Helsingin HO 7.11.2014 2136

Ulosottovalitus - Kiinteistön vapaa myynti - Pääkäsittelyn toimittaminen

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

HOVIOIKEUSKÄSITTELY

RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

ESPOON KÄRÄJÄOIKEUDEN PÄÄTÖS 15.8.2014

SELOSTUS ASIASTA

Valitus

A ja B olivat valittaneet ulosottoviraston 10.6.2014 tekemästä päätöksestä, joka koski lupaa myydä A:n ja B:n veloista ulosmitattu kiinteistö vapaalla myynnillä. Lupa oli päätöksen mukaan voimassa 28.9.2014 asti. A ja B olivat pyytäneet, että myynnille annettua aikaa pidennetään marraskuun loppuun asti, koska kesäaikana myynti ei ollut mahdollista. Kiinteistön korjausta ei myöskään ollut voitu tehdä aiotulla tavalla, koska B:llä oli ollut terveydellisiä ongelmia. Ennen kihlakunnanvouti C:tä asiaa oli hoitanut kihlakunnanvouti D, joka ei ollut toiminut asiassa oikein. Hän oli aloittanut myynnin vasta tammikuussa 2014. A ja B eivät olleet koskaan saaneet tietoa D:n toimista.

Ulosottomiehen lausunto

Johtava kihlakunnanvouti oli valituksen johdosta antamassaan lausunnossa katsonut, että valitus tuli hylätä. Pantinhaltijan saatava realisointipyyntöineen oli tullut ulosottoon vireille 11.5.2011. A:lla ja B:llä oli 28.9.2014 saakka voimassa oleva lupa vapaaseen myyntiin. Edellinen myyntitoimeksianto oli tehty kiinteistönvälitystoimiston kanssa 30.10.2013, jolloin myyntiaika oli ollut 28.2.2014 saakka. Kun velkoja oli nyt odottanut suoritusta yli kolme vuotta, oli se valittajienkin kannalta kohtuullinen aika.

Valittajien lausuma

A ja B olivat antaneet lausuman kihlakunnanvoudin lausunnon johdosta. Edellinen asiaa hoitanut kihlakunnanvouti ei ollut kertonut, että hän oli tehnyt myyntisopimuksen kiinteistönvälitystoimiston kanssa ja A ja B uskoivat, että voisivat itse myydä kiinteistön. Lisäksi heiltä ulosmitattiin kuukausittain 1.000 euroa. Heitä oli johdettu harhaan. Ulosoton vuoksi A:n ja B:n oli vaikea palkata väkeä korjausten tekoon. Nyt korjaustyöt oli aloitettu ja A ja B tarvitsivat lisää aikaa remontin loppuun saattamiseksi. Kesäkuussa sitä ei ollut mahdollista tehdä B:n sydänvaivojen vuoksi. Asunto saadaan kuitenkin korjattua ja myytyä viimeistään marraskuussa, mahdollisesti jo aiemmin. Kiinteistön myyntitoimeksianto oli vireillä ja asiaa hoiti kiinteistönvälittäjä. A ja B olivat halunneet, että ulosottoviranomaisten toimet tutkitaan.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Ulosottovirasto oli 10.6.2014 tekemällään päätöksellä antanut A:lle ja B:lle ulosottokaaren 5 luvun 77 §:n 1 momentissa tarkoitetun luvan myydä kiinteistö vapaalla myynnillä. Päätöksen mukaan lupa oli voimassa 28.9.2014 asti.

Tässä asiassa oli kysymys siitä, oliko myyntiluvan voimassaoloajan pidentämiselle perusteita. Asiassa saadusta selvityksestä ilmeni, että A:n ja B:n kiinteistöä oli yritetty myydä vapaalla myynnillä aikaisemmin siten, että myyntitoimeksianto oli tehty 30.10.2013 ja myyntiaika oli päättynyt 28.2.2104. Kiinteistö ei tuolloin ollut mennyt kaupaksi ja nyt se oli uudelleen vapaassa myynnissä.

