843/1994

Given i Helsingfors den 23 september 1994

Lag om bostadsköp

I enlighet med riksdagens beslut stadgas:

1 kap.

Allmänna stadganden

1 §
Lagens tillämpningsområde

Denna lag gäller köp av bostadsaktier och andra sådana andelar i en sammanslutning som berättigar till besittningen av en bostadslägenhet, skydd av bostadsaktieköpares rättsliga och ekonomiska ställning under byggnadsfasen samt vissa andra rättsförhållanden som ansluter sig till produktion och försäljning av ovan avsedda bostäder.

Lagen gäller inte

1) köp av en andel i en sammanslutning, om andelen ger rätt att besitta en bostadslägenhet på grundvalen av ett hyresförhållande enligt hyreslagen (653/87),

2) köp i vilket den besittningsrätt till en bostadslägenhet som den andel som skall förvärvas i en sammanslutning medför är tidsmässigt begränsad, eller

3) överlåtelse av en bostadsrätt enligt lagen om bostadsrätter (650/90).

Vad som i denna lag stadgas om köp gäller i tillämpliga delar också byte.

2 §
Definitioner

I denna lag avses med

1) bostadsaktie en sådan aktie i ett bostadsaktiebolag eller ett annat aktiebolag som ensam eller tillsammans med andra aktier ger rätt att besitta en bostadslägenhet,

2) bostadssammanslutning ett bostadsaktiebolag eller ett annat aktiebolag i vilket en aktie ensam eller tillsammans med andra aktier ger rätt att besitta en sådan lägenhet som avses i 1 punkten, samt bostadsandelslag,

3) byggnadsfas perioden innan ett bostadsaktiebolags eller annat aktiebolags nya eller ombyggda byggnad godkänns för användning och bolaget övergår till de aktieköpare som har förvärvat bostäderna; byggnadsfasen upphör när byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt bolagets byggnad eller byggnader i sin helhet för användning och en ny styrelse har valts för bolaget enligt 2 kap. 23 §,

4) stiftande delägare en person, sammanslutning eller stiftelse som under byggnadsskedet tecknar eller annars äger en bostadsaktie; som stiftande delägare betraktas dock inte den som har överlåtit äganderätten till en aktie innan den har bjudits ut till en konsument, om det inte görs sannolikt att mottagaren är mellanhand för överlåtaren; som stiftande delägare betraktas inte heller en konsument som genom överlåtelse har fått äganderätt till en aktie innan byggnadsskedet har upphört, om det inte görs sannolikt att personen i fråga är mellanhand för överlåtaren,

5) konsument en fysisk person som förvärvar en bostadsaktie eller någon annan sådan andel i en sammanslutning som avses i 1 §, om förvärvet huvudsakligen sker för något annat ändamål än näringsverksamhet, samt med

6) näringsidkare en fysisk person eller en enskild eller offentlig juridisk person som yrkesmässigt säljer bostadslägenheter eller bjuder ut sådana för anskaffning mot vederlag.

2 kap.

Aktieköparens skydd under byggnadsfasen

1 §
Kapitlets tillämpningsområde

Detta kapitel tillämpas när en bostadsaktie bjuds ut till försäljning till en konsument innan byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt bolagets samtliga byggnader för användning. Med att bjuda ut till försäljning avses i detta kapitel att en aktie bjuds ut till en konsument på sådana villkor att han inte utan påföljder kan dra sig ur köpet.

Detta kapitel tillämpas dock inte, om bolagets byggnader omfattar eller kommer att omfatta sammanlagt högst tre bostadslägenheter och det inte är fråga om ett bostadsaktiebolag.

2 §
Stadgandenas tvingande natur

Ett avtalsvillkor som inskränker aktieköparens eller aktiebolagets rättigheter enligt detta kapitel är ogiltigt.

3 §
Skyddsdokument

En stiftande delägare skall se till att de handlingar (skyddsdokument) som fastställs genom förordning och som gäller bolaget, dess ekonomiplan och byggnads- eller ombyggnadsprojekt blir deponerade enligt detta kapitel.

4 §
Granskning och deponering av skyddsdokument

Om ett aktiebolag hos en depositionsbank eller något annat kreditinstitut tar upp kredit som antingen helt eller delvis skall betalas med medel som bärs upp hos aktieägarna efter byggnadsfasen, skall den bank eller det kreditinstitut som har beviljat krediten förvara skyddsdokumenten. Om aktiebolaget inte tar upp sådan kredit, skall länsstyrelsen på bolagets hemort förvara dokumenten. Också i det senare fallet kan dokumenten förvaras av en bank eller ett kreditinstitut som samtycker till det. Den bank eller det kreditinstitut som fått i uppgift att förvara skyddsdokumenten skall hålla dem i förvar i Finland och, om möjligt, på aktiebolagets hemort.

Skyddsdokumenten skall deponeras innan bostadsaktierna bjuds ut till försäljning, om inte något annat stadgas genom förordning beträffande någon av dokumenten. Säkerheter kan dock utan hinder av detta moment ökas under byggnadsfasen enligt 17 §.

Förvararen skall så som närmare stadgas genom förordning utan dröjsmål underrättas om ändringar som gäller skyddsdokumenten eller omständigheter som framgår av dem.

Förvararen av skyddsdokumenten skall innan skyddsdokumenten tas emot för förvaring granska att de till sitt innehåll motsvarar de krav som ställs genom förordning. En stiftande delägare skall utan dröjsmål underrättas om de brister och fel som upptäckts och ges möjlighet att rätta dem. Förvararen av skyddsdokumenten skall också granska och övervaka att de säkerheter som ställs motsvarar kraven i 17 § samt underrätta aktieköparen om de brister i säkerheterna som upptäckts. Efter byggnadsfasen skall skyddsdokumenten överlämnas till aktiebolaget.

5 §
Utlämnande av uppgifter i skyddsdokumenten

Den som förvarar skyddsdokumenten och aktiebolaget skall på begäran lämna upplysningar om deras innehåll samt kopior av och intyg över dem till stiftande delägare, aktieköpare, revisorer och personer som behöver upplysningar eller dokument för att köpa eller pantsätta aktier. Upplysningar om begränsningar enligt 8-10 §§ av aktiebolagets rätt att ingå förbindelser samt kopior och intyg som gäller dessa uppgifter skall också ges den som behöver dem för att uppfylla sin undersökningsplikt enligt 10 §.

6 §
Förvaring och överlåtelse av aktiebrev och skuldebrev

Den som förvarar skyddsdokument skall låta trycka ett bostadsaktiebolags aktiebrev på ett tryckeri som har godkänts för detta samt förvara dem. Förvararen skall ge innehavaren av en panträtt ett intyg över att aktiebreven är i förvar.

Förvararen får inte utan samtycke av säljaren överlåta aktiebrevet till köparen förrän det har utretts att denne har fullgjort sin skyldighet att betala köpesumman samt andra förpliktelser enligt köpeavtalet som kan jämställas med detta. Om en aktie har pantsatts, skall aktiebrevet inte överlåtas till köparen utan till innehavaren av panträtten eller, om dessa är flera, till den som har den bästa förmånsrätten. Samtidigt skall den som får aktiebrevet i sin besittning ges behövliga upplysningar om de övriga innehavarna av panträttigheter. Säljaren har inte med stöd av en panträtt enligt 4 kap. 29 § 4 mom. rätt att få aktiebrevet i sin besittning. Aktier som inte har sålts skall sedan byggnadsfasen slutförts överlämnas till ägaren.

De skuldebrev som har intecknats i bolagets fastighet eller i arrenderätten till marken och i byggnaderna och som inte enligt ekonomiplanen utgör säkerhet för bolagets skulder skall överlämnas till den som förvarar skyddsdokumenten. De deponerade skuldebreven får lämnas ut endast enligt ekonomiplanen.

7 §
Arvoden för förvararens uppdrag

Den som förvarar skyddsdokument har rätt att uppbära ett skäligt arvode för tryckning av aktiebrev samt för förvaring av skyddsdokument, aktiebrev och skuldebrev, för förande av den förteckning som nämns i 15 § och för andra motsvarande uppgifter. Förvararen har dessutom rätt att för intyg och kopior uppbära ett skäligt arvode av den som begär dem.

8 §
Ekonomiplanens betydelse och ändring av ekonomiplanen

Ett aktiebolag får under byggnadsfasen ta upp skuld, ställa sin förmögenhet som säkerhet eller ingå andra förbindelser endast enligt ekonomiplanen.

Sedan en eller flera aktier har sålts till en konsument får det sammanlagda skuldbelopp som har uppgivits i den deponerade ekonomiplanen eller andra ansvarsförbindelser ökas endast om

1) alla aktieköpare skriftligen samtycker till den föreslagna ändringen eller, om

2) det är fråga om en situation enligt 39 § 3 mom. lagen om bostadsaktiebolag (804/91) och de aktieköpare som betalningsskyldigheten gäller skriftligen samtycker till den föreslagna ändringen.

Den som förvarar skyddsdokumenten och aktieköparna skall underrättas om en ändring av ekonomiplanen innan den rättshandling som ändringen avser företas eller någon annan åtgärd med anledning av ändringen vidtas.

9 §
Ändring av ekonomiplanen utan samtycke av aktieköparna

Beloppet av de skulder och ansvarsförbindelser som har tagits upp i ekonomiplanen kan höjas utan hinder av 8 § 2 mom., om höjningen grundar sig på

1) en sådan stegring av byggnadskostnaderna som beror på en lagändring, ett myndighetsbeslut eller ett oförutsebart och övermäktigt hinder som har drabbat byggnadsarbetet och som enligt avtalet om byggande eller ombyggnad innebär att bolaget är skyldigt att betala ett högre pris,

2) beaktande av en sådan enligt lag tillåten förändring av penningvärdet som enligt villkoren i avtalet om byggande eller ombyggnad innebär att bolaget är skyldigt att betala ett högre pris, eller på

3) en ökning av bolagets förpliktelser i övrigt som beror på en lagändring eller ett myndighetsbeslut och som inte kunde beaktas när ekonomiplanen utarbetades.

En förutsättning för en ändring av ekonomiplanen enligt 1 mom. är dessutom att det villkor som ligger till grund för ändringen framgår av köpeavtalet.

En ändring av ekonomiplanen enligt denna paragraf skall göras och meddelas förvararen av skyddsdokumenten utan dröjsmål efter att den förpliktelse som ligger till grund för ändringen har uppstått. Till meddelandet skall fogas en utredning över grunden för ändringen. Också aktieköparna skall utan dröjsmål underrättas om ändringen av ekonomiplanen och grunden för ändringen.

10 §
Ogiltighet hos rättshandlingar som strider mot ekonomiplanen

Om ett aktiebolag i strid med 8 eller 9 § har tagit upp kredit, ställt sin förmögenhet som säkerhet eller företagit någon annan rättshandling, binder rättshandlingen inte bolaget, om

1) den andra parten i rättshandlingen visste att den stod i strid med 8 eller 9 §,

2) den andra parten har försummat att ta reda på vilka begränsningar av rätten att ingå förbindelser som följer av ekonomiplanen eller

3) den andra parten annars borde ha vetat att rättshandlingen stod i strid med 8 eller 9 §.

