3.4.2001

Kanne Espoon käräjäoikeudessa

Helsingin Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy kertoi X:ää vastaan ajamassaan kanteessa, että X oli 10.9.1996 allekirjoittanut yhtiön kanssa toimeksiantosopimuksen omistamiensa asunto-osakkeiden myynnin välittämisestä. Sopimuksen mukaan yhtiö oli oikeutettu 4,39 prosentin välityspalkkioon X:n ja ostajan sopimasta kauppahinnasta. Oikeus palkkioon säilyi yhtiöllä edelleen, jos välitettävänä ollutta omaisuutta koskeva kauppa oli päätetty kuuden kuukauden kuluessa toimeksiantosopimuksen päättymisestä ja ostaja todistettavasti oli saanut tiedon myytävästä omaisuudesta välittäjältä ja välittäjä oli olennaisesti vaikuttanut kaupan syntymiseen.

Yhtiö oli 8.10.1996 toimeksiannon mukaisesti esitellyt asuntoa yhteisille ostajille A:lle, B:lle ja C:lle, ensin A:lle ja B:lle sekä sen jälkeen yksityisesittelynä A:lle ja C:lle.

Yhtiö oli saanut C:ltä 9.10.1996 asunnosta 930 000 markan määräisen ostotarjouksen, johon X oli tehnyt 1 000 000 markan määräisen vastatarjouksen. A, B ja C olivat nostaneet ostotarjouksensa 950 000 markkaan, mutta X oli hylännyt sen tekemättä enää vastatarjousta. Kauppaa ei ollut syntynyt ja toimeksiantosopimus oli päättynyt sopimuksen mukaisesti 10.10.1996.

X oli 29.11.1996 myynyt kyseiset asunto-osakkeet A:lle, B:lle ja C:lle 980 000 markan kauppahinnasta. Ostajina olivat siis samat henkilöt, jotka olivat saaneet tiedon myytävästä asunnosta yhtiöltä. Yhtiö oli saanut ostajilta ostotarjouksenkin, jota X ei kuitenkaan ollut tuolloin hyväksynyt. X oli ryhtyessään itse myymään asuntoaan käyttänyt yhtiön toimeksiantonsa perusteella laatimaa esittelyaineistoa, joka koostui myyntiesitteestä ja sisälsi asiatietojen lisäksi asunnon pohjapiirroksen. Yhtiön toimet olivat näin ollen olennaisesti edesauttaneet kaupan syntymistä. Yhtiö katsoi olevansa toimeksiantosopimuksen nojalla oikeutettu toteutuneesta kauppahinnasta laskettavaan välityspalkkioon, koska kauppa oli tehty kuuden kuukauden kuluessa toimeksiannon päättymisestä.

Mainituilla perusteilla yhtiö vaati, että X velvoitetaan suorittamaan sille välityspalkkiona 43 022 markkaa korkoineen.

Vastaus

X vastusti kannetta. X tunnusti, että välitystoimet olivat tapahtuneet yhtiön kertomalla tavalla. Toimeksiantosopimuksessa oli sovittu huoneiston myyntihinnaksi 1 050 000 markkaa. X ei ollut hyväksynyt ostajien 950 000 markan tarjousta, koska yhtiö oli ilmoittanut, etteivät ostajat enää nostaisi tarjoustaan.

Myydessään itse asuntoa X oli ilmoittanut myynnistä lehdessä 19.10.1996 ja 26.10.1996 myyntihinnan ollessa 1060000 markkaa. Ilmoituksen johdosta A, B ja C olivat ottaneet yhteyttä X:ään ja 28.10.1996 tehneet 980 000 markan määräisen ostotarjouksen, minkä X oli hyväksynyt. Kauppa oli syntynyt tämän tarjouksen pohjalta 29.11.1996.

X lausui, ettei hän ollut ottanut yhteyttä ostajaehdokkaisiin, vaan nämä olivat tehneet tarjouksensa lehti-ilmoituksen perusteella. Ennen uuden tarjouksen tekemistä ostajat olivat käyneet uudelleen katsomassa asuntoa ja olivat asettaneet muun muassa ehdon hyväksyttävästä kosteusmittauksesta.

