24.5.1993

Asunto Oy Päärinteen kanne Heinolan kihlakunnanoikeudessa

Asunto Oy Päärinne on Kultasepänliike A Ky:lle toimitetun haasteen nojalla lausunut, että asunto-osakeyhtiön ja kommandiittiyhtiön välillä oli elokuussa 1981 allekirjoitettu vuokrasopimus, jolla kommandiittiyhtiö oli vuokrannut asunto-osakeyhtiön omistamassa kiinteistössä Heinolassa, osoitteessa Siltakatu 14, olevat liikehuoneistot nrot 5, 6 ja 7, joiden yhteinen pinta-ala oli noin 111 neliömetriä. Huoneistojen vuokra oli allekirjoitushetkellä ollut 2 664 markkaa kuukaudessa ja sopimuksessa oli sovittu vuokran korotusmenettelystä. Asunto-osakeyhtiö oli lisäksi 25.6.1985 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella vuokrannut kommandiittiyhtiölle samassa kiinteistössä sijaitsevan pinta-alaltaan 36 neliömetriä olevan liikehuoneiston nro 4, jonka vuokra oli kuukaudessa 1 224 markkaa. Kumpikin vuokrasuhde oli sovittu päättymään ilman irtisanomista 30.6.2001.

Kommandiittiyhtiö oli siirtänyt liiketoimintansa pois näistä huoneistoista kesällä 1990 ja jättänyt vuokrat sen jälkeen maksamatta. Vuokrasopimuksen päättymisestä ennen vuokra-ajan umpeen kulumista ei ollut kuitenkaan osapuolten kesken sovittu, joten sopimukset sitoivat kommandiittiyhtiötä 30.6.2001 saakka. Sen vuoksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että kommandiittiyhtiö velvoitetaan suorittamaan sille sanottujen huoneistojen vuokrat syys-, loka-, marras- ja joulukuulta 1990 sekä tammi- ja helmikuulta 1991 kultakin yhteensä 5 659,50 markkaa 16 prosentin korkoineen kunkin kuukauden 5 päivästä lukien.

Kultasepänliike A Ky:n kanne

Kommandiittiyhtiö on puolestaan asunto-osakeyhtiölle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla kihlakunnanoikeudessa lausunut, että se oli mainituilla vuokrasopimuksilla vuokrannut liikehuoneistot 5, 6 ja 7 käytettäväksi kello- ja kultasepänliikkeen myymälä- ja työhuoneena sekä huoneiston nro 4 käytettäväksi liikehuoneistona. Kommandiittiyhtiön toiminnan laajennuttua asunto-osakeyhtiö ei ollut huolehtinut siitä, että kommandiittiyhtiö olisi saanut sille välttämättömiä parannuksia liikehuoneistoon kuten lisää puhelinlinjoja ja asianmukaisia sosiaalitiloja. Mikkelin työsuojelupiirin tarkastaja oli 31.8.1989 suorittamassaan tarkastuksessa todennut huoneiston ahtaaksi tarkoitukseensa. Tarkastaja oli lisäksi 10.7.1990 suorittamassaan tarkastuksessa katsonut, etteivät kyseiset huoneistot täyttäneet kultasepänliikkeen työtiloille ty öturvallisuuslaissa asetettuja vaatimuksia tilavuuden, ilmastoinnin ja henkilöstön sosiaalitilojen osalta. Myös oli liikehuoneistojen kohdalla Siltakadulla suoritettu sellaisia liikennejärjestelyjä, jotka olivat omiaan vaikeuttamaan liiketoimintaa.

Kommandiittiyhtiö oli 7.2.1990 päivätyllä kirjeellään pyytänyt asunto-osakeyhtiötä purkamaan vuokrasopimukset. Kun asunto-osakeyhtiö ei ollut tähän suostunut kommandiittiyhtiö oli 25.4.1990 päivätyllä kirjeellään irtisanonut vuokrasopimukset 31.5.1990 lukien. Vuokra oli maksettu 31.8.1990 asti, joten irtisanomisajaksi oli muodostunut kolme kuukautta.

Määräaikaiset vuokrasopimukset olivat muuttuneiden olosuhteiden vuoksi tulleet kohtuuttomiksi. Sopimuksia tuli sen vuoksi tulkita viiden vuoden vuokra-ajan ylittävältä osalta niin, että ne olivat irtisanottavissa.

