19.11.2004

Asian aikaisempi käsittely

Huittisten kaupungingeodeetti on päätöksellään 16.1.2003 § 1/2003 hyväksynyt Huittisten kaupungin 2. kaupunginosan, Hein-Erkkilän, korttelin 0212 osan (tontit 3-9) tonttijaon. Kaupungingeodeetin päätökseen liitetyn oikaisuvaatimusosoituksen mukaan muutosta kaupungingeodeetin päätökseen voi hakea Huittisten ympäristölautakunnalta.

Huittisten ympäristölautakunta on 26.3.2003 §:n 42 kohdalla tekemällään päätöksellä hylännyt Huittisista olevien B:n ja C:n oikaisuvaatimukset kaupungingeodeetin päätöksestä. Ympäristölautakunnan päätökseen liitetyn valitusosoituksen mukaan muutosta ympäristölautakunnan päätökseen voi hakea Turun hallinto-oikeudelta.

Turun hallinto-oikeus, johon B ja C ovat erikseen valittaneet ympäristölautakunnan päätöksestä, on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt B:n tekemässä valituksessa esitetyt vaatimukset suullisen käsittelyn ja katselmuksen toimittamisesta.

Hallinto-oikeus on jättänyt tutkimatta B:n vaatimuksen kaupungin velvoittamisesta maksamaan vahingonkorvausta sekä vaatimukset, jotka koskevat A:n omistaman tilan Vähälä RN:o 3:22 nykyistä käyttöä, B:n omistamalla tilalla Rauhala RN:o 3:65 sijaitsevan omakotitalon kunnostuskehotusta tai viimeksi mainitun tilan kulkuyhteyttä.

Hallinto-oikeus on B:n ja C:n valituksista kumonnut ympäristölautakunnan oikaisuvaatimuksiin antaman päätöksen sekä kaupungingeodeetin hyväksymän tonttijaon tonttien 3, 8 ja 9 osalta.

Perustelut:

Hallinto-oikeuden on toimitettava suullinen käsittely, jos yksityinen asianosainen pyytää sitä. Asianosaisen pyytämä suullinen käsittely voidaan jättää toimittamatta, jos vaatimus jätetään tutkimatta tai hylätään heti, tai jos suullinen käsittely on asian laadun vuoksi tai muusta syystä ilmeisen tarpeeton.

B on valituksessaan esittänyt myös muita kuin tonttijakoon liittyviä vaatimuksia, joita ei tutkita tämän asian yhteydessä. Tonttijakoa koskevan valituksen ratkaisemiseksi tarpeellinen selvitys ilmenee asiakirjoista. Suullisen käsittelyn toimittaminen on siten ilmeisen tarpeetonta.

Hallintolainkäyttölain mukaan asian selvittämiseksi voidaan toimittaa katselmus. Tämän asian ratkaisemiseksi tarvittavat tosiseikat ilmenevät asiakirjoista. Katselmuksen toimittaminen on siten tarpeetonta.

Hallinto-oikeus käsittelee ja ratkaisee ne hallinto-oikeudelliset valitukset, hallintoriita-asiat ja muut asiat, jotka säädetään kuuluviksi sen toimivaltaan hallintolainkäyttölaissa tai muussa laissa. Vahingonkorvausvaatimusten ratkaiseminen ei kuulu hallinto-oikeuden vaan käräjäoikeuden toimivaltaan.

Tonttijakoa koskevalla päätöksellä ei ole ratkaistu Vähälän kiinteistön nykyistä käyttöä, Rauhalan kiinteistöllä sijaitsevan omakotitalon kunnostuskehotusta tai Rauhalan kiinteistön kulkuyhteyttä koskevia kysymyksiä. Hallinto-oikeus ei voi muutoksenhakutuomioistuimena ratkaista näitä kysymyksiä tonttijakoa koskevan valitusasian yhteydessä.

Ympäristölautakunnan päätös

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan viranhaltijan päätökseen asiassa, joka kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta tai muulta kunnan viranomaiselta on siirretty hänen ratkaistavakseen, ei saa hakea muutosta valittamalla. Päätökseen tyytymättömällä on oikeus saada asia asianomaisen viranomaisen käsiteltäväksi ( oikaisuvaatimus ).