X piti yhtiön vaatimaa korvausta joka tapauksessa kohtuuttomana, koska toimeksiantosopimus oli ollut määräaikainen eli yhden kuukauden pituinen ja sitä tehtäessä oli sovittu, ettei toimeksisaajalla ollut sopimuksen perusteella mitään vaatimuksia, mikäli kauppaa ei sopimuskautena syntynyt. Kauppa oli kokonaisuudessaan syntynyt eri ehdoilla kuin mitä toimeksiantosopimuksen aikana syntyneen tarjouksen ehdot olivat. Tämän vuoksi ehtoa tuli sovitella siten, että se jätetään kokonaisuudessaan huomiotta. Joka tapauksessa korvauksen määrää oli soviteltava.

Käräjäoikeuden tuomio 4.12.1998

Käräjäoikeus lausui, että yhtiö perusti vaatimuksensa asianosaisten välillä 9.10.1996 allekirjoitetun toimeksiantosopimuksen 3. kohdassa olevaan ehtoon, joka kuului:

"Välittäjällä on oikeus palkkioon, jos välitettävänä olevaa omaisuutta koskeva kauppa päätetään kuuden kuukauden kuluessa tämän sopimuksen päättymisestä ja ostaja todistettavasti on saanut tiedon myytävästä omaisuudesta välittäjältä tai tämän edustajalta taikka muuten voidaan olettaa, että kaupan syntymiseen ovat olennaisesti vaikuttaneet välittäjän toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana."

Tuomiosta tarkemmin ilmenevän todistelun perusteella käräjäoikeus totesi, ettei kysymyksessä olevaa jälkiprovisiota koskevaa sopimusehtoa ollut nimenomaisesti otettu esille toimeksiannosta neuvoteltaessa, vaan että kysymys oli ollut enemmänkin siitä, ettei toimeksiannosta koitunut X:lle mitään kustannuksia siinä tapauksessa, ettei kauppaa syntynyt sovitussa ajassa.

X oli kuitenkin ilman varauksia allekirjoittanut toimeksiantosopimuksen, johon nyt kysymyksessä oleva ehto oli selvästi merkitty yliviivatun, kustannusten perimistä koskevan sopimusehdon yläpuolelle.

X ei ollut esittänyt näyttöä siitä, että puheena olevan ehdon poistamisesta olisi ennen sopimuksen allekirjoittamista sovittu. Ehto ilmaistiin sopimuksessa ymmärrettävästi eikä X ollut voinut erehtyä sen merkityksestä.

Käräjäoikeus katsoi ehdon tulleen asianosaisten toimeksiantosopimuksen osaksi.

Ehdon täyttymisen osalta käräjäoikeus totesi, että kauppa oli tehty ehdossa sovitun kuuden kuukauden kuluessa toimeksiantosopimuksen päättymisestä. Ostajina olivat A, B ja C, jotka olivat tehneet asunnosta ostotarjouksen sen ollessa yhtiön välitettävänä.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 18§:n mukaan kiinteistönvälittäjällä on oikeus saada toimeksiantajalta palkkio toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan jälkeen syntyneestä kaupasta vain, jos tästä on toimeksiantajan kanssa sovittu ja jos voidaan olettaa, että kaupan syntymiseen ovat olennaisesti vaikuttaneet välittäjän toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Lain 3§:n mukaan lain säännöksistä ei saa poiketa toimeksiantajan vahingoksi, ellei laissa ole toisin säädetty. Laissa ei ollut säädetty sopimusoikeutta koskevaa poikkeusta 18 §:n osalta.

Käräjäoikeus lausui asiassa esitetyn todistelun perusteella, että ostajat olivat ottaneet yhteyttä X:ään hänen lehti-ilmoitustensa johdosta sen jälkeen, kun X oli toimeksiantosopimuksen päätyttyä ryhtynyt itse myymään asuntoaan. Ryhtyessään tiedustelemaan asuntoa ilmoituksen johdosta C:llä ei ollut ollut edes tietoa siitä, että kyseessä oli sama asunto, joka oli ollut yhtiön välitettävänä. Kauppa oli syntynyt myyjän ja ostajien käymien uusien neuvottelujen jälkeen korkeammasta hinnasta kuin asunnon ollessa välitettävänä kiinteistönvälittäjällä. Kauppa oli edellyttänyt myös kosteusmittausta asunnossa.

