Turun HO 04.11.2005 2629

Kiinteistön kauppa, Rakennuksen pinta-ala, Hinnanalennus, Kiinteistönvälittäjän vastuu, Reklamaatio

KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO

HOVIOIKEUSKÄSITTELY

TURUNSEUDUN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 18.10.2004

Kantajat

1. A
2. B

Vastaajat

1. C Oy, Naantali
2. Pankki

Asia

Hinnanalennus ja vahingonkorvaus

Vireille

16.3.2004

SELOSTUS ASIASTA

Kantajan kanne

Kantajat ovat vaatineet, että vastaaja C Oy velvoitetaan suorittamaan kantajille hinnanalennuksena 52.505 euroa ja vastaaja Pankki vahingonkorvauksena kantajille saman määrän, C Oy hinnanalennukselle tuottokorkoa 25.10.1999-26.3.2004 saakka ja korkolain 4§:n 1 mom. mukaista viivästyskorkoa 27.3.2004 lukien ja Pankki vahingonkorvaukselle viivästyskorkoa korkolain 7§:n mukaisesti 13.12.2003 lukien ja että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut jutussa korkolain 4§:n 1 mom. mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Kanteen peruste

Kantajat ovat 5.10.1999 vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet C Oy:ltä Naantalin kaupungin Pirttiluodon kaupunginosassa - - - sijaitsevan tontin - - - sillä sijaitsevine rakennuksineen ja liittymineen 1.750.000 markan eli 294.328,80 euron kauppahinnasta.

K Oy, joka markkinoi kohdetta, julkaisi 26.9.1999 Turun Sanomat -nimisessä lehdessä ilmoituksen, jossa kiinteistöä myytiin asuinpinta-alalla n. 280 m2 . Myyntiesitteessä pinta-alaksi oli ilmoitettu 260 m2. Kauppa tehtiin näillä tiedoilla. Neliöhinnaksi tulee siten 6.730 markkaa.

Naantalin rakennusvalvonnasta saatujen tietojen mukaan asuinrakennuksen pinta-ala oli 201 m2 ja kantajat ostivat sen 260 m2 suuruisena. Kantajille on tullut neljän vuoden aikana pääomatappiota liikaa maksetun kauppahinnan osalta. Kaupan välittäjästä johtuneen olennaisen ja merkittävän virheen johdosta kantajat ovat kärsineet ainakin 100.000 euron vahingon.

Kantajille on esitetty lehti-ilmoitus ja myyntiesite sekä kaksi pohjapiirrosta. Kantajat eivät ole asiakirjojen perusteella voineet ymmärtää, että pinta-ala on ollut ilmoitettua pienempi. Kauppaa tehtäessä kiinteistössä on ollut virhe, koska ostajat eivät tienneet todellista asuinpinta-alaa, joka vaikutti kiinteistön käyttöön ja arvoon. Virhe kaupan kohteessa on sellainen, ettei se vastaa suoritusta ja virhe on olemassa, jollei kiinteistö ole sellainen kuin on sovittu tai ostajat ovat voineet perustellusti edellyttää.

Myyjä on antanut kiinteistön pinta-alasta virheellisiä tietoja, jota tietoa ei ilman erityisiä toimenpiteitä, eli asuinrakennuksen mittausta, ole voitu tarkistaa.

Kiinteistövälittäjän tulee kuluttajansuojasta kiinteistövälityksessä annetun lain mukaan antaa ostajalle riittävät tiedot seikoista, joiden hän tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kauppaan. Välittäjä K Oy ei ole antanut ostajalle oikeita tietoja asuinrakennuksen pinta-alasta. Välittäjän olisi pitänyt varmistua ilmoitetun asuinpinta-alan oikeellisuudesta. Kun välittäjäsuorituksessa on virhe, on ostajalla oikeus edellä mainitun lain 13§:n nojalla vahingonkorvaukseen sopimussuhteessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.

Ostajan on reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajat eivät ole havainneet virhettä ennen kuin ovat tilanneet rakennusvalvonnasta asiakirjoja kiinteistön mahdollista uudelleen myyntiä varten. Tällöin on havaittu pinta-alavirhe. Maakaaren mukaisesti virheeseen voi vedota hallinnan luovutuksesta viiden vuoden kuluessa ja välittäjään nähden vahingonkorvausvaatimus vanhenee kymmenessä vuodessa.

Kantajat eivät ole pelkästään hakeneet sopivan kokoista asuntoa itselleen ja perheelleen vaan asuinpinta-alalla on myöskin ollut kaupan tekemiseen ja kauppahinnasta sopimisessa merkitystä.

Asuinpinta-ala on ollut tärkeä kriteeri kantajille kauppaa tehtäessä.

Kantajien asiamies ilmoitti, että asuinhuoneen vähimmäiskorkeus on 220 cm.

Asiamies huomautti L Oy:n arviolausunnosta, että - - - henkilö, joka on mm. allekirjoittanut mainitun lausunnon, on tarkastanut kiinteistön kantajien suorittamien korjaus- ja parannustöiden jälkeen, joista antoi tositteet. Mainittuja töitä on tehty noin 40.000 euron osalta ja ne koskevat keittiön uusimista, wc:n uusimista alakertaan, kylpyhuoneen uusimista yläkertaan sekä pihatöitä.

C Oy:n vastaus

Vastaaja on kiistänyt kanteen hinnanalennuksesta ja pyytää, että kanne jätetään tutkimatta liian myöhään tehtynä ja että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut jutussa laillisine korkoineen.

Vastaajayhtiö on antanut toimeksiannon asunnon myynnistä K Oy:lle sen hyvämaineisuuden takia. Kantajat ovat kiinnostuneet asunnosta sen vuoksi, että se on riittävän suuri ja on sopivan persoonallinen ja autotalli soveltui kahden auton tarpeisiin ja myös tekniset hienoudet, kuten ohjelmoitava valonohjaus, sähköjärjestelmä ja korkeatasoinen ilmanvaihto kiinnostivat ostajia. Kiinteistökauppaa on käsiteltävä kokonaisuutena ja asuntoa ei ole myyty tietyllä neliöhinnalla.

