650/1990

Given i Helsingfors den 16 juli 1990

Lag om bostadsrättsbostäder

I enlighet med riksdagens beslut stadgas:

1 kap.

Allmänna stadganden

1 §
Bostadsrätt

Med bostadsrätt avses i denna lag till en fysisk person överlåten rätt att besitta en bostadslägenhet och eventuella andra lokaliteter i ett hus (bostadsrättshus), för vars uppförande beviljats sådant lån som avses i 6 § 1 mom. 8 punkten lagen om bostadsproduktion. Bostadsrätten grundas genom ett avtal mellan den som äger bostadsrättshuset och den som får en bostadsrätt (bostadsrättsavtal).

Då bostadsrätten grundas, skall den som får rätten betala en bostadsrättsavgift till husägaren. Dessutom skall bostadsrättshavaren betala bruksvederlag enligt denna lag.

Ett villkor som påför bostadsrättshavaren någon annan betalningsskyldighet än en som nämns i denna lag som en förutsättning för eller på basis av bostadsrätten är utan verkan.

2 §
Bostadsrättsavtal

Bostadsrättsavtalet skall ingås och ändringar i det göras skriftligen. Ett muntligt avtal eller ett muntligt avtalsvillkor binder inte den som får en bostadsrätt. Av avtalet skall åtminstone framgå

1) avtalsparterna,

2) vilken bostadslägenhet samt eventuella andra delar av en byggnad eller fastighet som bostadsrätten gäller (lägenheten),

3) beloppet av och grunderna för bostadsrättsavgiften,

4) beloppet av och grunderna för bruksvederlaget.

3 §
Bostadsrättsavgiftens belopp

De bostadsrättsavgifter som uppbärs under byggnadstiden får inte sammanlagt överstiga det belopp som behövs för finansiering av den anskaffningsvärdesandel som ligger till grund för det bostadslånebelopp som fastställs enligt lagen om bostadsproduktion samt utöver de lån som tagits för finansiering av denna andel och det egna kapitalet.

I bostadsrättsavgift kan uppbäras högst 15 procent av den anskaffningsvärdesandel som ligger till grund för bostadslånet.

4 §
Bostadsrättshavarna

Statsrådet utfärdar allmänna bestämmelser om grunderna för val av bostadsrättshavare och om det förfarande som skall iakttas vid valet.

Bostadsrättshavaren skall vara en person som kommunen har godkänt och som uppfyller de villkor som avses i 1 mom. eller en person på vilken bostadsrätten enligt denna lag kan överföras.

Ett bostadsrättsavtal genom vilket bostadsrätten överförs till någon annan än en i 2 mom. angiven person är ogiltigt.

Kommunen skall för val av bostadsrättshavare förklara bostadsrätterna lediga att sökas. Också flera kommuner kan samfällt förklara bostadsrätterna i kommunerna lediga att sökas. Bostadsrätter som tas i bruk och som blir lediga skall ges sökande som uppfyller villkoren enligt 1 mom. i den ordningsföljd som ansökningarna har lämnats in.

Om överlåtelse av bostadsrätt och om dess övergång på basis av giftorätt eller arv eller testamente stadgas i 7 kap.

5 §
Stadgandenas bindande och tvingande natur

Vad som stadgas i denna lag gäller även sedan det lån som nämns i 1 § 1 mom. har återbetalts.

I bostadsrättsavtalet kan inte göras avvikelser från denna lag till nackdel för bostadsrättshavaren eller den vars rätt härleder sig från bostadsrättshavarens.

2 kap.

Husägarens skyldigheter i avtalsförhållandet

6 §
Överlåtelse av lägenheten i bostadsrättshavarens besittning

Husägaren skall ställa lägenheten till bostadsrättshavarens förfogande den dag då denne enligt bostadsrättsavtalet har rätt att få lägenheten i sin besittning.

7 §
Lägenhetens skick och underhåll

Då bostadsrättshavaren får lägenheten i sin besittning skall den vara i ett sådant skick som bostadsrättshavaren skäligen kan förutsätta med hänsyn till avtalets innehåll, lägenhetens ålder, de lokala boendeförhållandena och andra omständigheter.

Husägaren skall även under den tid bostadsrättshavaren har lägenheten i sin besittning hålla lägenheten i ett sådant skick som avses i 1 mom.

8 §
Sänkning av bruksvederlaget på grund av avtalsbrott från husägarens sida

Bostadsrättshavaren har rätt till befrielse från eller skälig sänkning av bruksvederlaget för den tid under vilken han inte kunnat använda lägenheten på grund av dröjsmål med överlåtelsen av besittningen eller på grund av dess bristfälliga skick eller under den tid lägenheten annars varit i bristfälligt skick. Bostadsrättshavaren har dock inte denna rätt, om dröjsmålet med överlåtelsen av besittningen av lägenheten eller dess bristfälliga skick berott på en omständighet som han är ansvarig för. Då det är fråga om en brist i lägenhetens skick som uppkommit under den tid lägenheten har varit i bostadsrättshavarens besittning, har han inte heller ovan nämnda rätt från en tidigare tidpunkt än den då husägaren fick vetskap om bristen.

