4.6.1996

Kanne Espoon kihlakunnanoikeudessa

Asunto Oy Teerelänrivi kertoi Rukalaakso Oy:tä sekä A, B ja C:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että Rukalaakso Oy oli ns. grynderiurakoitsijana rakentanut Asunto Oy Teerelänrivin rakennukset. Rakennuslupa oli myönnetty 7.7.1988 ja rakennukset olivat valmistuneet syksyllä 1990. Asunto-osakeyhtiössä oli sen rakentamisen jälkeen havaittu kanteessa selostetut rakennustekniset virheet ja puutteet, jotka grynderiurakoitsija aikanaan oli myöntänyt. Niiden korjaaminen oli jäänyt suorittamatta Rukalaakso Oy:n ilmeisen maksukyvyttömyyden vuoksi. Urakoitsija oli myös laiminlyönyt maksaa jätevesiliittymästä aiheutuvat maksut, mikä oli osakkeita myytäessä jätetty ilmoittamatta, vaikka huoneistot oli myyty velattomina.

Asunto Oy Teerelänrivi katsoi, että Rukalaakso Oy:n vastuu perustui niin sanottuun grynderinvastuuseen, jossa rakennusliike oli aikanaan hankkinut kiinteistön, jolle se sittemmin oli rakentanut Asunto Oy Teerelänrivin omistamat rakennukset. Rakennusliike oli perustanut asunto-osakeyhtiön minkä lisäksi rakennusliikkeen hallituksen jäsenet ja sen operatiivinen johto olivat toimineet myös asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen jäseninä.

Asunto Oy Teerelänrivi katsoi, että rakennusaikaisten hallituksen jäsenten vastuu perustui siihen, että rakennuskohde oli ollut rakennusaikaisen hallituksen jäsenten sekä heidän omistamiensa yhtiöiden yhteinen liiketoimi. Asunto Oy Teerelänrivi vetosi myös osakeyhtiölain 15 luvun 1 §:ssä tarkoitettuun vastuuseen.

Mainituilla perusteilla Asunto Oy Teerelänrivi vaati, että Rukalaakso Oy sekä asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen jäsenet A, B ja C velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan sille korvausta asunto-osakeyhtiössä havaituista rakennusteknisistä virheistä yhtiön piha-alueen asfaltoinnissa, vesikatossa ja tonttien välisessä pengerryksessä sekä maksamatta jätetystä jätevesiliittymämaksusta ja toimittamatta olevista sähkölaitteiston loppupiirustusten kustannuksista.

Vastaus

Rukalaakso Oy sekä A, B ja C kiistivät kanteen.

A, B ja C kiistivät olevansa henkilökohtaisessa vastuussa todeten, että heidän vastuunsa ei asian tässä vaiheessa voinut perustua osakeyhtiölain määräyksiin Asunto Oy Teerelänrivin hallituksen jäseninä. Heille oli aikanaan myönnetty tili- ja vastuuvapaus, eikä asunto-osakeyhtiössä ollut päätetty vahingonkorvauskanteen nostamisesta osakeyhtiölain perusteella.

A, B ja C totesivat myös, että se kanteessa esitetty peruste henkilökohtaiselle vastuulle, että rakentaminen olisi ollut A:n, B:n ja C:n yhteinen liiketoimi, oli perusteeton. A, B ja C kertoivat, että Rukalaakso Oy oli 13.9.1984 rekisteriin merkitty osakeyhtiö, jonka alkuperäinen toimiala oli ollut omistaa ja hallita erästä tilaa sekä ostaa ja myydä maa- ja vesialueita ja kiinteistöjä sekä arvopapereita. Rekisteriin 10.6.1987 merkityllä ilmoituksella toimialaan oli lisätty rakennustoiminta. Yhtiöllä oli ollut loma-asuntojen myynti- ja rakennustoimintaa Kuusamossa ja yhtiö oli rakennuttanut Espoon Latokaskeen seitsemän vastaavaa asuntokohdetta kuin nyt oli kysymys. Asunto Oy Teerelänrivi oli ollut Rukalaakso Oy:n neljäs rakennuskohde Latokaskessa. Kysymyksessä ei ollut tiettyä yksittäistä liiketointa varten perustettu yhtiö, jossa liikkeenharjoittajat pyrkisivät suojaamaan henkilökohtaisen varallisuutensa piiloutumalla yhtiön taakse ja kuitenkin edustamaan hyödyn itsellensä, vaan Rukalaakso Oy oli yhtiö, joka oli harjoittanut liiketoimintaa pitkäjänteisesti, eikä sen hallituksen jäsenille voinut muodostua henkilökohtaista vastuuta kanteessa esitetyssä muodossa. C ei ollut koskaan ollut Rukalaakso Oy:n hallituksen jäsen, vaan ainoastaan varajäsen, eikä hän ollut ollut osallisena päätöksenteossa hallituksen jäsenen ollessa estyneenä tai muutoinkaan. C kertoi osallistuneensa Rukalaakso Oy:n asettamana työnjohtajana rakentamisen järjestämiseen ja seurantaan sekä istuneensa nimettynä jäsenenä Asunto Oy Teerelänrivin rakennusaikaisessa hallituksessa, koska asuntoyhtiölaki oli vaatinut hallitukseen kuuluvan vähintään kolme henkilöä.