Om bolaget annars har fullgjort en prestation på grund av en förbindelse som inte har beaktats i ekonomiplanen och som inte enligt 9 § berättigar till ändring av den, skall prestationen återbäras under de förutsättningar som anges i 1 mom.

11 §
Överlåtelse och pantsättning av aktier

När en stiftande delägare säljer en bostadsaktie under byggnadsfasen skall köpeavtalet göras upp skriftligen för att vara bindande för köparen. Köpeavtalet binder inte heller köparen förrän säkerhet för att avtalet fullgörs har ställts enligt 17 §. En stiftande delägare skall delge den som förvarar skyddsdokumenten köpeavtalet för registeranteckning enligt 15 §, vid äventyr att avtalet upphör att vara bindande för köparen, om inte delgivningen sker utan dröjsmål.

Genom förordning kan närmare stadganden utfärdas om innehållet i ett köpeavtal enligt 1 mom. Miljöministeriet kan fastställa formulär för köpeavtalet.

Pantsättning av en aktie i ett aktiebolag som befinner sig i byggnadsfasen är utan verkan, om den inte har gjorts skriftligen. En stiftande delägare får inte pantsätta en aktie beträffande vilken köp har slutits eller sälja en aktie som han har pantsatt. Om en pantsatt aktie har sålts eller en såld aktie har pantsatts i strid med förbudet, är panträtten utan verkan gentemot köparen, om han inte har gett ett sådant skriftlig samtycke till pantsättningen som individualiserar den fordran som är föremål för panträtten.

Om en stiftande delägare förbehåller sig äganderätten till en aktie som han har sålt, har aktieköparen för den händelse att köpet hävs panträtt i aktien till säkerhet för återbetalning av köpesumman jämte ränta enligt 4 kap. 36 § 1 mom.

12 §
Betalningskonto för köpesumman

En stiftande delägare skall särskilt för varje bolag som befinner sig i byggnadsfasen öppna ett separat konto i den depositionsbank som förvarar skyddsdokumenten. Om någon annan än en depositionsbank förvarar skyddsdokumenten skall kontot öppnas i en depositionsbank som förvararen har godkänt.

Köpesumman för aktierna skall för säljarens räkning betalas in på ett i 1 mom. nämnt konto. Köpesummor som betalts in på kontot får inte användas för ändamål som är främmande för byggnads- eller ombyggnadsprojektet.

13 §
Förbud mot utmätning av sålda aktier och fordringar som grundar sig på köp

En bostadsaktie som en stiftande delägare har sålt får inte mätas ut för den stiftande delägarens skuld, även om denne har förbehållit sig äganderätten till aktien.

En fordran som grundar sig på ett aktieköp kan inte mätas ut för en stiftande delägares skuld till den del bostadsaktiebolaget enligt lagen om aktiebolag (734/78) har en fordran mot den stiftande delägaren.

14 §
Verkningar av en stiftande delägares konkurs

Om en stiftande delägares egendom överlåts till konkurs, skall konkursboet utan obefogat dröjsmål meddela aktieköparna, om boet vill tillträda de köpeavtal som den stiftande delägaren inte ännu har fullgjort.

Om konkursboet inte enligt 1 mom. tillträder köpeavtalen, får varje aktieköpare häva sitt köp.

De aktieköpare som inte häver köpet med stöd av 2 mom. får genast rätt att utöva beslutanderätt i bostadsaktiebolaget med stöd av de aktier som de har köpt. Detta gäller dock inte en annan stiftande delägare.

De aktieköpare som avses i 3 mom. skall för de aktier som de har köpt betala ett belopp som motsvarar aktiernas värde vid den tidpunkt då konkursen inleddes. Från dessa belopp skall dock avdrag göras för den skuld som den stiftande delägaren har till aktiebolaget enligt lagen om aktiebolag. Avdragen skall göras i förhållande till köpesummornas storlek. De aktieköpare som redan har betalt mera av köpesumman än det ovan angivna beloppet har rätt att återfå skillnaden med ränta enligt 4 kap. 36 § 1 mom.

15 §
Registrering av rättshandlingar som gäller en aktie

En stiftande delägare som har ingått ett köpeavtal eller givit en pantförbindelse som avser en bostadsaktie skall utan dröjsmål delge den som förvarar skyddsdokumenten köpeavtalet eller förbindelsen antingen i original eller som bestyrkt kopia. Aktieköparen skall på motsvarande sätt delge förvararen ett avtal genom vilket de rättigheter som köpeavtalet medför överlåts vidare eller pantsätts. Också förvärvaren eller panthavaren kan lämna uppgiften till förvararen.

Panträtten till en aktie eller till de rättigheter som överlåtelsen av aktien medför uppkommer när pantförbindelsen har delgivits den som förvarar skyddsdokumenten.

Den som förvarar skyddsdokumenten skall föra en förteckning i vilken för varje aktie antecknas

1) namn och adress för den till vilken en stiftande delägare har sålt aktien eller till vilken rättigheterna enligt avtalet har överlåtits,

2) namn och adress för den borgenär som har panträtt i aktien, samt

3) om aktien har utmätts eller blivit föremål för en säkerhetsåtgärd enligt 7 kap. utsökningslagen och, i så fall, vem som är borgenär och vilken utsökningsmyndighet som har vidtagit åtgärden.

Ur förteckningen skall utan hinder av tystnadsplikten upplysningar lämnas till aktieköpare och den som behöver uppgifterna för köp eller pantsättning av en aktie.

16 §
Ansvar för den som förvarar skyddsdokument

Den som förvarar skyddsdokument är skyldig att ersätta en skada som han har vållat när han har fullgjort uppgifter enligt detta kapitel, om han inte kan visa att han har iakttagit tillbörlig aktsamhet.

Skadeståndstalan mot den som förvarar skyddsdokument skall väckas inom tre år efter att den som har rätt till skadestånd fick kännedom om skadan.

17 §
Säkerhet för fullgörande av avtal om byggande och avtal om köp av bostadsaktier

En stiftande delägare är skyldig att se till att säkerhet för fullgörande av byggnads- eller ombyggnadsavtalet och avtalen om aktieköp ställs till förmån för aktiebolaget och aktieköparna så som anges i denna paragraf. Säkerheten skall vara en bankdeposition, bankgaranti eller för en för ändamålet lämplig försäkring, och den skall omfatta också säkerställande av bolagets ekonomiska ställning enligt ekonomiplanen.

Säkerheten för byggnadsfasen skall när bostadsaktierna börjar bjudas ut till försäljning uppgå till minst fem procent eller en genom förordning fastställd större andel av entreprenadpriset enligt byggnads- eller ombyggnadsavtalet. Säkerheten för byggnadsfasen skall vid varje tidpunkt motsvara minst tio procent eller en genom förordning fastställd större andel av det sammanlagda beloppet av köpesummorna för de sålda aktierna. Säkerheten skall gälla till dess den frigörs, dock minst tre månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheterna har godkänt byggnaden för användning.

När säkerheten för byggnadsfasen upphör skall den ersättas med en säkerhet för tiden efter byggnadsfasen som skall motsvara minst två procent eller en genom förordning fastställd större andel av de sammanlagda köpesummorna för de sålda aktierna. Säkerheten skall gälla till dess den frigörs, dock minst i 15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheterna har godkänt byggnaden för användning. Skyldigheten att ställa säkerhet enligt detta moment upphör när 15 månader har förflutit sedan byggnadstillsynsmyndigheten godkände byggnaden för användning.

Till den del säkerheten inte behövs för att ersätta skador som bolaget har vållats genom att byggnads- eller ombyggnadsavtalet inte har fullgjorts eller genom byggfel i sådana delar av byggnaden som bolaget skall underhålla, kan säkerheten tillgodogöras för att ersätta skador som aktieköpare har vållats genom avtalsbrott av stiftande delägare. Om säkerheten inte förslår för att täcka alla skadestånd till aktieköparna, skall säkerhetens belopp i första hand och i proportion till reparationskostnaderna användas till att täcka kostnaderna för avhjälpande av fel och i övrigt fördelas i enlighet med vad som är skäligt med beaktande av storleken och arten av den skada som varje aktieköpare har vållats och omständigheterna i övrigt.

18 §
Frigörande av säkerhet

Ett villkor för att en säkerhet skall kunna frigöras är att skriftligen samtycker till det aktiebolagets styrelse och aktieköparna och, då det är fråga om att frigöra en säkerhet som avses i 17 § 2 mom., att den som förvarar skyddsdokumenten tillställs en utredning över att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning. Säkerheten skall frigöras om aktiebolaget eller aktieköparna inte har något avtal om byggande eller ombyggnad eller på grund av avtal om köp av bostadsaktier inte har någon orsak att förvägra frigörande av säkerheten.

Om bolagets styrelse har givit samtycke enligt 1 mom., kan den ursprungliga säkerheten ersättas med en sådan säkerhet enligt 17 § 2 mom. vars belopp motsvarar tio procent eller i fråga om den säkerhet som nämns i 17 § 3 mom., två procent eller en genom förordning fastställd större andel av det sammanlagda beloppet av de köpesummor som har betalts av de aktieköpare som har vägrat att ge sitt samtycke.

Om samtycke till att frigöra säkerheten har förvägrats utan fog eller om det inte är möjligt att inhämta samtycke utan oskälig olägenhet eller oskäligt dröjsmål, kan en domstol på ansökan bevilja tillstånd till att säkerheten frigörs helt eller delvis.

Ett bolag eller en aktieköpare som utan fog eller i strid med konsumentklagonämndens rekommendation har vägrat att ge sitt samtycke till att säkerheten frigörs kan åläggas att med ett skäligt belopp ersätta en stiftande delägare den skada som han har vållats.

19 §
Säkerhet för den händelse att en stiftande delägare inte kan fullgöra sin prestationsskyldighet

En stiftande delägare skall innan bostadsaktierna bjuds ut till försäljning se till att det till förmån för aktiebolaget och aktieköparna som säkerhet för hans insolvens i överensstämmelse med denna paragraf tecknas en för ändamålet lämplig försäkring eller att det ges bankgaranti eller annan garanti enligt villkor som miljöministeriet fastställer. Försäkringen eller garantin skall vara i kraft i tio år efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning.

Om en stiftande delägare blir insolvent skall den som har beviljat en försäkring eller säkerhet enligt 1 mom. till det maximibelopp som fastställs genom förordning under den tid förbindelsen gäller gentemot aktiebolaget och aktieköparna svara för de försvarliga kostnader för utredning av ett byggnadsfel i aktiebolagets bostads-, förvarings- eller servicebyggnad och för den reparation av felet och de skador det har åsamkat byggnaden som en stiftande delägare enligt denna lag, avtalen om aktieköp eller et avtal om byggande eller ombyggnad svarar för och som övriga säkerheter till förmån för aktiebolaget och aktieköparna inte täcker.

