KKO:1997:209
- Asiasanat
- Asunto-osakeyhtiö - GrynderiVahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva vastuuSaamisen vanhentuminen
- Tapausvuosi
- 1997
- Antopäivä
- Diaarinumero
- S 95/1439
- Taltio
- 4590
- Esittelypäivä
Kaupunki oli grynderinä rakennuttanut perustamalleen asunto-osakeyhtiölle useita rakennuksia. Rakennuskohteen viimeinen vastaanottotarkastus oli toimitettu vuonna 1978. Yhtiö oli vuonna 1980 siirretty asunnot hankkineiden osakkeenostajien hallintoon. Joulukuussa 1987 oli todettu vuoto erään rakennuksen kylmävesiputkistossa, josta oli reklamoitu rakennuttajalle 1.2.1989.
Ään.
Kun yhtiö oli vaatinut rakennuttajalta korvausta vahingosta ennenkuin 10 vuotta oli kulunut yhtiön hallinnon siirtämisestä, vaatimus ei ollut vanhentunut. Kaupunki velvoitettiin korvaamaan yhtiölle putkiston korjaamisesta aiheutuneet kustannukset.
(Vahv. jaosto)
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Helsingin raastuvanoikeudessa
Asunto Oy Sarvastonkaari (yhtiö) kertoi Helsingin kaupunkia vastaan ajamassaan kanteessa, että kaupunki oli rakennuttanut Haka Oy:llä yhtiön rakennukset, jotka oli hyväksytty useissa vuoden 1978 aikana pidetyissä eri vastaanottotarkastuksissa. Viimeinen vastaanottotarkastus oli toimitettu 8.9.1978. Rakennuttaja oli luovuttanut yhtiön uusien osakkeenomistajien hallintoon 16.6.1980 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa.
Joulukuussa 1987 oli todettu vuoto erään asunnon kylmävesiputkessa. Vuodosta oli reklamoitu Haka Oy:lle yhtiön ja Haka Oy:n välillä 15.12.1987 pidetyssä tarkastustilaisuudessa. Kaupungin asuntotuotantotoimistossa 1.2.1989 järjestetyssä neuvottelussa yhtiö oli vaatinut vakuutuksen omavastuuosuuksien korvaamista sekä selvitystä putkimateriaalista. Yhtiö oli 21.5.1991 esittänyt sekä Haka Oy:lle että kaupungin asuntotuotantotoimistolle kirjallisen vaatimuksen putkistovuotojen korjauksista.
Kysymyksessä oli ollut niin sanottu perustajarakennuttamisella toteutettu asuntorakennuskohde, jossa kaupunki oli toiminut rakennuttajana. Kaupunki oli vastuussa vahingosta, joka oli aiheutettu sen johdosta, että kaupunki oli urakkasopimusta solmiessaan ja urakoitsijan suoritusta valvoessaan laiminlyönyt varmistua siitä, että rakennuksen toimivuuden ja kunnossa pysymisen kannalta olennaisen osan muodostavat vesijohtoputket täyttivät näille putkille normaalisti asetettavat kohtuulliset laatuvaatimukset. Yhtiön hallinnon luovuttaminen oli johdonmukaisin ajankohta vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumisajan alkamiselle.
Tämän vuoksi yhtiö vaati, että kaupunki velvoitetaan korvaamaan sille rakennusten kylmävesijohtojen korjaus- ja uusimiskustannukset sekä korjaustyöhön liittyneiden rakennusteknisten töiden kustannukset yhteensä 1 028 507 markalla 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantamisesta 11.6.1992 lukien.
Vastaus
Kaupunki kiisti kanteen. Oikeus saada vahingosta korvausta oli vanhentunut. Vanhentumisaika oli alkanut kulua 8.9.1978 toimitetusta kohteen viimeisestä vastaanottotarkastuksesta eikä Haka Oy:lle 15.12.1987 tehty reklamaatio ollut keskeyttänyt vanhentumista.
Raastuvanoikeuden päätös 17.9.1993
Raastuvanoikeus katsoi, että vastaanottotarkastus, joka oli rakennusurakan takuuajan ja sen jälkeisen vastuun alkamisajankohta, oli myös perustajaurakoitsijaan kohdistuvien vahingonkorvausvaatimusten vanhentumisajan alkamishetki. Viimeinen rakennuskohteen vastaanottotarkastus oli pidetty 8.9.1978. Joulukuussa 1987 havaitusta putkivuodosta oli reklamoitu Haka Oy:lle 15.12.1987 sekä kaupungille vakuutuksen omavastuuosuuksien korvaamisen osalta 1.2.1989 ja putkistovuotojen korjauksien osalta kirjallisesti 21.5.1991. Reklamaatio kaupunkiin kohdistettuna oli siten suoritettu yli 10 vuoden kuluttua kohteen vastaanottotarkastuksesta. Raastuvanoikeus katsoi, ettei yhtiö voinut vedota Haka Oy:öön vanhentumisajan puitteissa kohdistamaansa reklamaatioon.