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan erillisen tonttijaon laatii ja hyväksyy kunta. Kunta päättää itse, minkä kunnan toimielimen tai viranomaisen toimivaltaan päätöksen tekeminen kuuluu. Huittisten kaupunki on päättänyt tonttijaon hyväksymisen kuuluvan kaupungingeodeetin toimivaltaan. Toimivaltaa ei siten ole maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetuin tavoin siirretty kaupungingeodeetille. Päätökseen, jolla kaupungingeodeetti on hyväksynyt tonttijaon, ei niin ollen sovelleta oikaisuvaatimusmenettelyä, vaan päätöksestä valitetaan hallintolainkäyttölain mukaisesti suoraan hallinto-oikeuteen. Kaupungingeodeetin päätökseen ei siten olisi tullut liittää oikaisuvaatimusosoitusta, eikä ympäristölautakunnan olisi tullut tutkia oikaisuvaatimusta. Tämän vuoksi lautakunnan päätös kumotaan ja B:n valitus tutkitaan kaupungingeodeetin päätöstä koskevana.

Tonttijakoa koskeva sääntely

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan tonttijaon on oltava tarkoituksenmukainen ja siinä on mahdollisuuksien mukaan kiinnitettävä huomiota maanomistusoloihin. Tonttijako on laadittava siten, että tontit muodostetaan sen muotoisiksi ja suuruisiksi kuin rakentamisen, tonttien käytön ja niiden teknisen huollon kannalta on tarkoituksenmukaista. Asemakaava on ohjeena laadittaessa erillistä tonttijakoa. Hallituksen esityksessä maankäyttö- ja rakennuslaiksi (HE 101/1998) on todettu, että erillistä tonttijakoa laadittaessa olisi teknisistä syistä mahdollista vähäisessä määrin poiketa asemakaavasta.

Voimassa oleva asemakaava

Tonttijako on laadittu osaan korttelia 0212, jossa ovat voimassa vuosina 1977, 1984 ja 1988 vahvistetut asemakaavat. Valituksen kohteena oleva osa korttelista on kaavassa osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO-3). Asemakaavaan ei sisälly ohjeellistakaan tonttijakoa, mutta siihen on sitovasti merkitty rakennusalat.

Sitovat rakennusalat on asemakaavassa merkitty siten, että pääosin tilalla Rauhala RN:o 3:65 oleva rakennusala jatkuu yhtenäisenä tilalle Vähälä RN:o 3:22 ja pääosin tilalla Reuna RN:o 3:13 oleva rakennusala jatkuu yhtenäisenä tiloille Reuna I RN:o 3:28 ja Välilä RN:o 3:17. Tilalle Pukinoja RN:o 3:29 on sitovan rakennusalan lisäksi osoitettu erillinen ohjeellinen talousrakennuksen rakennusala.

Tonttijaon sisältö

Tonttijaossa valituksen kohteena olevat tontit on muodostettu seuraavasti:

Tontti nro 8 (1264 neliömetriä) on muodostettu pääosin B:n omistamasta tilasta Rauhala RN:o 3:65. Tontti nro 3 (656 neliömetriä) on muodostettu C:n omistamista tiloista Reuna RN:o 3:13 ja Reuna I RN:o 3:28. Tontti nro 9 (2666 neliömetriä) on puolestaan muodostettu pääosin A:n omistamista tiloista Pukinoja RN:o 3:29, Välilä RN:o 3:17 ja Vähälä RN:o 3:22.

Kiinteistöjen muodon ja sijainnin takia tonttiin nro 9 kuuluu lisäksi 29 neliömetriä B:n omistamasta Rauhalan tilasta ja vastaavasti tonttiin nro 8 kuuluu 29 neliömetrin suuruinen osa A:n omistamasta Pukinojan tilasta.

