11.11.2002

Lunastustoimitus 7.5.1999

Valtioneuvosto oli 8.9.1994 antanut nykyiselle Vantaan Energia Oy:lle luvan lunastaa pysyvän käyttöoikeuden rakennettavia sähkönsiirtojohtoja varten Vantaan kaupungissa. Yhtiön hakemuksesta vireille tulleessa ja 7.5.1999 lopetetussa lunastustoimituksessa nro 114865-7 lunastustoimikunta on välillä Tammisto-Rekola perustanut yhtiölle lunastusluvan mukaisen käyttöoikeuden muun muassa Vantaan kaupungin Koivuhaan kaupunginosan korttelissa nro 68113 sijaitsevalla tontilla 3.

Kiinteistö Oy Koivuhaka 18 (Koivuhaka) tontin 3 omistajana vaati toimituksessa maapohjakorvausta 28 680 markkaa, korvausta rakennusoikeuden menetyksestä 115 500 markkaa ja korvausta rakentamisen vaikeutumisesta 131 250 markkaa.

Lunastustoimikunta arvioi maapohjan hinnaksi 300 markkaa neliömetriltä. Maapohjakorvauksen määräämisperusteena se käytti johtoalueella 8 prosenttia ja reunavyöhykkeellä 4 prosenttia maapohjan hinnasta. Toimikunta määräsi maapohjakorvausta yhteensä 17 600 markkaa.

Rakennusoikeuden menetyksestä vaaditun korvauksen osalta lunastustoimikunta totesi, että maanomistajalla ei ollut subjektiivista oikeutta vaatia kiinteistölleen samanlaista rakennusoikeutta kuin viereisellä kiinteistöllä oli. Myös toisessa korttelissa oli alempi rakennusoikeus. Alemman rakennusoikeuden omaaville tonteille rakentaminen oli mahdollista toteuttaa halvemmalla. Alempi rakennusoikeus ei johtunut voimalinjahankkeesta. Lunastustoimikunta hylkäsi vaatimuksen.

Rakentamisen vaikeutumisesta vaaditun korvauksen osalta lunastustoimikunta katsoi, että rakennusoikeuden määrittäminen oli ratkaistu kaavoituksessa. Koko rakennusoikeus oli mahdollista käyttää. Se seikka että jokin rakennustapa mahdollisesti oli kalliimpi kuin toinen ei oikeuttanut korvaukseen. Lunastustoimikunta hylkäsi myös tämän vaatimuksen.

Etelä-Suomen maaoikeuden tuomio 9.5.2000

Koivuhaka haki muutosta lunastustoimikunnan ratkaisuun ja toisti lunastustoimituksessa esittämänsä korvausvaatimukset.

Maaoikeus korotti maapohjakorvauksen 21 450 markaksi käyttäen korvauksen perusteena johtoaukean osalta 10 prosenttia sekä reunavyöhykkeellä 5 prosenttia maapohjan hinnasta. Siksi maaoikeus arvioi 300 markkaa neliömetriltä.

Maaoikeus katsoi selvitetyksi, että Koivuhaan omistaman tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus oli useimpia ympäristökortteleita alhaisempi ja johtui asemakaavaan otetusta voimajohtovarauksesta. Maaoikeus katsoi, että asemakaavoitus ja lunastus olivat toisistaan erilliset prosessit. Maanomistajalla ei ollut subjektiivista oikeutta vaatia mitään sen suhteen, mitä asemakaavassa määrätään. Sillä seikalla, millä perusteella kaavoittaja oli tehnyt ratkaisunsa eli tässä tapauksessa voimajohdon ja asemakaavan välisellä syy-yhteydellä ei ollut sen jälkeen, kun asemakaava oli vahvistettu, enää vaikutusta lunastuskorvauksen korvausperusteisiin. Maaoikeus hylkäsi vaatimuksen rakennusoikeuden menetyksen korvaamisesta.

Maaoikeus hylkäsi myös rakentamisen vaikeutumista koskevan vaatimuksen katsoen sen perustuvan asemakaavan asettamiin rajoituksiin ja määräyksiin.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet: maaoikeustuomari Martti Amberla (eri mieltä), maaoikeusinsinööri Sakari Nikander sekä lautamiehet Pertti Virtanen ja Maija Manninen.

Eri mieltä ollut maaoikeustuomari Amberla katsoi, että voimalinja oli aiheuttanut rakennusoikeuden alenemisen. Kun tontinomistajalla ei ollut mahdollista saada korvausta muuta kautta menetys oli korvattava lunastustoimituksessa. Kysymys oli poikkeustapauksesta, koska yleensä korvausta ei ole mahdollista saada kaavallisten ratkaisujen johdosta. Amberla, joka arvioi maapohjan hinnaksi 400 markkaa neliömetriltä, korotti maapohjakorvauksen 28 600 markkaan ja määräsi rakennusoikeuden alenemisesta korvausta kohtuulliseksi arvioidut 70 000 markkaa.

Perustelut

Korvaus rakennusoikeuden menetyksestä ja rakentamisen vaikeutumisesta

Alueelle, jolla Koivuhaan kiinteistö sijaitsee, on vahvistettu asemakaava 22.9.1988. Asemakaavan mukaan Koivuhaan tontin rakennusoikeutta osoittava tehokkuusluku on alhaisempi kuin ympäristökortteleissa. Tontin osalle kaavaan on merkitty voimajohtovaraus sille hankkeelle, jota varten lunastusta on vaadittu. Lunastustoimitus on tullut vireille vasta kaavan vahvistamisen ja sen jälkeen kun valtioneuvosto on myöntänyt lunastusluvan 8.9.1994.

Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain 35 §:n mukaan korvataan sille, jonka omaisuudesta lunastetaan osa, jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle lunastuksesta tai siitä yrityksestä, jota varten lunastus toimitetaan, aiheutuva pysyväisluontoinen haitta.

Haitan korvaamisen edellytyksenä on, että se on aiheutunut lunastuksesta tai siitä hankkeesta, jota varten lunastus toimitetaan. Rakennusoikeudesta on määrätty asemakaavassa. Asemakaava ei ole laissa tarkoitettu yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan (KKO 1990:98). Tästä johtuen pelkästään asemakaavasta aiheutuvia haittoja ei voida korvata lunastustoimituksen yhteydessä. Tämä ei kuitenkaan merkitse, että sellaiset itse hankkeesta aiheutuvat haitat, joihin vaikuttavista seikoista on tullut ottaa määräyksiä asemakaavaan, jäisivät korvaamatta. Voimajohtohanke rajoittaa rakentamista. Nämä rajoitukset on otettava huomioon jo asemakaavassa. Tällaisista rajoituksista aiheutuvat haitat ovat kuitenkin pääosin sellaisia, että ne johtuvat itse voimajohtohankkeesta. Kuten lain esitöissä (HE 179/1975 II vp. s. 25) todetaan, korvattavaksi haitaksi ei kuitenkaan lueta sellaista edun menetystä, jonka saamiseen luovuttajalla ei ollut oikeutta.

Maaoikeuden toteamin tavoin alhaisempi rakennusoikeus johtuu voimajohtovarauksesta. Alueella ei ole aikaisemmin ollut asemakaavaa. Kaavaa laadittaessa maanomistajalla ei ole ollut oikeutta saada kiinteistölleen määrättyä rakennusoikeutta. Kun rakennustehokkuus on lunastushankkeen vuoksi kaavassa määrätty naapuritontteja pienemmäksi, sitä ei voida pitää sellaisena haittana, josta Koivuhaalla olisi oikeus saada lunastuksen yhteydessä korvausta.

Koivuhaka on väittänyt, että voimajohtolinjasta johtuvien rakentamisrajoitusten vuoksi tontille sallitun rakennusoikeuden hyödyntäminen on mahdollista vain rakentamalla rakennus kaksikerroksisena, vaikka asemakaava sallii rakennuksen rakentamisen yksikerroksisena. Tämä nostaa rakennuskustannuksia. Myös rakennuksen sijoittelu voimajohtolinjasta johtuen aiheuttaa vaikeuksia. Korkein oikeus katsoo, että väitetynlainen tontin rakentamisen hankaloituminen muodostaa voimajohtolinjasta johtuvan korvattavan haitan. Haitan selvittäminen ja siitä mahdollisesti aiheutuvan korvauksen määrittäminen soveltuu parhaiten tehtäväksi lunastustoimituksessa.

Päätöslauselma

Lunastustoimikunnan päätös ja maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin Kiinteistö Oy Koivuhaka 18:n vaatimus rakentamisen vaikeutumisesta aiheutuneen haitan korvaamisesta on hylätty. Asia palautetaan tältä osin lunastustoimikunnalle, jonka tulee ottaa vaatimus uudelleen käsiteltäväkseen ja huomioon ottaen palauttamisen syy siinä laillisesti menetellä.

Muilta osin maaoikeuden tuomion lopputulos jää pysyväksi.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Erkki-Juhani Taipale, Gustaf Möller, Kati Hidén, Markku Arponen ja Pasi Aarnio. Esittelijä Elina Lampi-Fagerholm (mietintö).

Esittelijän mietintö

Määräaikainen oikeussihteeri Lampi-Fagerholm: Mietintöni vastaa muuten Korkeimman oikeuden ratkaisua, mutta rakennusoikeuden menetystä koskevan haitankorvauksen osalta esitän seuraavaa:

Koivuhaan omistamalle tontille asemakaavassa osoitettu rakennusoikeus on alhaisempi kuin naapuritonteilla. Alueella ei ole aikaisemmin ollut asemakaavaa. Vaikka maanomistajalla ei kaavaa laadittaessa ole oikeutta saada kiinteistölleen tiettyä rakennusoikeutta, on tässä tapauksessa kiistatonta, että Koivuhaan omistaman tontin alhaisempi rakennusoikeus johtuu voimajohtovarauksesta. Korkein oikeus katsonee, että naapuritontteja alhaisemmasta rakennusoikeudesta on siten voimajohtohankkeen vuoksi aiheutunut Koivuhaalle sellainen taloudellinen menetys, joka tulee korvata lunastuksen yhteydessä. Haitan selvittäminen ja siitä aiheutuvan korvauksen määrittäminen soveltuu parhaiten tehtäväksi lunastustoimituksessa.

Korkein oikeus kumonnee lunastustoimikunnan päätöksen ja maaoikeuden tuomion siltä osin kuin Kiinteistö Oy Koivuhaka 18:n vaatimus rakentamisen vaikeutumisesta ja rakennusoikeuden menetyksestä aiheutuneen haitan korvaamisesta on hylätty. Asia palautettaneen tältä osin lunastustoimikunnalle, jonka tulee ottaa vaatimus uudelleen käsiteltäväkseen ja huomioon ottaen palauttamisen syy siinä laillisesti menetellä.

Muilta osin maaoikeuden tuomiota ei muutettane.