KKO:1982-II-137
- Asiasanat
- Asunto-osakeyhtiö, Grynder
- Tapausvuosi
- 1982
- Antopäivä
- Diaarinumero
- R78/823
- Taltio
- 4189
- Esittelypäivä
Grynderinä toiminut yhdistys myydessään perustamansa asuntoosakeyhtiön osakkeita ei ollut yhtiön taloussuunnitelmassa ottanut huomioon yhtiön maksettaviksi tulevia korvauksia kadun ja viemärilaitoksen rakentamisesta eikä katualueesta. Koskei yhdistyksen ollut muutenkaan näytetty ilmoittaneen osakkeiden ostajille tästä yhtiön taloudelliseen tilaan vaikuttavasta seikasta, yhdistys grynderinä ja osakkeiden myyjänä velvoitettiin suorittamaan ostajille korvausta.
II-jaosto
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
A ja asunto-osakeyhtiö X:n eräät muut osakkeenomistajat olivat yhdistykselle B:lle 9.9.1974 tiedoksi toimituttamansa haasteen nojalla Helsingin RO:ssa lausuneet, että he olivat 30.11.1970 - 2.8.1971 päivätyillä erillisillä kauppakirjoilla erään kiinteistönvälitysliikkeen välityksin ostaneet yhdistykseltä asunto-osakeyhtiön X:n osakkeita, jotka oikeuttivat yhtiön omistamissa kahdessa rivitalossa sijaitsevien huoneistojen A 1 - A 3, A 5 - A 8, A 10, B 11, - B 15, B 17, B 18 ja B 20 hallintaan. Osakkeita myydessään yhdistys, joka oli toiminut asunto-osakeyhtiön grynderinä, oli yhtiön 26.5.1970 päivätyssä taloussuunnitelmassa ilmoittanut pitkäaikaisten lainojen määrän, mutta muista yhtiölle jäävistä vastuista ei ollut merkintää suunnitelmassa eikä niitä ollut osakkeita A:lle ja hänen myötäpuolilleen myytäessä ilmoitettu. Helsingin kaupunginhallitus oli 2.8.1971 määrännyt yhtiön maksettavaksi kadun ja viemärilaitoksen rakentamiskorvauksina 65 726 markkaa 90 penniä ja lisäksi 24.4.1973 katualuekorvauksena 4 812 markkaa. Voidakseen suorittaa ilmoittamatta jätetyt velvoitteet yhtiö oli joutunut ottamaan taloussuunnitelmaan kuulumatonta pankkilainaa, josta yhtiölle oli aiheutunut korko- ja muita kuluja 2 546 markkaa 75 penniä. Yhtiön liikarasitusten yhteismäärä oli siten 73 085 markkaa 65 penniä. Osakkeenomistajille oli yhdistyksen menettelystä syntynyt vahinkoa heidän joutuessaan suorittamaan sanottujen maksujen aiheuttamista kuluista yhtiöosuuksiensa mukaisessa suhteessa korotettua yhtiövastiketta. Sen vuoksi ja kun yhdistys grynderinä ja osakkeiden myyjänä oli velvollinen korvaamaan yhtiölle asetetut ja edelleen yhtiön osakkeenomistajien maksettaviksi tulleet ylimääräiset maksut ja yhdistys oli kieltäytynyt niitä suorittamasta, A ja hänen myötäpuolensa olivat vaatineet, että yhdistys velvoitettaisiin suorittamaan heille korvaukseksi heidän kunkin yhtiöosuutensa mukaisesta osuudestaan mainituista liikarasitteista yhteensä 58 464 markkaa 32 penniä eli kullekin 3 523 markkaa 83 penniä ja muille 8 kantajalle kullekin 3 784 markkaa 21 penniä sekä mainituille määrille yhtiön nostaman pankkilainan ehtojen mukaisen 10 prosentin koron.
Yhdistys oli vastustanut kannetta muun muassa sillä perusteella, että kysymyksessä olevat korvaukset olivat yhtiön eivätkä sen osakasten velvoitteita ja ettei osakkailla näin ollen ollut kannevaltaa asiassa, että korvauksia ei ollut maksuunpantu eikä niiden lopullinen määrä ollut yhdistyksen tiedossa yhtiön taloussuunnitelmaa laadittaessa sekä että korvaukset luonteeltaan olivat sellaisia, joista grynderi ei ilman nimenomaista sopimusta vastannut. Yhdistys oli myöntänyt vahingonkorvausvaatimukset määriltään oikeiksi.
RO p. 29.5.1975 oli katsonut että, koska A ja hänen myötäpuolensa olivat kukin vaatineet korvausta tekemissään osakekaupoissa kärsimäkseen ilmoittamastaan vahingosta, heillä oli asiassa kannevalta.
