HE 4/1997

1Nykytilanne

Laki vuokratalolainojen lainaehtojen muuttamisesta (1186/1990) on tullut voimaan 1.1.1991. Lakia on muutettu 1.1.1994 voimaan tulleella lailla (1192/1993) . Lain tarkoituksena on mahdollistaa aravavuokratalon lainaehtojen muuttaminen vuosimaksujärjestelmän mukaisiksi, jos talolle on myönnetty asuntotuotantolain (247/1966) nojalla valtion asuntolaina talon rakentamiseen 1.10.1971 tai myöhemmin. Lainaehtoja ei kuitenkaan voida muuttaa, jos asuntolaina on myönnetty 45 vuodeksi tai jos laina on myönnetty vuosimaksuina maksettavana ns. yhtenäislainana asuntotuotantolain muuttamisesta annetun lain (1140/1989) tai aravalain (1189/1993) nojalla.

Lainaehtojen muutoksen jälkeen asuntolainalla ei ole kiinteää lyhennysohjelmaa eikä kiinteää laina-aikaa. Asuntolainalle vahvistetaan vuosimaksu, josta maksetaan ensin lainan korkoa, ja jos vuosimaksu riittää, myös lyhennystä. Koron pääomittamisesta luovuttiin 15.12.1995 lukien valtioneuvoston päätöksellä (1351/1995) siten, että asuntolainasta perittävä korko saa olla enintään lainan vuosimaksun suuruinen.

Lainaehtojen muutoksen jälkeen Valtiokonttori määrää ensimmäisen vuosimaksun suuruuden lainansaajan hakemuksesta. Ensimmäinen vuosimaksu ja uudet lainaehdot tulevat voimaan maaliskuun 1 päivästä lukien. Vuosimaksun suuruus on nykyisten lainaehtojen mukaan asuntolainasta perittävän koron ja lyhennyksen määrä ensimmäisen vuosimaksun voimaantuloajankohtana.

Jos vuokratalon keskivuokra ylittää kohtuullisen vuokratason, Valtiokonttori alentaa viran puolesta ensimmäistä vuosimaksua niin paljon, että kohtuullinen vuokrataso mahdollisuuksien mukaan saavutetaan. Kohtuullisena vuokratasona pidetään asumistukilain (408/1975) 7 §:ssä tarkoitettuja enimmäisasumismenoja vähennettynä 10 prosentilla.

Vuosimaksua voidaan hakemuksesta alentaa myöhemminkin, jos vuokra ylittää edellä mainitun asumismenojen tason, ja jos alentamiseen on erityisen painavat perusteet. Valtiokonttori tekee päätöksen myös vuosimaksun alentamisesta.

Sen jälkeen, kun alkuperäiset lainaehdot on muutettu vuosimaksujärjestelmään, perittävä vuotuinen korko määrätään valtioneuvoston päätöksellä. Valtioneuvosto on 30.5.1991 tekemällään päätöksellä (862/1991) määrännyt perusteet, joiden mukaan korko määräytyy.

Päätöksen mukaisesti koron suuruuteen vaikuttavat vuokratalon ikä ja kuluttajahintaindeksin muutos. Kuluttajahintaindeksin muutoksesta joko vähennetään tai siihen lisätään talon iän mukaan määräytyvä prosenttiyksikkömäärä, joka vaihtelee nuorimpien talojen ― 2,0 prosenttiyksiköstä vanhimpien talojen + 5,0 prosenttiyksikköön. Jos perittävä korko määräytyisi negatiiviseksi, katsotaan koron suuruudeksi 0 prosenttia.

Vuosimaksua tarkistetaan vuosittain maaliskuun 1 päivästä markkamääräisesti Valtiokonttorin vahvistamalla määrällä. Tarkistuksen suuruus vastaa aravalain mukaisten uudisrakentamiskohteiden vuosimaksun tarkistuksen keskimääräistä tasoa. Tarkistuksen suuruus voidaan määrätä erilaiseksi maan eri osissa. Vuosimaksun tarkistuksen määrä 1.3.1997 on pääkaupunkiseudulla olevien vuokratalojen lainojen osalta 0,35 mk/m2/kk ja muualla maassa olevien talojen lainojen osalta 0,30 mk/m2/kk. Vuokratalokohtaisesti vuosimaksun tarkistuksen määrä voi erota edellä mainituista, koska Valtiokonttorin tarkistaessa vuosittain vuosimaksua otetaan huomioon tiedossa olevat ensisijaislainakustannukset ja niiden muutokset.