Tämän vuoksi raastuvanoikeus hylkäsi kanteen.
Helsingin hovioikeuden tuomio 18.5.1995
Yhtiö valitti hovioikeuteen. Hovioikeus ei muuttanut raastuvanoikeuden päätöstä.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Yhtiölle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan yhtiö toisti kanteen.
Kaupunki vastasi valitukseen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 30.12.1997
Perustelut
Kaupunki on rakennuttanut perustamalleen asunto-osakeyhtiölle rakennukset. Perustajarakennuttajana kaupunki on asunto-osakeyhtiölle vastuussa ottamansa rakennuttajatehtävän hoitamisesta ja siten siitä, että rakennukset on rakennettu hyväksyttyjen rakennussuunnitelmien mukaisesti ja hyvää rakennustapaa noudattaen. Yhtiö on jutussa vaatinut kaupungilta korvausta vahingosta, joka yhtiölle oli aiheutunut viallisten putkien vuodoista ja virheellisesti rakennetun putkiston korjaamisesta. Kaupunki ei ole jutussa väittänyt, ettei se rakennuttajana olisi vastuussa rakennuksissa ilmenneiden putkistovuotojen korjaamisesta.
Kaupunki on kuitenkin katsonut yhtiön vaatimuksen vanhentuneen, koska saatavan yleinen 10 vuoden vanhentumisaika on alkanut kulua rakennuskohteen viimeisestä, vuonna 1978 toimitetusta vastaanottotarkastuksesta. Yhtiö on puolestaan katsonut, että sen rakennuttajaan kohdistama vahingonkorvausvaatimus on alkanut vanhentua siitä lukien, kun yhtiö on vuonna 1980 siirretty asunnot hankkineiden osakkeenostajien hallintoon.
Rakennusurakkasopimusten mukaan rakennuttajan mahdollisuus kohdistaa urakoitsijaan rakennusvirheisiin perustuvia korvausvaatimuksia alkaa yleensä vanhentua rakennuskohteen vastaanottotarkastuksesta. Asunto Oy Sarvastonkaaren mukaan tässäkin asiassa mahdollisuus kohdistaa vaatimuksia Rakennuskunta Hakaan urakoitsijana on vanhentunut. Sellaisilla urakkasopimuksen määräyksillä, joilla rajoitetaan urakoitsijan vastuuta, ei kuitenkaan ole merkitystä asunto-osakeyhtiön ja perustajarakennuttajan välisessä sopimussuhteessa. Asunto-osakeyhtiön kaupungilta perustajarakennuttajana olevien vahingonkorvaussaatavien vanhentuminen on siten ratkaistava itsenäisesti.
Asunto-osakeyhtiön ja kaupungin välillä on kysymys rakennuttamissopimuksen asianmukaisesta täyttämisestä. Saamisoikeudet, jotka perustuvat tällaiseen sopimukseen, alkavat vanhentua sopimuksen tekemisestä. Se, että kaupunki on ryhtynyt toteuttamaan sopimusta, on kuitenkin samalla merkinnyt sopimukseen perustuvien velvoitteiden jatkuvaa tunnustamista ja siten myös vanhentumisen keskeytymistä. Uusi kymmenen vuoden vanhentumisaika on näissä oloissa alkanut siitä, kun perustajarakennuttaja on täyttänyt sopimuksen luovuttamalla rakennuskohteen osakkaiden hallintoon.
Kaupunki on 16.6.1980 siirtänyt yhtiön asunnot hankkineiden osakkeenostajien hallintoon. Kun yhtiö on 1.2.1989 järjestetyssä neuvottelussa vaatinut kaupungilta vakuutuksen omavastuuosuuksien korvaamista ja selvitystä putkimateriaalista, yhtiö on ilmoittanut virheestä kaupungille ennen kuin 10 vuotta on kulunut kaupungin sopimusvelvoitteen täyttämisestä. Asunto-osakeyhtiön oikeus vaatia kaupungilta vahingonkorvausta ei siten ole vanhentunut.
Kaupunki on vastuusta vapautuakseen vedonnut vielä sopimukseen, jonka urakoitsija on allekirjoittanut 15.8.1987, asunto-osakeyhtiö 22.9.1987 ja kaupungin asuntotuotantotoimisto 25.9.1987. Sopimuksessa on kuitenkin ollut kysymys lähinnä rakennusten painumisesta aiheutuvista korjaustöistä. Putkivaurio on sitä paitsi ilmennyt ensimmäisen kerran vasta sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Sopimuspuolina ovat lisäksi olleet ainoastaan urakoitsija ja asunto-osakeyhtiö, kun kaupunki on sen vain puolestaan hyväksynyt. Sopimuksella ei ole merkitystä kaupungin vastuun kannalta.