20 §
Aktieköparstämma

Ett aktiebolags styrelse skall utan dröjsmål sammankalla en aktieköparstämma sedan överlåtelseavtal har slutits för minst en fjärdedel av bolagets bostäder. Aktieköparstämman skall sammankallas med ett rekommenderat brev som sänds till varje köpare eller annars bevisligen. Vid aktieköparstämman medför de aktier som berättigar till varje enskild lägenhet en röst.

Om aktieköparstämman inte har sammankallats i stadgad ordning, skall länsstyrelsen på ansökan av en medlem i bolagets styrelse, en revisor, aktieägare eller aktieköpare bemyndiga sökanden att sammankalla stämman på bolagets bekostnad.

21 §
Revisor vald av aktieköparna

Aktieköparna har vid den stämma som nämns i 20 § utan hinder av bolagsordningen rätt att välja en revisor för bolaget. Revisorns mandatperiod varar till utgången av den räkenskapsperiod som följer efter att byggnadsfasen upphörde. För den av aktieköparna valda revisorn gäller i övrigt vad som stadgas om revisorer valda av en bolagstämma. Aktiebolaget svarar för revisorns arvode, och arvodet får oberoende av ekonomiplanen läggas till bolagets utgifter.

Aktieköparstämman har samma rätt som bolagstämman att få uppgifter av revisorn.

22 §
Observatör för byggnadsarbetet

Aktieköparna har vid den stämma som nämns i 20 § rätt att välja en observatör för byggnadsarbetet. Hans uppgift skall vara att följa att bolagets byggnad uppförs enligt byggnadsavtalet. Observatörens mandatperiod skall pågå till byggnadsfasens slut. Aktiebolaget skall svara för observatörens arvode och arvodet får oberoende av ekonomiplanen läggas till bolagets utgifter.

Observatören skall ha den yrkesskicklighet som uppdraget kräver och han får inte stå i beroendeförhållande till den som utför byggnadsarbetet eller till en stiftande delägare. Observatören har rätt att få de upplysningar av aktiebolaget och en stiftande delägare som behövs för övervakningen av hur arbetet framskrider samt rätt att få tillträde till bygget.

23 §
Val av ny styrelse och mellanbokslut

När byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt aktiebolagets byggnader för användning, skall bolagets styrelse utan obefogat dröjsmål sammankalla bolagstämman, till vilken också alla aktieköpare skall kallas. Vid kallelsen skall i övrigt iakttas lagen om bostadsaktiebolag. Vid bolagsstämman skall

1) mellanbokslutet för bolaget och en utredning över hur ekonomiplanen har genomförts samt revisorernas utlåtanden över dem läggas fram,

2) upplysningar lämnas om hur byggnadsarbetet uppförts i tekniskt hänseende och

3) en ny styrelse och nya revisorer för bolaget väljas för den återstående mandatperioden.

Vid val av styrelse utövas aktieägarens rösträtt i fråga om aktier som en stiftande delägare har överlåtit av den som har köpt aktien.

24 §
Straffstadgande

Om en stiftande delägare i strid med 11 § 1 eller 2 mom. överlåter eller pantsätter en aktie eller om han underlåter att fullgöra sin anmälningsskyldighet enligt 15 §, skall han för brott mot stadgandena om skydd för aktieköpare dömas till böter eller fängelse i högst ett år, om inte strängare straff stadgas för gärningen i någon annan lag.

För brott mot stadgandena om skydd för aktieköpare skall också dömas

1) den som till en konsument utbjuder till försäljning en bostadsaktie innan de skyddsdokument som nämns i detta kapitel har lämnats i förvar enligt stadgandena i kapitlet eller

2) en näringsidkare som genom marknadsföring till allmänheten erbjuder en konsument att teckna en bostadsaktie.

3 kap.

Handpenning

1 §
Kapitlets tillämpningsområde

Detta kapitel skall tillämpas, om anbudsgivare är en konsument som

1) har givit ett köpeanbud på en bostad som är till salu och som säkerhet för anbudet har betalt en avtalad summa (handpenning) till säljaren eller

2) med säljarens samtycke har förbehållit sig rätten att köpa en bostad och till säkerhet för detta betalt säljaren handpenning.

Om en fastighetsförmedlares rättigheter och skyldigheter beträffande handpenning stadgas i lagen om konsumentskydd vid fastighetsförmedling (686/88).

2 §
Stadgandenas tvingande natur

Om säljaren är stiftande delägare eller näringsidkare, kan avvikelse från detta kapitel inte göras genom avtal till nackdel för anbudsgivaren.

Avvikelse från den övre gränsen enligt 6 § 1 mom. i detta kapitel kan inte göras genom avtal till nackdel för anbudsgivaren.

3 §
Handpenningens betydelse

Om köpet sluts, skall hela handpenningen räknas som en del av priset.

Om det beror på anbudsgivaren att något köp inte kommer till stånd, har säljaren rätt att behålla handpenningen, om inte något annat följer av 6 §.

Om säljaren inte godkänner anbudet eller om något köp inte kommer till stånd av en orsak som inte beror på anbudsgivaren, skall säljaren utan dröjsmål återbetala handpenningen. Om säljaren av en orsak som inte beror på anbudsgivaren vägrar att sluta köpet på de villkor som har avtalats med säljaren eller för säljarens räkning i samband med att handpenningen togs emot, skall säljaren förutom att han återbetalar handpenningen gottgöra anbudsgivaren med ett belopp som motsvarar den avtalade handpenningen, om inte något annat följer av 6 §.

En motpart som drar sig ur köpet har inte rätt till andra påföljder än de som nämns i 2 eller 3 mom.

4 §
Förbud mot att ta emot växlar eller andra löpande förbindelser som handpenning

Som handpenning får inte tas emot en växelförbindelse eller någon annan förbindelse som anbudsgivaren har ingått, om överlåtelse eller pantsättning av förbindelsen begränsar anbudsgivarens rätt att på grundvalen av ett köpeanbud eller avtal som avses i 1 § 1 mom. göra invändningar mot den som i god tro har fått förbindelsen i sin besittning.

Vad som stadgas i 1 mom. gäller inte av en bank utställd egen växel.

Den som i strid med 1 mom. tar emot en växel eller löpande förbindelse, får inte åberopa denna. Om gäldenärens rätt att göra invändningar mot den på vilken växeln eller förbindelsen har överförts stadgas särskilt.

5 §
Förbud mot att ta emot flera handpenningar

När säljaren har tagit emot en handpenning får han inte för samma bostad ta emot någon annan handpenning eller något annat anbud förrän den första handpenningen har återbetalts till anbudsgivaren eller det har blivit klart att handpenningen skall räknas säljaren till godo. Om säljaren har tagit emot flera handpenningar är anbud som dessa avser inte bindande för anbudsgivarna.

6 §
Närmare stadganden samt jämkning

Genom förordning kan fastställas en övre gräns för det belopp som en anbudsgivare enligt 3 § 2 mom. kan förlora och som säljaren enligt 3 § 3 mom. kan bli skyldig att betala som gottgörelse.

Det belopp som avses i 1 mom. kan i enskilda fall jämkas, om det annars skulle vara oskäligt med beaktande av orsakerna till att något köp inte kom till stånd, den skada motparten har lidit eller omständigheterna i övrigt.

4 kap.

Köp av nya bostäder

Allmänna stadganden
1 §
Kapitlets tillämpningsområde

Detta kapitel tillämpas när en stiftande delägare under byggnadsfasen eller efter det säljer en bostadsaktie. Vad detta kapitel stadgar om köp av bostadsaktier tillämpas också, om det i samband med köpet säljs en aktie som berättigar till besittning av andra utrymmen med nära anknytning till boende, såsom garage eller förråd i samband med bostadsbyggnaderna.

Kapitlet tillämpas också när en näringsidkare annars säljer en bostad som första gången tas i bruk efter nybyggnad eller ombyggnad.

Om tillämpningen av stadgandena i 6 kap. om köp av begagnade bostäder på köp av nya bostäder i vissa fall stadgas i 6 kap. 1 § 2 mom.

2 §
Stadgandenas tvingande natur

Avtalsvillkor som till konsumentens nackdel avviker från detta kapitel är utan verkan, om inte något annat stadgas nedan.

3 §
Skyldighet att ställa säkerhet

Om en bostadsaktie säljs i ett bolag som har varit föremål för reglering enligt 2 kap. och mindre än ett år har förflutit efter byggnadsfasen, skall säljaren före köpslutet ställa en säkerhet till köparens och bolagets förmån enligt 2 kap. 17 § för att köpeavtalet fullgörs. Särskild säkerhet behöver dock inte ställas, om den säkerhet som har ställts enligt 2 kap. 17 § är tillräcklig för att täcka ett köp som avses i denna paragraf.

På den säkerhet som avses i 1 mom. skall på motsvarande sätt tillämpas 2 kap. 17 §. Säkerheten skall dock gälla i minst sex månader efter det att bostaden har överlåtits i köparens besittning. Om skyldigheten att hålla säkerheten i kraft enligt 2 kap. 17 § 3 mom. upphör tidigare, gäller säkerheten under den återstående tiden endast till förmån för köparen.

Överlåtelse av besittningen och dokument samt kostnadsfördelningen och risken vid köp av nya bostäder
4 §
Besittningsöverlåtelse och överlämnande av aktiebrev eller andra dokument

Om ingenting har avtalats om den tidpunkt då köparen skall få bostaden i sin besittning, skall besittningsöverlåtelsen ske inom skälig tid efter köpslutet. Vid bedömningen av vad som är skäligt skall hänsyn tas till den tid som vanligen krävs för färdigställande av en motsvarande bostad samt omständigheterna i övrigt.

Om annat inte har avtalats är säljaren inte skyldig att överlåta besittningen av bostaden förrän köpesumman har betalts eller den post som nämns i 29 § 3 mom. har deponerats enligt stadgandet.

Om rätten för den som köper en bostadsaktie att få aktiebrevet i sin besittning av den som förvarar skyddsdokumenten efter att byggnadsfasen har upphört stadgas i 2 kap. 6 §. I övriga fall skall säljaren samtidigt som besittningen av bostaden överlåts, om inte annat har avtalats, till köparen överlämna aktiebrevet eller andra handlingar som bekräftar ägande- eller besittningsrätten.

5 §
Kostnader för bostaden

Om inte annat har avtalats skall säljaren svara för

1) sådana regelbundna bolagsvederlag och andra motsvarande avgifter till bostadssammanslutningen som gäller tiden före överlåtelsen av besittningen av bostaden,

2) sådana övriga kostnader för skötsel, underhåll eller förbättring av bostaden som avser tiden före överlåtelsen av besittningen av bostaden, om det är fråga om löpande utgifter på grund av användning av en nyttighet, eller som uppkommer före överlåtelsen av besittningen av bostaden, om det är fråga om utgifter av annat slag, samt för

3) offentligrättsliga avgifter som gäller bostaden, om betalningsskyldigheten uppkommer innan besittningen av bostaden överlåts.

Om besittningsöverlåtelsen försenas på grund av en omständighet på köparens sida, svarar köparen dock för de kostnader som nämns i 1 mom. från det överlåtelsen enligt avtalet borde ha skett.