2Nykyjärjestelmän ongelmat ja ehdotetut muutokset

3Valmisteluvaiheet

Esitys on valmisteltu virkatyönä ympäristöministeriössä. Valmistelu on tehty yhteistyössä Valtiokonttorin kanssa, joka huolehtii lainaehtojen muuttamiseen liittyvistä tehtävistä ja lainojen perinnästä. Asian valmistelussa on kuultu myös Valtion asuntorahastoa ja valtiovarainministeriötä. Esitys ei ole ollut tarkastettavana oikeusministeriön lainvalmisteluosaston tarkastustoimistossa.

4Esityksen organisatoriset ja taloudelliset vaikutukset

Esityksellä ei ole organisatorisia vaikutuksia.

Vuonna 1996 yhteensä 266 aravavuokratalon rakentamiseen myönnetyn asuntolainan lainaehdot on muutettu vuosimaksujärjestelmän mukaisiksi. Vuosimaksun alennuksen sai noin 96 prosenttia hakijoista. Sellaisia lainoja, joista ei peritty vuosimaksua ollenkaan, oli 105 kappaletta.

Tähän mennessä on muutettu kaikkiaan 1 498 lainoituskohteen asuntolainojen lainaehdot. Lainaehdoiltaan muutettujen asuntolainojen jäljellä oleva pääoma on noin 4,5 miljardia markkaa.

Lainaehtojen muutosta hakeneiden lainan saajien asuntolainojen vuosimaksut vuonna 1996 ilman alennusta olisivat olleet yhteensä noin 52 miljoonaa markkaa. Vuosimaksuja alennettiin noin 35 miljoonalla markalla. Pääomituksen poistamisesta johtuva korkotappio oli ensimmäiseltä vuosimaksukaudelta noin 7 miljoonaa markkaa.

Arvion mukaan lainaehtojen muuttamisen rajoittaminen vain perusparannuskohteisiin ja niihin, joissa kokonaispääomamenot nousisivat huomattavasti asuntolainan loppuvuosien lyhennysten suuren nousun vuoksi, merkitsisi hakemusmäärän vähenemistä huomattavasti. Valtion asuntorahaston vuotuinen tulokertymä kasvaisi arviolta 33 miljoonalla markalla verrattuna siihen, ettei lainaehtojen muutosta rajoitettaisi.

1Lakiehdotuksen perustelut

1 §. Soveltamisala. Aravavuokratalojen ongelmat johtuvat lähes yksinomaan asuntojen jäämisestä tyhjiksi. Joillakin paikkakunnilla käypä vuokrataso on alhaisempi kuin mihin aravavuokra-asuntojen omakustannusperiaatteen mukainen vuokra johtaa. Tällaisten talojen ongelmiin ei lainaehtojen muutoksilla pystytä vaikuttamaan, kun vuosimaksua ja sitä kautta vuokraa ei voida alentaa tarpeeksi. Valtiokonttorin tähänastisten kokemusten perusteella ei siten voida pitää lainaehtojen yleistä muuttamista ratkaisuna taloudellisissa vaikeuksissa olevien talojen ongelmiin. Selvissä vaikeuksissa olevat aravavuokratalot pystytään paremmin hoitamaan avustus- ja velkasaneerausmenettelyn avulla. Nämä tukimuodot kohdentavat avun tarkasti ja myös talojen omistajat joutuvat miettimään tarkoin selviämisstrategian ja sitoutumaan omiin tervehdyttämistoimenpiteisiinsä.