Kaupan yhteydessä syksyllä 1999 kantajille luovutettiin talopiirustukset, arkkitehtikuvat, rakennekuvat, LVI-suunnitelmat, lopputarkastuspöytäkirjat ja muut rakennusaikaiset asiakirjat.

Kantajilla on ollut yli neljä vuotta aikaa selvittää asunnon todellista pinta-alaa. Kantajien olisi pitänyt vedota pinta-alavirheeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on ollut havaittavissa. Virhe on ollut huomattavissa huomattavasti ennen neljän vuoden kulumista. Sen vuoksi kanne pitää jättää tutkimatta liian myöhään nostettuna. Toteutuneet kerrosneliöt, 208 m2 on annettu totuuden mukaisina. Muut lämmitetyt tilat päärakennuksessa on annettu ohjeistuksen mukaisina, kuten kodinhoitohuone, sauna, pesuhuone, vaatehuone ja tekniset tilat eli yhteensä nämä tekevät 260 m2. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole tiedossa toteutuneiden rakennusneliöiden määrä, vaan se pitää mitata. Myyntitoimeksiantoon merkitty kerrosala 208 m2 sekä lisäksi on ilmoitettu arvio asuintilojen koko pinta-alasta. Toteutuneet kokonaispinta-alat ovat 326 m2, joista asuintilojen osuus 260 m2, lämmitettyä tilaa on yhteensä noin 300 m2.

Vastaaja on myyntitoimeksiannon mukaisesti luottanut siihen, että K Oy vastaa kohteen myyntimateriaalin laatimisesta, selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa edellyttämällä tavalla. Erilaisten alalla käytettyjen pinta-alamääreiden ja muiden myyntiteknisten asioiden varmistamisessa on käännytty kiinteistönvälitysliikkeen puoleen. Kukaan asianosaisista ei ole korostanut erityistä pinta-alavaatimusta kaupanteon yhteydessä.

Vastaajan mielestä kantajat eivät ole kärsineet vahinkoa virheen johdosta ja asunnon hinta on ilmeisesti myös noussut. Kiinteistöön sijoitetut korjaukset ovat pienehköjä rakennuskustannuksiin verrattuna.

D ilmoitti, että hänen mielesään pinta-alalaskuissa erotus tulee siitä, että alakerran ulkoseinien pituus on 63,3 metriä ja paksuus 0,4 metriä, josta tulee neliöitä 25,37 m2 sekä alakerran 200 mm:n paksuiset kantavat sisäseinät, pituudeltaan 24,6 metriä tekevät 4,92 m2 sekä yläkerran kantavat seinät ja väliseinät yhteensä 19,68 m2, joten ulkoseinien ja kantavien väliseinien yhteinen pinta-ala alakerrassa ja yläkerrassa on 43,92 m2. Kokonaispinta-ala on sen vuoksi myyntiesitteessä mainittu 260 m2 ja vastaaja myöntää, että huoneistoalaksi saadaan siten 260-43,92 m2. Vastaajan mielestä asuinpinta-ala on ulkoseinien mittauksen mukainen pinta-ala eli pinta-ala on oikein myyntitoimeksiannossa ilmoitettu.

D ilmoitti kokonaispinta-alan määräytyvän rakennuksen ulkomittojen mukaan.

D antoi oikeudelle vahinkovakuutusyhtiön kiinteistövakuutuksen laskentaohjeen, joka koskee asunnon pinta-alan määrittelyä.

C Oy:n vastauksena D ilmoitti olevansa sitä mieltä, että asuinpinta-alaksi on myyntitoimeksiannossa ja myyntiesitteessä ilmoitettu noin 260 m2.

D ilmoitti, että asuinhuoneen vähimmäiskorkeus on hänen mielestään 160 cm, joka tila lasketaan huoneistoalaan.

D antoi edelleen T-yhtiöiden kiinteistövakuutusta koskevan hakemuslomakkeen.

D ilmoitti tekemiensä laskelmien perusteella, että kerrosala, joka on laskettu 2200 mm:n ylittävistä huonetiloista, on yhteensä laskettuna 207,95 m2. Asuintilat, jotka on laskettu 1600 mm:n ylittävistä tiloista, ovat yhteensä 257,90 m2 sekä kokonaispinta-ala ulkomittojen mukaan laskettuna 273 m2, jonka asuinrakennuksen lisäksi kiinteistöllä sijaitsee autotalli 34 m2 lämmintä tilaa sekä saman autotallin kattolappeen alla 20 m2 suuruinen autokatos.

Pankin vastaus

Vastaaja on kiistänyt kanteen ja pyytänyt sitä hylättäväksi sekä pyytänyt oikeudenkäyntikulujensa korvaamista laillisine korkoineen.

Kiistämisen peruste

Kiinteistövälittäjänä toiminut J on hankkinut käytännön mukaisesti viranomaisilta tarvittavat asiakirjat. Pinta-alatieto saatiin yhtiön edustajalta D:ltä ja kirjattiin myyntitoimeksiantoon asuintilana noin 260 m2. J:llä ei ollut mitään syytä epäillä, etteikö tieto pitäisi paikkaansa. Myyntiesitteeseen kirjattiin pinta-alatieto samalla tavalla.