Om en ny aktieägares ansvar för att bolagsvederlaget betalas till bostadsaktiebolaget stadgas i lagen om bostadsaktiebolag.

Om skyldigheten att betala stämpelskatt för bostadsköp i förhållandet mellan köparen och säljaren stadgas i 6 kap. 6 §.

6 §
Risken

Säljaren bär risken för att bostaden före besittningsöverlåtelsen förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på köparen. Om besittningsöverlåtelsen försenas på grund av någon omständighet på köparens sida, bär köparen dock risken för att bostaden, efter det att besittningsöverlåtelsen borde ha skett, förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på säljaren, under förutsättning att säljaren har gjort det som ankommer på honom för att överlåtelsen skall kunna ske.

Om köparen bär risken och bostaden förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på säljaren, skall köparen trots detta betala köpesumman.

Påföljder vid dröjsmål med att överlåta köpeobjektet vid köp av nya bostäder
7 §
Rätt att hålla inne betalningen

Om en del av köpesumman enligt avtalet förfaller till betalning vid en viss tidpunkt innan besittningen av bostaden skall överlåtas, men det finns grundad anledning att anta att besittningsöverlåtelsen kommer att fördröjas, har köparen rätt att hålla inne betalningen till dess säljaren gör sannolikt att han förmår fullgöra avtalet i tid eller att den säkerhet som har ställts för fullgörelsen förslår för att säkerställa köparens rättigheter.

Om säljaren vid en tidpunkt då någon del av köpesumman förfaller till betalning befinner sig i dröjsmål med överlåtelsen av besittningen av bostaden eller med överlämnandet av en handling enligt 4 § 3 mom., får köparen hålla inne betalningen till dess fullgörelse sker. Också därefter får köparen hålla inne en sådan del av betalningen som behövs som säkerhet för köparens skadeståndskrav på grund av dröjsmålet.

8 §
Hävning av köpet på grund av säljarens dröjsmål

Köparen får häva köpet på grund av säljarens dröjsmål, om avtalsbrottet är väsentligt.

Har köparen förelagt säljaren en bestämd tilläggstid för fullgörelsen och den inte är oskäligt kort, får köparen även häva köpet om säljaren inte fullgör köpet inom tilläggstiden. Medan tilläggstiden löper får köparen häva köpet endast om säljaren meddelar att han inte kommer att fullgöra köpet inom tilläggstiden.

Om säljaren visar att dröjsmålet beror på att byggnadsarbetet har drabbats av ett hinder som ligger utanför säljarens, de deltagande entreprenörernas och av dem anlitade varuleverantörers kontroll och som inte skäligen har kunnat beaktas vid köpslutet och vars följder inte heller skäligen kunde ha undvikits eller övervunnits, får köparen inte häva köpet, om inte dröjsmålet överskrider 60 dagar. Om köparen råkar i en oskälig situation ifall han måste hålla fast vid köpet, får han dock häva köpet utan hinder av detta moment.

Köparen får inte häva köpet på grund av säljarens dröjsmål efter det att han har fått bostaden och de handlingar som nämns i 4 § 3 mom. i sin besittning.

9 §
Hävning på grund av befarat dröjsmål

Om det på förhand finns vägande skäl att anta att ett dröjsmål som ger rätt till hävning kommer att inträffa, får köparen häva köpet redan innan den avtalade tiden för fullgörelsen är inne.

10 §
Säljarens förfrågan vid dröjsmål

Frågar säljaren, om köparen trots dröjsmålet godtar fullgörelse av köpet inom en viss tid och svarar köparen inte inom skälig tid efter det att han fick förfrågan, får köparen inte häva köpet, om säljaren fullgör köpet inom den tid som han har angett.

11 §
Skadestånd på grund av säljarens dröjsmål

Köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom säljarens dröjsmål, om inte säljaren visar att dröjsmålet beror på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid köpet och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit.

Beror dröjsmålet på entreprenören eller någon annan som säljaren eller entreprenören har anlitat vid fullgörelsen av köpet eller en del av det, är säljaren fri från skadeståndsskyldighet endast om också den som anlitats skulle vara fri från ansvar enligt 1 mom.

Säljaren är dock skyldig att ersätta indirekt skada som köparen lider endast om dröjsmålet eller skadan beror på vårdslöshet från hans sida. Som indirekt skada anses

1) inkomstförlust som köparen lider på grund av avtalsbrottet eller åtgärder som föranleds av avtalsbrottet och

2) sådan väsentlig förlust av nytta av att kunna använda bostaden som inte har medför direkt ekonomisk skada, samt annan därmed jämförbar väsentlig olägenhet.

En förlust som avses i 3 mom. 1-2 punkten anses dock inte som indirekt förlust i den mån den orsakas av åtgärder för att begränsa annan typ av skada.

Om säljarens fullgörelse drabbas av ett hinder enligt 1 eller 2 mom. och säljaren inte utan dröjsmål lämnar köparen meddelande om hindret och dess inverkan på möjligheterna till fullgörelse, har köparen rätt till ersättning för en skada som kunde ha undvikits om han hade fått meddelandet i tid.

Om en medlem av köparens familj lider skada på grund av dröjsmålet, har han samma rätt till ersättning som köparen.

12 §
Betydelsen av den beräknade tidpunkt då bostaden blir färdig

Om en tidpunkt då bostaden beräknas vara färdig har angivits, skall stadgandena om dröjsmål tillämpas, om överlåtelsen av besittningen av bostaden försenas mera än 30 dagar från den beräknade tidpunkten. När stadgandena i 7 § 2 mom. om köparens rätt att hålla inne betalningen tillämpas, skall den beräknade tidpunkten för färdigställandet dock jämställas med en avtalad tidpunkt för besittningsöverlåtelsen.

Säljaren får åberopa 1 mom. endast om ett villkor som motsvarar stadgandet ingår i köpeavtalet.

13 §
Säljarens konkurs

Om säljarens egendom överlämnas till konkurs innan byggnadsfasen har upphört, skall 2 kap. 14 § tillämpas.

Om säljarens egendom annars överlämnas till konkurs innan säljaren har fullgjort köpet får köparen häva köpet, om inte konkursboet utan ogrundat dröjsmål meddelar att det tillträder köpet och ställer säkerhet som skydd för att det fullgörs.

Fel i ny bostad
14 §
Allmänt stadgande om fel

En bostad är behäftad med fel, om

1) den inte överensstämmer med det som kan anses vara avtalat,

2) den inte överensstämmer med krav som har ställts i stadganden eller bestämmelser som gällde vid köpslutet,

3) dess egenskaper vållar eller med fog kan antas vålla men för hälsan,

4) byggandet eller ombyggnaden inte har utförts enligt god byggsed eller med yrkesskicklighet och omsorg,

5) det material som har använts vid byggandet eller ombyggnaden, i den mån parterna inte särskilt har avtalat om dess beskaffenhet, inte till hållbarheten eller andra egenskaper är av normalt god kvalitet, eller

6) bostaden annars inte motsvarar det som en bostadsköpare med fog kan vänta sig vid köp av en dylik bostad.

15 §
Uppgifter om bostaden

Bostaden är också behäftad med fel, om

1) den inte överensstämmer med de uppgifter som säljaren har lämnat om bostaden före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,

2) säljaren före köpet har underlåtit att lämna köparen någon upplysning om bostaden som han enligt förordningen om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder (847/83) borde ha lämnat, och försummelsen kan antas ha inverkat på köpet,

3) säljaren annars före köpet har underlåtit att upplysa köparen om en sådan särskild omständighet som gäller bostaden och som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, och försummelsen kan antas ha inverkat på köpet, eller om

4) säljaren har underlåtit att lämna köparen behövliga specialupplysningar om användningen eller skötseln av material eller anordningar som ingår i bostaden eller har lämnat oriktiga eller vilseledande uppgifter om dessa omständigheter.

Stadgandena om fel skall på de villkor som anges i 1 mom. 1-3 punkten tillämpas också när säljaren har lämnat en oriktig eller vilseledande uppgift om bostadens omgivning eller servicen på området eller har underlåtit att lämna upplysning om en sådan omständighet som gäller dessa förhållanden och som påverkar användningen av bostaden eller dess värde.

Stadgandena om fel i 1 mom. skall tillämpas också om säljaren efter köpet men före överlåtelsen av besittningen av bostaden har lämnat uppgifter eller underlåtit att lämna upplysningar och förfarandet kan antas ha inverkat på köparens beslut.

På säljarens ansvar för upplysningar som någon annan än han själv har lämnat eller underlåtit att lämna tillämpas på motsvarande sätt 6 kap. 27 §.

16 §
Granskning av bostaden före köpet

Köparen får inte som fel åberopa en omständighet som han måste antas ha känt till vid köpslutet.

Om bostaden är färdig när den säljs, skall 6 kap. 12 och 19 §§ tillämpas.

17 §
Avgörande tidpunkt för felbedömningen och betydelse av garanti

Fel i bostaden skall bedömas på grundvalen av vilka egenskaper bostaden har när risken övergår på köparen. Säljaren svarar för fel som bostaden har haft vid denna tidpunkt, även om felet visar sig först senare. Försämras bostaden efter att risken har övergått på köparen, anses bostaden vara behäftad med fel, om försämringen beror på säljarens avtalsbrott.

Har säljaren genom en garanti eller liknande utfästelse åtagit sig att under en viss tid svara för användbarheten eller andra egenskaper hos bostaden, en del av den eller en anordning som hör till bostaden skall bostaden, ifrågavarande eller anordning anses vara behäftad med fel, om bostaden, en del av den eller en anordning under denna tid försämras i det avseende som utfästelsen omfattar. Ansvar för fel uppkommer dock inte, om säljaren gör sannolikt att försämringen beror på en olyckshändelse eller på att bostaden, en del av den eller en anordning har behandlats felaktigt eller på någon annan omständighet på köparens sida.

Om någon i ett tidigare försäljningsled eller om någon för säljarens räkning har gett en garanti eller någon annan utfästelse enligt 2 mom., skall under de förutsättningar som nämns i 2 mom. bostaden, en del av den eller en anordning som hör till bostaden också anses vara behäftad med fel. På grundvalen av en utfästelse av någon i ett tidigare försäljningsled svarar säljaren dock inte för ett sådant fel som han inte annars med stöd av denna lag skulle svara för, om säljaren visar att han på ett tydligt sätt har informerat köparen om detta före köpslutet.

Påföljder vid fel i ny bostad
18 §
Årsgranskning

Säljaren skall ordna en årsgranskning där fel som har upptäckts i bostaden konstateras. Årsgranskningen skall ske tidigast 12 och senast 15 månader efter det byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning. Säljaren skall underrätta köparen om tiden för årsgranskningen minst en månad i förväg.

Säljaren skall sätta upp ett protokoll över årsgranskningen. I protokollet skall antecknas de fel som köparen har anmält samt de fel som eventuellt observeras vid årsgranskningen. Köparen skall ges tillfälle att granska protokollet och att framföra kompletteringar till och anmärkningar över protokollet inom skälig tid, som uppgår till minst tre veckor räknat från det han fick del av protokollet.