Huoneenvuokralain 5 §:n mukaan kohtuutonta vuokrasopimuksen ehtoa voitiin sovitella tai määrätä koko vuokrasopimus raukeamaan. Ylipitkäksi sovittu vuokra-aika oli tässä johtanut vuokralaisen kannalta kestämättömään tilanteeseen. Vuokrasopimusten vuokra-aikaa koskeva ehto oli siten vuokralaisen kannalta kohtuuton.

Huoneenvuokralain 13 §:n mukaan vuokrasopimus lakkasi, mikäli viranomainen kielsi vuokrahuoneiston käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Työsuojelutarkastuksessa oli todettu, etteivät huoneistot täyttäneet työturvallisuuslain vaatimuksia kultasepänliikkeen työtilana. Viranomaisella ei kuitenkaan enää ollut ollut tarvetta kieltää tilan käyttöä tarkoitukseensa, koska kommandiittiyhtiö oli jo tuolloin siirtänyt toimintansa muualle.

Tämän vuoksi kommandiittiyhtiö on vaatinut vahvistettavaksi, että kyseiset vuokrasopimukset olivat irtisanomisen johdosta päättyneet 31.8.1990 ja että vuokrasopimusten vuokra-aikaa koskevat ehdot eivät kohtuuttomina sitoneet kommandiittiyhtiötä.

Heinolan kihlakunnanoikeuden päätös 26.2.1991

Kihlakunnanoikeus, jossa yhtiöt ovat kiistäneet toistensa kanteet, on lausunut, että sopijapuolet olivat sopimuksia tehdessään tarkoittaneet kyseisten vuokrasopimusten olevan sellaisenaan voimassa vuokrakauden päättymiseen 30.6.2001 saakka lukuun ottamatta elokuussa 1981 tehdyssä vuokrasopimuksessa olevaa vuokran määrää koskevaa tarkistusehtoa. Ensimmäisen sopimuksen vuokrakauden määräaikaisuus oli tavallaan tullut tarkistetuksi toista sopimusta 25.6.1985 tehtäessä, sillä senkin vuokrakausi oli sovittu päättymään samana päivänä kuin ensimmäisen sopimuksen.

Arvioidessaan sopimukseen sisältyneitä vuokrakausien kestoa kihlakunnanoikeus on lähtenyt siitä, että kysymyksessä olivat liiketiloja koskevat vuokrasopimukset. Sopijapuolina olivat olleet toiselta puolen asunto-osakeyhtiö ja toiselta puolen kommandiittiyhtiö. Vuokranantaja oli varautunut pitkäaikaisen vuokrasopimuksen tuomiin etuihin ja vuokralleottaja puolestaan oli saanut varmuuden jatkaa liiketoimintaansa pysyväisesti samalla paikalla. Kihlakunnanoikeus on katsonut molempien sopijapuolten edut vuokrasopimuksia tehtäessä samansuuntaisiksi eli esitetyillä perusteilla itselleen edullisiksi. Vuokralainen oli useiden vuosien ajan ennen puheena olevien sopimusten tekemistä ollut vuokralaisena asunto-osakeyhtiön tiloissa, jälkimmäisen vuokrasopimuksen tekoaikaan jo yli 10 vuotta.

Sopimusten ulkopuolisessa suhteessa oli liikennejärjestelyissä tapahtunut sellaisia muutoksia, että joitakin autojen pysäköintipaikkoja oli aivan vuokrattujen tilojen edestä poistettu kadulta kevyen liikenteen väylän ja uusien ajokaistojen rakentamisen vuoksi. Nämä järjestelyt eivät kuitenkaan olleet merkityksellisiä vuokrasopimusten sitovuutta arvioitaessa. Pitkäaikaisia sopimuksia tehtäessä sopijapuolten tuli varautua siihen, että myös ulkonaisissa suhteissa saattoi vuosien myötä tapahtua muutoksia. Kommandiittiyhtiön toiminnan laajentumiselle kihlakunnanoikeus ei voinut antaa vuokrasopimusten pysyvyyttä arvioitaessa merkitystä sen vuoksi, että tämä oli tapahtunut kommandiittiyhtiön omasta toimesta ja sen olisi uusia toimintamuotoja suunnitellessaan ja entisiä laajentaessaan tullut ottaa huomioon sitoumuksensa vuokranantajaan nähden. Näin ollen kommandiittiyhtiö ei ollut näyttänyt, että vuokra-ajan määräaikaisuutta koskeva molempiin vuokrasopimuksiin sisältyvä ehto olisi ollut kohtuuton ja siten soviteltavissa. Vielä kihlakunnanoikeus on lausunut, että kommandiittiyhtiöllä oli oikeus asunto-osakeyhtiöltä luvan saatuaan siirtää toiselle tai toisille liikehuoneistoja koskevat vuokraoikeutensa. Jos asuntoosakeyhtiö epäsi siirtoluvan ilman riittävää syytä, kommandiittiyhtiöllä oli oikeus huoneenvuokralain 46 §:n mukaisesti purkaa vuokrasopimukset.