9 §
Skadestånd

Bostadsrättshavaren har rätt till ersättning för en skada som han åsamkas på grund av ett i 8 § nämnt avtalsbrott från husägarens sida, om inte husägaren visar att avtalsbrottet eller skadan inte beror på försummelse eller annan vårdslöshet från hans sida.

10 §
Förstörelse av lägenheten eller förbud att använda den

Blir lägenheten förstörd eller förbjuder myndigheterna att den används som bostad, upphör bostadsrättsavtalet att gälla.

Beror förstörelsen av lägenheten på husägarens försummelse eller annan vårdslöshet, har bostadsrättshavaren rätt till ersättning för den skada som han har åsamkats.

Förfaller bostadsrättsavtalet med stöd av 1 mom. innan bostadsrättshavaren har rätt att ta lägenheten i sin besittning och underrättar inte husägaren utan dröjsmål sedan han fått vetskap om grunden för avtalets upphörande bostadsrättshavaren därom, har denne rätt till ersättning för den skada som beror på husägarens försummelse.

3 kap.

Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter vid användandet av bostaden

11 §
Bostadsrättshavarens rätt att utföra underhålls- och ändringsarbeten

Bostadsrättshavaren får utföra underhålls- och ändringsarbeten i lägenheten enligt vad som stadgas i denna paragraf.

Bostadsrättshavaren skall på förhand underrätta husägaren om väsentliga underhålls- och ändringsarbeten.

Bostadsrättshavaren får inte utan tillstånd av husägaren

1) vidta åtgärder som kan skada byggnaden eller åsamka husägaren eller innehavaren av en annan lägenhet eller fastighet skada,

2) vidta åtgärder som kan inverka på bärande konstruktioner, husets isolering, eller i huset installerade vatten-, el-, gas- eller motsvarande ledningar eller luftkonditioneringssystem,

3) utföra underhållsarbeten för vilka bostadsrättshavaren med stöd av 12 § önskar begära ersättning av husägaren.

Husägaren har rätt att övervaka att underhålls- eller ändringsarbetena utförs utan att byggnaden skadas och i enlighet med god byggnadssed.

12 §
Bostadsrättshavarens rätt till ersättning för underhållsarbeten

Då bostadsrättshavaren med husägarens tillstånd gjort nödvändiga underhållsarbeten på lägenheten har han rätt till skälig ersättning av husägaren.

13 §
Husägarens rätt att få tillträde till lägenheten

Husägaren har rätt att få tillträde till lägenheten då det är nödvändigt med tanke på lägenhetens vård, skick, eller underhålls- eller ändringsarbeten eller för att utföra reparationer. Besöket i lägenheten skall ske på en tid som är lämplig för bostadsrättshavaren, om inte arbetet är brådskande eller annars av en sådan art att detta inte är möjligt.

14 §
Bostadsrättshavarens ansvar för skador på lägenheten

Bostadsrättshavaren är skyldig att ersätta husägaren för skador som han uppsåtligen eller av försummelse eller annan vårdslöshet förorsakar på lägenheten. Bostadsrättshavaren är dock inte ansvarig för sedvanligt slitage som orsakas av att lägenheten används för det ändamål som avses i bostadsrättsavtalet.

Bostadsrättshavaren skall även ersätta husägaren för skador som någon som med hans tillstånd vistas i lägenheten uppsåtligen eller genom försummelse eller annan vårdslöshet orsakat på lägenheten. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för skador som orsakats av den som utför arbete på uppdrag av husägaren eller för dennes räkning.

Vad som stadgas i 1 och 2 mom. gäller i tillämpliga delar även gemensamma lokaliteter och anordningar för fastigheten eller byggnaden som bostadsrättshavaren på basis av bostadsrättsavtalet får använda.

Det skadestånd som bostadsrättshavaren skall betala kan jämkas, om detta är skäligt med beaktande av orsakerna till skadan, bostadsrättshavarens möjligheter att förutse och förhindra skadans uppkomst, försäkringarna och försäkringsmöjligheterna samt andra omständigheter.

15 §
Bostadsrättshavarens anmälningsskyldighet

Bostadsrättshavaren skall utan dröjsmål meddela husägaren skador och brister på lägenheten. Detta skall ske utan dröjsmål, om reparationer måste utföras omedelbart för att förhindra att skadan blir större.

Om lägenheten inte används på en lång tid, skall bostadsrättshavaren anmäla detta till husägaren samt bereda honom möjlighet att komma in i lägenheten.

En bostadsrättshavare som underlåter att göra en i 1 och 2 mom. nämnd anmälan eller att bereda husägaren tillträde till lägenheten svarar för de skador som försummelsen orsakar.

4 kap.

Bruksvederlaget och dess betalning

16 §
Hur bruksvederlaget bestäms

Hos bostadsrättshavaren får uppbäras ett skäligt bruksvederlag.