19 §
Reklamation

Köparen får inte åberopa ett fel, om han inte vid årsgranskningen eller inom den tid som anges i 18 § 2 mom. anmäler ett fel som han borde ha upptäckt senast vid årsgranskningen (reklamation).

Visar det sig att bostaden är behäftad med ett fel som köparen inte kan förutsättas ha upptäckt vid årsgranskningen eller tidigare, förlorar köparen sin rätt att åberopa felet, om han inte anmäler felet inom skälig tid efter det han upptäckte eller borde ha upptäckt det.

Vid bedömning av när ett fel har upptäckts eller borde ha upptäckts, skall den tid anses vara avgörande då köparen insåg eller borde ha insett felets betydelse.

En felanmälan skall lämnas till säljaren eller till den som enligt avtalet om byggande eller ombyggande eller någon annan utfästelse är skyldig att för säljarens räkning svara för att felet avhjälps.

20 §
Undantag från verkningarna av försummad reklamation

Köparen får utan hinder av 19 § åberopa ett fel, om

1) säljaren eller någon på hans sida har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder,

2) felet grundar sig på att bostaden till sina egenskaper inte uppfyller krav som uppställts i stadganden eller föreskrifter som har utfärdats till skydd för hälsa eller egendom eller

3) felet grundar sig på att bostadens egenskaper annars medför fara för hälsa eller egendom.

21 §
Rätt att hålla inne betalningen

Om bostaden är behäftad med fel, får köparen hålla inne den del av köpesumman som är obetald. Köparen får dock inte hålla inne ett belopp som uppenbart överskrider vad han har rätt att kräva på grund av felet.

22 §
Säljarens skyldighet att avhjälpa fel

Köparen har rätt att kräva att ett fel avhjälps eller annars rättas till utan kostnad för honom. Säljaren får avvisa ett krav på rättelse av felet, om rättelsen skulle medföra kostnader som är oskäligt höga i förhållande till felets betydelse för köparen.

Om en rättelse av ett fel åsamkar någon annan invånare i huset olägenhet som är oskäligt stor i förhållande till felets betydelse för köparen eller byggnadens ägare, kräver rättelsen samtycke av denna invånare. Om rättelsen medför olägenhet av nämnt slag i byggnadens gemensamma utrymmen, kräver rättelsen samtycke av byggnadens ägare.

Köparen förlorar sin rätt att kräva rättelse av felet, om han dröjer oskäligt länge med att framställa kravet.

23 §
Säljarens rätt att avhjälpa fel

Även om köparen inte kräver det, får säljaren på egen bekostnad avhjälpa ett fel eller annars rätta till det, om han utan dröjsmål efter köparens reklamation erbjuder sig att göra detta. Köparen får vägra låta felet avhjälpas, om den medför väsentlig olägenhet för honom, nedgång i bostadens värde eller risk för att hans kostnader inte blir ersatta eller om det finns något annat särskilt skäl för vägran.

Säljaren får inte åberopa att han inte har fått tillfälle att rätta ett sådant fel som avses i 1 mom., om köparen har låtit avhjälpa felet och det med hänsyn till omständigheterna inte skäligen kunde krävas att köparen skulle avvakta rättelse från säljarens sida.

24 §
Tidpunkten för rättelse

Ett fel skall avhjälpas inom skälig tid efter köparens reklamation. Rättelse av ett fel som har upptäckts före årsgranskningen kan dock skjutas upp för att ske utan dröjsmål efter årsgranskningen, om den olägenhet som uppskovet åsamkar köparen är liten och det inte heller annars finns något särskilt skäl att avhjälpa felet tidigare.

Köparen kan förelägga säljaren en skälig tid inom vilken rättelsen skall inledas. Om felet är sådant att säljaren enligt 1 mom. får skjuta upp rättelsen av felet till efter årsgranskningen, får köparen förelägga tidsfristen tidigast vid årsgranskningen eller vid den tidpunkt då årsgranskningen senast borde ha ägt rum.

Om säljaren inte inom den tid som förelagts enligt 2 mom. har vidtagit effektiva åtgärder för att avhjälpa felet trots att han är skyldig att göra det, har köparen rätt att låta någon annan avhjälpa felet och kräva ersättning för detta enligt 26 §.

25 §
Prisavdrag och hävning av köpet på grund av fel

Om rättelse av felet inte kommer i fråga eller inte sker eller om det finns vägande skäl att anta att rättelsen inte kommer att ske inom den tid som anges i 24 §, får köparen

1) kräva prisavdrag som motsvarar felet eller som annars är skäligt i förhållande till felet, eller

2) häva köpet, om avtalsbrottet är väsentligt.

Köparen förlorar sin rätt att häva köpet på grund av felet, om han dröjer oskäligt länge med att lämna meddelande om hävningen och förhållandena inte är sådana som avses i 20 §.

26 §
Skadestånd på grund av fel

Köparen har rätt till ersättning för den skada som han lider på grund av att bostaden är behäftad med fel. Säljaren är dock skyldig att ersätta en indirekt skada som avses 11 § 3 mom. endast om felet eller skadan är en följd av vårdslöshet på hans sida.

Rätten till skadestånd enligt denna paragraf omfattar också person- och sakskador som köparen har lidit på grund av felet. Säljaren är dock inte enligt denna paragraf skyldig att ersätta

1) personskador som beror på fel i det material som har använts vid byggandet eller ombyggnaden, i någon annan beståndsdel av byggnaden eller i någon anordning som ingår i bostadstillbehören, i den mån skadan inte beror på vårdslöshet på säljarens sida,

2) sakskador som beror på fel i material som har använts vid byggandet eller ombyggnaden eller i någon annan beståndsdel av byggnaden, om skadan drabbar annan egendom än bostaden eller bostadslösöre som huvudsakligen är i privat bruk och inte beror på vårdslöshet på säljarens sida, eller

3) sakskador som beror på fel i en anordning som ingår i bostadstillbehören, om skadan hänför sig till egendom som i användningshänseende har omedelbar anknytning till anordningen och inte beror på vårdslöshet på säljarens sida.

Om någon annan än säljaren har åtagit sig att på säljarens vägnar avhjälpa ett fel i bostaden eller att annars svara för egenskaperna hos bostaden eller någon anordning som hör till den, är den som har gjort åtagandet skyldig att enligt denna paragraf ersätta köparen en skada som denne lider genom att åtagandet inte fullgörs.

Samma rätt till ersättning som köparen har den av hans familjemedlemmar som lider skada på grund av felet samt en sådan annan invånare som lider skada på grund av felet eller på grund av att felet avhjälps.

Övriga fel vid köp av ny bostad
27 §
Ekonomiskt fel

Köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel, om säljaren före köpet

1) har lämnat köparen oriktig eller vilseledande uppgift om de ekonomiska förpliktelser eller det ekonomiska ansvar som sammanhänger med innehavet eller användningen av bostaden, såsom bolagsvederlaget eller den andel av bolagets skulder som belastar de sålda aktierna, eller om bostadssammanslutningens ekonomiska läge, och uppgiften kan antas ha inverkat på köpet,

2) underlåtit att lämna köparen upplysning om en sådan omständighet som avses i 1 punkten och som han enligt förordningen om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder borde ha lämnat, och försummelsen kan antas ha inverkat på köpet, eller

3) annars har underlåtit att lämna köparen upplysning om en omständighet som avses i 1 punkten och som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, och försummelsen kan antas ha inverkat på köpet.

Köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel också om det aktiebolag på vilket 2 kap. tillämpas har en sämre ekonomisk ställning när byggnadsfasen upphör än vad den gällande ekonomiplanen förutsätter.

Om köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel, skall 19 § 3 mom. samt 21, 25 och 26 §§ tillämpas. Köparen får inte åberopa ett ekonomiskt fel, om han inte anmäler felet till säljaren inom skälig tid efter att han upptäckte eller borde ha upptäckt felet. Köparens försummelse har dock inte sådan verkan, om säljaren eller någon på hans sida har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.

28 §
Rättsligt fel

Köpeobjektet är behäftat med ett rättsligt fel, om tredje man äger det eller en del av det eller har panträtt eller någon annan rätt i det och det inte följer av avtalet att köparen skall ta emot köpeobjektet med de begränsningar som tredje mans rätt medför. Köparen kan också göra gällande påföljder av ett rättsligt fel, om tredje man påstår att han har en sådan rätt som avses ovan och det finns sannolika skäl för påståendet.

Köparen får inte åberopa ett rättsligt fel, om han inte underrättar säljaren om felet inom skälig tid efter att han upptäckte eller borde ha upptäckt felet. Köparens försummelse har dock inte sådan verkan, om säljaren eller någon på hans sida har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder. Stadgandena i 19 § 3 mom. och 21 § tillämpas också om köpeobjektet är behäftat med ett rättsligt fel.

Om inte säljaren utan dröjsmål ser till att tredje mans rätt upphör eller att felet annars avhjälps, får köparen häva köpet eller, om felet inte är väsentligt, kräva motsvarande prisavdrag.

Om ett rättsligt fel förelåg redan vid köpslutet, har köparen rätt till skadestånd, om han varken kände eller borde ha känt till felet. Om felet har uppkommit efter köpslutet, har köparen rätt till skadestånd, om inte säljaren visar att felet eller skadan inte beror på hans förfarande.

Köparens skyldigheter och påföljder vid köparens avtalsbrott vid köp av ny bostad
29 §
Tiden för betalningen av köpesumman och giltighetstiden för äganderättsförbehåll

Om inte något annat har avtalats, skall köparen betala köpesumman vid den tidpunkt då han får bostaden i sin besittning och aktiebrevet eller någon annan handling som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden överlämnas till honom. Vederlag som uppbärs för tilläggs- och ändringsarbeten som inte ingår i köpesumman skall betalas när arbetena har slutförts.

Om det avtalas att köpesumman till någon del förfaller till betalning innan besittningen av bostaden överlåts, får förskottsposterna inte vara så stora att de står i missförhållande till värdet av säljarens prestation vid de tider då posterna skall betalas.

Ett belopp som motsvarar minst 10 procent av köpesumman får förfalla till betalning först när köparen har haft skälig möjlighet att granska bostaden och besittningen av bostaden överlämnas till honom. En av parterna överenskommen del av köpesumman, minst två procent av priset, skall betalas genom att den deponeras för säljarens räkning i en bank som säljaren väljer. Säljaren får lyfta den deponerade summan jämte eventuell depositionsränta tidigast en månad efter att köparen har fått bostaden i sin besittning, om inte köparen utnyttjar sin rätt enligt 21 § att hålla inne betalning och förbjuder banken att betala ut beloppet eller en del av det till säljaren.

Ett avtalsvillkor enligt vilket säljaren till säkerhet för sin fordran som gäller köpesumman förbehåller sig äganderätten till köpeobjektet eller får panträtt i det, gäller högst till dess köparen har deponerat den del av köpesumman i banken som avses i 3 mom. och betalt den återstående delen till säljaren.