Kiinteistö on Naantalissa poikkeuksellisen hyvällä paikalla ja ostajat kiinnostuivat siihen sen korkeatasoisuuden takia. Kantajat pitivät asuntoa riittävän suurena perheensä asunnoksi sekä arkkitehtuuriltaan ja rakenteeltaan korkeatasoisena. Vastaajan hankkiman lausunnon mukaan rakennuksen huoneistoala on 234 m2, joten kantajien väite pinta-alan todellisesta määrästä on virheellinen. Vastaajan mielestä pinta-alavirhe ei ole olennainen. Vaikka se olisi ollut tiedossakin kauppaa tehtäessä, se ei olisi vaikuttanut kauppahintaan.

Kauppa on tehty kokonaisuudesta eikä taloa ole myyty neliömetrihinnalla, kuten ei omakotitalokaupassa yleensäkään.

Vastaaja on pyytänyt arviolausunnon mm. M Oy:ltä, jonka mukaan asunnon arvo oli kaupantekoaikaan noin 300.000 euroa ja tällä hetkellä 370.000 euroa. Koska kauppahinta oli 294.000 euroa, se on myyty hieman alle käyvän arvon. Pinta-alavirheellä ei ole ollut merkitystä kauppahinnan määräytymiseen.

Myyntiajankohtana oli voimassa laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä, jossa laissa ei ole reklamaatioaikaa. Nykyisin voimassa olevan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 15.12.2000 annetun lain mukaan vaatimus on esitettävä kohtullisessa ajassa. Neljä vuotta kaupanteon jälkeen tehty reklamaatio on myöhässä. Reklamaatioajan pituus jo viittaa kantajien tyytyväisyyteen kaupan kohteeseen, siihen ettei väitetty pinta-alavirhe ole vaikuttanut ostopäätökseen. Reklamaation myöhästymisen vuoksi kanne on hylättävä.

Huoneistoala on rakennuksen ulkoseinien sisäpintojen mukaisesti laskettu pinta-ala yli 1.600 mm:n korkuisista huonetiloista. Mainittuun pinta-alaan ei kuitenkaan lasketa hormeja eikä kantavia sisäväliseiniä.

Pankin asiamies ilmoitti, että J:llä ei ole vastaajayhtiön edustajana ollut mitään syytä epäillä toimeksiantajan antamia pinta-alatietoja. Myytävän kohteen osalta hänellä ei sen vuoksi asiamiehen mielestä ole ollut mitään kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain mukaista tuottamusta eli huolimattomuutta, jonka perusteella vastaajayhtiö olisi vastuussa kantajille.

Huoneistoala ei ole sellainen virallisesti todettava pinta-ala, joka olisi tiedossa ilman erikseen toimitettavaa laser-mittausta. Asiamies ilmoitti, että valtioneuvoston antama asetus asuinhuoneistojen myyntitoimeksiannoissa ilmoitettavista tiedoista edellyttää, että erikseen ilmoitetaan asuinhuoneet ja muut tilat, joka tässä tapauksessa on tehty. Asiamies ilmoitti, että hänen käsityksensä mukaan asuinpinta-alan määritelmää ei ole olemassa RT-kortistossa, joka määrittelee hyvän rakennustavan. Asuintilat kuitenkin edellytetään ilmoitettavaksi myynti-ilmoituksessa ja lisäksi muut tilat kuten tässä tapauksessa on tehty.

Asiamies ilmoitti samoin kuin D, että asuinpinta-ala on ilmoitettu myyntiesitteessä noin 260 m2:ksi.

Asiamies ilmoitti, että vastaajan mielestä ostajien on kiinteistöveroilmoitusta täyttäessään sekä kiinteistövakuutusta ottaessaan pitänyt perehtyä kiinteistön pinta-alaan siten perusteellisesti, että heidän on täytynyt siinä vaiheessa, jolloin kantajien olisi pitänyt havaita myyntiesitteen ja todellisen pinta-alan välinen erotus, reklamoida kohtuullisessa ajassa eikä vasta neljän vuoden kuluttua.

Asiamies huomautti, että määrällisesti vahingonkorvausvaatimus myös kiistetään, koska huoneistokauppaa ei omakotitalon tapauksessa tehdä neliömetrihinnalla, vaan kokonaisuus huomioon ottaen, joten vahingonkorvausmäärä on liiallinen. Lisäksi asiamies huomautti, että kantajan esittämä kirjallinen mittaustulos on RT-kortiston mukaisesti väärä, koska siinä ei ole huoneistoalaan laskettu teknisiä tiloja, jotka ovat olleet 201 m2:n lisäksi noin 17 m2 ja mainittu mittaustulos koskee huoneistoalan mittausta, josta ei kaupanteon yhteydessä taikka sitä ennen ole edes tietoja annettu. Kohde on myyty asuinpinta-alatiedoilla.

D ja asiamies ilmoittivat molemmat päämiestensä puolesta kantana, että kantajan suorittamat parannustyöt sisätiloissa ja ulkona ovat makukysymyksiä, jotka eivät ole parantaneet kiinteistön arvoa, koska kiinteistö oli myyntihetkellä jokseenkin uusi eli keittiöt, wc-tilat ja kylpyhuonetilat olivat noin kaksi vuotta vanhoja ja pihaistutukset tehty sekä nurmikot tehty.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

TUOMION PERUSTELUT

Kanne C Oy:tä vastaan

D on C Oy:n edustajana tehnyt toimeksiantosopimuksen K Oy:n kanssa kanteen kohteena olevan kiinteistön myymisestä 16.9.1999. Ostajat ovat tehneet kiinteistökaupan mainitusta kiinteistöstä 5.10.1999 1.750.000 markan eli 294.328,87 euron kauppahinnasta. Ostajat ovat havainneet kiinteistön omakotitalon pinta-alasta vuonna 2003 syksyllä, että se ei vastaa asunnon myynti-ilmoituksessa mainittua 260m2:n asuinpinta-alaa. Ostajat ovat aikoneet myydä asunnon ja hankkineet Naantalin rakennusvalvontavirastosta tietoja rakennuksen rakennusluvasta, jolloin ovat saaneet tietää, että rakennusoikeutta kiinteistöllä oli 188m2 ja että se on ylitetty siten, että pinta-ala on 196 m2 myönnetyssä rakennusluvassa. Kantajat ovat teettäneet todistaja E:n työnantajayhtiöllä asuinhuoneistoalan mittauksen, jonka mukaisesti pinta-ala on 201m2. Myyjä D on C Oy:n osakkeenomistajana kertonut, että hän on antanut välittäjälle J:lle totuudenmukaiset tiedot kiinteistöstä eli toteutuneen kerrosalaneliömetrimäärän, joka on 208 m2 sekä arvioinut asuinpinta-alan 260m2:ksi.