Bruksvederlagets belopp skall bestämmas så att vederlagsinkomsten täcker de utgifter som vid en måttfull ekonomiförvaltning uppkommer av finansieringen och underhållet av till samfundet hörande bostadsrättsbostäder och därtill anslutna lokaliteter.

Grunderna för bestämmandet av bruksvederlaget skall dessutom vara sådana att vederlaget fördelas på ett skäligt sätt mellan lägenheterna. Vederlaget kan bestämmas så att olika utgiftsposter har olika betalningsgrunder, såsom lägenhetens areal eller den faktiska förbrukningen eller användningen av vatten, el eller någon annan nyttighet.

Bruksvederlaget får inte överstiga de hyror som i allmänhet betalas på orten för likvärdiga lägenheter.

Bostadsstyrelsen får fastställa allmänna grunder för bestämmandet av bruksvederlaget.

17 §
Höjning av bruksvederlaget

Om husägaren vill höja bruksvederlaget, skall han skriftligen meddela bostadsrättshavaren detta. Samtidigt skall han meddela grunden för höjningen och det nya bruksvederlaget. Höjningen träder i kraft tidigast vid ingången av den betalningsperiod som följer två månader efter det meddelandet gjordes.

Husägaren behöver dock inte särskilt meddela sådan förhöjning av ersättning för värme, vatten eller annan till lägenheten hörande nyttighet som grundar sig på ökad förbrukning eller en ökning av antalet personer som bor i lägenheten, om det har avtalats om att särskild ersättning skall utges för nyttigheten enligt förbrukning eller antalet personer som bor i lägenheten. Bostadsrättshavaren skall få besked om förbrukningen för varje betalningsperiod.

18 §
Utredning om att bruksvederlaget är skäligt

Bostadsrättshavaren kan låta frågan om bruksvederlaget för hans bostad eller andra lokaliteter som han besitter med stöd av ett bostadsrättsavtal är skäligt prövas av domstol. Domstolen får dock inte sänka bruksvederlaget, om det endast i ringa mån överstiger ett bruksvederlag som kan anses skäligt.

Ett yrkande som gäller prövning av om vederlaget är skäligt kan inte väckas efter det rätten till besittning av lägenheten med stöd av bostadsrättsavtalet har upphört.

Domstolen skall i sitt utslag om sänkning av bruksvederlaget bestämma när sänkningen träder i kraft. Söks ändring i underrättens beslut, skall bruksvederlaget dock betalas till tidigare belopp till dess hovrätten har avgjort frågan, om inte något annat avtalas.

19 §
Återbäring av överbetalt bruksvederlag

Beslutar domstolen sänka bruksvederlaget, skall den med beaktande av sänkningens belopp, grunderna för sänkningen och andra i ärendet framkomna omständigheter samtidigt på tjänstens vägnar bestämma om husägaren helt eller delvis skall återbära överbetalt bruksvederlag. Återbäringen får dock inte bestämmas från en tidigare tidpunkt än två år före delgivningen av sänkningsyrkandet.

20 §
Den tid under vilken bruksvederlaget skall betalas

Bostadsrättshavaren är skyldig att betala bruksvederlag för den tid rätten att besitta lägenheten består samt också därefter, om han fortfarande besitter lägenheten.

21 §
Betalningsperioden och tiden för betalningen

Bruksvederlaget skall betalas senast den andra dagen efter betalningsperiodens början, om inte något annat har överenskommits om betalningstiden. Såsom betalningsperiod anses en månad eller någon annan tid för vilken vederlaget enligt avtalet skall betalas.

Ett förbehåll enligt vilket bostadsrättshavaren skall betala förskott på vederlaget är ogiltigt.

22 §
Sättet för betalningen av bruksvederlaget

Bruksvederlaget får alltid betalas genom post- eller bankgiro eller som postanvisning. Betalningen anses ha skett den dag som posten eller banken antecknat som betalningsdag på betalarens kvitto eller den dag då en postanvisning under husägarens adress enligt betalarens kvitto lämnats till posten.

Om vederlaget betalas på något annat sätt än det som anges i 1 mom., skall husägaren ge bostadsrättshavaren ett kvitto på betalningen.

På den ort där lägenheten finns får vederlaget betalas i husägarens affärslokal eller på en annan av honom bestämd plats.

5 kap.

Överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt

23 §
Överlåtelse av bostadsrätt

Bostadsrättshavaren kan till högst ett pris som fastställts enligt 24 § överlåta bostadsrätten till

1) en person som kommunen enligt denna lag samt med stöd av den utfärdade stadganden och bestämmelser har godkänt som mottagare,

2) sin make, en släkting i rätt upp- eller nedstigande led eller till en familjemedlem som vid överlåtelsetiden stadigvarande bor i lägenheten.