Yhtiön myyntineuvottelija oli ollut tietoinen siitä, että X ryhtyi heti toimeksiantosopimuksen päätyttyä itse toimiin saadakseen asuntonsa myydyksi. Myyntineuvottelija ei kuitenkaan ollut huomauttanut toimeksiantosopimuksessa olleesta ehdosta.

X:n käytössä olivat olleet kiinteistönvälittäjältä saadut asuntoesite ja asunnon pohjapiirros. X:n ilmoituksen mukaan hän oli hankkinut isännöitsijäntodistuksen ja toimittanut sen välittäjälle toimeksiantosopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Asuntoesitteen tiedot olivat ainakin osittain saatu isännöitsijäntodistuksesta. Ostajilla, jotka olivat käyneet tutustumassa asuntoon sen ollessa välitettävänä yhtiössä, oli ollut tuolloin mahdollisuus tutustua myyntiesitteeseen.

Ostajat olivat ottaneet yhteyttä X:ään hänen myynti-ilmoitustensa johdosta, joita he eivät olleet yhdistäneet aikaisempiin myynti-ilmoituksiin. Kauppaneuvottelut myyjän ja ostajien välillä olivat siten käynnistyneet riippumatta yhtiön aikaisemmin suorittamista myyntitoimenpiteistä. Sillä seikalla, että ostajat olivat sittemmin havainneet käyneensä tutustumassa kyseiseen asuntoon jo ennen kuin he olivat ottaneet uudestaan yhteyttä myyjään, ei siten voitu olettaa olleen olennaista vaikutusta siihen, että kauppaneuvottelut myyjän kanssa olivat alkaneet uudestaan ja että kauppa niiden perusteella oli syntynyt. X:n käyttöönsä saamien myyntiesitteiden sisältämät tiedot eivät olleet sen laatuisia, etteivätkö vastaavat tiedot olisi olleet vähäisellä vaivalla myyjän muutoinkin hankittavissa. Niidenkään vaikutusta syntyneeseen kauppaan ei voitu olettaa olennaisiksi.

Kyseisen sopimusehdon ja lain säännöksen tarkoituksena oli estää toimeksiantajaa perusteettomasti hyötymästä kiinteistönvälittäjän toimeksisaantinsa puitteissa tekemästä työstä. Huomioon ottaen, ettei yhtiön myyntineuvottelija ollut mitenkään huomauttanut X:lle sopimusehdosta, vaikka hän oli ollut tietoinen X:n pyrkimyksestä saada omin toimin kauppa syntymään, ja ettei X ollut erikseen ottanut yhteyttä ostajiin, tapauksessa ei ollut osoitettu olevan sellaisia seikkoja, joiden perusteella X:n olisi tullut varoa tekemästä kauppaa erityisesti kyseisten ostajien kanssa joutumatta sen vuoksi suorittamaan syntyneestä kaupasta myyntipalkkiota kiinteistönvälittäjälle vielä toimeksiantosopimuksen päättymisen jälkeen. Yhtiö ei ollut osoittanut, että sen toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana olisivat olennaisesti vaikuttaneet kaupan syntymiseen. Yhtiöllä ei siten ollut oikeutta toimeksiantosopimuksen mukaiseen palkkioon.

Mainituilla perusteilla käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut laamanni Heikki Mikkola.

Helsingin hovioikeuden tuomio 4.1.2000

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi yhtiö valittamalla saattoi asian, lausui, että X ja yhtiö olivat käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin sopineet jälkiprovisiosta.

Toimeksiantosopimus oli ollut voimassa 10.9. ja 10.10.1996 välisen ajan. Toimeksiantosopimuksen voimassa ollessa kiinteistönvälittäjä oli esitellyt asuntoa kysymyksessä oleville ostajille kaksi kertaa. Esittelyt olivat tapahtuneet 8.10.1996 ja sen jälkeen. Jälkimmäinen huoneiston esittelytilaisuus oli ollut vain näille ostajille tapahtunut yksityisesittely. Esittelytilaisuuksissa oli ollut saatavilla kiinteistönvälittäjän laatima asunnon myyntiesite. Tältä pohjalta ostajat olivat tehneet X:lle ostotarjouksen asunnosta ensin 930 000 markasta ja sitten X:n 100 0000 markan vastatarjoukseen toisen ostotarjouksen 950 000 markasta. X ei ollut hyväksynyt kumpaakaan tarjousta.

