8.12.2003

Sotkamon kunnanvaltuuston päätös

Sotkamon kunnanvaltuusto on 29.11.2000 tekemällään päätöksellä hyväksynyt maanomistajan toimesta laaditun Juusolan ranta-asemakaavan, joka koostuu neljästä palstasta. Kaavoitettavaan alueeseen kuuluvat Sotkamon kunnan Ylisotkamon kylässä sijaitsevat tilat Juusola RN:o 53:26, Kukkoharju RN:o 108:7 ja Kirjavainen RN:o 52:6 sekä Tipasojan kylässä sijaitseva Hiidenlammen tila RN:o 8:45. Mainitut tilat sijaitsevat Iso-Kiimasen, Kuorelammen, Hiidenlammen, Helalammen ja Telkkälammen rannoilla. Kaavaan sisältyy kaksi maatilojen talouskeskusten korttelialuetta (AM), erillispientalojen korttelialue (AO), neljä loma-asuntojen korttelialuetta (RA-1), maa- ja metsätalousaluetta (M) sekä muun ohella rakennusala, jolle saa rakentaa yhden kerrosalaltaan korkeintaan 90 neliömetrin suuruisen asuinrakennuksen lomayrityskäyttöön. Kaavaselostuksen mukaan kaava-alueen pinta-ala on 35 hehtaaria ja sillä on todellista rantaviivaa 2 180 metriä ja muunnettua rantaviivaa 1 755 metriä. Selostuksen mukaan mitoitusluku laskettuna muunnetusta rantaviivasta on 5,7. Näin ollen rakennuspaikkojen lukumäärä suhteessa muunnettuun rantaviivaan on 5,7, mikä luku ilmaisee, paljonko keskimäärin rantarakennuspaikkoja on rantaviivakilometriä kohden.

Asian käsittely Oulun hallinto-oikeudessa

A on valituksessaan todennut, että hän on B:n kuolinpesän osakas. Mainittuun kuolinpesään kuuluu Karppilan tila RN:o 52:3, jonka maita on kaava-alueeseen kuuluvien alueiden naapurina Kuorelammen ja Kirjavaisenlahden rannalla.

A on viitannut maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momenttiin ja todennut, että kaavoitettavan alueen tulee olla riittävän laaja ja rakentamisen tulee sopeutua viereisten maa-alueiden maankäytön järjestämiseen. A:n mukaan sekä ympäristölautakunta että tekninen lautakunta ovat lausunnoissaan kiinnittäneet huomiota kaavan hajanaisuuteen. Kaavoitettava alue jakaantuu neljään osa-alueeseen, jotka sijaitsevat lähimmillään 3,3 kilometrin päässä ja enimmillään 11,6 kilometrin päässä toisistaan. Koska kaavoitettavat alueet eivät hajanaisuutensa vuoksi muodosta keskenään tarkoituksenmukaista kokonaisuutta eikä yksikään kaavaan sisältyvistä osa-alueista ole myöskään yksinään riittävän suuri muodostamaan laissa tarkoitettua tarkoituksenmukaista kokonaisuutta, A on vaatinut, että valtuuston kaavan hyväksymistä koskeva päätös kumotaan lainvastaisena.

A on valituksessaan myös katsonut siitä lähemmin ilmenevillä perusteilla, että kaavoitettavaan alueeseen kuuluvalle Kuorelammen alueelle voidaan osoittaa laskennallinen rantaviiva ja lammen erityisolosuhteet huomioon ottaen korkeintaan yksi uusi rakennuspaikka alueella jo olevien neljän loma-asunnon lisäksi.

Sotkamon kunnanhallitus on antanut lausunnon.

Kainuun ympäristökeskus on antanut lausunnon.

A on antanut lausunnoista selityksen.

HN, IN, JN, KN ja LN ovat kaavoituksen vireillepanijoina antaneet selityksen.

Oulun hallinto-oikeuden päätös

Oulun hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään 17.5.2002 hylännyt muun ohella A:n valituksen kunnanvaltuuston päätöksestä.

Päätöksen perusteluina on lausuttu kaavan sisällöllisen lainmukaisuuden osalta, sikäli kuin nyt on kysymys, seuraavaa.

Sovellettavat säännökset

Kun otetaan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 209 §:n 4 momentin siirtymäsäännöksen sisältö, kaavan laillisuus on arvioitava kaavan sisältöä koskevalta osalta mainitun lain perusteella.

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman toteuttamisen ympäristövaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 1 momentin mukaan maanomistaja voi huolehtia ranta-asemakaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. Saman pykälän 2 momentin mukaan maanomistajan toimesta laadittavan asemakaavan tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus.