Vill bostadsrättshavaren överlåta sin bostadsrätt till någon annan än den som nämns i 1 mom. 2 punkten, skall han meddela husägaren detta. Om inte husägaren inom tre månader från meddelandet har anvisat någon mottagare, är husägaren på bostadsrättshavarens yrkande skyldig att lösa in bostadsrätten till ett pris som avses i 24 §. Hos den till vilken husägaren senare överlåter den inlösta bostadsrätten, får han uppbära högst det pris som nämns i 24 §.

Den som överlåter en bostadsrätt skall i samband med överlåtelsen eller inlösningen visa upp bostadsrättsavtalet i original för husägaren, som skall göra en anteckning därpå om överlåtelsen, priset och dess betalning samt om att överlåtarens bostadsrätt har upphört. Den som överlåter sin bostadsrätt blir inte fri från sina skyldigheter som bostadsrättshavare förrän anteckning gjorts om att bostadsrätten har upphört att gälla. I 20 § stadgas om när skyldigheten att betala bruksvederlag upphör. Husägaren skall ingå ett nytt bostadsrättsavtal med mottagaren.

Vad denna lag stadgar om överlåtelse av bostadsrätt tillämpas även på överlåtelse av bostadsrätt genom tvångsverkställighet.

Vad som stadgas i 39 § äktenskapslagen om makes samtycke och dess betydelse tillämpas även vid överlåtelse av bostadsrätt.

24 §
Överlåtelsepriset

Priset på en bostadsrätt får inte överstiga det maximipris som bestäms enligt 2 mom.

Till maximipriset hänförs följande poster:

1) den i 1 § 2 mom. nämnda bostadsrättsavgiften för lägenheten,

2) sådan indexförhöjning av bostadsrättsavgiften som motsvarar den förändring av byggnadskostnadsindex som skett efter det avgiften betalades och

3) värdet vid överlåtelsetiden av de skäliga förbättringar som överlåtaren eller en bostadsrättshavare före honom har gjort i lägenheten eller finansierat under besittningstiden. Vid fastställandet av detta värde skall beaktas kostnaderna för förbättringsarbetena, den tidpunkt då de utfördes, den återstående nyttan av arbetena samt andra omständigheter.

Kommunen skall fastställa det maximipris som nämns i 2 mom. Husägaren skall i detta syfte visa upp behövlig utredning för kommunen.

Bostadsstyrelsen kan meddela närmare anvisningar om hur värdet av de i 2 mom. 3 punkten nämnda förbättringarna skall beaktas vid fastställandet av maximipriset.

25 §
Överlåtelsens ogiltighet

Överlåtelse av en bostadsrätt till någon annan än den som nämns i 23 § är ogiltig.

Har mottagaren förbundit sig att betala ett pris som överstiger maximipriset enligt 24 §, är förbindelsen ogiltig till den del priset överstiger det tillåtna maximipriset.

26 §
Pantsättning av bostadsrätten

Om kapitalvärdet av en bostadsrätt pantsätts skall bostadsrättshavaren eller panthavaren, för att pantsättningen skall bli bindande gentemot bostadsrättshavarens borgenärer, underrätta husägaren om pantsättningen, och bostadsrättshavaren skall överlämna sitt bostadsrättsavtal i original till panthavaren. Denne skall underrätta husägaren om att panträtten har upphört. Även bostadsrättshavaren kan underrätta husägaren, om han samtidigt för denne visar upp sitt bostadsrättsavtal i original.

Om bostadsrätten överlåts eller löses in enligt 23 §, gäller panträtten inte mottagarens eller dennes efterträdares bostadsrätt, om bostadsrättshavaren var i god tro när bostadsrättsavtalet ingicks.

En husägare som har underrättats om pantsättningen är skyldig att övervaka att panthavarens rätt inte kränks i samband med överlåtelse eller inlösen av bostadsrätten. Han är då även skyldig att ersätta skada som panthavaren har åsamkats av försummelse av denna skyldighet.

Om panthavarens rätt att driva in sin fordran ur bostadsrättens kapitalvärde gäller på motsvarande sätt 10 kap. 2 § handelsbalken inklusive paragrafens 3 mom. Om överlåtelse av bostadsrätten för panthavarens räkning gäller på motsvarande sätt 23-25 §§.

6 kap.

Besittning och överlåtelse av lägenheten

27 §
Besittning av lägenheten

Bostadsrättshavaren skall använda lägenheten som stadigvarande bostad för sig eller för sig och sin familj.

Bostadsrättshavaren får överlåta högst hälften av lägenheten i någon annans besittning.

Bostadsrättshavaren får inte annars överlåta besittningen av lägenheten till en annan, om inte något annat följer av 28 §.

28 §
Tillfällig överlåtelse av besittningen

Bostadsrättshavaren får tillfälligt överlåta lägenheten till någon annan, om han på grund av sin befattning, sitt arbete eller sina studier eller av någon annan sådan orsak tillfälligt befinner sig på en annan ort eller om något annat särskilt skäl för överlåtelsen föreligger. Besittningen får överlåtas för högst två år, om inte kommunen ger tillstånd till en längre överlåtelse.