Tonttijaossa sekä Välilän että Vähälän tilat on käytännössä kokonaan merkitty osaksi tonttia nro 9. Asemakaavassa yhtenäiseksi merkitty rakennusala jatkuu tonttijaon mukaan tonteilta 3 ja 8 tontille 9.

Tonttijaon laillisuuden arviointi

Kaavassa sitovasti osoitetut rakennusalat on niiden koko ja sijainti sekä maanomistusolot huomioon ottaen tarkoitettu yhden rakennuspaikkana olevan tontin rakennusalaksi eikä jaettavaksi tonttien kesken. Kaupungingeodeetin hyväksymän tonttijaon seurauksena näin kuitenkin tapahtuu ja tontille nro 9 muodostuu tontin varsinaisen sitovan rakennusalan ja ohjeellisen talousrakennuksen rakennusalan lisäksi kaksi pientä ja erillistä sitovaa rakennusalaa. Tontit 3, 8 ja 9 eivät siten muodosta tarkoituksenmukaista tonttijakoa, eikä asemakaava ole lain edellyttämällä tavalla ollut tältä osin ohjeena tonttijakoa laadittaessa. Kaupungingeodeetin päätös hyväksyä tonttijako on tonttien 3, 8 ja 9 osalta maankäyttö- ja rakennuslain vastainen.

Hallinto-oikeus on sovellettuina oikeusohjeina maininnut hallintolainkäyttölain 38 §:n 1 momentin, 41 §:n ja 51 §:n 2 momentin, hallinto-oikeuslain 3 §:n, maankäyttö- ja rakennuslain 78 §:n 3 ja 4 momentin, 79 §:n 1 ja 2 momentin, 187 §:n 1 momentin ja 190 §:n 1 ja 3 momentin sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 37 §:n.

Asian käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A:t ovat valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja kaupungingeodeetin päätös saatetaan voimaan.

Tonttijaosta valittaneen B:n omistaman tontin pinta-ala olisi kaupungingeodeetin hyväksymässä tonttijaossa 1 264 neliömetriä, mikä mahdollistaisi 379 neliömetrin suuruisen pientalon rakentamisen. C:n omistaman tontin nro 3 pinta-ala olisi 656 neliömetriä, mikä mahdollistaisi 196 neliömetrin suuruisen pientalon rakentamisen. Tonttijakoa ei voida katsoa epätarkoituksenmukaiseksi, eikä se estä tai vaikeuta minkään tontin rakentamista tai käyttöä. Se seikka, että tonttijaossa muodostuu erikokoisia tontteja, ei tee sitä lainvastaiseksi.

Hallinto-oikeus on kiinnittänyt huomiota siihen, että tontille nro 9 muodostuisi varsinaisen sitovan rakennusalan ja ohjeellisen talousrakennuksen rakennusalan lisäksi kaksi pientä ja erillistä sitovaa rakennusalaa Vähälän ja Välilän tiloille. Tämä ei kuitenkaan muodosta ongelmaa, sillä Välilän tilalla on jo nyt asuinkäytössä olevat rakennukset, ja Vähälän tilalle voidaan sijoittaa talousrakennus kaavan mukaiselle rakennusalalle. Kaavamääräykset sallivat talousrakennuksen rakentamisen myös rakennusalan ulkopuolelle.

Toisin kuin hallinto-oikeuden päätöksessä, kaupungingeodeetin hyväksymässä tonttijaossa on maankäyttö- ja rakennuslain säännösten mukaisesti otettu huomioon myös vallitsevat maanomistusolot.

Huittisten ympäristölautakunta on antanut valituksen johdosta selityksen. Tonttijako mahdollistaa kohtuullisella tavalla asemakaavan mukaisen erillispientalorakentamisen, kun otetaan huomioon rakennusoikeus, kerrosluku ja rakennusalan rajat. Jokaiselle tontille on olemassa katuyhteys. Tontit ovat rakennettuja, ja olemassa olevaa rakennuskantaa on pidetty kunnossa. Tonttijaon laadinnassa on otettu huomioon maanomistusolot ja olemassa oleva rakennuskanta. Korttelissa toteutuneet maakaupat eivät tue aikaisempina vuosina laadittuja tonttijakoehdotuksia.