Kihlakunnanoikeuden päätös 5.7.1993

Kihlakunnanoikeus lausui päätöksestä tarkemmin ilmenevillä perusteilla, että Rukalaakso Oy grynderiyhtiönä oli vastuussa kanteessa tarkoitettujen rakennusteknisten vikojen sekä puutteiden korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista.

A:n ja B:n vastuun osalta kihlakunnanoikeus totesi seuraavan:

Julkaistussa oikeuskäytännössä on grynderiyhtiöitä silmällä pitäen annettu seuraavat kaksi ratkaisua, joissa on ollut kysymys henkilökohtaisen vastuun olemassaolosta rakennusvirhetilanteissa.

Ratkaisussa KKO 1984 II 76 oli ollut kysymys tilanteesta, jossa kaksi henkilöä oli yhdessä rakennusosakeyhtiön kanssa, jossa heillä oli määräävä asema, perustaneet asunto-osakeyhtiön ja olleet rakennusosakeyhtiön asunto-osakeyhtiölle rakentamien rakennusten rakentamisvaiheessa asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseninä sekä myyneet huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet. Sanotut henkilöt olivat Korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan rakennusosakeyhtiön ohella gryndereinä vastuussa asunto-osakeyhtiölle rakennuksessa todettujen virheiden korjauskustannuksista.

Ratkaisussa KKO 1986 II 82 oli puolestaan ollut kysymyksessä tapaus, jossa henkilö oli rakentanut omistamalleen kiinteistölle paritalon. Vasta sen jälkeen kun rakennus oli valmistunut ja hyväksytty käyttöönotettavaksi hän oli myynyt kiinteistön rakennuksineen perustettavalle asunto-osakeyhtiölle. Ne henkilöt, joiden kanssa hän oli perustanut asunto-osakeyhtiön, olivat hankkineet asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeensa siinä vaiheessa, jolloin rakennus jo oli ollut valmiina, eikä heidän ollut väitettykään olleen rakennushanketta rahoittamassa. Ratkaisussa katsottiin, että henkilön vastuu osakkeenomistajia ja asunto-osakeyhtiötä kohtaan ei määräytynyt grynderinvastuun mukaisesti.

Professori Matti Rudanko oli edellä mainittujen ratkaisujen pohjalta katsonut, että kriteereinä ns. grynderinvastuun, joka edellä mainittujen Korkeimman oikeuden ratkaisujen mukaan siis tarkoitti myös henkilökohtaista vastuuta, syntymiselle olivat: rakennushankkeen määräysvalta, taloudellisen hyödyn saaminen, asema ostajien luottamushenkilönä, kohtuus- ja kuluttajansuojanäkökohdat ja asunto-osakkeiden markkinointi jo rakennusaikana, johon liittyi osakkeiden myynnin rahoitusfunktio (Rudanko: Lakimies 1987 s. 88 ss).

Kihlakunnanoikeus katsoi, että edellä mainitut kriteerit täyttyivät A:n ja B:n osalta erityisesti huomioon ottaen heidän osakkeenomistuksensa Rukalaakso Oy:ssä ja asemansa sekä Rukalaakso Oy:n että asuntoosakeyhtiön rakennusaikaisissa hallituksissa.

C:n osalta oli perustettavissa sekä kielteinen että myönteinen vastaus vastuukysymykseen. Kielteistä vastausta puoltaisi se, että C oli ollut toisin kuin A ja B ainoastaan Rukalaakso Oy:n hallituksen varajäsen. Myönteistä vastausta taas puolsi se, että C oli omistanut yhdeksän Rukalaakso Oy:n 50:stä osakkeesta, minkä lisäksi hän oli toiminut sekä asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen jäsenenä että Rukalaakso Oy:n asettamana työnjohtajana kyseisellä rakennustyömaalla. Kihlakunnanoikeuden käsityksen mukaan C:n aseman eroavuus A:han ja B:hen nähden Rukalaakso Oy:n hallituksen jäsenyydessä kompensoitui määräämisvallan osalta riittävästi C:n muita tehtäviä vastaan, joten myös hänen oli katsottava olevan vastuussa rakennusteknisten virheiden ja puutteiden korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista.