Innan besittningen överlåts skall bostadsrättshavaren underrätta husägaren därom.

29 §
Bostadsrättshavarens och lägenhetsinnehavarens ansvar

Den till vilken bostadsrättshavaren har överlåtit besittningen av lägenheten eller en del av den ansvarar för skador som han vore skyldig att ersätta om han var bostadsrättshavare. Har inte något annat avtalats med husägaren, svarar bostadsrättshavaren alltjämt för de skyldigheter som han har enligt bostadsrättsavtalet, samt för sådan skada som den som besitter lägenheten är skyldig att ersätta husägaren.

7 kap.

Bostadsrättshavarens äktenskapsskillnad, död eller konkurs

30 §
Bostadsrätten vid avvittring

En make som med stöd av giftorätt har rätt att vid avvittring erhålla den andra makens egendom (utjämning), får såsom utjämning göra anspråk på en bostadsrätt som tillhör den andra maken, om

1) den lägenhet som makarna haft i sin besittning med stöd av en bostadsrätt var deras gemensamma hem och

2) vid avvittring mellan makar som lever, den make som är i större behov av bostad.

Om det enligt 24 § fastställda kapitalvärdet av bostadsrätten överstiger den utjämning som tillkommer maken eller om maken inte har rätt till utjämning, har han på de villkor som anges i 1 mom. 1 och 2 punkten rätt att i samband med avvittringen lösa in den andra makens bostadsrätt genom att till denne i pengar betala skillnaden mellan bostadsrättens värde och den utjämning som han eventuellt har rätt till. Vad som sägs ovan tillämpas på motsvarande sätt vid avskiljning av makars egendom.

Har bostadsrätten pantsatts till säkerhet för skuld som bostadsrättshavarmaken har gjort i syfte att anskaffa bostadsrätten, är det en förutsättning för att bostadsrätten skall kunna överföras så som avses i 1 och 2 mom. att den make som får bostadsrätten betalar skulden eller övertar ansvaret för den. Skuldens belopp skall då dras av från bostadsrättens värde när utjämning utges och den mellanskillnad som avses i 2 mom. beräknas. Borgenären kan inte utan vägande skäl vägra godta ovan nämnda betalning av skulden eller överflyttande av ansvaret för skulden.

En make har likväl inte den rätt som anges i 1 och 2 mom., om överföringen av bostadsrätten till honom med beaktande av äktenskapets längd och andra omständigheter skulle vara oskälig för bostadsrättshavaren.

Denna paragraf tillämpas på motsvarande sätt på en bostadsrätt som tillhör makarna gemensamt.

31 §
Bostadsrättshavarens död

Efter bostadsrättshavarens död hör bostadsrätten till dödsboet.

Övergår bostadsrätten genom arv eller universaltestamente till någon som vid arvlåtarens död inte bodde i lägenheten, har en person som avses i 27 § 1 mom. och som vid arvlåtarens död stadigvarande bodde i lägenheten rätt att inom tre månader från det han fick vetskap om fånget lösa in bostadsrätten. Finns det flera som vill utnyttja sin inlösningsrätt, har de denna rätt gemensamt. Inlösningspriset fastställs med iakttagande av 24 §.

Övergår bostadsrätten genom arv eller testamente till någon som enligt denna lag eller med stöd av den utfärdade stadganden eller bestämmelser inte skulle kunna ta emot en bostadsrätt och inlöses inte bostadsrätten på det sätt som stadgas i 2 mom. eller överlåts den inte inom en av husägaren utsatt skälig tid till någon som avses i 2 mom. eller 23 § 1 mom. 1 punkten, har husägaren rätt att lösa in bostadsrätten till det pris som avses i 24 §.

Vad som stadgas i 3 mom. skall inte tillämpas så länge lägenheten med stöd av ärvdabalken är i den efterlevande makens besittning.

32 §
Överföring av bostadsrätt med stöd av avvittring, arv eller inlösen

Överlåts en bostadsrätt som utjämning eller inlöses den med stöd av 30 eller 31 §, skall på motsvarande sätt iakttas 23 § 3 mom. Husägaren skall ingå ett nytt bostadsrättsavtal med den som fått bostadsrätten genom arv eller testamente.

33 §
Bostadsrättshavarens konkurs

Har bostadsrättshavarens egendom upplåtits till konkurs och har konkursboet inte inom en av husägaren utsatt tid om minst 14 dagar meddelat att det övertar ansvaret för de skyldigheter som följer av bostadsrättsavatalet, eller har bostadsrättshavaren inte inom samma tid ställt säkerhet för fullgörande av sina skyldigheter, har husägaren rätt att häva bostadsrättsavtalet. Härvid tillämpas 38 §.

Ställer bostadsrättshavaren säkerhet efter utgången av den i 1 mom. nämnda tiden, har husägaren inte rätt att häva avtalet om säkerheten har ställts innan hävningsmeddelandet delgavs.

8 kap.