X oli toimeksiantosopimuksen päätyttyä 10.10.1996 ryhtynyt itse myymään asuntoaan ja julkaissut sanomalehdessä tätä koskevat ilmoitukset oman ilmoituksensa mukaan 19. ja 26.10.1996. Näiden perusteella ostajat olivat ottaneet yhteyttä X:ään ja käyneet uudelleen katsomassa asuntoa. Esitetystä 28.10.1996 päivätystä käsirahasopimuksesta ilmeni, että kauppa oli sovittu solmittavaksi 980 000 markan kauppahinnalla ja kauppakirja tehtäväksi viimeistään 29.11.1996 ja että ostajat olivat maksaneet käsirahaa 60 000 markkaa. Sittemmin kauppa oli solmittu mainitulla kauppahinnalla.

Kun ostajat olivat kiinteistönvälittäjän toimenpitein saaneet tutustua asuntoon niin perusteellisesti, että he olivat voineet tehdä esittelytilaisuuksien jälkeen edellä mainitut ostotarjoukset, joista oli kiinteistönvälittäjän välityksellä neuvoteltu X:n kanssa, ja kun X oli tehnyt kaupan kohta toimeksiantosopimuksen päättymisen jälkeen, kiinteistönvälittäjän toimenpiteiden voitiin olettaa vaikuttaneen olennaisesti kaupan syntymiseen. Sen vuoksi yhtiöllä oli kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 18 §:n mukaan oikeus vaatimaansa välityspalkkioon. Sen määrä oli laskettava välittäjän hankkimasta ostotarjouksesta 950 000 markasta. Asiassa ei ollut ilmennyt perusteita sovitteluun.

Mainituilla perusteilla hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota ja velvoitti X:n suorittamaan yhtiölle toimeksiantosopimuksen perusteella välityspalkkiona 41 705 markkaa korkoineen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Varpu Lahti, Virpi Ilmavirta ja Thea Lång, joka myös esitteli asian.

Perustelut

Tapaukseen sovellettavan kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain (686/1988) 18 §:n 1 momentti koskee välittäjän oikeutta palkkioon toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan jälkeen eli niin sanottuun jälkipalkkioon. Säännöksen mukaan kiinteistönvälittäjällä on oikeus saada toimeksiantajalta palkkio toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan jälkeen syntyneestä kaupasta vain, jos tästä on toimeksiantajan kanssa sovittu ja jos voidaan olettaa, että kaupan syntymiseen ovat olennaisesti vaikuttaneet välittäjän toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Välittäjällä ei kuitenkaan ole oikeutta välityspalkkioon kaupasta, joka on syntynyt kuuden kuukauden kuluttua toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan päättymisestä.

Kiinteistönvälittäjän oikeus jälkipalkkioon edellyttää mainitun lainkohdan mukaan ensinnäkin sitä, että jälkipalkkiosta on sovittu. Toisena edellytyksenä on, että voidaan olettaa välittäjän sopimuksen voimassaoloaikana tekemien toimenpiteiden olennaisesti vaikuttaneen sopimuksen syntymiseen.

X ja Helsingin Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy ovat 10.9.1996 tehneet toimeksiantosopimuksen X:n omistamien asunto-osakkeiden välittämisestä siten, että sopimus on päättynyt 10.10.1996. Sopimukseen sisältyvän ehdon mukaan "välittäjällä on oikeus palkkioon, jos välitettävänä olevaa omaisuutta koskeva kauppa päätetään kuuden (6) kuukauden kuluessa tämän sopimuksen päättymisestä ja ostaja todistettavasti on saanut tiedon myytävästä omaisuudesta välittäjältä tai tämän edustajalta, taikka muuten voidaan olettaa, että kaupan syntymiseen ovat olennaisesti vaikuttaneet välittäjän toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana".

Asianosaiset ovat siten sopineet jälkipalkkioehdosta osana toimeksiantosopimusta. Siltä osin kuin ehdossa on X:n vahingoksi poikettu kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 18 §:n 1 momentissa säädetyistä edellytyksistä, ei ehto lain 3 §:n mukaan sido X:ää. X on kuitenkin vedonnut siihen, ettei ehto sitonut häntä lainkaan.