Ulosottoasioissa oli otettava huomioon paitsi velallisen myös velkojan etu. Ulosottokaaren 3 luvun 21 §:n mukaan täytäntöönpanotoimet oli suoritettava ilman aiheetonta viivytystä. A:n ja B:n kiinteistön realisointia koskeva ulosottoasia oli ollut vireillä 11.5.2011 alkaen, jolloin kiinteistöä oli ollut mahdollista myydä yli kolme vuotta. Tähän nähden ja ottaen huomioon täytäntöönpanotoimien joutuisuusvaatimus, myyntiluvan voimassaoloajan pidentäminen vielä 28.9.2014 jälkeen ei ollut perusteltua.

Edellä sanotuin perustein valitus oli hylättävä.

Siltä osin kuin A ja B ovat valittaneet ulosottoviranomaisten menettelystä muutoin, ei käräjäoikeudella ollut toimivaltaa tutkia asiaa. Valitus oli näiltä osin jätettävä tutkimatta. A ja B voivat tutkimatta jätetyiltä osin kannella ulosottomiehen menettelystä Valtakunnanvoudinvirastolle.

Päätöslauselma

Valitus hylättiin siltä osin kuin se koski myyntiluvan voimassaoloajan pidentämistä. Muilta osin valitus jätettiin tutkimatta. Tältä osin ulosottomiehen menettelystä voi kannella Valtakunnanvoudinvirastolle.

Asian ratkaisut käräjäoikeuden tuomari:

Käräjätuomari Tiina Veranen

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN PÄÄTÖS 7.11.2014

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN PÄÄTÖS 7.11.2014

Valitus

A ja B ovat vaatineet, että heille annettua lupaa myydä ulosmitattu kiinteistö itse vapaalla myynnillä jatketaan marraskuun loppuun 2014 saakka. Lisäksi A ja B ovat vaatineet, että ulosmittauksen täytäntöönpano keskeytetään. A ja B ovat vielä vaatineet, että hovioikeus toimittaa asiassa pääkäsittelyn.

Lisäajan myöntämättä jättäminen aiheuttaisi A:lle ja B:lle huomattavan taloudellisen menetyksen. Heidän valitsemansa kiinteistönvälittäjä oli arvioinut kiinteistön arvoksi 195.000 euroa, kun taas kihlakunnanvouti C olisi valmis myymään sen 152.000 eurolla. A ja B olivat tehneet taloon suuren korjaustyön, joka ei ollut vielä valmis. He olivat kuitenkin myymässä kiinteistöä. He olivat jo vuokranneet itselleen uuden asunnon.

Ulosottoviraston lausunto

Ulosottovirasto on katsonut, että valitus on hylättävä.

Täytäntöönpanoon keskeyttämiselle ei ollut perusteita. Panttivelkojan täytäntöönpanopyyntö ja tätä kautta kiinteistön myyntiasia on ollut ulosotossa vireillä 11.5.2011 alkaen. Ulosottovirasto oli jo aikaisemmin tehnyt kiinteistöä koskevan myyntitoimeksiannon, mikä oli johtanut tarjouksen tekemiseen ja hyväksymiseen. A:n ja B:n vaatimuksesta myyntipäätös oli kuitenkin peruttu ja A:lle ja B:lle oli annettu lupa heidän pyytämäänsä vapaaseen myyntiin 28.9.2014 mennessä. A:n ja B:n kanssa oli sovittu kiinteistökatselmuksesta 30.9.2014, mutta A ja B olivat peruneet tapaamisen.

Lisäkirjelmät

A ja B ovat toimittaneet hovioikeuteen lisäkirjelmät 15.10.2014 ja 22.10.2014.

Välitoimi

A:lle ja B:lle on varattu tilaisuus antaa lausumansa ulosottoviraston lausunnon johdosta. A ja B ovat toimittaneet lausumansa.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksessä olevaa kiinteistöä koskeva ulosottoasia on ollut ulosottoviranomaisessa vireillä 11.5.2011 lukien. Kiinteistöä on yritetty myydä useaan otteeseen kiinteistönvälittäjienkin välityksellä. Johtava kihlakunnanvouti on ulosottokaaren 5 luvun 77 §:n nojalla antamallaan päätöksellä viimeksi 10.6.2014 antanut A:lle ja B:lle luvan myydä kiinteistö vapaalla myynnillä. Lupa on ollut voimassa 28.9.2014 saakka.