Kaikkien henkilövastaajien henkilökohtaisen vastuun puolesta puhui määräämisvaltakriteerin osalta se, että Rukalaakso Oy oli kysymyksessä olevien kolmen vastaajan omistama ja hallinnoima yhtiö, joten heidän oli katsottava voineen käyttää sekä faktista että juridista päätösvaltaa rakennushankkeen suhteen.

Mainituilla perusteilla kihlakunnanoikeus velvoitti Rukalaakso Oy:n sekä A:n, B:n ja C:n yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy Teerelänriville sen vaatimat korvaukset.

Helsingin hovioikeuden tuomio 20.12.1994

Hovioikeus, jonne Rukalaakso Oy sekä A, B ja C valittivat, ei muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä.

Vt. viskaali Vuojolahden ehdotus:

Hovioikeus lausunee ratkaisunaan seuraavaa:

1. Rakennustekniset virheet ja puutteet

Virheellistä asfaltointia ja vesikattoa koskevin osin hovioikeus hyväksyy kihlakunnanoikeuden päätöksen perustelut ja lopputuloksen. Hovioikeus toteaa, että rakennusteknisten virheiden ja puutteiden osalta ei muutoin ole haettu muutosta kihlakunnanoikeuden päätökseen.

2. Vastuun kohdentuminen

Korkein oikeus on viime vuosikymmeninä antanut useita perustajaurakointia ja -rakennuttamista koskevia ratkaisuja (muun muassa ratkaisut KKO 1986 II 82, KKO 1984 II 76, KKO 1978 II 125, KKO 1978 II 55, KKO 1968 II 97 ja KKO 1962 II 15), joiden pohjalta etupäässä on syntynyt niin sanottu grynderivastuun käsite ja joissa ratkaisuissa tämän vastuun perusteita ja sisältöä on täsmennetty. Grynderivastuu ei Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännön mukaan kuitenkaan tarkoita kihlakunnanoikeuden päätöksessä kerrotuin tavoin sitä, että grynderitoimintaa harjoittavan osakeyhtiön osakkeenomistajat tai yhtiön hallintoelimissä toimivat henkilöt yksin tämän asemansa perusteella joutuisivat henkilökohtaisesti sen saman vastuun piiriin, mikä vastuu mahdollisesti kohtaa grynderiyhtiötä. Grynderivastuun ulottuminen näihin henkilöihin edellyttää hovioikeuden käsityksen mukaan sitä, että henkilöiden toiminnan voidaan asiassa esitettyjen seikkojen nojalla katsoa olevan tosiasiallista grynderitoimintaa omaan lukuun, mikä tunnusmerkki ei täyty yksin grynderiyhtiön osakeomistuksen tai muodollisen määräysvallan myötä. Kihlakunnanoikeuden mainitsemasta ratkaisusta KKO 1984 II 76 hovioikeus edellä kerrottuun liittyen toteaa, että siinä kaksi henkilöä olivat yhdessä rakennusosakeyhtiön kanssa perustaneet asunto-osakeyhtiön, merkinneet sen osakkeita sekä sitten myyneet omistamansa osakkeet; Korkein oikeus on katsonut näiden henkilöiden toimineen nimenomaan gryndereinä. Ratkaisussa KKO 1986 II 82 luonnollinen henkilö A on niinikään itse toiminut rakennuttajana ja myyjänä. Kihlakunnanoikeuden toteamus siitä, että grynderinvastuu viimemainittujen kahden Korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan tarkoittaa myös henkilökohtaista vastuuta, ei siten sellaisenaan saa tukea Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännöstä.