Korkein oikeus katsoo, ettei jälkipalkkioehdon sitovuuden osalta ole aihetta arvioida näyttöä toisin kuin alemmat oikeudet. Näin ollen tilanne on ollut se, ettei ehdosta ollut nimenomaisesti keskusteltu toimeksiannosta sovittaessa. Tästä tai X:n muutoin esittämästä selvityksestä ei kuitenkaan voida päätellä asianosaisten sopineen, että tätä kiinteistönvälittäjän etujen kannalta keskeistä ehtoa ei olisi sovellettava asianosaisten välisessä sopimussuhteessa. Puhetta on ollut siitä, ettei X:lle aiheudu kustannuksia siinä tapauksessa, että kauppaa ei synny toimeksiantosopimuksen mukaisessa ajassa, mutta näiden puheiden ei voida katsoa koskeneen kysymyksessä olevaa ehtoa, vaan toimeksiannon hoitamisesta kiinteistönvälittäjälle aiheutuvien kustannusten korvaamista. Ehto on siten X:ää sitova.

Arvioidessaan sitä, ovatko yhtiön toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana voineet olennaisesti vaikuttaa X:n ja asunnon sittemmin ostaneiden A:n, B:n ja C:n välisen kaupan syntymiseen, Korkein oikeus toteaa, kuten hovioikeuskin, että toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana yhtiön edustaja oli esitellyt asuntoa kyseisille asiakkaille kaksi kertaa eli 8.10.1996 ja sen jälkeen. Jälkimmäinen esittely oli ollut vain näitä asiakkaita varten järjestetty yksityisesittely. Esittelyissä oli ollut saatavilla yhtiön laatima asunnon myyntiesite pohjapiirroksineen. A, B ja C olivat tehneet asunnosta ostotarjouksen ensin 930 000 markan ja sitten 950 000 markan hinnasta, mutta X ei ollut hyväksynyt tarjouksia. X oli toimeksiantosopimuksen päätyttyä 10.10.1996 yhtiön tieten ryhtynyt itse myymään asuntoa. X:n lehti-ilmoitusten perusteella A, B ja C olivat ottaneet yhteyttä häneen ja käyneet katsomassa uudelleen asuntoa. X ja mainitut ostajat olivat tehneet 29.11.1996 kaupan 980 000 markan hinnasta.

A, B ja C ovat kerrotuin tavoin kiinteistönvälittäjän järjestämissä esittelytilaisuuksissa voineet tutustua asuntoon ja saaneet häneltä kohteesta sellaiset tiedot, että he ovat voineet tehdä esittelytilaisuuksien jälkeen ostotarjoukset, joita X ei kuitenkaan ole hyväksynyt. Erityisesti se että A, B ja C ovat kiinteistönvälittäjän toimenpiteiden perusteella tehneet asunnosta ostotarjouksen, on osoituksena siitä, että mainittujen toimenpiteiden voidaan olettaa vaikuttaneen olennaisesti kaupan syntymiseen toimeksiantosopimuksen päättymisen jälkeen.

X on vielä vedonnut siihen, että jälkipalkkioehto on varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla kohtuuton, eikä ehtoa sen vuoksi saisi soveltaa. X on perustellut vaatimustaan sillä, että kysymys on ollut yhtiön laatimaan vakiosopimukseen sisältyvästä ehdosta. Lisäksi hän on väittänyt, että asianosaiset ovat epäsuhtaisessa asemassa toisiinsa nähden. Koska ehto on asianosaisten välisessä sopimussuhteessa sitovilta osiltaan samansisältöinen kuin kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 18 §:n 1 momentti, sitä ei voida pitää tyypiltään eikä muutoinkaan alunperin kohtuuttomana. Myöskään ehdon soveltamisen ei tässä tapauksessa voida katsoa johtavan X:n kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen, kun otetaan huomioon tarjouksen tekemiseen johtaneet kiinteistönvälittäjän toimenpiteet ja kaupan syntymiseen liittyvät olosuhteet.

Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että yhtiöllä on mainitun lain 18 §:n nojalla oikeus vaatimaansa välityspalkkioon.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Lasse Nikkarinen, Erkki-Juhani Taipale, Kari Kitunen, Pertti Välimäki ja Pauliine Koskelo. Esittelijä Eeva-Liisa Sarvilinna-Heimonen.