Kaupunki on Korkeimmassa oikeudessa ilmoittanut, ettei sillä ole huomauttamista vahingonkorvauksena vaadittujen määrien osalta.
Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että kaupunki on velvollinen suorittamaan yhtiölle sen vaatimat vahingonkorvaukset.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomio ja raastuvanoikeuden päätös kumotaan. Helsingin kaupunki velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Sarvastonkaarelle sen rakennusten kylmävesijohtojen korjaus- ja uusimiskustannukset sekä korjaustyöhön liittyneiden rakennusteknisten korjaustöiden kustannukset yhteensä 1 028 507 markalla 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 11.6.1992 lukien.
Esittelijän mietintö sekä eri mieltä olevien jäsenten lausunnot
Nuorempi oikeussihteeri Nousiainen, jonka mietintö oli kahden ensimmäisen kappaleen osalta Korkeimman oikeuden tuomion mukainen, esitti muutoin seuraavan mietinnön:
Perustelut
Kaupunki on rakennuttajana laiminlyönyt rakennuttamissopimukseen perustuneen velvollisuutensa valvoa urakoitsijan rakennussuoritusta. Sopimusperusteisen korvaussaatavan vanhentuminen alkaa sen sopimusrikkomuksen ajankohdasta, josta vahinko seuraa. Vanhentumisajan kulumiseen ei vaikuta se, milloin vahinkoseuraus ilmenee tai milloin velkoja voi ryhtyä perimään saatavaansa.
Esillä olevassa tapauksessa ei ole lähemmin selvitetty sitä, milloin sopimusrikkomus sattui. Kun se joka tapauksessa on liittynyt kohteen rakentamiseen, joka on päättynyt vastaanottotarkastukseen, on perusteltua lähteä siitä, että korvausta olisi tullut vaatia viimeistään 10 vuoden kuluessa vuonna 1978 toimitetusta viimeisestä vastaanottotarkastuksesta.
Yhtiö on ilmoittanut vuonna 1987 havaitusta virheestä kyseisenä vuonna ainoastaan rakennukset urakoineelle Haka Oy:lle. Yhtiö ei ole näyttänyt, että rakennuttajana toiminut kaupunki olisi tämän ilmoituksen perusteella saanut tiedon vahingosta ennenkuin yhtiö oli helmikuussa 1989 itse ilmoittanut kaupungille virheestä. Kun yhtiö siten on reklamoinut putkien virheellisestä rakentamisesta kaupungille vasta sen jälkeen, kun 10 vuotta oli kulunut rakennuskohteen vastaanottotarkastuksesta, yhtiön oikeus vaatia sen johdosta vahingonkorvausta on vanhentunut.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muutettane.
Oikeusneuvos Kitunen: Hyväksyn mietinnön. Äänestyksen tuloksena velvollisena lausumaan vahingonkorvauksen määrästä hyväksyn enemmistön kannan.
Oikeusneuvos Tulokas, Paasikoski ja Nikkarinen olivat kukin vuorollaan samaa mieltä kuin oikeusneuvos Kitunen.
Oikeusneuvos Taipale: Olen Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevällä kannalla kuitenkin siten, että lausun perustelujen kolmannen ja neljännen kappaleen sijasta seuraavan.
Lainsäädäntöömme ei sisälly säännöksiä perustajarakennuttajan vahingonkorvausvastuun vanhentumisesta. Oikeuskäytännössä on tosin ratkaisussa KKO 1982 II 35 lausuttu, että rakennuttaja oli asunto-osakeyhtiölle vastuussa vahingoista, jotka oli voitu havaita 10 vuoden kuluessa rakennusten vastaanottamisesta. Ratkaisua on oikeuskirjallisuudessa (esimerkiksi Juha Laine, Rakennusvirheistä, 1993 ss. 230 - 231) tulkittu siten, että virhevastuun takaraja grynderirakentamisessa on määritelty 10 vuodeksi rakennuksen vastaanottotarkastuksesta. Tuossa jutussa ei ollut kuitenkaan edes väitetty, että oikeus vaatia vahingonkorvausta rakennuksen vastaanottamisen jälkeen noin seitsemän vuoden kuluttua havaittujen rakennusvirheiden johdosta olisi ollut vanhentunut. Myöskään oikeuskäytännössämme ei siten aikaisemmin ole otettu kantaa perustajarakennuttajan vahingonkorvausvastuun vanhentumiseen.
