Helsingin HO 11.10.1978 275

Huoneenvuokra - Vuokravelkomus - Indeksikorotus

A on B:tä vastaan Helsingin AO:ssa ajamassaan kanteessa kertonut, että B oli 7.9.1972 vuokrannut eräältä osakeyhtiöltä 530 m2 suuruisen huoneiston sekä saman talon kellarikerroksesta 25 m2 suuruisen huoneen mm. ehdoin, että vuokra-aika alkoi 1.1.1973 ja jatkui ainakin 10 seuraavaa vuotta 6 kuukauden irtisanomisajoin ensimmäisen irtisanomispäivän ollessa 30.6.1982. Perusvuokraksi oli sovittu 17 mk/m2 kuukaudessa ja vuokra oli sidottu viralliseen elinkustannusindeksiin perusluvun ollessa vuoden 1972 kesäkuun indeksilukema 254 pistettä.
Vuokrasopimuksen mukaisesti indeksitarkistus oli suoritettava puolivuosittain tammi- ja heinäkuun alussa. Taloudellisen kasvun turvaamisesta 30.12.1970 annetun lain 2 §:n 3 momentin mukaisesti oli viitenä ensimmäisenä vuotena sopimuksen tekemisestä kuitenkin indeksimuutoksista voitu ottaa huomioon vain puolet. Mainitulla tavalla tarkistetun vuokran määrä oli ollut vuoden 1977 heinäkuulta indeksilukeman 510 mukaisesti 14.189,57 mk. A, jolle huonetilat olivat siirtyneet em. osakeyhtiöltä, oli 19.8.1977 päivätyllä kirjeellä ilmoittanut B:lle, että vuokra syyskuusta 1977 alkaen siirtyi täyteen indeksisidonnaisuuteen, kuten B oli 26.9.1973 päivätyssä, A:lle lähettämässään kirjeessä maininnut. Indeksilukema oli noussut vuokrakauden aikana 256 pistettä ja tämän mukaisesti vuokra syyskuusta 1977 alkaen oli 18.943,10 mk kuukaudessa. B oli syys-, loka- ja marraskuulta 1977 suorittanut A:lle vaadittuna kuukausivuokrana 18.944,29 mk. B oli kuitenkin jättänyt suorittamatta joulukuun 1977 vuokrasta 17.904,53 mk maksaen vain 1.038,57 mk ja tammikuun 1978 vuokrasta 4.475,24 mk maksaen vain 14.467,86 mk, minkä vuoksi A on vaatinut, että B velvoitettaisiin suorittamaan A:lle maksamatta olevana vuokrana 22.379,77 mk korkoineen.

B on vastustanut kannetta ja kertonut ilmoittaneensa A:lle 30.11.1977 lähettämässään kirjeessä, että siirryttäessä täyteen indeksisidonnaisuuteen oikea vuokra oli, huomioon ottaen että uutena peruslukuna oli pidettävä heinäkuun 1977 indeksilukemaa 510 ja uutena perusvuokrana heinäkuun 1977 vuokraa 14.189,57 mk, 1.9.1977 lukien syyskuun 1977 indeksilukeman 520 mukaan laskettuna 14.467,86 mk. Lisäksi B on ilmoittanut suorittaneensa indeksiehdon soveltamisen ja laskentaperusteiden epätietoisuuden vuoksi erehdyksessä syys-marraskuulta 1977 liikaa vuokraa yhteensä 13.429,29 mk sekä että B katsoi tämän vuoksi olleensa oikeutettu ottamaan mainitun määrän vähennyksenä huomioon joulukuun 1977 vuokranmaksun yhteydessä.

AO on tuomiollaan 6.3.1978, huomioon ottaen vuokrasopimuksen ehdot, joita ei voitu B:n 26.9.1973 päivätyllä kirjeellä katsoa muutetun, hylännyt vuokrasaatavavaatimuksen vuodelta 1977. Edelleen AO on lausunut, että B:n käytössään olevista tiloista maksama vastike on, riippumatta siitä, mitä vastikkeen suuruuden määräämisestä on sovittu, HVL:n mukaista huoneenvuokraa.
Koska 30.12.1977 taloudellisen kehityksen turvaamisesta annetun lain säännösten mukaan mm. huoneenvuokrat pysytetään 31.8.1978 saakka enintään 8.12.1977 vallinneella tasolla, A:lla ei ole oikeutta vaatia vuoden 1978 tammikuulta korkeampaa vuokraa kuin mitä B 8.12.1977 voimassa olleen vuokran mukaan on suorittanut. Sen vuoksi AO on hylännyt vaatimukset.