Vastaaja on ollut sitä mieltä, että reklamaatio olisi pitänyt tehdä ajoissa, koska myyjä on jättänyt kaikki rakennuslupa-asiakirjat kiinteistölle ja niihin tutustumalla olisi todellinen asuinpinta-ala selvinnyt jokseenkin heti kaupanteon jälkeen. Reklamaatio on tehty lähes neljän vuoden kuluttua. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 mom. mukaan ilmoitus virheestä on tehtävä kohtuullisessa ajassa myyjälle siitä kun virhe on havaittu tai kun ostajan olisi pitänyt se havaita. Kuitenkin laatuvirheestä on ilmoitettava viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta uhalla, että ostaja menetää oikeuden vedota siihen.

Koska mainitussa lainkohdassa on säädetty yläraja virheeseen vetoamiselle ja koska kantajat ovat tulleet tietämään asunnon todellisen pinta-alan vasta lähes neljän vuoden kuluttua aikoessaan itse myydä sen edelleen, ovat kantajat tehneet kohtuullisessa ajassa reklamaation välittäjälle ja sitä kautta myyjälle. Kantajien kanne on sen vuoksi tutkittava.

D on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hän on ilmoittanut asuinpinta-alan kokonaispinta-alana ulkomittojen mukaan laskettuna. RT-kortiston kerrostasoalaa koskevan ohjetiedoston 3.4 kohdan kerrosala on ala, jonka rajoina ovat kerrostasoa ympäröivien ulkoseinien ulkopinnat ja mainitun ohjeen mukaan huoneala on huoneen ala, jonka rajoina ovat huonetta ympäröivien seinien pinnat tai niiden ajateltu jatke.

D:n kertoman mukaan talossa on paksujen seinien takia ulkoseinien ja kantavien väliseinien pinta-ala yhteensä noin 43 m2, jolloin 260 m2:n ulkomittojen mukaan laskettavasta pinta-alasta mainittu seinien pinta-ala vähennettynä päädytään 217 m2:iin. Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Myyjä on tiennyt, että huoneistoala rakennuksessa on pienempi kuin ulkomittojen mukaan laskettu rakennusala, mutta on oman kertomansa mukaan ymmärtänyt, että kiinteistö myydään ulkomittatietojen perusteella. Ostajien kannalta mainittua seikkaa on pidettävä laatuvirheenä, koska ostajat ovat ostaneet nimenomaan asuntoa sen asuinpinta-alan koon vuoksi ja ostajille on ollut huomattava merkitys sillä, onko asuinpinta-ala 201 m2 vai 260 m2.

Todistajien G:n ja H:n mukaan kiinteistöllä käydessä ei sen sokkeloisuus ja suurten yhtenäisten tilojen puute huomioon ottaen pinta-alasta pysty tekemään ilman mittauksia arviota.

Todistaja G on pitänyt huoneistoalan mitattu koko huomioon ottaen hinnanalennuksen oikeana määränä kanteessa mainittua 52.505 euroa. Vastaajayhtiön todistaja H on pitänyt kiinteistön arvoa, oli sen asuinpinta-ala sitten 201 m2 taikka 260 m2, samana, koska omakotitalossa ratkaisee kokonaisuus eikä asunnon pinta-ala. Todistaja H:n mukaan kiinteistön arvo on ollut kaupantekohetkellä 300.000 euroa ja on arvion tekemishetkellä toukokuussa 2004 370.000 euroa. Todistaja N on kertonut rakennuspiirustuksista saaneensa mittaustulokseksi huoneistoalan osalta 234 m2 ja todistajan mielestä tekniset tilat lasketaan huoneistoalan mukaan, jolloin 201 m2:iin on lisättävä 17 m2 teknisiä tiloja, jolloin päädytään 218 m2:iin. Todistajan mielestä piirustuksista suoritettu mittaus on aiheuttanut virheen 218 m2:stä 234 m2:iin. Todistaja E:n mielestä teknisiä tiloja ei lasketa huoneistoalaan, koska kumpikaan teknisistä tiloista, ei pannuhuone eikä yläkerran ilmastointikonehuone, ole 7 m2 eikä niitä ole sen vuoksi pidettävä asuinhuoneena.

RT-kortiston huoneenmääritelmän mukaan huoneena on pidettävä 160cm ylittävää huonetilaa, jossa on lattia, katto sekä seinät ja jolla on suunniteltu käyttötarkoitus tai käyttötapa. Teknisiä tiloja on tämän vuoksi pidettävä huonetiloina. Todistaja E:n kertoman mukaan tekniset tilat ovat pinta-alaltaan 6,5 m2 ja 6 m2 eli yhteensä 12,5 m2. Käräjäoikeuden mielestä huoneistoala on siten 201 m2 + 12,5 m2 eli 213,5 m2. Huoneistoalaan ei ole laskettava porraskuilun ykköskerroksen osuutta, joten oikeana tuloksena ei ole siten pidettävä vastaaja D:n mainitsemaa 217 m2 vaan noin 213 m2 - 214 m2. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus on määrättävä vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Käräjäoikeuden mielestä kiinteistö poikkeaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 mom. 2 kohdan mukaisesti merkittävästi siitä, millä tiedoilla ostajat ovat kohteen ostaneet. Mainitun luvun 31 §:n mukaisena virheellisen kiinteistön arvona käräjäoikeus pitää 1.650.000 markkaa vastaavat 277.510,07 euroa. Hinnanalennus on siten kauppahinnan ja tämän summan erotus eli 16.818,80 euroa. C Oy on velvoitettava siten suorittamaan kantajille hinnanalennuksena laatuvirheen perusteella edellä mainittu 16.818,80 euroa korkoineen.