Bostadsrätt som två eller flera innehar gemensamt

34 §
Överlåtelse av andel

Innehar två eller flera en bostadsrätt tillsammans, kan en andel av den överlåtas endast till en annan delägare eller med de andra delägarnas samtycke till en person som avses i 23 § 1 mom. Överlåtelse till någon annan är ogiltig. Priset får uppgå till högst ett belopp som motsvarar andelen av det maximipris som fastställs enligt 24 §. En prisförbindelse är ogiltig till den del priset överstiger det tillåtna maximipriset.

Vad som stadgas i 23 § 3 och 4 mom. gäller på motsvarande sätt även överlåtelse av andel i en bostadsrätt.

35 §
Upplösande av samäganderättsförhållande

Innehar två eller flera en bostadsrätt tillsammans och önskar någon av dem upplösa samäganderättsförhållandet får domstolen, om delägarna inte kan komma överens om överlåtelse enligt 34 § 1 mom., på ansökan av en delägare bestämma att hela bostadsrätten skall överlåtas enligt 23 §. Till mottagare kan då utses en delägare eller, om två eller flera av dem vill bli mottagare, dessa tillsammans. En delägare har rätt att framför andra bli mottagare.

9 kap.

Hävning av bostadsrättsavtal

36 §
Husägarens hävningsgrunder

Husägaren har rätt att häva bostadsrättsavtalet,

1) om bostadsrättshavaren underlåter att betala den överenskomna bostadsrättsavgiften eller bruksvederlaget inom stadgad eller avtalad tid,

2) om bostadsrättshavaren överlåter besittningen till lägenheten eller en del därav i strid med denna lag,

3) om lägenheten används för något annat ändamål än det som förutsätts i denna lag och i bostadsrättsavtalet,

4) om bostadsrättshavaren för eller tillåter ett störande liv i lägenheten,

5) om bostadsrättshavaren försummar sin skyldighet att vårda lägenheten eller

6) om bostadsrättshavaren i lägenheten bryter mot vad som är stadgat eller bestämt för bevarande av hälsa och ordning.

Om ett förfarande som nämns i 1 mom. är av liten betydelse, föreligger dock inte rätt att häva bostadsrättsavtalet.

Vad som stadgas i 1 mom. 2-6 punkten och 2 mom. gäller i tillämpliga delar också sådana gemensamma lokaliteter och anordningar i fastigheten eller byggnaden som bostadsrättshavaren använder med stöd av sin bostadsrätt.

Husägaren skall åberopa hävningsgrunden inom en skälig tid efter att den kommit till hans kännedom. Husägaren förlorar likväl inte sin hävningsrätt så länge den situation som avses i 1 mom. fortgår.

Om husägarens rätt att häva avtalet stadgas dessutom i 33 och 42 §§.

37 §
Varning om utövande av hävningsrätten

Husägaren får inte häva bostadsrättsavtalet på någon grund som anges i 36 § 1 mom. 3-6 punkten, om han inte givit bostadsrättshavaren en skriftlig varning. Varningen skall delges i den ordning som stadgas för delgivning av stämning eller annars bevisligen.

Fullgör bostadsrättshavaren efter varningen utan dröjsmål sina skyldigheter eller sker annars rättelse, har husägaren inte rätt att häva bostadsrättsavtalet.

Varning krävs dock inte om bostadsrättshavarens i 36 § 1 mom. nämnda förfarande har upprepats och honom redan tidigare givits en varning med anledning därav, eller om bostadsrättshavaren i de fall som nämns i 36 § 1 mom. 4 eller 6 punkten har förfarit synnerligen klandervärt.

38 §
Meddelande om hävning

Om husägaren vill utnyttja sin rätt enligt denna lag att häva bostadsrättsavtalet, skall han ge ett skriftligt meddelande om hävningen. I meddelandet skall anges grunden för hävningen och den tidpunkt då avtalet upphör att gälla, om avsikten är att detta skall ske senare och inte omedelbart då meddelandet om hävning delges.

Meddelande om hävning skall delges i den ordning som stadgas för delgivning av stämning eller annars bevisligen.

Såsom meddelande om hävning anses även stämning eller ansökan hos överexekutor om vräkning av bostadsrättshavaren med anledning av att bostadsrättsavtalet har hävts.

39 §
Flyttningsdag

Flyttningsdag då ett bostadsrättsavtal upphör att gälla på grund av hävning är den vardag som följer närmast efter den då bostadsrättsavtalet upphör. Bostadsrättshavaren skall på flyttningsdagen ställa hälften av lägenheten till husägarens förfogande samt före utgången av den tredje dagen efter flyttningdagen överlåta hela lägenheten i hans besittning.

10 kap.

Övriga stadganden om bostadsrätt

40 §
Återbäring av bostadsrättsavgiften och nytt bostadsrättsavtal

Sedan bostadsrättsavtalet upphört till följd av att husägaren hävt avtalet eller avtalet upphört med stöd av 10 §, skall husägaren inom tre månader till bostadsrättshavaren betala ett överlåtelsepris enligt 24 §.