Asiassa on hovioikeudessa kysymys siitä, onko kihlakunnanvoudin antamaa lupaa myydä ulosmitattu kiinteistö niin sanotulla vapaalla myynnillä aihetta pidentää. Lisäksi asiaan liittyy kysymys pääkäsittelyn toimittamisesta hovioikeudessa.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 ja 4 momentissa on säädetty, että hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely, jos hakemusasian asianosainen sitä vaatii. Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan suullinen todistelu otetaan tarpeellisilta osiltaan uudelleen vastaan, jos asiassa on kysymys käräjäoikeuden suullisen todistelun uskottavuudesta tekemästä arviosta. Todistelua ei tarvitse ottaa uudelleen vastaan, jos käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä 12 §:ssä tarkoitetun oikeudenkäyntiaineiston perusteella kokonaisuutena arvioitaessa mitään varteenotettavaa epäilystä. Viitatussa 26 luvun 12 §:ssä säädetään, että asia ratkaistaan kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston perusteella, jollei pääkäsittelyä toimiteta.

Lain esitöissä on korostettu sitä, että velvollisuus pääkäsittelyn toimittamiseen asianosaisen vaatimuksesta on aikaisempaa käytäntöä velvoittavampi ja kynnys vaaditun pääkäsittelyn toimittamiselle aikaisempaa alhaisempi (HE 105/2009 vp s. 38). Tarkoituksena on, että pääkäsittely aikaisempaa useammin toimitetaan asianosaisen vaatimuksesta myös sellaisissa asioissa, joissa kysymys on muusta kuin käräjäoikeudessa vastaanotetun näytön arvioinnin riitauttamisesta. Toisaalta pääkäsittelyä ei aina tarvitse toimittaa tilanteessa, jossa valittaja on riitauttanut näytön arvioinnin sitä enemmälti perustelematta. Pääkäsittely voidaan toimittaa esimerkiksi vain valittajan kuulemiseksi, jolloin kysymys ei olisi käräjäoikeuskäsittelyn toistamisesta, vaan siinä toteutuisi asianosaisen oikeus ajaa asiaansa ja kohdata tuomarinsa hänelle tärkeässä asiassa (HE 105/2009 vp s. 68).

Pääsääntö lain esitöiden mukaan siten on, että pääkäsittely toimitetaan asianosaisen sitä vaadittua ja että näin menetellään silloinkin, kun kysymys ei ole suullisen todistelun uskottavuuden arvioinnista (HE 105/2009 vp s. 68). Pääkäsittely voidaan jättää toimittamatta vain, jos asiassa ei ole otettava vastaan suullista todistelua ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta ottaen huomioon asian laatu ja merkitys asianosaiselle.

Valituksessa on vaadittu, että ulosmitatun kiinteistön vapaata myyntiä varten annettua lupaa on pidennettävä. A ja B eivät ole tarkemmin perustelleet valituksessaan esittämäänsä pääkäsittelypyyntöä. A ja B eivät ole myöskään nimenneet ketään todistelutarkoituksessa kuultavaksi. Kiinteistön ulosmittaukseen ja sen myyntiyrityksiin eri vaiheineen liittyvät tosiseikat ovat riidattomia ja käräjäoikeuskin on ratkaissut asian kirjallisen aineiston perusteella. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole sellaisia asiaan vaikuttavia riitaisia seikkoja, joiden johdosta pääkäsittelyssä olisi tarpeen ottaa vastaan suullista näyttöä. Pääkäsittelyn toimittaminen ei näin ollen ole tarpeellista näytön vastaanottamiseksi.

Mitä tulee muutoin asian arviointiin vaikuttaviin seikkoihin ja pääkäsittelyn toimittamiseen muussa kuin suullisen todistelun vastaanottamistarkoituksessa asiassa on todettavissa seuraavaa.

Arvioitaessa ulosmittauksen ja täytäntöönpanon merkitystä A:lle ja B:lle hovioikeus toteaa, että täytäntöönpanon kohteena on A:lle ja B:lle kuuluva asuinkiinteistö. Toisaalta kiinteistö ei tällä hetkellä ole heillä omassa tai muussakaan asuinkäytössä heidän asuessaan muualla. Täytäntöönpanon kohteena olevaan omaisuuteen ei siten voida sanoa liittyvän laadultaan sellaisia seikkoja, jotka asettaisivat täytäntöönpanon kohteena olevan omaisuuden erityisasemaan.