30 §
Prishöjningsvillkors ogiltighet

Om köpet gäller aktier i ett bolag som avses i 2 kap. 1 §, är ett villkor enligt vilket säljaren på vissa grunder får höja det avtalade priset ogiltigt. Om ändring av bolagets ekonomiplan stadgas i 2 kap. 8 och 9 §§.

31 §
Specificering av detaljer i bostaden

Om köparen enligt avtalet skall specificera någon egenskap hos bostaden eller dess utrustning, men underlåter att göra det vid avtalad tid eller inom skälig tid efter att säljaren har bett om det, får säljaren göra specifikationen i överensstämmelse med vad som kan antas ligga i köparens intresse.

Säljaren skall underrätta köparen om den specifikation han gör och förelägga köparen en skälig tid inom vilken denne kan ändra den. Ändrar köparen inte specifikationen inom den förelagda tiden, blir säljarens specificering bindande.

32 §
Frånträdande

Om köparen bryter mot avtalet genom att frånträda köpet innan han har fått bostaden i sin besittning, har säljaren rätt till skadestånd enligt 35 § för den skada han vållats.

33 §
Dröjsmålsränta

Vid köparens dröjsmål med betalningen av köpesumman har säljaren rätt till dröjsmålsränta enligt räntelagen (633/82), om köpet inte frånträds eller hävs.

34 §
Säljarens rätt att häva köpet

Säljaren får häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen, om avtalsbrottet är väsentligt.

Om säljaren har förelagt köparen en bestämd tilläggstid för betalningen och den inte är oskäligt kort, får säljaren även häva köpet om köparen inte betalar inom tilläggstiden. Medan tilläggstiden löper får säljaren häva köpet endast om köparen meddelar att han inte kommer att betala inom denna tid.

Säljaren får inte häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen efter det att aktiebrevet eller andra handlingar som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden har överlåtits till köparen och inte heller efter det att köparen har fått bostaden i sin besittning, om inte något annat följer av ett äganderättsförbehåll.

Säljaren får inte häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen efter det att den försenade betalningen jämte ränta har erlagts.

35 §
Säljarens rätt till skadestånd

Om säljaren häver köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen eller om köparen frånträder köpet enligt 32 §, har säljaren rätt till skadestånd för de kostnader som orsakas av att bostaden säljs på nytt och för de särskilda kostnader han har haft av att ingå och fullgöra avtalet och som han sannolikt inte kan dra nytta av på annat sätt. För andra skador har säljaren rätt till en ersättning som är skälig med hänsyn till det avtalade priset, tidpunkten för köpets återgång eller hävningen samt övriga omständigheter.

Säljaren har dock inte rätt till skadestånd, om köparens dröjsmål med betalning eller frånträdandet av köpet beror på stadganden i lag, avbrott i den allmänna samfärdseln eller betalningsrörelsen eller andra liknande hinder som köparen inte skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit.

Ett avtal enligt vilket köparens skadestånd fastställs schematiskt som en viss andel av köpesumman eller enligt någon annan standard är giltigt, om den avtalsenliga ersättningen är skälig med hänsyn till den skada som hävningen eller frånträdandet av avtalet i allmänhet medför och stadgandena i denna paragraf.

Om jämkning av skadestånd stadgas i 38 §.

Övriga stadganden om köp av ny bostad
36 §
Kompletterande stadganden om hävning av köp

Om köpet hävs eller köparen frånträder det, skall säljaren återbetala den del av köpesumman som han har fått. Om köparen häver köpet på grund av säljarens avtalsbrott, skall säljaren betala ränta på det belopp som skall återbetalas enligt den räntesats som anges i 3 § 2 mom. räntelagen från den dag då han tog emot betalningen. Om köparen har fått bostaden eller de handlingar som avses i 4 § 3 mom. i sin besittning, skall han återlämna dem till säljaren.

Om köparen häver köpet efter det att han har fått bostaden i sin besittning och han kan anses ha haft väsentlig nytta av att ha använt bostaden, skall han betala säljaren en skälig ersättning för detta. När ersättningen bestäms skall hänsyn tas till den olägenhet som köparen har vållats genom det avtalsbrott som ligger till grund för hävningen samt omständigheterna i övrigt.

Om köparen har lagt ned nödvändiga eller nyttiga kostnader på bostaden, skall säljaren vid hävning av köpet betala köparen en skälig ersättning för dem.

37 §
Försämring av bostadens skick och köparens hävningsrätt

Om bostadens skick under den tid som köparen har haft den i sin besittning har försämrats mera än vad som kan anses vara normalt slitage eller om bostaden under denna tid har skadats på grund av vårdslöshet från köparens sida, får köparen inte häva köpet, om han inte ersätter säljaren för den värdeminskning som detta medför.

38 §
Jämkning av skadestånd

Skadestånd på grund av avtalsbrott kan jämkas, om skadeståndet är oskäligt med hänsyn till orsaken till avtalsbrottet, motpartens eventuella medverkan till skadan, avtalsparternas ekonomiska förhållanden, priset på bostaden, den skadevållande partens möjligheter att förutse och hindra uppkomst av skadan samt omständigheterna i övrigt.

Skadestånd som köparen skall betala enligt 35 § kan jämkas i synnerhet om dröjsmålet med betalning eller frånträdandet av köpet beror på betalningssvårigheter som köparen huvudsakligen utan egen förskyllan har råkat i på grund av sjukdom, arbetslöshet eller någon annan särskild omständighet.

39 §
Bostadssammanslutnings rätt att kräva rättelse för köparens räkning

Den bostadssammanslutning som äger den byggnad där bostaden finns har rätt att för köparens räkning kräva att säljaren avhjälper fel i bostaden enligt 22 §. Köparen kan dock för hans del förbjuda att talan förs.

40 §
Tiden för väckande av skadeståndstalan i vissa fall

På detta kapitel grundad talan som gäller

1) sakskador på bostaden eller på bostadslösöre huvudsakligen i privat bruk som beror på fel i material som har använts vid byggandet eller ombyggnaden i någon annan beståndsdel av byggnaden, eller

2) sakskador som beror på fel i en anordning som ingår i bostadstillbehören, om skadan drabbar egendom i omedelbart brukssamband med anordningen,

skall väckas inom tre år efter det att den som yrkar ersättning fick kännedom om att skadan uppstått och om den skadeståndsskyldige. Talan skall dock väckas inom tio år efter det att den skadeståndsskyldige släppte ut på marknaden det material eller den beståndsdel eller anordning som har orsakat skadan.

41 §
Förhållandet till andra stadganden om skadestånd

Detta kapitel begränsar inte den skadelidandes rätt att yrka ersättning enligt skadeståndslagen (412/74), produktansvarslagen (694/90) eller någon annan lag.

5 kap.

Övriga stadganden om ansvaret hos den första säljaren av bostaden och leverantör

1 §
Bostadssammanslutningens rätt att åberopa byggnadsavtalet

En bostadssammanslutning har rätt att åberopa innehållet i byggnads- eller ombyggnadsavtalet, även om sammanslutningen inte är part i avtalet och även om sammanslutningens förvaltningsorgan har godkänt avvikelser från avtalet till nackdel för sammanslutningen innan sammanslutningens förvaltning ha övergått till dem som har köpt andelar i sammanslutningen.

2 §
Rätt till skadestånd med stöd av associationsrättsliga stadganden

Rätten för en bostadssammanslutning och dess delägare eller medlem att kräva skadestånd med stöd av tillämpliga associationsrättsliga stadganden påverkas inte av att det förfarande som ligger till grund för skadeståndsyrkandet har godkänts av ledningen för sammanslutningen innan sammanslutningens förvaltning har övergått till dem som har köpt andelar i sammanslutningen eller av att sammanslutningens förvaltningsorgan innan övergång av sammanslutningens förvaltning till köpare av andelar har beviljat ansvarsfrihet som omfattar förfarandet.

3 §
Den första säljarens ansvar för fel gentemot en senare köpare av bostaden

Den som köper en bostad har rätt att åberopa stadgandena om fel i 4 kap. gentemot en sådan säljare som avses i 4 kap. 1 § (den första säljaren), även om han har köpt den av tredje man.

Köparen har dock inte sådan rätt

1) i fråga om fel som har uppkommit av skäl som är oberoende av den första säljaren efter det att denne överlät bostaden vidare,

2) i den mån den första säljaren redan har gottgjort den tidigare ägaren av bostaden för felet,

3) om bostadens tidigare ägare inte enligt 4 kap. 19 och 20 §§ kan åberopa felet på grund av försummad reklamation,

4) till den del yrkandet gäller prisavdrag eller återbetalning av köpesumman och detta beloppet överstiger det som den första säljarens egen avtalspart hade kunnat kräva på samma grund.

4 §
Reklamation

Köparen förlorar sin rätt att framställa yrkanden enligt 3 §, om han inte anmäler felet till den första säljaren inom skälig tid efter det att han upptäckte eller borde ha upptäckt felet och fick tillgång till sådana uppgifter om den första säljaren som behövs för att yrkandet skall kunna framställas.

Köparen får dock utan hinder av 1 mom. åberopa ett fel, om

1) den första säljaren, gentemot vilken kravet riktas, har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder,

2) felet består i att bostaden till sina egenskaper inte uppfyller krav som uppställts i stadganden eller föreskrifter som har utfärdats till skydd för hälsan eller egendom, eller om

3) felet består i att bostadens egenskaper medför fara för hälsa eller egendom.

5 §
Säkerhetens giltighet till förmån för senare köpare

En säkerhet enligt 2 kap. 17 §, 19 § eller 4 kap. 3 § gäller också till förmån för en sådan köpare som under den tid säkerheten enligt nämnda stadganden är i kraft har köpt bostaden av tredje man.

6 §
Leverantörens ansvar gentemot bostadsköparen

Om det föreligger fel i en anordning som hör till bostaden, får bostadsköparen i enlighet med 5 kap. 31 § (16/94) konsumentskyddslagen på grund av felet rikta krav mot en näringsidkare som i ett tidigare säljled har överlåtit anordningen för återförsäljning eller bostadsproduktion.

Bostadsköparen har dock inte den rätt som anges i 1 mom., om bostadens tidigare ägare på grund av försummad reklamation inte kunde åberopa felet. Försummelse hos den första säljaren begränsar dock inte en senare köpares rätt att åberopa felet.

7 §
Kapitlets tvingande natur

Ett avtalsvillkor som begränsar de rättigheter som en bostadssammanslutning eller konsument har enligt detta kapitel är ogiltigt.

6 kap.

Köp av begagnad bostad

Allmänna stadganden
1 §
Kapitlets tillämpningsområde

Detta kapitel gäller förhållandet mellan säljaren och köparen, när en bostad säljs begagnad.

Kapitlet skall också tillämpas när någon annan än en näringsidkare säljer en bostad för att tas i bruk första gången efter nybyggnad eller ombyggnad.

Om rätten för den som köper en begagnad bostad att på grund av fel i bostaden rikta krav mot den första säljaren stadgas i 5 kap.