Sen vuoksi ehdotetaan, että lainaehtojen muuttamista rajoitettaisiin. Se voitaisiin ensinnä kohdistaa perusparannustilanteisiin. Perusparantaminen nostaa yleensä vuokria huomattavasti. Kun vanhojen asuntolainojen kustannuksiin ei voida vaikuttaa uuden perusparannuslainan myöntämisen yhteydessä, asuntolainan lainaehtojen muuttaminen olisi hyvä ratkaisu alentaa pääomamenoja perusparannustilanteessa. Jos asuntolainan lainaehtoja ei voitaisi muuttaa perusparannustilanteessa ja samalla alentaa vuokria, voisi tämä johtaa talon taloudellisiin vaikeuksiin tai jopa uuden perusparannuslainan myötä velkasaneeraukseen.

Pykälän 1 momenttia ehdotetaankin tarkistettavaksi siten, että vanhan asuntolainan lainaehtojen muuttaminen olisi mahdollista silloin, kun lainan saajalle myönnettäisiin aravalain 13 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaista pitkäaikaista vuokra-asumisen perusparannuslainaa.

Valtion asuntolainojen lyhennysohjelmat ovat hyvin takapainoisia. Esimerkiksi 1970-luvulla ja ennen 1.3.1982 myönnettyjen asuntolainojen lyhennykset nousevat 18. lainavuotena 4 prosentista 9 tai 10 prosenttiin riippuen lainan myöntämisvuodesta. Lyhennysten nousu 5―6 prosenttiyksiköllä merkitsee noin 4,50―5,00 markan/m2/kk nousua pääomamenoissa. Sen vuoksi ehdotetaan pykälän 1 momentin muuttamista myös siten, että lainan saajat voisivat hakea lainaehtojen muutosta myös silloin, kun vuokratalon kokonaispääomamenot nousevat huomattavasti valtion asuntolainan loppuvuosien lyhennysten suuren nousun vuoksi. Tarkasteltaessa kokonaispääomamenojen nousua otetaan asuntolainan lyhennysten nousun lisäksi huomioon myös kaikkien muiden pääomamenoihin vaikuttavien tekijöiden muutokset. Huomattavana kokonaispääomamenojen nousuna voitaisiin tällöin pitää noin 2 markan/m2/kk tai sitä suurempaa nousua.

Lisäksi momentteihin 1, 2 ja 3 ehdotetaan tehtäväksi teknisluontoiset säädösnumeron merkintää koskevat korjaukset.

2 §. Vuosimaksu. Kun korkojen pääomittamisesta on tosiasiallisesti luovuttu aikaisemmin mainitulla valtioneuvoston päätöksellä (1351/1995) , 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että maininta koron lisäämisestä asuntolainan pääomaan eli pääomittamisesta poistettaisiin.

3 §. Ensimmäisen vuosimaksun määrääminen ja lainojen yhdistäminen. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi lisäys siitä, että lainaehtojen muutoshakemus tulee tehdä ennen perusparannuslainan ensimmäisen vuosimaksun määräytymisajankohtaa. Käytännössä hakemuksen tekemiselle on aikaa noin puolesta vuodesta puoleentoista vuoteen perusparannuslainapäätöksen tekemisestä. Silloin kun lainaehtojen muutosta haetaan kokonaispääomamenoihin sisältyvän asuntolainan loppuvuosien lyhennysten suuren nousun vuoksi, hakemusajankohdan määräisi Valtiokonttori.

Alkuperäisen asuntolainan ja perusparannuslainan yhdistämisestä ehdotetaan luovuttavaksi lainaehtojen muutoksen yhteydessä, koska perusparannus kohdistuu useissa tapauksissa osittain eri kohteisiin kuin mihin vanha asuntolaina on myönnetty. Lisäksi fuusioiden seurauksena vuokratalon omistajalla on nykyisin useita kohteita ja lainan saaja ei aina itsekään osaa ilmoittaa, mitkä perusparannus- ja asuntolainat kuuluvat sa-maan lainoituskohteeseen. Lainojen yhdistämisestä luopumisen vuoksi pykälän 3 momentti ehdotetaan kumottavaksi.

Samalla pykälän otsikosta ehdotetaan jätet-täväksi pois maininta lainojen yhdistämisestä.