Sopimukseen perustuvan saamisen yleinen vanhentuminen alkaa määräajasta velkomisasioissa sekä julkisesta haasteesta velkojille annetun asetuksen (32/1868) 1 §:n mukaan siitä, kun "velka tehtiin". Säännöstä on yleisesti tulkittu siten, että sopimusrikkomukseen perustuvan vahingonkorvaussaatavan vanheneminen alkaa kulua sopimuksen tekemisestä eikä esimerkiksi vasta vahingon ilmenemishetkestä. Tulkintalinja ei kuitenkaan ole ollut poikkeukseton. Esimerkiksi ratkaisussa KKO 1992:151 sopimusrikkomukseen perustuvan korvaussaamisen vanhentumisen alkamiskohtana on pidetty sopimuksen rikkomista.
Vanhentumisajan alkamisen laskeminen sopimuksen tekemisestä on ongelmallista muun muassa silloin, kun kysymyksessä on perustajarakennuttaminen. Rakennuttajasopimus allekirjoitetaan asunto-osakeyhtiön puolesta yhtiön ollessa vielä perustajarakennuttajan hallinnossa eli tältä osin kysymys on niin sanotusta itsekontrahoinnista. Korvaussaamisen vanhentumisajan alkamisen laskeminen näin syntyneen sopimuksen tekemisestä ei ole hyväksyttävää. Osakemyyntisopimukset tehdään taas yleensä rakentamisen eri aikoina. Käytännön syyt sulkevat pois vanhentumisen laskemisen näiden eri aikoina tehtyjen sopimusten solmimisen pohjalta. Tässäkään jutussa perustajarakennuttaja ei ole edes vaatinut vanhenemisen laskemista sopimuksen tai sopimusten tekemisestä.
Valinta joudutaan tekemään jutussa esille tulleiden kahden ajankohdan, rakennuksen vastaanottotarkastuksen ja asunto-osakeyhtiön hallinnon luovutuksen välillä.
Valtion teknillinen tutkimuskeskus on lausunnossaan 1.11.1990 katsonut, että kysymyksessä olevat kylmävesijohtojen vuodot johtuivat putkien sisäpuolen huonolaatuisesta hitsaussaumasta, jossa on ollut valumia, joiden päälle ei kuumasinkityksessä ole muodostunut riittävän paksua ja tasaista sinkkipinnoitetta.
Lausunnon perusteella voidaan todeta, että kysymyksessä on rakennustekninen virhe eikä esimerkiksi suunnitteluvirhe. Työn suorituksessa tapahtuneen virheen osalta rakennuttajan vastuu perustuu pohjimmiltaan siihen, että urakoitsijan valinnassa tai valvonnassa on tapahtunut laiminlyönti. Kun urakoitsijan työ on päättynyt vastaanottotarkastukseen mennessä eikä rakennuttaja ole enää sen jälkeen voinut syyllistyä valinta- tai valvontatuottamukseen, vastaanottotarkastusta voitaisiin pitää oikeudenmukaisena lähtökohtana vanhentumiselle. Vastuun vanhentumiseenhan ei vaikuta se, onko velkoja tietoinen saatavastaan ja milloin hän voi ryhtyä sitä perimään.
Toisaalta kun otetaan huomioon, että perustajarakennuttajan vastuu asunnonostajia kohtaan ja viime kädessä niin sanotun samastuksen kautta myös asunto-osakeyhtiötä kohtaan määräytyy osakemyyntisopimusten perusteella, ei vastuuperusteina olevien virheiden luokittelulla suunnitteluvirheisiin ja rakennusteknisiin virheisiin ole merkitystä. Ratkaiseva on yksinomaan lopputulos eli se, onko rakennussuoritus myyntisopimusten mukainen. Tästä näkökulmasta asiaa tarkastellen voitaisiin asunto-osakeyhtiön luovuttamista osakkeenostajien hallintoon pitää vastaanottotarkastusta luontevampana vanhentumisen alkuajankohtana, olkoonkin, että niin sanotussa luovutuskokouksessa selvityksen kohteena yleensä ovat yhtiön taloudelliset eivätkä rakennustekniset seikat. Punnittuani näin näitä kahta tässä jutussa kysymykseen tulevaa vanhentumisen alkamisen määräävää toimitusta vastakkain, olen päätynyt siihen, että perustajarakennuttajan korvausvastuu on alkanut vanhentua asunto-osakeyhtiön hallinnon luovuttamisesta asunnonostajille.
Oikeusneuvos Haarmann: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Taipale.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Metsä-Vähälä, Hyrkäs ja Lattunen. Esittelijä Reima Jussila.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen (eri mieltä), Lindholm, Haarmann (eri mieltä), Tulenheimo-Takki, Paasikoski (eri mieltä), Taipale (eri mieltä), Raulos, Tulokas (eri mieltä), Hidén, Palaja ja Kitunen (eri mieltä). Esittelijä Lea Nousiainen (mietintö).