-osakeyhtiö on vuokrannut omistamastaan tontista 1 300 neliömetrin suuruisen määräalan osakeyhtiölle sadaksi vuodeksi yhden markan suuruista vuosivuokraa vastaan. Samana päivänä asunto-osakeyhtiö on myynyt vuokramaalla sijaitsevan hallirakennuksen osakeyhtiölle. Vuokrasopimuksen ehdon mukaan vuokralainen voisi lunastaa tontinosan käypään hintaan, kun tontti on jaettu. Vuokrasopimusta tehtäessä osakeyhtiö omisti asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka se on sittemmin myynyt ulkopuolisille. Asunto-osakeyhtiö on vaatinut kohtuuttomana pitämänsä maksuehdon sovittelua.

Osakeyhtiö on vedonnut Korkeimmassa oikeudessa siihen, että sopimus nimellisestä maksuehdosta oli tehty tietoisesti ja lähtien sen sitovuudesta. Vuokra ei voinut lähtökohtaisesti olla samaan etupiiriin kuuluvien osapuolten välillä kohtuuton. Koska osapuolet ja niiden asemat olivat edelleen samat, ehto ei ollut voinut myöhemminkään tulla kohtuuttomaksi.

Maanvuokralain 4 §:n 2 momentin mukaan vuokrasopimuksen ehtoa voidaan sovitella, jos sen soveltamisen katsotaan olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta. Saman lain 7 §:n 3 momentin mukaan myös maksuehtoa voidaan sovitella samoilla perusteilla.

Kuten osakeyhtiön lausumasta ilmenee, yhtiöt ovat alunperin kuuluneet samaan etupiiriin. Vuokrasopimuksessa on tietoisesti sovittu, että osakeyhtiön maksettavan vuokran määrä on vain nimellinen. Pian sopimuksen solmimisen jälkeen osakeyhtiö on ryhtynyt myymään omistamiaan asunto-osakeyhtiön osakkeita ulkopuolisille. Vuokrasopimuksen ehto, jolla asunto-osakeyhtiö vuokranantajana on pitkäksi ajaksi sidottu maanvuokrasuhteeseen nimellistä vuokraa vastaan, on siten tosiasiallisesti koitunut näiden ulkopuolisten, asunto-osakeyhtiön omistajiksi tulleiden tahojen vahingoksi. Mitään selvitystä siitä, että vuokran määräämiselle nimelliseksi olisi jokin sellainen peruste, jota voitaisiin pitää näissä oloissa hyväksyttävänä, ei ole esitetty. Sopimusehto, joka näin ollen johtaa osapuolten velvoitteiden väliseen olennaiseen epätasapainoon, on siten maanvuokralain 4 §:n 2 momentissa ja 7 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla vuokranantajan kannalta kohtuuton.

Vuokran sovittelu

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut vuokran sovittelemista 3 053,40 markaksi kuukaudessa. Vaatimus perustuu Loviisan kaupungin ohjeisiin liiketoiminnassa käytettävän maanvuokran hinnoittelusta. Osakeyhtiö on väittänyt, että alueen käypä vuokra olisi 1 800 markkaa vuodessa, mutta ei ole esittänyt perusteita väitteensä tueksi. Koska osakeyhtiö ei ole riitauttanut vastaavissa vuokrasopimuksissa sovellettavaksi tarkoitettua laskentaperustetta, vuokran määrä sovitellaan 3 053,40 markkaa vastaaviksi 513,55 euroksi kuukaudessa. Kysymyksessä olevan maanvuokran osalta maanvuokralaissa ei ole säännöstä, jonka nojalla vuokran korotus voitaisiin määrätä tulemaan voimaan takautuvasti tai korotuksen alkamisajankohtaa voitaisiin lykätä. Tähän nähden ja ottaen huomioon vuokrasuhteen luonne Korkein oikeus katsoo, että korotettua vuokraa on maksettava tämän tuomion antopäivästä lukien.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumotaan. Asunto-osakeyhtiön ja osakeyhtiön välisen, 27.12.1988 tehdyn maanvuokrasopimuksen vuokranmaksuehtoa sovitellaan siten, että vuokran määrä korotetaan 513,55 euroksi kuukaudessa Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Erkki-Juhani Taipale, Kari Kitunen, Liisa Mansikkamäki, Pertti Välimäki ja Pauliine Koskelo. Esittelijä Marja Kekäläinen.