Kanne Pankkia vastaan

Kantaja on katsonut vastaajan, silloisen K Oy:n, kiinteistövälittäjän J:n menetelleen virheellisesti siten, että on toimeksiantosopimusta tehtäessä kuullut kerrosalan olevan 208 m2 ja asuinhuoneiston pinta-alan 260 m2, jonka vuoksi välittäjän olisi pitänyt huomata, että asuinpinta-ala ei voi olla suurempi kuin kerrosala. Tällä perusteella kantajat ovat katsoneet välittäjän syyllistyneen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 15.12.2000 annetun lain 14 §:n mukaiseen virheelliseen menettelyyn, jolla on aiheuttanut kantajille kanteessa mainitun vahingon.

Valtioneuvoston antama asetus asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista 15.2.2001 määrittelee pykälässä 7, että kiinteistöä myytäessä myyntiesitteessä on mainittava asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta mainitun asetuksen e-kohdan mukaisesti huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Myyntiesitteessä asuintilat ja muut tilat on eritelty, mutta pinta-alaa ei ole eritelty erikseen vaan yhteisenä asuinpinta-alana.

Yleisen elämänkokemuksen mukaan käräjäoikeuden tiedossa on, että myynti-ilmoitukset eivät täytä viimeksi mainitun asetuksen muotomääräyksiä pinta-alojen erittelyn osalta asuintilojen ja muitten tilojen välillä. Tämä edellyttäisi aina huoneistojen mittausta jollakin tavalla. Välittäjänä toiminut J on saanut C Oy:n edustajalta - - - asiakirjoja, joilla on tilattu ja ilmoitettu elementtitehtaalle ikkuna- ja oviaukkojen suuruudet ja elementtien koko valamista varten. Mainituista piirustuksista näkyy, että kerrosala on ullakon osalta 66m2 ja teknistä tilaa on 14 m2 sekä ykköskerroksen osalta näkyy, että kerrosala on 130 m2. Lukujen summa on 196 m2. Kun myyjä on ilmoittanut lisäksi, että kerrosala on 208 m2, olisi välittäjän pitänyt kysyä ja tarkistaa, mistä johtuu suurempi asuinpinta-ala kuin piirustuksista ja myyjän ilmoittamasta kerrosalasta on nähtävissä. Tätä laiminlyöntiä käräjäoikeus pitää kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaisena virheellisenä menettelynä, jolla on aiheutettu ostajille edellä kerrotun suuruinen 16.818,80 euron vahinko.

Sen vuoksi Pankin, joka on ilmoittanut olevansa vastuussa kiinteistövälittäjän työnantajana välitystoimeksiannosta, on suoritettava vahingonkorvauksena kantajille mainittu määrä.

Jutussa ei ole esitetty rakennuslupa-asiakirjoja, joista näkyisivät lasketut pinta-alat. Sen vuoksi käräjäoikeus on joutunut luottamaan asianosaisten kertomiin ja laskemiin pinta-aloihin sekä osaksi todistajien suorittamiin mittauksiin asiassa. Käräjäoikeus katsoo kantajien tehneen reklamaation myös välittäjän työnantajayhtiölle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ovat havainneet pinta-alavirheen.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajat ovat voittaneet jutun, koska kiinteistökaupan hinnanalennus on kiinteistökaupan kokonaisuus huomioon ottaen harkinnanvarainen.

TUOMIOLAUSELMA

C Oy ja Pankki velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan, C Oy hinnanalennuksena ja Pankki vahingonkorvauksena kantajille A:lle ja B:lle yhteisesti 16.818,80 euroa, C Oy yksin hinnanalennukselle tuottokorkoa 25.10.1999-26.3.2004 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 mom. mukaista viivästyskorkoa 27.3.2004 lukien ja Pankki yksin vahingonkorvaukselle viivästyskorkoa korkolain 7 §:n mukaisesti 13.12.2003 lukien.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat C Oy ja Pankki velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien yhteiset oikeudenkäyntikulut jutussa 9.104,20 eurolla korkolain 4 §:n 1 mom. mukaisine korkoineen 18.11.2004 lukien.

LAINKOHDAT

Maakaari 2 luku 17 §, 21 §, 25 § ja 31 §
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 14 §
Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista 7 §

Asian ratkaisseet käräjäoikeuden jäsenet:

Käräjätuomari Eero Mattila

TURUN HOVIOIKEUS TUOMIO 4.11.2005

ASIA

Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

VALITTAJAT JA TOISTENSA VASTAPUOLET

A
B

C Oy

Pankki

VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA

Valitukset

A ja B

A ja B ovat yhteisessä valituksessaan toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen vaatineet, että C Oy ja Pankki velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti heille, C Oy hinnanalennuksena ja Pankki vahingonkorvauksena, yhteensä 52.505 euroa kanteessa mainittuine tuotto- ja viivästyskorkoineen tai että heille maksettavaa korvausta joka tapauksessa korotetaan. C Oy ja Pankki on lisäksi velvoitettava korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan muutosvaatimuksilleen A ja B ovat toistaneet käräjäoikeudessa lausutun. Myydyn pientalokiinteistön asuinpinta-ala ei ole vastannut ilmoitettua. Pientalossa teknisiä tiloja ei lasketa asuinpinta-alaan. Kauppahinta on perustunut pääasiallisesti ilmoitetun asuinpinta-alan suuruuteen. Asuinpinta-alaa laskettaessa perusteena on käytettävä RT-kortiston ohjeistoa ja muun muassa sitä säätelevää Suomen rakennusmääräyskokoelmaa (RakMK G1).