A:n ja B:n luonnollinen pyrkimys on saada kiinteistön myynnistä mahdollisimman hyvä realisointitulos. Heidän viittaamansa kiinteistönvälittäjä on arvioinut kiinteistön arvoksi 195.000 euroa, kun taas kihlakunnanvouti on heidän mukaansa ollut valmis tyytymään alhaisempaan hintaan. Lopullinen hinta selviää toisaalta vasta siinä vaiheessa, kun kiinteistö myydään. Vaikka ulosottokaaren 3 luvun 21 §:n mukaan täytäntöönpanotoimet on suoritettavia ilman aiheetonta viivytystä, ulosottomiehen on toisaalta myynnissä ulosottokaaren 5 luvun 2 §:n 1 momentissa tarkoitetuin tavoin pyrittävä hyvään tulokseen. Hinnan muotoutumiseen liittyy myös saman luvun 23 §:n 1 momentti, jonka mukaan ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön huutokaupassa, jos tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla.

Ulosottokaaressa ei ole erityistä säännöstä siitä, kuinka pitkäksi ajaksi lupa vapaaseen myyntiin voidaan antaa tai voidaanko lupa-aikaa pidentää. Toisaalta lupaedellytys on ulosottokaaren 5 luvun 77 §:ssä kytketty osaltaan suostumukseen muun muassa velkojilta ja kaikilta muiltakin oikeuksien haltijoilta, joiden oikeutta myynti koskee. Tilanteeseen vaikuttaa taustalla myös mainittu yleinen ulosottotoimien joutuisuusvaatimus, joka on otettava huomioon kuhunkin tapaukseen liittyviä yksittäisiä näkökohtia harkittaessa.

Ulosottoviraston lausunnosta ja siihen oheistetusta selvityksestä ilmenee, että 10.6.2014 annetun myyntiluvan jälkeen A:n ja B:n valitsemalla kiinteistövälittäjällä ei muun muassa ole ollut avainta kiinteistöllä olevaan rakennukseen, eivätkä kiinteistönvälittäjän tarjoamat kiinteistönäytötkään ole sopineet A:lle ja B:lle. Kiinteistönvälittäjän mukaan A ja B olivat vedonneet sairasteluunsa, mutta tarkempaa tietoa tästä ei ole eikä siitäkään, että mahdollinen sairastelu olisi muodostanut todellisen esteen kiinteistönvälittäjän myyntitoimille. A ja B eivät siis ole myötävaikuttaneet kiinteistönvälittäjän myyntitoimiin, vaan he ovat suhtautuneet vähintäänkin passiivisesti kiinteistön myymiseen vapaalla myyntitavalla.

Ottaen huomioon valituksen kohde, A:n ja B:n menettely ja kerrotut olosuhteet muutoinkin suhteessa asian laatuun ja merkitykseen A:lle ja B:lle hovioikeus katsoo, että pääkäsittelyn toimittaminen asiassa muussa kuin näytön vastaanottamistarkoituksessa on oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 14 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla selvästi tarpeetonta.

Kysymyksessä oleva ulosottoasia on ollut vireillä suhteellisen kauan. Kiinteistöä on kahdella erillisellä kerralla yritetty myydä vapaalla myynnillä ja myyntitoimissa on ollut mukana kaksi eri kiinteistönvälitysliikettä. Hovioikeus katsoo, että lisäajan myöntäminen vapaalle myynnille ei edellä selostetuissa ja vallinneissa olosuhteissa ole perusteltua.

Näillä sekä käräjäoikeuden mainitsemilla perusteluilla aihetta käräjäoikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole. Aihetta täytäntöönpanon keskeyttämiseen ei ole.

Päätöslauselma

Käräjäoikeuden päätöstä ei muuteta.

Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:

Hovioikeudenlaamanni Pirkko Kauppinen
Hovioikeudenneuvos Jukka Kontio
Hovioikeudenneuvos Seppo Ovaskainen
Esittelijä viskaali Jenny Willstedt

Lainvoimainen.

Finlex ® är en offentlig och gratis internettjänst för rättsligt material som ägs av justitieministeriet.
Innehållet i Finlex produceras och upprätthålls av Edita Publishing Ab. Varken justitieministeriet eller Edita svarar för eventuella fel i innehållet i databaserna, för den omedelbara eller medelbara skada som orsakas av att felaktig information används eller för avbrott i användningen av eller andra störningar i Internet.