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on hylännyt kommandiittiyhtiön kanteen.

Asunto-osakeyhtiön kanteesta kihlakunnanoikeus on velvoittanut Kultasepänliike A Ky:n suorittamaan Asunto Oy Päärinteelle maksamattomina vuokrina syys-, loka-, marras- ja joulukuulta 1990 sekä tammi- ja helmikuulta 1991 huoneistojen 5, 6 ja 7 osalta 4 435,50 markkaa kultakin kuukaudelta eli yhteensä 26 613 markkaa 10 prosentin korkoineen kullekin 4 435,50 markan erälle mainittujen kuukausien 5 päivästä lukien sekä huoneiston nro 4 osalta 1 224 markkaa kuukaudessa eli yhteensä 7 344 markkaa 16 prosentin korkoineen kullekin 1 224 markan erälle kysymyksessä olevan kuukauden 5 päivästä lukien.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 12.2.1992

Kultasepänliike A Ky on saattanut jutun hovioikeuden tutkittavaksi. Asunto Oy Päärinne on vastannut muutoksenhakemukseen ja vaatinut korvausta vastauskuluistaan korkoineen.

Hovioikeus on lausunut, että kommandiittiyhtiön kihlakunnanoikeudelle esittämästä 5.7.1990 pidetystä työsuojelutarkastuspöytäkirjasta ilmeni, että vuokratilat eivät olleet täyttäneet työturvallisuuslain työskentelytiloille asettamia vaatimuksia ainakaan tilavuuden, ilmastoinnin ja henkilöstötilojen osalta. Samansisältöisenä oli valitukseen liitetty Mikkelin työsuojelupiirin 18.3.1991 päivätty lausunto. Valitukseen liitetystä Heinolan kansanterveystyön kuntainliiton 22.3.1991 päivätystä lausunnosta ilmeni ilmanvaihdon uusimistarve huomioon ottaen jalometallin käsittelyssä syntyvä syaanivety.

Kommandiittiyhtiö oli osoittanut irtisanomisensa perusteeksi esittämänsä seikat toteen siltä osalta kuin se on vedonnut siihen, että tilat eivät enää vastanneet tarkoitustaan ja että työolosuhteet olivat puutteelliset. Kommandiittiyhtiö oli osoittanut, että se ei ollut voinut toimia tiloissa rikkomatta työsuojelumääräyksiä. Vuokrasuhteen kesto oli sovittu tavanmukaista pitemmäksi. Asunto Oy Päärinne ei ollut osoittanut, että vuokrasuhteen pitkällä kestoajalla olisi sille jokin erityinen merkitys. Ilmeistä oli, että pitkään kestoaikaan oli päädytty varsin lyhyen harkinta-ajan jälkeen ja että se pikemminkin oli ollut vuokralaisen kuin vuokranantajan edun mukaista. Vuokrasuhde oli ennen irtisanomista kestänyt jo vuosia.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus on katsonut, että vuokrasuhteen kestoaikaa koskeva vuokrasopimusten ehto oli tullut vuokrasuhteen kestäessä kommandiittiyhtiötä kohtaan kohtuuttomaksi. Sen vuoksi kommandiittiyhtiöllä oli ollut oikeus jättää ehto huomioon ottamatta ja irtisanoa vuokrasopimukset päättymään 31.8.1990. Siihen saakka kommandiittiyhtiö oli maksanut vuokransa. Sen jälkeiseltä ajalta se ei ollut velvollinen vuokraa maksamaan.

Hovioikeus on kumonnut kihlakunnanoikeuden päätöksen ja hylännyt Asunto Oy Päärinteen kanteen sekä vapauttanut kommandiittiyhtiön kaikesta kihlakunnanoikeuden tuomitsemasta maksuvelvollisuudesta.

Hovioikeus on vahvistanut, että kommandiittyhtiön ja Asunto Oy Päärinteen välinen liikehuoneistoja nro 4, 5, 6 ja 7 koskeva vuokrasuhde oli lakannut 31.8.1990.