Kaavaehdotus ja kaava-alueen kuvaus

Kaavaselostuksen mukaan kaavoituksen tavoitteeksi on asetettu alueelta laaditun ympäristöselvityksen perusteella muun muassa, että maisemallisesti arimmat osat, kuten pienet saaret ja niemenkärjet, jätetään rakentamatta. Alueita on pyritty jättämään mahdollisimman paljon rakentamatta siten, että rakentamattomiksi jäävät alueet muodostaisivat mahdollisimman pitkiä osuuksia. Uusien rakennuspaikkojen sijoittelussa tavoitteena on ollut, että ne sopeutuisivat mahdollisimman hyvin maastoon. Tällöin niitä tulisi sijoittaa mahdollisuuksien mukaan myös takamaastoon. Tavoitteeksi on myös asetettu rakennusoikeuden siirtäminen ympäristöselvityksen mukaisilta arvokkailta alueilta, erityisesti Hiidenlammelta, vähemmän arvokkaille alueille.

Kaavaselostuksen mukaan kaava-alue koostuu neljästä eri palstasta, jotka sijaitsevat Sotkamon kunnan itäpuolisilla vesistöillä. Alueeseen kuuluvat Sotkamon kunnan Ylisotkamon kylässä sijaitsevat tilat Juusola RN:o 53:26, Kirjavainen RN:o 52:6 ja Kukkoharju RN:o 108:7 sekä Tipasojan kylässä sijaitseva Hiidenlammen tila RN:o 8:45. Juusolan ja Kirjavaisen tilat rajoittuvat Iso-Kiimaseen. Kukkoharjun tila on Kuorelammen rannalla. Hiidenlammen tila sijaitsee Hiidenlammen, Helalammen ja Telkkälammen välisellä alueella. Kaava-alueelta laaditusta ympäristöselvityksestä käy ilmi, että Iso-Kiimanen on säännöstelty vesistö ja se on verrattain puhdasvetinen. Hiidenlampi, Kuorelampi ja Telkkälampi ovat Iso-Kiimasta pienempiä vesistöjä eikä niitä säännöstellä. Helalampi kuuluu osaksi Tipasjokea.

Ympäristöselvityksen mukaan Hiidenlampi on melkein rakentamaton. Kaava-alueeseen kuuluvista alueista maiseman ja luonnonarvojen kannalta merkittävin on Hiidenlampi. Ympäristöselvityksen mukaan lammen ruokailijoihin kuuluvat muun muassa kuikka ja kaakkuri, jotka molemmat ovat luonnonsuojelulain 46 §:ssä tarkoitettuja uhanalaisia lajeja. Myös joutsen ruokailee lammella ja se on pesinytkin alueella. Hiidenlammella esiintyy hietaneilikka, joka sekin on luonnonsuojelulain 46 §:ssä tarkoitettu uhanalainen laji. Lisäksi Hiidenlammen rinne on eroosioherkkää ja lammen vesi on herkkä rehevöitymiselle. Alueen mainittujen luontoarvojen, eroosioherkkyyden ja vesistön rehevöitymisalttiuden vuoksi Hiidenlammelle ei ole suositeltu rakentamista, vaan rakennusoikeutta on suositeltu siirrettäväksi rakentamista paremmin kestäville Kirjavaisen ja Juusolan palstoille, koska ne sijaitsevat suuren vesistön varrella eikä mainituilla palstoilla sanottavammin esiinny luontoarvoja. Ympäristöselvityksen mukaan Kuorelammelle voidaan osoittaa lisää rakennusoikeutta, koska se on jo ennestään rakennettu. Lammen ympäristöarvojen vuoksi suositeltavaa ei kuitenkaan ole, että Kuorelammelle osoitettaisiin kovin runsaasti uutta rakennusoikeutta.

Kaavaselostuksen mukaan todellista rantaviivaa on 2 180 metriä ja muunnettua rantaviivaa on yhteensä 1 755 metriä. Muunnetun rantaviivan perusteella laskettuna kaava-alueen mitoitukseksi muodostuu 5,7 rakennuspaikkaa muunnettua rantaviivakilometriä kohden. Yli 100 metrin päässä olevat rantarakennuspaikat on laskettu mitoituskertoimella 0,5, jolloin kaksi takamaaston rakennuspaikkaa vastaa yhtä omarantaista rakennuspaikkaa. Myös maatilakeskukset rantasaunoineen on laskettu rantarakennuspaikoiksi, jos ne ovat alle 300 metrin päässä rantaviivasta. Kaavamerkinnöin RA, AM ja AO osoitetut rakennuspaikat on mitoituksessa otettu huomioon samanarvoisina. Rakennetun rantaviivan osuus on 23 prosenttia ja rakennuskortteleiden prosentuaalinen osuus alueen pinta-alasta on 8 prosenttia. Rakennusoikeutta on osoitettu eniten Juusolan tilan alueelle eli palstalle I, jonne on osoitettu kahdelle jo olemassa olevalle maatilojen talouskeskukselle molemmille kaavamerkinnöin (sa) saunan rakennuspaikka. Lisäksi palstalle on osoitettu kaavamerkinnöin AO erillispientalojen korttelialue, jolle kaavamääräysten mukaan saa rakentaa enintään kolme asuinrakennusta talousrakennuksineen, sekä kaavamerkinnöin RA-1 yksi loma-asuntojen korttelialue. Kuorelammen rannalla sijaitsevalle Kukkoharjun tilalle RN:o 108:7 eli palstalle II on osoitettu kaavamerkinnöin RA-1 kaksi loma-asuntojen korttelialuetta, joihin on sijoitettu yhteensä kolme rakennuspaikkaa. Kirjavaisenlahden rannalla sijaitsevalle Kirjavaisen tilalle RN:o 52:6 eli palstalle IV on osoitettu kaavamerkinnöin RA-1 loma-asuntojen korttelialue, jolle on sijoitettu yksi rakennuspaikka. Hiidenlammelle ei ole sijoitettu kaavamerkinnöin AO, AM tai RA osoitettuja alueita vaan ainoastaan VU-alue, joka on tarkoitettu lähinnä virkistyskäyttöä palvelevaa rakentamista varten.