A haki muutosta.

HO: Asiassa on selvitetty, että vuokrasuhteen alusta 1.1.1973 lukien vuokran määrä on tarkistettu ottamalla huomioon indeksin muutos alkuperäisestä perusindeksiluvusta ja että B on tämän laskutavan hyväksynyt. Vuokrasopimuksessa ei ole määräyksiä vuokran määrää tarkistettaessa käytettävästä laskutavasta eikä mainitussa taloudellisen kasvun turvaamisesta 30.12.1970 annetussa laissa myöskään ole säännöstä siitä, mitä indeksilukemaa olisi käytettävä peruslukuna siirryttäessä laissa mainitun viiden vuoden kuluttua puolesta indeksisidonnaisuudesta täyteen indeksisidonnaisuuteen lakitekstin käyttäessä ainoastaan sanontaa, että viitenä ensimmäisenä vuotena sopimuksen tekemisestä saadaan indeksin muutoksista kulloinkin ottaa huomioon enintään puolet. Tämän vuoksi, kun sopimuksesta ei muuta johdu eivätkä lain määräykset muuta vaadi, HO katsoi, huomioon ottaen indeksisidonnaisuuden tarkoituksen sopimusta tehtäessä, että siirryttäessä mainitun 5 vuoden ajan jälkeen täyteen indeksisidonnaisuuteen on peruslukuna käytettävä edelleen alkuperäistä kesäkuun 1972 indeksilukemaa 254. Edelleen HO totesi, että B:n on katsottava, huomioon ottaen sen A:lle lähettämän 26.9.1973 päivätyn kirjeen, vuokrasopimuksen ehdoista poiketen hyväksyneen, että indeksin tarkistus suoritetaan täysimääräisenä jo 1.9.1977 lukien. Kuten AO on lausunut, on huoneenvuokrat taloudellisen kehityksen turvaamisesta 30.12.1977 annetun lain 6 §:n 1 momentin säännöksellä määrätty HVL:n estämättä pysytettäviksi enintään 8.12.1977 vallinneella tasolla elokuun loppuun 1978. Kun HVL sisältää säännöksiä ainoastaan asuinhuoneitojen vuokrien korottamisesta, on mainitun lainkohdan sanonnalla "huoneenvuokralain estämättä" katsottava tarkoitetun ainoastaan asuinhuoneistoja, liikehuoneistojen vuokrien korottamista koskevien sopimusten tullessa mainitussa lainkohdassa kielletyiksi tarvitsematta niiden suhteen viitata HVL:n syrjäytymiseen.
Sen vuoksi HO, pysyttäen muilta osin AO:n tuomion, muutti siten sanottua tuomiota, että huoneiston vuokraksi todettiin heinäkuun 1977 indeksilukeman 510 mukaan laskettuna 1.9.1977 lukien, huomioon ottaen A:n jutussa esittämä vaatimus, 18.943,10 mk kuukaudessa ja B velvoitettiin suorittamaan A:lle maksamatta olevana vuokrana joulukuulta 1977 17.900.96 mk ja tammikuulta 1978 4.475,24 mk korkoineen.

Läsnä: Seppälä - Iirola - Piira - Pohjola - Kaarni

Eri mieltä oleva jäsen Kaarni oli muuten samaa mieltä kuin HO:n enemmistö, mutta katsoi, että indeksiehdon käyttöä koskevien lakien mukaiset indeksitarkistukset ovat sallittuja myös taloudellisen kehityksen turvaamisesta annetun lain voimassaoloaikana, minkä vuoksi, huomioon ottaen että huoneiston vuokra tammikuun 1978 indeksilukeman 526 mukaan laskettuna on 19.538,62 mk 1.1.1978 lukien, hän velvoitti B:n suorittamaan A:lle maksamatta olevana vuokrana joulukuulta 1977 17.900,96 mk ja tammikuulta 1978 5.070,76 mk.