C Oy

C Oy on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään sekä että A ja B velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen. Lisäksi C Oy on vaatinut, että vastaajien keskinäisessä suhteessa tehdään vastuun jako ensisijaisesti siten, että Pankki vastaa yksinään mahdollisesta hinnanalennuksesta/vahingonkorvauksesta.

Perusteinaan C Oy on toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä. Yhtiö on saanut tiedon kauppaan kohdistuvasta reklamaatiosta vasta haasteen tiedoksisaannilla 26.3.2004 eli lähes neljä ja puoli vuotta kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen. Ostajien on tullut havaita pinta-alan poikkeama välittömästi kaupanteon jälkeen. Reklamaatio on tehty liian myöhään. Ostajat ovat hyväksyneet ilmoitetun arvion asuinpinta-alasta. Eroa kiinteistön toteutuneen ja todellisen arvon välillä ei ole eikä siten hinnanalennukselle ole perustetta. C Oy ei ole vastuussa kaupan kohdetta mahdollisesti rasittavasta virheestä. C Oy on toiminut kiinteistönvälittäjältä saamiensa ohjeiden mukaisesti ja toimittanut tälle pyydetyt tiedot.

Pankki

Pankki on valituksessaan vaatinut, että kanne hylätään kokonaisuudessaan ja että A ja B velvoitetaan korvaamaan Pankin oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen. Lisäksi Pankki on vaatinut, että vastaajien keskinäisessä suhteessa tehdään vastuun jako ensisijaisesti siten, että C Oy vastaa yksinään mahdollisesta hinnanalennuksesta/vahingonkorvauksesta.

Perusteinaan Pankki on vedonnut käräjäoikeudessa esitettyyn ja etenkin siihen, etteivät huoneistoalan laskentaperiaatteet sovellu kauppahinnan perusteeksi omakotitalokiinteistöä myytäessä. Kaupan kohteen ominaisuuksilla ja erityispiirteillä on kaupantekoon ja -hintaan merkittävämpi vaikutus kuin myytäessä kerros- tai rivitaloasuntoa, joissa koko on pääsääntöisesti ratkaisevin. Kohteen kauppahinta on kaupantekohetkellä ollut käypä riippumatta siitä, onko kohteen huoneistoala myyntiesitteen mukainen vai mittausten perusteella laskettu. Perustetta hinnan alentamiselle ei ole. Mikäli virheen katsottaisiin olevan olemassa, se on joka tapauksessa vähäinen. Välittäjän puolella ei ole tuottamusta eikä selonottovelvollisuutta ole laiminlyöty. Joka tapauksessa reklamaatio on tapahtunut liian myöhään. Vastaajien keskinäisessä suhteessa tulee väitetyn virheen kuulua kokonaan C Oy:n vastuun piiriin.

Vastaukset

A ja B

A ja B ovat vastauksessaan vaatineet, että sekä C Oy:n että Pankin valitukset hylätään perusteettomina.

C Oy:n puolesta on myönnetty, että asuinpinta-alaksi on ilmoitettu 260 neliömetriä eli virhe on myönnetty. Reklamaatiot on tehty oikea-aikaisesti ottaen huomioon, ettei virhettä ole voinut normaalilla katsomishavainnoinnilla todeta. Noin 20 prosentin virhe asuinpinta-alassa ei voi olla merkityksetön eikä vähäinen. Myyjä ja välittäjä ovat kiinteistöalan ammattilaisia. Välittäjä on ollut tietoinen asuinpinta-alan merkityksestä ostajille. Kumpikin vastaaja on osaltaan vastuussa virheestä.

C Oy

C Oy on vaatinut, että A:n ja B:n valitus hylätään.

Ostajilla on ollut mahdollisuus tutustua kiinteistöön ennen kaupan solmimista ja heidän olisi ennen kaupantekoa pitänyt kiinnittää huomiota kaupan kohteen pinta-alaan. Pinta-alavirhe ei ole ollut merkityksellinen. Virhe ei olisi paljastunut, jos A ja B eivät olisi ryhtyneet myymään kiinteistöä. Ostajat ovat tähän asti olleet täysin tyytyväisiä kiinteistöön.

Pankki

Pankki on vastauksessaan vaatinut, että A:n ja B:n valitus hylätään.

Kauppaa tehtäessä ostajille ei ole vakuuteltu eivätkä he ole tiedustelleetkaan huoneistoalasta mitään. Asuinpinta-ala kuvaa vain suuntaa-antavasti rakennuksen kokoluokkaa eikä se ole yksiselitteinen käsite. Kohteen hinta ei ole ollut pinta-alaperusteinen. Kauppahinta on joka tapauksessa ollut käypä. Pankki on lisäksi vaatinut, että C Oy:n vaatimus vastuunjaon määrittelystä on hylättävä. C Oy:n omistaja D on itse rakennuttanut riidan kohteena olevan asuintalon ja hän on ainoana tiennyt yksityiskohtaisesti kaupan kohteen ominaisuudet. Kiinteistönvälittäjällä ei ole ollut mitään syytä epäillä toimeksiantajan antamien tietojen oikeellisuutta. Ainoa virheellisesti menetellyt taho on ollut myyjä.

PÄÄKÄSITTELY

6.10.2005

TODISTELU HOVIOIKEUDESSA

Sama kuin käräjäoikeudessa

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Yleistä

Asiassa on kysymys siitä, onko nyt kysymyksessä olevan omakotitalon asumiskäytössä oleva pinta-ala sillä tavoin virheellinen, että kiinteistön ostajilla on oikeus saada tähän perustuen hinnanalennusta ja onko kiinteistöä välittäneen yhtiön puolelta toimittu välitystehtävää hoidettaessa niin huolimattomasti, että kiinteistön ostajilla on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä rakennuksen pinta-alavirheeseen perustuen vahingonkorvausta.