Tutkiessaan jutun RO oli katsonut selvitetyksi, että yhdistyksellä 26.5.1970 päivättyä taloudellista suunnitelmaa laadittaessa ei ollut tietoa myöhemmin maksuunpannuista kadun ja viemärilaitoksen rakentamiskorvausten eikä katualuekorvauksen määristä. Osakkeita koskevissa kauppakirjoissa ei ollut mainintaa kysymyksessä olevista maksuista ja korvauksista, mutta osakkeiden myyntiä hoitaneen kiinteistönvälitysliikkeen taholta oli eräissä tapauksissa ostajan sitä tiedustellessa ilmoitettu kunnallisteknillisten maksujen lisärasitteista ja niiden tulemisesta aikanaan asunto-osakeyhtiön maksettaviksi. A ja hänen myötäpuolensa eivät olleet tehneet edellä selostettua tiedustelua.
Sen vuoksi ja koska yhdistys ei ollut sitoutunut osakekauppakirjoissa tai muutenkaan puheena olevia maksuja ja korvauksia suorittamaan ja kun A ja hänen myötäpuolensa eivät olleet selvittäneet, että yhdistys osakkeita myydessään olisi antanut niistä heille harhaanjohtavia tietoja tai että yhdistys muulla perusteella olisi vastuussa edellä mainituista maksuista ja korvauksista, RO oli hylännyt kanteen sekä velvoittanut A:n ja hänen myötäpuolensa yhteisvastuullisesti korvaamaan yhdistyksen oikeudenkäyntikulut 2 500 markalla.
Helsingin HO, jonka tutkittavaksi A ja hänen myötäpuolensa olivat saattaneet jutun, t. 24.5.1978 oli jättänyt asian RO:n päätöksen varaan sekä velvoittanut A:n ja hänen myötäpuolensa yhteisvastuullisesti korvaamaan yhdistyksen kulut HO:ssa 350 markalla.
A ja hänen lupahakemukseensa pyysivät lupaa hakea muutosta HO:n tuomioon ja lupahakemukseensa sisällyttivät muutoksenhakemuksen. Yhdistys vastasi hakemukseen.
KKO t. myönsi muutoksenhakuluvan ja tutki jutun.
Yhdistyksen hyväksymään asunto-osakeyhtiön 26.5.1970 päivättyyn taloudelliseen suunnitelmaan, jonka perusteella yhtiön osakkeita oli myyty A:lle ja hänen myötäpuolilleen, ei ollut merkitty Helsingin kaupungille kadun ja viemärilaitoksen rakentamisesta sekä katualueesta suoritettavia korvauksia, jotka sittemmin 2.8.1971 ja 24.4.1973 oli kanteessa kerrotuin tavoin määrätty yhtiön maksettaviksi. Näitä kustannuksia ei osakekauppoja tehtäessä tai sitä ennen ollut muutoinkaan ilmoitettu A:lle ja hänen myötäpuolilleen. Yhtiön velvollisuus suorittaa puheena olevat korvaukset oli perustunut osakekauppojen tapahtuessa voimassa olleisiin säädöksiin, ja korvausten suuruus oli noiden säädösten perusteella jo tuolloin ollut arvioitavissa. Yhdistys oli vastuussa siitä, ettei yhtiön velka- ja korvausvastuu ollut suurempi kuin yhdistys osakkeita myydessään oli ilmoittanut tai osakkeiden ostajilla yhdistykseltä saamiensa tietojen perusteella osakkeita ostaessaan muutoin oli ollut aihetta edellyttää. Kun A ja hänen myötäpuolensa yhtiöosuuksiensa mukaisessa suhteessa joutuivat suorittamaan kysymyksessä olevat Helsingin kaupungille menevät maksut ja olivat osan niistä jo suorittaneetkin, heille oli aiheutunut kanteessa ilmoitettu vahinko, jonka yhdistys oli myöntänyt määrältään oikeaksi.
Edellä lausutuilla perusteilla KKO harkitsi oikeaksi, kumoten HO:n tuomion ja RO:n päätöksen sekä hyläten esitetyt korkovaatimukset enemmälti, velvoittaa yhdistyksen suorittamaan A:lle ja hänen myötäpuolilleen kanteessa mainitut määrät 3 523 markkaa 83 penniä ja 3 784 markkaa 21 penniä, kaikki määrät 5 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 9.9.1974 lukien. Asian laadun vuoksi A:n ja hänen myötäpuolensa oli pidettävä heillä jutussa kulut vahinkonaan.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Leivonen, Jalanko ja Hiltunen sekä ylimääräiset oikeusneuvokset Surakka ja Heikkilä