B on antanut selityksen. B on omistanut Rauhalan tilan jo 50 vuotta. Tontin rakennusoikeus on 379 kerrosalaneliömetriä, josta on käytetty 120 kerrosalaneliömetriä. Noin 250 kerrosalaneliömetrin suuruinen rakennusoikeus on mahdotonta sijoittaa tontille, joten kiinteistö menisi lähes täysin pilalle.

C on antanut selityksen. Kuten hallinto-oikeuden päätöksessä on todettu, C:n kiinteistön pinta-ala on suhteellisen pieni, ja uudisrakennuksen sekä mahdollisen talousrakennuksen, autotallin ja pihajärjestelyjen osalta uudisrakentaminen käy mahdottomaksi käytännössä toteuttaa. Kiinteistön leveys on vain 12 metriä.

A:t ovat antaneet vastaselityksen. B:n ja C:n omistamat tontit jäävät kaupungingeodeetin hyväksymässä tonttijaossa rakennuskelpoisiksi, eikä tonttien pienehkö koko ole niiden käytön esteenä.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian ja hylkää valituksen. Kaupungingeodeetin päätökseen liitetty oikaisuvaatimusosoitus poistetaan. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut:

Maankäyttö- ja rakennuslain 79 §:n 2 momentin mukaan erillisen tonttijaon laatii ja hyväksyy kunta. Kunnan asiana on päättää siitä kunnan toimielimestä tai viranomaisesta, jonka toimivaltaan erillisen tonttijaon hyväksyminen kuuluu. Huittisten kaupunginvaltuuston 30.12.1996 hyväksymän ja 1.1.1997 voimaan tulleen ympäristötoimialan johtosäännön 4 §:n kohdan A alakohdan 1 mukaan toimialajohtajana toimiva kaupungingeodeetti ratkaisee asiat, jotka koskevat tonttijaon hyväksymistä. Johtosäännön 4 §:n kohdan A viimeisen kappaleen mukaan (muutos 15.12.1997) toimialajohtaja "voi edelleen delegoida hänelle siirrettyä päätösvaltaa".

Kunnan viranhaltijan päätökseen asiassa, joka kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta tai muulta kunnan viranomaiselta on siirretty hänen ratkaistavakseen, ei maankäyttö- ja rakennuslain 187 §:n 1 momentin mukaan saa hakea muutosta valittamalla. Päätökseen tyytymättömällä asianosaisella on saman lainkohdan mukaan oikeus saada asia oikaisuvaatimuksella asianomaisen viranomaisen käsiteltäväksi. Kun otetaan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 79 §:n 2 momentti ja edellä mainitun johtosäännön 4 §:n kohdan A alakohta 1, kaupungingeodeetin toimivaltaa tonttijaon hyväksymistä koskevissa asioissa ei ole siirretty hänelle viranhaltijana kunnan viranomaiselta. Maankäyttö- ja rakennuslain 187 §:ssä tarkoitettu oikaisuvaatimusmenettely ei näin ollen tule asiassa sovellettavaksi, vaan kaupungingeodeetin päätökseen haetaan muutosta valittamalla hallintovalituksin hallinto-oikeudessa siten kuin maankäyttö- ja rakennuslain 190 §:n 1 ja 3 momentissa sekä 194 §:ssä säädetään. Kaupungingeodeetin päätökseen ei olisi tullut liittää oikaisuvaatimusosoitusta, eikä ympäristölautakunnan olisi tullut tutkia oikaisuvaatimusta. Hallinto-oikeuden on näin ollen tullut kumota ympäristölautakunnan päätös ja tutkia B:n valitus kaupungingeodeetin päätöstä koskevana.

Kun muutoin otetaan huomioon muutoksenhaun kohteena olevan hallinto-oikeuden antaman päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet siltä osin kuin niistä on korkeimmassa hallinto-oikeudessa kysymys sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Esa Aalto, Lauri Tarasti, Pekka Vihervuori, Marjatta Kaján ja Kari Kuusiniemi. Asian esittelijä Leo Kaasinen.