Hovioikeus on ottanut pääkäsittelyssä vastaan saman todistelun kuin käräjäoikeus. Todistajat ovat olennaisilta osin kertoneet samalla tavoin kuin käräjäoikeudessa.

Kiinteistön asumiskäytössä oleva pinta-ala

Kiinteistöä välittäjän toimesta myytäessä on kiinteistön asuinpinta-alaksi myyntiesitteessä ilmoitettu 260 neliömetriä. Kirjallisina todisteina esitetyistä teknisistä asiakirjoista selviää, että kiinteistön kerrosala on 208 neliömetriä. Oikeudelle esitetyistä rakentamispiirustuksista ei käy ilmi kysymyksessä olevan rakennuksen pinta-alaa. Piirustuksista käy ilmi erilaisia teknisiä suureita kuten esimerkiksi rakennuksen ulkomitat ja rakentamiseen liittyviä korkeusmittoja. Rakennuksessa on myöhemmin tehty lasertekniikalla todistajana kuullun E:n toimesta asumiskäytössä olevaa pinta-alaa koskeva mittaus, jonka tulokseksi on saatu 201 neliömetriä. E:n mukaan tässä luvussa ei ole mukana teknisiä tiloja; pannuhuonetta, ilmastointihuonetta toisessa kerroksessa ja portaikkotilaa. Myös todistajana kuultu N on suorittanut mittauksen hänelle toimitetuista rakennuspiirustuksista päätyen tulokseen 234 neliömetriä. Rakennuksen asumiskäytössä olevasta pinta-alasta ei ole esitetty muuta selvitystä. Asiassa ei ole näytetty E:n tekemää mittausta virheelliseksi. Kun todistaja N:n mittaus perustuu rakennuspiirustuksiin ja kun esitetyistä kirjallisista todisteista mikään ei anna perustellusti aihetta arvioida pinta-alaa toisin, niin asiassa on selvitetty, että rakennuksen asuinpinta-ala on E:n mittaukseen perustuen myyntiesitteessä ilmoitettua 260 neliömetriä pienempi. Asiassa on myös esitetty selvitystä erilaisista rakennusteknisistä rakennuksen alaa kuvaavista määrittelyistä, joilla ei kuitenkaan ole merkitystä asiassa, kun asumiskäytössä oleva pinta-ala on mitattu.

Hinnanalennukseen oikeuttava virhe ja hinnanalennuksen määrä

Kysymyksessä oleva virhe rakennuksen asumiskäytössä olevasta pinta-alasta on noin 20 prosentin luokkaa. Asiassa esitetty selvitys osoittaa, että kiinteistössä saattaa olla joitakin tiloja, jotka eivät huonekorkeudeltaan täytä asumiskäyttöön tarkoitetulle tilalle asetettuja korkeusvaatimuksia. Tällaisia tiloja rakennuksessa on kuitenkin vähän eikä niillä ole asumiskäytössä olevan pinta-alan määrittelyn suhteen olennaista merkitystä. Kun kysymyksessä on omakotitalokiinteistö, niin rakennuksen pinta-alavirheen arvioimisessa kiinteistökaupassa on huomioitava myös muita seikkoja kuin pelkkä rakennuksen asumiskäytössä oleva pinta-ala. Huomiota on kiinnitettävä kiinteistön sijaintiin, tontin pinta-alaan ja ulkonäköön samoin kuin rakennuksen ulkonäköön, tekniseen toteuttamiseen ja siinä käytettyihin rakennusmateriaaleihin. Todistaja G:n pelkkään rakennuksen pinta-alasta saatavaan neliöhintaan perustuva virheen arviointi ei omakotitalokiinteistön ollessa kysymyksessä johda oikeaan lopputulokseen. Todistajina kuullut J ja H ovat kertoneet omakotitalokiinteistön hinnanmäärityksessä huomioon otettavista yllä mainituista seikoista korostaen sitä, että kiinteistön arvoa määriteltäessä on huomioitava kiinteistö kokonaisuutena.

Kaupantekohetkellä maksettu kauppahinta on hovioikeuden käsityksen mukaan ollut käypä maakaaren 2 luvun 31 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Esitetty todistelu ei anna aihetta arvioida kauppahintaa sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienemmäksi. Hovioikeus hyväksyy siten käräjäoikeuden lausuman tuomion sivulla 9 koskien pinta-alavirheen merkitystä ostajille ja edellä mainitun lainkohdan tarkoittamaa kiinteistön arvoa.

Edellä lausutut omakotitalokiinteistön hinnanmääritykseen vaikuttavat seikat huomioiden hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi viisi prosenttia kauppahinnasta eli 87.500 markkaa vastaavan 14.716,44 euroa.

Reklamaatio

Kumpikin vastaajayhtiö on vedonnut siihen, että ostajat ovat reklamoineet virheestä liian myöhään.

Todistelutarkoituksessa kuultu A on kertonut saaneensa tietää rakennuksen pinta-alasta vasta 30.10.2003 käydessään Naantalin kaupungin rakennusvalvontavirastossa selvittämässä rakennuksen rakennuslupa-asiakirjoja. Kiinteistön kauppakirjasta ilmenee, että kaupanteon yhteydessä ostajille ei ole luovutettu rakentamiseen liittyviä asiakirjoja. Todistelutarkoituksessa kuultu C Oy:n edustaja D on kertonut, että rakennuksen teknisissä tiloissa on ollut rakennusta koskevat rakennustekniset piirustukset.

D ja kiinteistövälittäjänä toiminut J ovat kertoneet, ettei kiinteistökauppaa valmisteltaessa ole ollut käsillä rakennuksen rakennuslupa-asiakirjoja.