2 §
Möjlighet att genom avtalsvillkor avvika från kapitlet

Om säljaren är näringsidkare och köparen konsument, är ett avtalsvillkor som till köparens nackdel avviker från detta kapitel ogiltigt, om inte något annat stadgas nedan.

Om säljaren inte är näringsidkare, kan avvikelse från kapitlet göras genom skriftligt avtal. Om köparen är konsument får dock

1) köparens ställning inte försämras jämfört med stadgandena i 8-10 och 25 §§, och

2) köparens rättigheter enligt 14-17, 20 och 21 §§ begränsas endast i fråga om omständigheter som är särskilt angivna i avtalet.

3 §
Tillbehör som ingår i köpet

Anordningar och andra föremål som hör till den normala utrustningen i en bostad och som finns i bostaden när den visas för köparen ingår i köpet, om inte något annat har avtalats.

Överlåtelse av besittning och dokument samt kostnadsfördelningen och risken vid köp av begagnad bostad
4 §
Besittningsöverlåtelse och överlåtelse av aktiebrev eller andra dokument

Säljaren skall vid avtalad tidpunkt överlåta bostaden i köparens besittning samt överlåta aktiebrevet eller andra dokument som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden. Om ingenting annat har avtalats, skall dessa handlingar överlåtas till köparen samtidigt som denne får bostaden i sin besittning.

Säljaren är dock inte skyldig att överlåta bostaden i köparens besittning eller att överlåta de handlingar som avses i 1 mom. förrän denne har betalt köpesumman, om det inte har avtalats att köpesumman eller en del av den skall betalas först senare.

5 §
Kostnaderna för bostaden

Om inte annat har avtalats, svarar säljaren för

1) sådana regelbundna bolagsvederlag och andra motsvarande avgifter till bostadssammanslutningen som gäller tiden före överlåtelsen av besittningen av bostaden,

2) sådana övriga kostnader för skötsel, underhåll eller förbättring av bostaden som avser tiden före överlåtelsen av besittningen av bostaden, om det är fråga om löpande utgifter på grund av användning av en nyttighet, eller som uppkommer före överlåtelsen av besittningen av bostaden, om det är fråga om utgifter av annat slag, samt för

3) offentligrättsliga avgifter som gäller bostaden, om betalningsskyldigheten uppkommer innan besittningen av bostaden överlåts.

Om besittningsöverlåtelsen försenas på grund av en omständighet på köparens sida, svarar köparen dock för de kostnader som avses i 1 mom. från det överlåtelsen enligt avtalet borde ha skett.

Om bostaden redan vid köp är i köparens besittning, övergår ansvaret för de kostnader som avses i denna paragraf på köparen vid tidpunkten för köpslutet, om inte annat avtalas.

Om en ny aktieägares ansvar för att bolagsvederlaget betalas till bostadsaktiebolaget stadgas i lagen om bostadsaktiebolag.

6 §
Betalning av stämpelskatt

Om inte något annat har avtalats, svarar köparen för betalningen av den stämpelskatt som eventuellt följer av köpet mellan avtalsparterna.

Om statens rätt att uppbära stämpelskatt av parterna i ett köp stadgas i lagen angående stämpelskatt (662/43).

7 §
Risken

Säljaren bär risken för att bostaden före besittningsöverlåtelsen förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på köparen. Om besittningsöverlåtelsen försenas på grund av någon omständighet på köparens sida, bär köparen dock risken för att bostaden, efter det att besittningsöverlåtelsen borde ha skett, förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på säljaren.

Om bostaden är i köparens besittning redan vid köp, övergår risken för bostaden på köparen vid tidpunkten för köpslutet.

Om köparen bär risken och bostaden förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på säljaren, skall köparen trots detta betala köpesumman.

Påföljder vid dröjsmål med att överlåta köpeobjektet vid köp av begagnad bostad
8 §
Rätt att hålla inne betalningen

Om säljaren vid en tidpunkt då någon del av köpesumman förfaller till betalning befinner sig i dröjsmål med överlåtelsen av besittningen av bostaden eller av en handling som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden, får köparen hålla inne betalningen till dess fullgörelse sker. Också därefter får köparen hålla inne en sådan del av betalningen som behövs som säkerhet för köparens skadeståndskrav på grund av dröjsmålet.

Om en del av köpesumman enligt avtalet förfaller till betalning vid en viss tidpunkt innan besittningen av bostaden eller de handlingar som nämns i 1 mom. skall överlåtas men det finns grundad anledning att anta att besittningsöverlåtelsen kommer att fördröjas, har köparen rätt att hålla inne betalningen till dess säljaren gör sannolikt att han förmår fullgöra avtalet i tid.

9 §
Hävning av köpet och skadestånd

Vid säljarens dröjsmål med överlåtelsen av besittningen av bostaden eller en sådan handling som avses i 4 § 1 mom. har köparen

1) rätt att häva köpet, om dröjsmålet medför väsentlig olägenhet för honom och det inte kan anses vara oskäligt att hävning sker, och

2) rätt till skadestånd, om inte säljaren visar att dröjsmålet eller skadan inte beror på vårdslöshet på hans sida.

Om säljaren är näringsidkare, har köparen dock rätt att häva köpet och få skadestånd på de grunder som anges i 4 kap. 8 och 11 §§.

Köparen får inte häva köpet på grund av säljarens dröjsmål efter det att han har fått bostaden och de handlingar som avses i 4 § 1 mom. i sin besittning.

10 §
Hävning på grund av befarat dröjsmål

Om det på förhand finns vägande skäl att anta att ett dröjsmål som ger rätt till hävning kommer att inträffa, får köparen häva köpet redan innan den avtalade tiden för fullgörelsen är inne.

Fel i begagnad bostad
11 §
Allmänt stadgande om fel

En bostad är behäftad med fel, om

1) den inte överensstämmer med det som kan anses vara avtalat,

2) den inte överensstämmer med de uppgifter som säljaren har lämnat om bostaden före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,

3) säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om en sådan särskild omständighet som gäller bostaden och som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om med hänsyn till hans möjligheter att upptäcka förhållandet vid den granskning av bostaden som avses i 12 §, säljarens kännedom om de speciella krav som köparen ställt samt omständigheterna i övrigt, under förutsättning att försummelsen kan antas ha inverkat på köpet, eller om

4) den till utrustningen, skicket eller andra egenskaper är avsevärt sämre än köparen med fog hade anledning att förutsätta med hänsyn till bostadens pris och ålder, den normala utrustningsnivån på området, de allmänna kraven på en rimlig boendestandard samt förhållandena i övrigt.

Stadgandena om fel skall på de villkor som anges i 1 mom. 2 och 3 punkten tillämpas också när säljaren har lämnat en oriktig eller vilseledande uppgift om bostadens omgivning eller servicen på området eller, har underlåtit att lämna upplysning om en omständighet beträffande dessa förhållanden som påverkar användningen av bostaden eller dess värde.

Om säljaren är näringsidkare, är bostaden behäftad med fel också när säljaren före köpet har underlåtit att lämna köparen en sådan upplysning om bostaden som han enligt förordningen om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder borde ha lämnat, och försummelsen kan antas ha inverkat på köpet.

12 §
Förhandsgranskning av bostaden

Köparen får inte som fel åberopa en omständighet som han måste antas ha känt till vid köpslutet.

Om köparen före köpet har granskat bostaden eller utan godtagbar anledning har underlåtit att utnyttja den möjlighet till granskning som säljaren har erbjudit, får köparen inte som fel åberopa omständigheter som han borde ha märkt vid granskningen.

Köparen är inte utan säljarens uppmaning eller annan särskild anledning skyldig att kontrollera riktigheten i de uppgifter som säljaren har lämnat eller att utsträcka granskningen av bostaden till omständigheter som kan undersökas endast genom särskilda tekniska åtgärder eller andra arrangemang som avviker från det sedvanliga.

Stadgandena i 1 och 2 mom. tillämpas inte, om köparen inte vid köpslutet kan förutsättas ha insett betydelsen av en sådan omständighet eller, om han har haft anledning att anta att den rättas till innan besittningen av bostaden överlåts. Dessa stadganden tillämpas inte heller om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder och inte heller i den mån något annat följer av 19 § i detta kapitel.

13 §
Avgörande tidpunkt för felbedömningen

Vad 4 kap. 17 § stadgar om avgörande tidpunkt för felbedömning skall också tillämpas på bedömning av fel enligt detta kapitel.

Påföljder vid fel i begagnad bostad
14 §
Reklamation

Köparen får inte åberopa ett fel, om han inte anmäler felet till säljaren inom skälig tid efter det att han upptäckte eller borde ha upptäckt felet. Vid bedömning av när ett fel har upptäckts eller borde ha upptäckts, skall den tid anses vara avgörande då köparen insåg eller borde ha insett felets betydelse.

Köparen förlorar sin rätt att åberopa ett fel, om han inte underrättar säljaren felet inom två år efter att han fick bostaden i sin besittning. Vad som sägs i detta moment gäller dock inte om säljaren är näringsidkare.

Köparen får utan hinder av 1 och 2 mom. åberopa ett fel, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.

15 §
Rätt att hålla inne betalningen

Om bostaden är behäftad med fel får köparen hålla inne den del av köpesumman som är obetald. Köparen får dock inte hålla inne ett belopp som uppenbart överskrider vad han har rätt att kräva på grund av felet.

16 §
Prisavdrag och hävning av köpet

Köparen har rätt till ett prisavdrag som motsvarar felet eller annars är skäligt i förhållande till felet.

Köparen får häva köpet, om felet medför väsentlig olägenhet för honom och någon annan påföljd inte kan anses vara skälig.

Köparen förlorar sin rätt att häva köpet på grund av ett fel, om han inte lämnar säljaren meddelande om hävning inom skälig tid efter det att det har blivit uppenbart att förutsättningar för hävning föreligger. Köparens försummelse har dock inte denna verkan, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.

Om säljaren är näringsidkare, har köparen rätt att häva köpet på de villkor som nämns i 4 kap. 25 §.

17 §
Skadestånd på grund av fel

Köparen har rätt till ersättning för skada som han lider på grund av fel i bostaden, om inte säljaren visar att felet inte beror på vårdslöshet på hans sida.

Om säljaren är näringsidkare, har köparen rätt till skadestånd på de villkor som nämns i 4 kap. 26 § 1 och 2 mom.

18 §
Näringsidkares ansvar för reparations- och förbättringsarbeten i bostaden

Om säljaren är näringsidkare och reparations- eller förbättringsarbeten har utförts i bostaden genom hans försorg före köpslutet, gäller för säljarens ansvar gentemot köparen i fråga om dessa arbeten vad 8 kap. konsumentskyddslagen stadgar om uppdragstagarens ansvar för sin prestation gentemot beställaren.

19 §
Köparens ställning vid vårdslöshet hos vardera parten

Om köparen åberopar en omständighet i fråga om vilken säljaren har försummat sin upplysningsskyldighet enligt 11 § och köparen å sin sida har gjort sig skyldig till försummelse eller annan vårdslöshet vid den granskning av bostaden som avses i 12 §, får köparen utan hinder av 12 § kräva ett prisavdrag som är skäligt med hänsyn till omständigheterna.