Hallinto-oikeuden johtopäätökset

Kaavan sisällöllisen lainmukaisuuden arvioinnissa erityisesti silloin, kun kysymys on ranta-asemakaavasta, luonnonolosuhteiden ja ympäristöllisten seikkojen huomioon ottaminen kaavoituksen yhteydessä korostuu. Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Lainkohdassa tarkoitettuja selvityksiä ovat muun muassa kaavoitettavan alueen luonnonoloja ja ympäristön tilaa koskevat selvitykset. Juusolan kaava-alueelta laaditussa ympäristöselvityksessä on tarkasteltu muun muassa kaava-alueen maisemallisia tekijöitä ja alueen luontoympäristöä. Nyt kysymyksessä olevaa kaavaa laadittaessa ympäristöselvityksen havainnot ja suositukset ovat vaikuttaneet suoraan kaavan sisällöllisiin ratkaisuihin erityisesti Hiidenlammen alueella mutta myös Kuorelammella, jonne uusia rakennuspaikkoja on alueen ympäristöarvojen vuoksi sijoitettu verrattain maltillisesti. Ympäristöselvityksen havaintojen ja suositusten huomioon ottamista kaavasta ilmenevällä tavalla on pidettävä kaavan sisällöllisen lainmukaisuuden kannalta perusteltuna. Juusolan palstalle on sijoitettu eniten uusia rakennuspaikkoja, mikä johtuu osittain siitä, että sinne on siirretty luonnonolojensa vuoksi kaava-alueen arvokkaimpana osana pidettävältä Hiidenlammelta rakennusoikeutta. Kun kuitenkin otetaan huomioon Juusolan palstan sijainti suuren järven rannalla sekä se, että alueelle on jo rakennettu tie- ja sähköyhteydet ja vesijohdonkin vetäminen alueelle on suunnitelmissa, palstan mitoitusta ei ole mainituista syistä pidettävä liiallisena. Kun otetaan huomioon edellä esitetyt seikat, Juusolan ranta-asemakaavan on katsottava muodostavan siitä huolimatta, että kaavoitetut palstat sijaitsevat toisistaan erillään, maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momentissa tarkoitetun tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja kunnanvaltuuston päätökset kumotaan.

Vaatimuksen perusteluina on lausuttu muun ohella, että kaavoitettu alue koostuu neljästä eri alueesta, jotka sijaitsevat lähimmillään 3,3 kilometrin ja kauimmillaan 11,5 kilometrin päässä toisistaan. Kaava ei sen pirstaleisuuden ja osien välisten etäisyyksien takia muodosta maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n tarkoittamaa kokonaisuutta. Kuorelammen alueen osalta on erikseen lausuttu muun ohella, että hyväksytty kaava on ristiriidassa vesistön kuormituksen kestoon ja luonnon monimuotoisuuden säilyttämiseen, naapureille aiheutuvaan häiriöön ja vapaaseen virkistyskäyttöön liittyvien rakennustiheyden normien kanssa. Kaava loukkaa myös maanomistajien tasapuolista kohtelua, jos lisärakentaminen sallitaan. Ympäristöselvityksessä mainitut suositukset on Kuore- ja Telkkälammen osalta unohdettu.

Sotkamon kunnanhallitus on selityksessään lausunut muun ohella, että kaavoitettavien palstojen sijainti useamman kilometrin etäisyydellä toisistaan on mahdollistanut sen, että rakennuspaikat on voitu siirtää luonnonarvoltaan arvokkaimmilta paikoilta enemmän rakentamista kestäville rantaosuuksille. Näin ollen kaavoitettavan alueen on katsottu muodostavan tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Kuorelammen alueen osalta on lausuttu, että Sotkamon kunta ja Kainuun ympäristökeskus ovat hyväksyneet kaavan mukaisen mitoituksen eikä se ole poikkeuksellisen korkea. Rakennuspaikat on osoitettu ympäristöselvitys huomioon ottaen tarkoituksenmukaisimmalla tavalla.

