9.12.1987

Lunastuslupa ja vaatimukset lunastustoimituksessa

Valtioneuvosto on Helsingin kaupungin hakemuksesta 23.8.1984 antamassaan päätöksessä, todettuaan, että hakemuksessa tarkoitetulle alueelle oli 10.9.1982 vahvistettu asemakaavan muutos, jonka mukaan muun muassa nyt kysymyksessä olevan tontin alla oleva maanalainen tila rakennetaan väestönsuojaksi ja pysäköintilaitokseksi, rakennuslain 53 §:n 3 momentin nojalla myöntänyt kaupungille lunastusluvan "käyttöoikeuden rajoittamiseksi 4. kaupunginosan korttelin 68 tontin n:o 2 osalle, johon lupaan liittyy myös oikeus lunastaa louhinnan yhteydessä syntyvä kiviaines".

Rakennustyön keskeytymättömän jatkumisen turvaamiseksi valtioneuvosto on myöntänyt kaupungille kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslain) 58 ja 59 §:n nojalla ennakkohaltuunottoluvan sanotun tontin osalle.

Lunastustoimituksessa kysymyksessä olevan tontin omistaja Asunto-Osakeyhtiö Harjula on esittänyt, että maanalainen käytävä oli tonttiin liittyvää rakennusoikeutta, jonka hyödyntämismahdollisuuden yhtiö nyt oli menettänyt. Lisäksi kalliota oli louhittu ja louheen arvo oli useita markkoja kuutiometriltä. Sen vuoksi yhtiö on vaatinut korvausta vastaisen rakentamismahdollisuuden menetyksestä 219.000 markkaa sekä louhitusta kiviaineksesta 34.000 markkaa, molemmat määrät 6 prosentin korkoineen haltuunotto-oikeuden saamisesta eli 17.10.1984 lukien.

Helsingin kaupunki on kiistänyt korvausvaatimuksen perusteettomana.

Lunastustoimikunnan päätös 30.1.1985

Lunastustoimikunta on katsonut, että kysymyksessä oleva maanalainen väestönsuoja koski lunastuslain 31 §:n 2 momentissa tarkoitettua yhdyskuntarakentamista. Sen vuoksi maanomistajalla ei ollut oikeutta korvaukseen uuden maanalaisen rakennusoikeuden perusteella. Huomioon oli vielä otettava, että myöskään naapurikiinteistöjen omistajat eivät olleet vapaaehtoisesti tekemissään rasitesopimuksissa vaatineet mitään korvausta. Niin ikään lunastustoimikunta on katsonut, että mainitun lain 29 §:n ja 31 §:n 1 momentin perusteella maanomistajalla ei ollut myöskään oikeutta korvaukseen louhinnasta syntyneeseen murskeeseen, koska maanomistaja ei olisi voinut sitä aiemmin hyödyntää. Lunastustoimikunta on edelleen katsonut, ettei rakennusjärjestyksen mukainen kellaritilan rakentaminen ollut kysymyksessä olleen toimenpiteen johdosta vaikeutunut. Tämän vuoksi lunastustoimikunta, samalla kun se on velvoittanut kaupungin suorittamaan yhtiölle edunvalvontakulujen korvaukseksi 2.500 markkaa, on muutoin hylännyt yhtiön korvausvaatimukset.

Vaatimukset maaoikeudessa

Asunto-Osakeyhtiö Harjula on hakenut muutosta lunastustoimikunnan päätökseen ja uudistanut lunastustoimikunnalle esittämänsä korvausvaatimukset. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että kaupunki määrättäisiin korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa.

Helsingin kaupunki on katsonut, ettei asunto-osakeyhtiö ollut menettänyt mitään konkreettista oikeutta, ja vaatinut valituksen hylkäämistä kaikilta osin.

Etelä-Suomen maaoikeuden päätös 12.3.1986

Maaoikeus on katsonut, ettei yhtiö ollut osoittanut sille koituneen kysymyksessä olevan käyttöoikeuden rajoituksen johdosta korvattavaa vahinkoa tai haittaa, minkä vuoksi maaoikeus on lunastuslain 29 §:n ja 39 §:n 1 momentin nojalla hylännyt valituksen ja jättänyt asian lunastustoimikunnan päätöksen varaan.

Maaoikeus on niin ikään hylännyt yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimuksen maaoikeudessa.

Käsittelyratkaisu

Asunto-Osakeyhtiö Harjulan Korkeimmalle oikeudelle määräajan jälkeen toimittama kirjoitus otetaan oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 18 §:n nojalla huomioon. Helsingin kaupungilta ei pyydetä kirjallista selitystä, koska se on ilmeisesti tarpeetonta.

Perustelut

Asunto-osakeyhtiön korvausvaatimus tarkoittaa lunastuslain 30 §:n mukaista kohteenkorvausta. Lain 29 §:n 1 momentin mukaan, kuten hallituksen esityksessä 179/1975 todetaan, lunastuskorvaus on määrättävä sen mukaan, mitä luovuttaja menettää eikä sen mukaan, mitä lunastaja saa. Lain 31 §:n 2 momentin mukaan huomioon ei myöskään voida ottaa 10.9.1982 vahvistetun asemakaavan muutoksen jälkeen tapahtunutta arvonnousua.

Yhtiö ei ole voinut tilana käyttää hyväkseen kysymyksessä olevaa maanalaista tilaa ilman rakennustoimenpiteitä. Kaupungin rakennusjärjestyksen 31 §:n mukaan päällekkäisiä osittain tai kokonaan maanalaisia kellareita sai kuitenkin rakentaa enintään 6 metrin syvyyteen saakka tontille vahvistetun alimman kulmapisteen korkeusasemasta, jollei maistraatti erityisestä syystä kaupunginhallitusta kuultuaan myöntänyt poikkeusta.

Yhtiö ei siis ennen edellä mainittua asemakaavan muutosta ole voinut käyttää kysymyksessä olevaa maanalaista tilaansa ilman poikkeuslupaa. Tilan kiviainesta yhtiö olisi ennen haltuunottoa voinut käyttää ilman taloudellista tappiota vain, jos aineksesta olisi ollut sellaista kysyntää tai yhtiön omaa käyttöä, että siitä saatava vastike tai hyöty olisi kattanut kustannukset kiviaineksen louhimisesta yhtiön rakennetun tontin alta niinkin syvältä kuin nyt on ollut välttämätöntä.

Yhtiö ei kuitenkaan ole näyttänyt, että se olisi saanut poikkeusluvan maanalaisen tilan rakentamiseen, eikä myöskään edellä mainittua kysyntää tai käyttöä. Siten käyttöoikeuden rajoittamisesta ja kiviaineksen lunastamisesta ei ole aiheutunut yhtiölle taloudellista menetystä.

Yhtiön korvausvaatimus on näin ollen perusteeton.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Asian laadun vuoksi kaupunki saa pitää vahinkonaan sille vastauksen antamisesta aiheutuneet kulut.