Övriga fel vid köp av begagnad bostad
20 §
Ekonomiskt fel

Köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel, om säljaren före köpet

1) har lämnat köparen oriktig eller vilseledande uppgift om de ekonomiska förpliktelser eller det ekonomiska ansvar som sammanhänger med innehavet eller användningen av bostaden, såsom bolagsvederlaget eller den andel av bolagets skulder som hör till de sålda aktierna eller, om bostadssammanslutningens ekonomiska läge, och uppgiften kan antas ha inverkat på köpet, eller

2) har underlåtit att lämna köparen upplysning om en omständighet som avses i 1 punkten och som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om med hänsyn till hans möjligheter att upptäcka förhållandet vid sedvanlig undersökning som föregår köp samt omständigheterna i övrigt, under förutsättning att försummelsen kan antas ha inverkat på köpet.

Om säljaren är näringsidkare, är köpeobjektet oberoende av 1 mom. 2 punkten alltid behäftat med ett ekonomiskt fel, om säljaren har underlåtit att lämna köparen upplysning om en sådan omständighet som avses i 1 mom. 1 punkten och som han enligt förordningen om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder borde ha lämnat, och försummelsen kan antas ha inverkat på köpet.

Om ett ekonomiskt fel föreligger, tillämpas vad som ovan i detta kapitel stadgas om fel.

21 §
Rättsligt fel

Köpeobjektet är behäftat med ett rättsligt fel, om tredje man äger det eller en del av det eller har panträtt eller någon annan rätt i det, och det inte följer av avtalet att köparen skall ta emot köpeobjektet med de begränsningar som tredje mans rätt medför. Köparen kan också göra gällande påföljder av ett rättsligt fel, om tredje man påstår att han har en sådan rätt som avses ovan och det finns sannolika skäl för påståendet.

Om inte säljaren utan dröjsmål ser till att tredje mans rätt upphör, får köparen häva köpet eller, om felet inte är väsentligt, kräva motsvarande prisavdrag. Vad 14 § 1 och 3 mom. stadgar om reklamation samt 15 § om rätten att hålla inne betalning tillämpas också om köpeobjektet är behäftat med ett rättslig fel.

Om ett rättsligt fel förelåg vid köpslutet, har köparen rätt till skadestånd, om han inte kände till och inte heller borde ha känt till felet. Om felet har uppkommit efter köpslutet, har köparen rätt till skadestånd, om inte säljaren visar att felet eller skadan inte beror på hans förfarande.

Köparens skyldigheter och påföljder vid köparens avtalsbrott vid köp av begagnad bostad
22 §
Betalning av köpesumman

Om inte något annat har avtalats, skall köparen, efter att ha fått skälig möjlighet att granska bostaden och aktiebrevet eller övriga handlingar som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden, betala köpesumman samtidigt som han får bostaden och handlingarna i sin besittning.

23 §
Dröjsmålsränta

Vid köparens dröjsmål med betalningen av köpesumman har säljaren rätt till dröjsmålsränta enligt räntelagen.

24 §
Säljarens rätt att häva köpet

Säljaren får häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen, om avtalsbrottet är väsentligt.

Om säljaren har förelagt köparen en bestämd tilläggstid för betalningen och den inte är oskäligt kort, får säljaren även häva köpet om köparen inte betalar inom tilläggstiden. Medan tilläggstiden löper får säljaren häva köpet endast om köparen meddelar att han inte kommer att betala inom denna tid.

Säljaren får inte häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen efter det att aktiebrevet eller andra handlingar som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden har överlämnats till köparen.

Säljaren får inte häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen efter det att den försenade betalningen jämte ränta har erlagts.

25 §
Säljarens rätt till skadestånd

Säljaren har rätt till ersättning för den skada som han lider genom köparens dröjsmål med betalningen, om inte köparen visar att dröjsmålet beror på ett stadgande i lag, avbrott i den allmänna samfärdseln eller betalningsrörelsen eller något annat liknande hinder som köparen inte skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit.

Om säljaren är näringsidkare och köparen konsument, gäller beträffande köparens skadeståndsskyldighet 4 kap. 35 § 1 och 2 mom.

26 §
Frånträdande

Om säljaren är näringsidkare och köparen konsument, gäller beträffande frånträdande av ett köp 4 kap. 32 §. Köparens skadeståndsskyldighet med anledning av att köpet frånträds bestäms härvid enligt 4 kap. 35 § 1 och 2 mom.

Övriga stadganden om köp av begagnad bostad
27 §
Uppgifter av andra än säljaren

Stadgandena om säljarens ansvar för de uppgifter som han har lämnat eller låtit bli att lämna före köpslutet tillämpas också, om uppgifter har lämnats eller upplysningsplikten har försummats av säljarens fastighetsmäklare, och även om de uppgifter som har lämnats av säljaren eller hans företrädare ingår i ett disponentintyg eller annars härrör från en företrädare för den sammanslutning vars aktier eller andra andelar köpet gäller.

Om fastighetsmäklarens skadeståndsansvar stadgas i lagen om konsumentskydd vid fastighetsförmedling.

Om skadeståndsansvaret för den sammanslutning som avses i 1 mom. samt dess företrädare stadgas i 7 kap.

28 §
Kompletterande stadganden om hävning av köp

Om köpet hävs, skall säljaren återbetala den del av köpesumman som han har fått och betala ränta på beloppet enligt den räntesats som anges i 3 § 2 mom. räntelagen från den dag då han tog emot betalningen. Om köparen har fått bostaden eller de handlingar som avses i 4 § 1 mom. i sin besittning, skall han återlämna dem till säljaren.

Om köpet hävs efter att bostaden har överlåtits i köparens besittning och köparen kan anses ha haft väsentlig nytta av att ha använt bostaden, skall han betala säljaren en skälig ersättning för detta. Om köparen häver köpet skall, när ersättningen bestäms, hänsyn tas till den olägenhet som köparen har vållats genom det avtalsbrott som ligger till grund för hävningen samt omständigheterna i övrigt.

Om köparen har lagt ned nödvändiga eller nyttiga kostnader på bostaden, skall säljaren vid hävning av köpet betala köparen en skälig ersättning för dem.

Om bostadens skick under den tid som köparen har haft den i sin besittning har försämrats mera än vad som kan anses vara normalt slitage eller om bostaden under denna tid har skadats på grund av vårdslöshet på köparens sida, får köparen inte häva köpet, om han inte ersätter säljaren för denna värdeminskning.

29 §
Jämkning av skadestånd

Vad 4 kap. 38 § stadgar om jämkning av skadestånd skall också tillämpas på skadestånd enligt detta kapitel.

7 kap.

Särskilda stadganden

Säljarens regressrätt
1 §
Regressrätt på grund av uppgifter som en företrädare för bostadssammanslutningen har lämnat

Om säljaren av en bostad har blivit ansvarig för ett fel på grund av en uppgift som har ingått i ett disponentintyg som säljaren har lämnat köparen eller som annars härrör från en företrädare för den sammanslutning vars aktier eller andelar köpet gäller, har säljaren rätt till skadestånd av sammanslutningen eller personen i fråga, om denna inte visar att vårdslöshet inte har förekommit när intyget eller uppgiften lämnades till säljaren.

Om säljaren eller hans företrädare har varit vårdslös när han lämnade köparen intyget eller uppgiften, kan skadeståndet jämkas enligt vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna.

2 §
Regressrätt på grund av fel vid byggandet

Om säljaren av en bostad på basis av denna lag har blivit ansvarig för ett sådant fel i bostaden som beror på ett fel av den som har utfört byggnads- eller ombyggnadsarbetet eller av en entreprenör eller annan näringsidkare som har deltagit i arbetet eller planeringen av det, har säljaren rätt att få ersättning av en sådan näringsidkare för den skada som han har lidit, oberoende av om säljaren står i avtalsförhållande till näringsidkaren eller inte.

Om det är fråga om fel i det material som har använts vid byggandet eller ombyggnaden eller i en anordning som hör till bostaden, har säljaren motsvarande rätt att få ersättning av den som har tillverkat eller importerat det felaktiga materialet eller den felaktiga anordningen, eller när felet beror på en senare återförsäljares förfarande, av återförsäljaren. Om säljaren av en bostad har blivit skyldig att ersätta en sakskada som har orsakats av fel i materialet eller i en anordning, övergår den skadelidandes rätt till ersättning enligt produktansvarslagen (694/90) till motsvarande del på säljaren.

Om orsakerna till felet i bostaden eller till den skada som har uppstått genom felet kan hänföras till ansvarsområdet för flera än en person som avses i 1 eller 2 mom., skall vars och ens skadeståndsskyldighet bestämmas enligt vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna.

Behandling av tvister
3 §
Villkor som gäller skiljeförfarande

Ett villkor enligt vilket en tvist mellan en näringsidkare och en konsument skall behandlas genom skiljeförfarande binder inte konsumenten, om villkoret är en del av ett avtal som ingåtts innan tvisten uppstått.

4 §
Forumstadgande

I tvistemål mellan en konsument och en näringsidkare kan konsumenten väcka talan även vid den allmänna underrätt inom vars domkrets han är bosatt.

8 kap.

Ikraftträdande

1 §
Ikraftträdelsestadgande

Denna lag träder i kraft den 1 september 1995.

Åtgärder som verkställigheten av lagen förutsätter får vidtas innan den träder i kraft.

2 §
Tillämpningsstadgande

Stadgandena i 2 kap. tillämpas inte, om aktier i bolaget i fråga har börjat bjudas ut till försäljning innan denna lag träder i kraft.

Det som stadgas i 3 kap. tillämpas inte på anbud som har givits eller avtal om handpenning som har ingåtts innan denna lag träder i kraft.

Stadgandena i 4 och 6 kap. tillämpas inte på avtal som har ingåtts innan denna lag träder i kraft.

Det som stadgas i 5 kap. 3 och 4 §§ tillämpas inte, om den mot vilken yrkandet riktas har sålt bostaden innan denna lag träder i kraft. Stadgandena i 5 kap. 6 § tillämpas inte på ett yrkande av en sådan köpare som inte kan åberopa 5 kap. 31 § konsumentskyddslagen, om den mot vilken yrkandet riktas har sålt anordningen vidare innan denna lag träder i kraft.

Stadgandena i 7 kap. tillämpas inte på ett yrkande vars grund har uppstått innan lagen träder i kraft.

RP 14/94
EkUB 24/94

Helsingfors den 23 september 1994

Republikens President
MARTTI AHTISAARI

Justitieminister
Anneli Jäätteenmäki

Finlex ® är en offentlig och gratis internettjänst för rättsligt material som ägs av justitieministeriet.
Innehållet i Finlex produceras och upprätthålls av Edita Publishing Ab. Varken justitieministeriet eller Edita svarar för eventuella fel i innehållet i databaserna, för den omedelbara eller medelbara skada som orsakas av att felaktig information används eller för avbrott i användningen av eller andra störningar i Internet.