A on antanut vastaselityksen.

HN on selityksessään, jonka hän on antanut myös IN:n, JN:n, KN:n ja LN:n puolesta, vaatinut, että valitus hylätään. Selityksessä on lausuttu muun ohella, että Sotkamon kunnan, ympäristökeskuksen ja muidenkin lausunnonantajien mielestä kaavan mitoitus on hyvin kohtuullinen. Luonnonarvoiltaan arvokkain alue jää melkein kokonaan rakentamisen ulkopuolelle. Maanomistajan rakennusoikeutta on kohdennettu pois Hiidenlammelta Juusolan ja Kuorelammen palstoille. Molemmissa kohteissa on olemassa olevaa ranta-asutusta ja liikenneyhteydet lähellä. Rakennusoikeus on laskettu kantatiloittain, mutta sitä on siirretty luonnonympäristöllisten syiden takia. Sen vuoksi Kuorelammelle siirtyy yksi paikka Hiidenlammelta. Saman maanomistajan eri kantatilojen ja palstojen välillä on samassa kaavassa mahdollista siirrellä rakennusoikeutta järkevämmän yhdyskuntarakenteen perusteella.

A on vastaselityksessään lausunut muun ohella, että kaavoittaja on lähtenyt siitä, että rakentamisoikeus perustuu omistetun rantaviivan pituuteen ja siihen, että eri vesistöihin rajoittuvien saman omistajan tilojen rantaviivat lasketaan yhteen rakennusoikeutta määritettäessä. Näin saadun rakennusoikeuden on ajateltu olevan vapaasti kohdennettavissa saman omistajan eri vesistöihin rajoittuvilla mailla. Tällainen tarkastelutapa voi johtaa lopulta siihen, että yksittäisen (pienen) vesistön tapauksessa sekä rantaviivan pituuteen että vesistön pinta-alaan perustuvat rakentamistiheysnormit ylitetään. Näin on käynyt myös Kuorelammen osalta. Kaavoittaja ei ole toisaalta ottanut huomioon sitä, että on ympäristöselvityksessään todennut osan rantaviivasta (Hiidenlampi) luonnonsuojelullisista syistä epäsopivaksi rakentamiselle. Sen sijaan, että tämä osa rantaviivasta olisi jätetty rakennusoikeutta mitoitettaessa ottamatta huomioon, sen rakennusoikeus on kohdennettu kestämättömästi Kuorelammen rannalle.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

Maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momentin mukaan maanomistajan toimesta laadittavan asemakaavan alueen tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Säännöksessä tarkoitetaan maankäytön suunnittelun kannalta tarkoituksenmukaista kokonaisuutta.

Kaava-alue koostuu samalle maanomistajalle kuuluvista neljästä palstasta, jotka sijaitsevat useiden eri järvien tai lampien rannalla. Yksi keskeinen suunnitteluperiaate on ollut rakennusoikeuden siirtäminen siten, että luonnonolojensa osalta arvokkaimpana pidettävältä palstalta on siirretty rakennusoikeutta eräille muille kaava-alueen palstoille.

Kun kuitenkin otetaan huomioon, että palstojen etäisyydet toisistaan vaihtelevat noin kolmesta kilometristä yhteentoista kilometriin ja että palstat ovat pääosin eri järvien tai lampien rannalla, kaava-alue ei hajanaisuutensa vuoksi muodosta maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momentissa tarkoitettua tarkoituksenmukaista kokonaisuutta. Arvioinnissa on merkitystä myös sillä, että siirrettäessä rakennusoikeutta saman maanomistajan yhden järven tai lammen rannalta toisen järven tai lammen rannalle siirrolla saattaa olla vaikutusta myös tuon toisen järven tai lammen muiden rannanomistajien rakentamismahdollisuuteen. Tällaiset vaikutukset ja rakennusoikeuksien siirtämisen edellytykset ovat yleensä selvitettävissä ja ratkaistavissa vain laajahkoa aluekokonaisuutta ja useiden maanomistajien alueita koskevan ranta-alueiden kaavoituksen yhteydessä.

Sotkamon kunnanvaltuuston päätös on näin ollen lainvastainen. Tämän vuoksi korkein hallinto-oikeus kumoaa Oulun hallinto-oikeuden ja Sotkamon kunnanvaltuuston päätökset.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Esa Aalto, Pirkko Ignatius, Lauri Tarasti, Marita Liljeström ja Niilo Jääskinen. Asian esittelijä Mikko Rautamaa.