Av den med vilken husägaren ingår ett nytt bostadsrättsavtal om lägenheten får han uppbära högst ett pris enligt 24 §.

Vad som stadgas i 23 § 3 mom. tillämpas även då avtalet upphör så som anges i 1 mom.

41 §
Makarnas gemensamma ansvar

Använder makarna en lägenhet som de besitter med stöd av en bostadsrätt som sitt gemensamma hem, svarar de solidariskt för de skyldigheter som följer av bostadsrättsavtalet. Den make som inte är part i bostadsrättsavtalet svarar, om den andra maken flyttar bort från lägenheten, så länge han bor kvar i lägenheten för att de skyldigheter som följer av bostadsrättsavtalet fullgörs.

I ett ärende som gäller en i 1 mom. nämnd lägenhet skall vardera maken ges tillfälle att bli hörd, om skäl till detta prövas föreligga.

Med make jämställs den som lever under äktenskapsliknande förhållanden med bostadsrättshavaren.

42 §
Ställande av säkerhet

Då ett bostadsrättsavtal ingås eller avtalsvillkoren ändras, då bostadsrättshavaren byts ut eller i en därmed jämförlig situation kan överenskommelse ingås om att bostadsrättshavaren skall ställa en skälig säkerhet för den skada som husägaren kan åsamkas av att bostadsrättshavaren försummar sina skyldigheter som bostadsrättshavare.

Ställs inte den i 1 mom. angivna säkerheten inom överenskommen tid, har husägaren rätt att häva avtalet. Sådan rätt föreligger likväl inte om säkerhet har ställts före delgivningen av hävningsmeddelandet.

43 §
Husägarens retentionsrätt

Husägaren får till säkerhet för betalningen av en bostadsrättsavgift eller ett bruksvederlag som har förfallit till betalning hålla kvar lös egendom som tillhör bostadsrättshavaren till ett belopp som motsvarar hans fordran, dock endast om egendomen finns i de lokaliteter som bostadsrättshavaren enligt bostadsrättsavtalet får besitta. Retentionsrätt får inte utövas sedan bostadsrättshavaren har betalt fordran eller ställt tillräcklig säkerhet för betalningen. Husägaren får inte hålla kvar egendom som inte får mätas ut. Om husägarens förmånsrätt till den kvarhållna egendomen gäller vad som stadgas om hyresvärds förmånsrätt.

44 §
Fullgörande av anmälningsskyldighet

Med undantag för hävningsmeddelande får de meddelanden som avses i denna lag sändas per post i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress. Har meddelandet sänts på behörigt sätt, får avsändaren åberopa det även om det försenas eller inte kommer fram till mottagaren.

Stämning som avses i denna lag får delges någondera maken, om makarna använder den i bostadsrättsavtalet nämnda lägenheten som sin gemensamma bostad.

11 kap.

Bostadsrättssystemets varaktighet

45 §
Användningen av bostadslägenheterna i ett bostadsrättshus

Bostadslägenheterna i ett bostadsrättshus för vilket beviljats lån med stöd av lagen om bostadsproduktion skall användas som bostadsrättshavarnas stadigvarande bostäder eller som tillfälliga hyresbostäder.

Bostadsstyrelsen kan bevilja tillstånd till att en i 1 mom. nämnd lägenhet stadigvarande används för något annat ändamål än boende. Ett sådant tillstånd kan ges endast för en liten del av samtliga bostadslägenheter i huset. Bostadsstyrelsen kan ställa villkoret att den del av bostadslånet som motsvarar det i tillståndet nämnda bostadsutrymmet återbetalas. Även kommunen kan på de grunder som bostadsstyrelsen fastställer bevilja tillstånd till att en bostad tillfälligt används för något annat ändamål än boende eller stadigvarande som andra bostäder än sådana som avses i denna lag.

För den tid som en bostad används i strid med 1 och 2 mom. är husägaren skyldig att till staten betala en halv procent per kalendermånad av den del av anskaffningsvärdet för huset eller husgruppen som hänför sig till bostaden. Sker betalningen inte frivilligt, fattar länsrätten beslut i saken på yrkande av bostadsstyrelsen. Det belopp som skall betalas till staten kan sänkas om det annars skulle bli oskäligt.

46 §
Fusion, ändring och upplösande av samfundet

Det samfund som äger bostadsrättshuset får inte fusioneras med ett annat samfund, och samfundsformen får inte ändras utan bostadsstyrelsens tillstånd. Samfundet får inte heller upplösas utan sådant tillstånd, om inte upplösandet följer av domstolens beslut eller av en i lag stadgad skyldighet.

47 §
Överlåtelse av bostadsrättshus eller aktier i det bolag som äger huset

Ett bostadsrättshus eller en aktie i det bolag som äger huset får endast överlåtas till kommunen eller till en mottagare som kommunen har godkänt och som uppfyller de villkor som bostadsstyrelsen fastställer. Annan överlåtelse är ogiltig.