6 §. Vuosimaksun tarkistaminen. Vuosimaksun tarkistuksen määrässä on otettu lainoituskohtaisesti huomioon ensisijais-lainakustannusten muutokset. Lainan saajat eivät aina ilmoita lainaehtojen muutoksista Valtiokonttorille. Siltä osin kuin virheelliset tiedot nostavat vuosimaksuja liian paljon, talo joutuu aiheetta likviditeettikriisiin. Vuosimaksua ei voida muuttaa kesken vuoden, vaikka todettaisiinkin sen virheellisyys. Vuosimaksun tarkistamista ehdotetaan muutettavaksi siten, että ensisijaislainakustannusten muutokset eivät enää vaikuttaisi tarkistuksen määrään. Tämän vuoksi ehdotetaan kumottavaksi pykälän 2 momentti.

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan tehtä-väksi teknisluontoinen korjaus siten, että momentissa mainitun, jo kumotun omaksilunastamisesta annetun lain sijasta viitataan aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annettuun lakiin.

8 §. Ilmoitusvelvollisuus. Koska ensisijaislainakustannusten muutoksia ei enää otettaisi huomioon vuosimaksun tarkistuksen määrässä, ei lainan saajan tarvitsisi enää ilmoittaa ensisijaislainakustannuksia eikä niiden muutoksia Valtiokonttorille. Tämän vuoksi ehdotetaan, että pykälä kumottaisiin.

2Voimaantulo

Laki ehdotetaan tulemaan voimaan heti kun se on hyväksytty ja vahvistettu. Sitä sovellettaisiin kuitenkin jo 1 päivästä tammikuuta 1997 lukien. Tarkoituksena on, että vuonna 1997 lainan saaja ei enää voisi hakea lainaehtojen muuttamista muutoin kuin perusparannustapauksissa ja silloin, kun kokonaispääomamenot nousisivat huomattavasti valtion asuntolainan loppuvuosien lyhennysten suuren nousun vuoksi. Lisäksi lakia, 1 §:n 1 momenttia lukuun ottamatta, ehdotetaan sovellettavaksi myös ennen 1 päivää tammikuuta 1997 tehtyihin lainaehtojen muutospäätöksiin.

Edellä olevan perusteella annetaan Eduskunnan hyväksyttäväksi seuraava lakiehdotus:

Tätä lakia voidaan lainan saajan hakemuksesta soveltaa asuntotuotantolain (247/1966) nojalla lokakuun 1 päivänä 1971 tai myöhemmin vuokratalon rakentamista varten myönnettyihin asuntolainoihin silloin, kun lainan saajalle myönnetään samaan lainoituskohteeseen aravalain (1189/1993) 13 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen pitkäaikainen vuokra-asumisen perusparannuslaina tai silloin, kun vuokratalon kokonaispääomamenot nousisivat huomattavasti valtion asuntolainan loppuvuosien lyhennysten suuren nousun vuoksi.

Tätä lakia ei kuitenkaan sovelleta niihin asuntolainoihin, joiden laina-aika on 45 vuotta tai jotka on myönnetty asuntotuotantolain muuttamisesta annetun lain (1140/1989) mukaisin perustein. Jos saman rakennuksen tai rakennusryhmän lainoittamiseksi on myönnetty asuntolaina ja myöhemmin erikseen lisälaina, pidetään tätä lakia sovellettaessa ratkaisevana asuntolainan myöntämisajankohtaa.

Jos tässä laissa ei toisin säädetä, sovelletaan asuntolainan perimiseen aravalakia ja vuokratalon käyttöön ja luovutukseen sekä vuokrien määräytymiseen aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annettua lakia (1190/1993) sekä näiden lakien nojalla annettuja säännöksiä.

Vuosimaksusta on, siltä osin kuin siitä voidaan suorittaa sekä asuntolainan korkoa että lyhennyksiä, suoritettava ensin korkoa.

Ensimmäisen vuosimaksun määrää Valtiokonttori kullekin asuntolainakohteelle erikseen. Hakemus on tehtävä ennen perusparannuslainan ensimmäisen vuosimaksun määräytymisajankohtaa ja muu 1 §:n 1 momentissa tarkoitettu hakemus Valtiokonttorin määräämänä ajankohtana.

Jos vuokratalosta lunastetaan aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annetun lain nojalla huoneisto omistusasunnoksi, pienenee vuosimaksu vastaavassa suhteessa.