Eri mieltä oleva jäsen Pohjola katsoi, että siirryttäessä täyteen indeksisidonnaisuuteen vuokrankorotus lasketaan siitä indeksillä tarkistetun vuokran määrästä, jonka suuruiseksi vuokra on voitu aikaisemmin noudatetun indeksiperusteen mukaan tarkistaa. Uutena peruslukuna on siten pidettävä heinäkuun 1977 indeksilukemaa 510 ja uutena perusvuokrana heinäkuun 1977 vuokraa 14.189,57 mk. Tähän nähden ja koska B:n on katsottava, huomioon ottaen sen A:lle lähettämän 26.9.1973 päivätyn kirjeen, vuokrasopimuksen ehdoista poiketen hyväksyneen, että indeksitarkistus suoritetaan täysimääräisenä jo 1.9.1977 lukien, jäsen Pohjola katsoi, ettei ollut syytä muuttaa AO:n tuomion lopputulosta.

B pyysi muutoksenhakulupaa KKO:lta.

KKO 26.11.1982 tuomio n:o 2717: Taloudellisen kasvun turvaamisesta 30.12.1970 annetun lain 2 §:n 3 momentin mukaan huoneenvuokrasopimuksessa, jossa elinkustannusindeksin muutoksiin perustuva indeksiehto saman pykälän 1 momentin mukaan on sallittu, "saadaan viitenä ensimmäisenä vuotena sopimuksen tekemisestä kuitenkin indeksin muutoksesta kulloinkin ottaa huomioon enintään puolet". Tällä säännöksellä on pyritty maan taloudellisen kehityksen turvaamiseksi edistämään hinta- ja kustannuskehityksen vakaantumista. Harkitessaan, onko säännöstä tulkittava A:n kanteessa esitetyin tavoin eli siten, että viitenä ensimmäisenä vuotena sopimuksen tekemisestä tapahtuneet ja tuolta ajalta maksettavien vuokrien osalta vain puoleksi huomioon otettavat indeksin muutokset saadaan sen jälkeiseltä ajalta maksettavien vuokrien osalta ottaa huomioon täysimääräisinä, vai, kuten B kannetta vastustaessaan on katsonut, siten, että viitenä ensimmäisenä vuotena sopimuksen tekemisestä tapahtuneista indeksin muutoksista saadaan myös sen jälkeiseltä ajalta maksettavien vuokrien osalta ottaa huomioon vain enintään puolet, KKO katsoo, että lain sanamuoto tosin saattaa antaa tukea kummallekin tulkinnalle, mutta että jälkimmäinen tulkinta vastaa paremmin lain tarkoituksena olevaa hintojen ja kustannusten tasapainoisen kehityksen edistämistä. Syyskuusta 1977 tammikuuhun 1978 maksamansa vuokran suuruuden B on laskenut siten, että kesäkuun 1972 pisteluvusta 254 heinäkuun 1977 pistelukuun 510 tapahtunut indeksin nousu on otettu huomioon puoleksi ja viimeksi mainitusta pisteluvusta syyskuun 1977 pistelukuun 520 tapahtunut indeksin nousu on otettu huomioon täysimääräisenä. B:n suorittama laskutoimitus on täten ollut seuraava:

510 - 254

254 +           520             2     x                 x 9.435 markkaa = 14.467,87 markkaa 510            254

eli laskutoimituksen eri vaiheissa tapahtuneiden pyöristysten johdosta 14.467 markkaa 86 penniä. Kun B ei ole ollut velvol- linen maksamaan A:lle kuukausittain sanotulta ajalta tätä mää- rää korkeampaa vuokraa, KKO kumoten HO:n tuomion, jätti asian AO:n tuomion lopputuloksen varaan.

Läsnä: Leivonen - Hämäläinen - af Hällström - Ketola - Rosoki- vi

ES.

Finlex ® är en offentlig och gratis internettjänst för rättsligt material som ägs av justitieministeriet.
Innehållet i Finlex produceras och upprätthålls av Edita Publishing Ab. Varken justitieministeriet eller Edita svarar för eventuella fel i innehållet i databaserna, för den omedelbara eller medelbara skada som orsakas av att felaktig information används eller för avbrott i användningen av eller andra störningar i Internet.