Perustelut

Kommandiittiyhtiö on vuokrannut huoneistot osaksi kultasepänliikkeen työ- eli tuotantotiloiksi sekä osaksi myymälätiloiksi. Tuotantotiloissa on työskennellyt 15 kommandiittiyhtiön työntekijää. Yhtiön ilmoituksen mukaan työntekijöiden määrä on vuokrasopimusten voimassaoloaikana lisääntynyt ainoastaan myymäläpuolella. Mikkelin työsuojelupiirin tarkastaja on suorittanut toimitiloissa tarkastuksen 31.8.1989 sekä 5.7.1990 kommandiittiyhtiön toiminnan jo siirryttyä niistä. Viimeksi mainitusta tarkastuksesta laaditun pöytäkirjan mukaan huoneistossa ei muun muassa ollut pukeutumis-, peseytymis- ja ruokailutiloja. Toimitilat eivät tilavuuden, ilmastoinnin ja henkilöstötilojen osalta olleet täyttäneet työturvallisuuslain työskentelytilalle asettamia vaatimuksia siinä toiminnan laajuudessa kuin kommandiittiyhtiö oli niissä toiminut.

Tilanahtaus ja se, ettei työntekijöille ollut järjestettävissä asianmukaisia henkilöstötiloja, on johtunut pääasiassa siitä, että tilat ovat olleet kommandiittiyhtiön liiketoiminnan laajuuteen nähden liian pienet. Asiassa ei ole ilmennyt syytä, joka sinänsä olisi estänyt siirtämästä osaa kommandiittiyhtiön toiminnasta muualle.

Tilojen ilmastoinnissa on ollut välttämättä korjausta vaativia puutteita, joiden korjaamisen kommandiittiyhtiö on katsonut olevan vuokranantajan velvollisuus kun taas asunto-osakeyhtiö on esittänyt kommandiittiyhtiön työnantajana olleen velvollinen saattamaan toimitilansa toimintansa edellyttämään kuntoon. Kommandiittiyhtiö ei kuitenkaan ole ennen sopimuksen irtisanomista edes vaatinut asunto-osakeyhtiöltä näiden korjattavissa olleiden puutteiden korjaamista tai irtisanoessaan sopimukset vedonnut työturvallisuuden puutteisiin.

Edellä olevan perusteella Korkein oikeus katsoo, ettei kommandiittiyhtiöllä ole ollut oikeutta päättää sopimuksia tilojen kunnossa olevien puutteiden perusteella.

Työturvallisuuslain edellä mainittuja seikkoja koskevat määräykset eivät ole vuokrasopimusten voimassaoloaikana muuttuneet. Kommandiittiyhtiön toimintaan käytettäville tiloille asetettavien vaatimusten muutoinkaan taikka kysymyksessä olevien tilojen käyttöä koskevien olosuhteiden ei ole näytetty muuttuneen niin, että sopimukset olisivat vuokra-aikana tämän vuoksi tulleet kohtuuttomiksi.

Vuokrasopimukset on tehty tasaveroisten osapuolten välillä. Asunto-osakeyhtiön kannalta on ollut tärkeätä, että sopimukset pysyvät voimassa koko sopimusajan. Kommandiittiyhtiön toiminnan laajeneminen ei ole perustunut sellaiseen olosuhteiden muutokseen, jota kommandiittiyhtiö ei olisi voinut ottaa huomioon sopimuksia tehtäessä. Kiinteistön ulkopuolella tapahtuneet pysäköintipaikkoja koskeneet liikenneolosuhteiden muutokset eivät ole olleet niin merkittäviä, että niillä olisi vaikutusta sopimusten kohtuullisuutta arvioitaessa. Kommandiittiyhtiöllä on asunto-osakeyhtiöltä luvan saatuaan oikeus siirtää toiselle vuokraoikeutensa. Jos asunto-oikeus epää ilman riittävää syytä luvan siirtoon, kommandiittiyhtiöllä on huoneenvuokralain 46 §:n 2 momentin nojalla oikeus purkaa vuokrasopimukset. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei vuokrasopimusten vuokra-aikaa koskevan ehdon soveltaminen muutoinkaan ole kohtuutonta.

Kun asunto-osakeyhtiö ei ole suostunut sopimusten irtisanomiseen, kommandiittiyhtiö on vuokrasopimusten perusteella velvollinen maksamaan huoneistojen vuokrat asunto-osakeyhtiön vaatimalta ajalta.

Korkein oikeus katsoo, ettei ole painavia syitä velvoittaa kommandiittiyhtiötä korvaamaan asunto-osakeyhtiön kuluja hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa, joten asunto-osakeyhtiö saa oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla pitää kulunsa vahinkonaan.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja juttu jätetään kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan.

Asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.