Kanteessa on kerrottu, että rakennuskohde on ollut Asunto Oy Teerelänrivin rakennusaikaisen hallituksen jäsenten A:n, B:n ja C:n sekä heidän omistamiensa yhtiöiden yhteinen liiketoimi, minkä johdosta A, B ja C ovat vastuussa kanteessa vaadituista korvauksista. Asunto-osakeyhtiö on kanteessaan maininnut, että A, B ja C ovat rakennusliikkeen hallituksen jäseninä toimineet myös asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen jäseninä. Tämän tarkemmin asunto-osakeyhtiö ei ole yksilöinyt niitä tosiseikkoja, joihin väite yhteisestä liiketoimesta perustuu, eikä esittänyt väitteensä tueksi sellaista selvitystä, jonka perusteella A:ta, B:tä ja C:tä voitaisiin pitää rakennuskohteen tosiasiallisina perustajaurakoitsijoina tai -rakennuttajina edes yhdessä Rukalaakso Oy:n kanssa. Sen vuoksi asiassa on jäänyt näyttämättä, että A, B ja C olisivat väitetyn henkilökohtaisen grynderiasemansa perusteella vastuussa vaadituista korvauksista.

Asunto Oy Teerelänrivi on kanteessaan myös vedonnut osakeyhtiölain 15 luvun 1 §:ssä tarkoitettuun vastuuseen A:n, B:n ja C:n osalta. Asunto-osakeyhtiö ei kuitenkaan ole esittänyt tarkempia väitteitä ja selvitystä siitä, mitä vahinkoa ja millä tavoin A, B ja C olisivat toimiessaan Asunto Oy Teerelänrivin rakennusaikaisen hallituksen jäseninä mahdollisesti yhtiölle aiheuttaneet. Asiassa on siten jäänyt näyttämättä, että A, B ja C olisivat kerrotun asemansa ja yhtiöoikeudellisten vastuunormien perusteella vastuussa vaadituista korvauksista.

Edellä kerrotun vuoksi on jäänyt näyttämättä, että A, B ja C olisivat henkilökohtaisesti vastuussa kanteessa vaadituista korvauksista, minkä johdosta kanne on heitä vastaan ajettuna hylättävä kokonaan.

Edellä olevan perusteella hovioikeus tuomiolauselmanaan lausunee seuraavaa:

Muutokset kihlakunnanoikeuden päätökseen:

Kanne hylätään A:n, B:n ja C:n osalta kokonaan ja heidät vapautetaan heille määrätystä korvausvelvollisuudesta.

Muilta osin kihlakunnanoikeuden päätöstä ei muuteta.

Rukalaakso Oy:n valituslupahakemus

Rukalaakso Oy:lle ei myönnetä valituslupaa. Sen osalta hovioikeuden tuomio jää pysyväksi.

A:n, B:n ja C:n valitus

Perustelut

Asunto Oy Teerelänhovin tontin sekä asunto-osakeyhtiön koko osakekannan on omistanut Rukalaakso Oy, joka on rakennuttanut asunto-osakeyhtiön rakennukset ja rakennushankkeen aikana myynyt asunto-osakeyhtiön osakkeet ulkopuolisille ostajille.

A, B ja C ovat yhdessä omistaneet Rukalaakso Oy:n osakekannan. A ja B ovat olleet Rukalaakso Oy:n hallituksen varsinaisia jäseniä ja C sen hallituksen varajäsen. A, B ja C ovat myös muodostaneet asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen.

Asiassa esitetyn selvityksen mukaan A, B ja C eivät siten ole olleet asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistajia edes yhdessä Rukalaakso Oy:n kanssa, eivätkä he ole myyneet osakkeita asunto-osakeyhtiön tuleville osakkeenomistajille. Pelkästään Rukalaakso Oy:n osakkeiden omistaminen, jäsenyys sen hallituksessa ja määräysvalta tuossa yhtiössä sekä toimiminen samanaikaisesti asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisena hallituksena eivät sinänsä merkitse, että rakennushanke olisi todellisuudessa toteutettu A:n, B:n ja C:n tai edes heidän ja Rukalaakso Oy:n yhteiseen lukuun. A, B ja C eivät siten gryndereinä vastaa hovioikeuden tuomiossa todetuista virheistä ja niiden perusteella vaadituista korvauksista.

Asunto-osakeyhtiö on A:han, B:hen, ja C:hen kohdistetun kanteen perusteena vedonnut myös osakeyhtiölain 15 luvun 1 §:ssä säädettyyn vastuuseen. Asunto-osakeyhtiö ei kuitenkaan ole edes ilmoittanut, millä menettelyllä ja mitä velvoitettaan rikkoen tai laiminlyöden A, B ja C olisivat toimiessaan asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisena hallituksena aiheuttaneet sille vahinkoa siten, että he olisivat vastuussa kanteessa vaadituista korvauksista.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan A:n, B:n ja C:n osalta kokonaan ja heitä vastaan ajettu kanne hylätään. A, B ja C vapautetaan heille tuomitusta korvausvelvollisuudesta.