Asiassa on jäänyt epäselväksi, onko rakennukseen jätettyjen rakennusteknisten asiakirjojen joukossa ollut kaikkia rakennus- lupahakemukseen liittyviä asiakirjoja. Sitä seikkaa, että kaupantekohetkellä tai sen jälkeenkään ostajilla ei ole ollut käytettävissä sellaisia rakennuslupaan liittyviä asiakirjoja, jotka olisivat selvittäneet rakennuksen pinta-aloja, tukee paitsi kauppakirjaan asiakirjoista kirjattu merkintä myös D:n ja J:n antamat lausumat kiinteistön myyntitoimenpiteistä samoin kuin se, että yhdestäkään kirjallisina todisteina jätetyistä asiakirjoista ei selviä rakennuksen asumiskäytössä oleva pinta-ala.

Rakennuksesta muutoin esitetty selvitys samoin kuin myyntitilanteesta saatava selvitys osoittavat, ettei ostajilla ole ollut aihetta epäillä ilmoitettua 260 neliömetrin asuinpinta-alaa eikä heillä myöskään näistä olosuhteista johtuen ole ollut aihetta ryhtyä rakennuksen pinta-alaa selvittämään. Rakennus on todistajien G:n ja myös J:n mukaan niin sokkeloinen, että sen pinta-alaa ei kykene silmämääräisesti arvioimaan. Todistajien kertomuksista ja rakennuksesta esitettyjen valokuvien perusteella voidaan päätellä, että rakennus on toteutettu sillä tavoin, että se antaa sellaisen vaikutelman, että rakennus on sellainen pinta- alaltaan, joka ostajille on ilmoitettu.

Ostajat eivät ole kaupanteon aikaan eivätkä myöskään rakennuksessa asuessaan voineet havaita nyt kysymyksessä olevaa pinta-alavirhettä. Uskottavaa on, että A käydessään rakennusvalvontavirastossa on tuolloin tullut tietoiseksi pinta- alavirheestä. Näin ollen ja kun esitetyn selvityksen mukaan asiasta on välittäjäyhtiölle reklamoitu ostajien asiamiehen 6.11.2003 päivätyllä kirjeellä ja kun C Oy on hovioikeudelle antamassaan valituksessaankin ilmoittanut saaneensa haasteen tiedoksi asiassa 26.3.2004, niin kummallekin vastaajalle on virheen havaitsemisesta huomautettu kohtuullisen ajan kuluessa. Vastaajien väitteet reklamaation myöhästymisestä on näin ollen hylättävä.

Kiinteistönvälittäjän huolimattomuus

Kauppakirjasta havaitaan, että rakennuslupa-asiakirjoja ei ole ostajille kaupan yhteydessä toimitettu. Tätä tukee paitsi A:n kertomus myös D:n ja J:n antamat lausumat siitä millä tavoin kysymyksessä olevan kiinteistönkaupan valmistelu- ja myyntitoimenpiteet on tehty. Kun niistä rakennusteknisistä piirustuksista, jotka hovioikeudelle on jätetty, ei selviä kysymyksessä olevan kiinteistön asuinpinta-ala, asiassa on selvitetty, että kiinteistöä välitettäessä ei ole ollut käsillä sellaisia asiakirjoja, joista rakennuksen pinta-ala olisi selvinnyt. Tällä perusteella kiinteistönvälitystehtävää on hoidettu niin huolimattomasti, että ostajilla on tähän perustuen oikeus vahingonkorvaukseen kiinteistöä välittäneeltä yhtiöltä. Vahingonkorvauksen määrä on tässä tapauksessa sama kuin hinnanalennuksen määrä.

Vastaajien keskinäistä vastuunjakoa koskeva vaatimus

Kumpikin vastaajayhtiö on hovioikeudessa vaatinut keskinäisen korvausvelvollisuuden jakoa ensisijaisesti niin, että he vapautuisivat kokonaan korvausvastuusta. Edellä myyjän ja välittäjän vastuusta lausuttu huomioon ottaen edellytyksiä keskinäisen vastuun jakamiselle ei ole.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Asian asianosaiset ovat kaikki valittaneet asiassa hovioikeudelle. Valittajayhtiöt voittavat asian vain vähäiseltä harkinnanvaraiselta osalta. Näin ollen asianosaisilla ei ole oikeutta saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa.

Näillä perusteilla hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta muutetaan.

C Oy ja Pankki velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan käräjäoikeuden tuomitsemaa määrää alentaen A:lle ja B:lle yhteisesti, C Oy hinnanalennuksena ja Pankki vahingonkorvauksena, yhteensä 14.716,44 euroa käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine korkoineen.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselma jää voimaan.

A:n ja B:n, C Oy:n ja Pankin oikeudenkäyntikuluvaatimukset hovioikeudessa hylätään.

Sovelletut lainkohdat:

Maakaari 2 luku 17 §, 21 §, 25 ja 31 §
Laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä (1988/686) 13 §
Asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (1983/847) 4 §

Asian ratkaiseet hovioikeuden jäsenet:

hovioikeudenneuvos Päivi Hirsikangas
hovioikeudenneuvos Kim Fröman
hovioikeudenneuvos Jouko Valtonen

Ratkaisu on yksimielinen.

Lainvoimaisuustiedot:

Korkeimman oikeuden ratkaisu 6.6.2006 : Ei valituslupaa

Finlex ® är en offentlig och gratis internettjänst för rättsligt material som ägs av justitieministeriet.
Innehållet i Finlex produceras och upprätthålls av Edita Publishing Ab. Varken justitieministeriet eller Edita svarar för eventuella fel i innehållet i databaserna, för den omedelbara eller medelbara skada som orsakas av att felaktig information används eller för avbrott i användningen av eller andra störningar i Internet.