Om ett bostadsrättshus får en ny ägare är bostadsrättsavtalen för lägenheterna i huset bindande för den nya ägaren.

48 §
Priset på bostadsrättshus eller aktier i det bolag som äger huset

Priset på ett bostadsrättshus får uppgå till högst det belopp som överlåtaren har betalt för finansieringen av anskaffningsvärdet justerat med förändringen i byggnadskostnadsindex. Dessutom är överlåtaren berättigad att få den del av bostadslånen eller i deras ställe tagna lån och lån som har godkänts med bättre förmånsrätt och för vilkas betalning han fortfarande svarar. Vid beräkning av priset beaktas även den del av nödvändiga förbättringslån eller andra lån för täckande av husets godtagbara utgifter samt för i motsvarande syfte betald ökning av det egna kapitalet som överlåtaren fortfarande ansvarar för.

En aktie i ett bolag som äger ett bostadsrättshus får överlåtas till högst priset för teckning av aktien justerat med förändringar i byggnadskostnadsindex.

En annan post av eget kapital som betalts i samband med aktieteckning för finansieringen av bostadsrättshusets anskaffningsvärde behandlas vid överlåtelsen så som teckningspriset. Vid beräkning av aktiens pris beaktas dessutom av ägaren betald ökning av det egna kapitalet för täckande av bostadsrättshusets godtagbara utgifter.

Om bolaget har beviljats något annat lån enligt lagen om bostadsproduktion än ett lån som avses i 6 § 1 mom. 8 punkten i nämnda lag, skall vid fastställande av aktiens pris utöver de poster som avses ovan i 2 och 3 mom., beaktas det överlåtelsepris som bestäms enligt lagen om bostadsproduktion.

En kommunal myndighet skall fastställa det överlåtelsepris som avses i denna paragraf.

49 §
Priset vid exekutiv auktion

Utan hinder av denna lag kan ett bostadsrättshus och en aktie i det bolag som äger huset säljas genom offentlig auktion på det sätt som stadgas i konkursstadgan och utsökningslagen eller, om det är fråga om en pantsatt aktie, på det sätt som anges i pantsättningsavtalet. Den för vars räkning en offentlig auktion förrättas är dock berättigad till högst ett pris som bestäms enligt detta kapitel.

Skillnaden mellan försäljningspriset och det pris som avses i detta kapitel skall redovisas till fonden för utvecklande av boendeförhållandena.

50 §
Ogiltigt överlåtelsepris

Har överlåtelse skett enligt detta kapitel till kommunen eller en av kommunen godkänd mottagare, men till ett högre pris än vad som stadgas, är ett avtalsvillkor om priset ogiltigt till den del det avtalade priset överstiger det tillåtna överlåtelsepriset.

51 §
Anteckningar om begränsningar i fråga om bruksrättigheter och överlåtelse

I fastighetsregistret skall göras anteckning om de begränsningar som nämns i 45 § 1 mom., 47 § och 48 § 1 mom.

I bolagsordningen för ett aktiebolag som äger ett bostadsrättshus skall finnas ett omnämnande av de begränsningar som avses i 46 och 47 §§ samt i 48 § 2-4 mom. I aktiebreven skall dessutom sådana begränsningar nämnas som avses i 47 och 48 §§.

12 kap.

Särskilda stadganden

52 §
Behörig kommun och kommunal myndighet

Med kommun avses i denna lag den kommun där bostadsrättshuset finns. Vid överlåtelse av aktier i ett bolag som äger ett bostadsrättshus är den kommun som avses i 47 § dock bolagets hemkommun.

De uppgifter som enligt denna lag och med stöd av den utfärdade stadganden och bestämmelser hör till kommunen sköts av kommunstyrelsen, om inte fullmäktige har bestämt att de helt eller delvis skall skötas av någon nämnd och om något annat inte följer av lag.

53 §
Rättelseyrkande

Den som är missnöjd med en kommunal myndighets beslut får söka rättelse i det. Rättelseyrkande med anledning av beslut av kommunstyrelsen eller en nämnd som avses i 52 § 2 mom. skall framställas till den myndighet som har fattat beslutet. Rättelseyrkande med anledning av beslut av ett annat organ eller en förtroendevald eller tjänsteinnehavare skall framställas till kommunstyrelsen eller den nämnd som avses i 52 § 2 mom. Yrkandet skall framställas skriftligen inom 14 dagar från delfåendet. Till ett beslut i vilket ändring får sökas skall fogas anvisning om rättelseyrkande. Ett rättelseyrkande skall behandlas utan dröjsmål.

54 §
Besvär

I beslut med anledning av rättelseyrkande får ändring sökas genom besvär hos bostadsstyrelsen enligt lagen om ändringssökande i förvaltningsärenden (154/50). Besvären kan även ges in till den kommunala myndighet som har fattat beslutet. Denna skall utan dröjsmål sända besvären och sitt utlåtande till bostadsstyrelsen.

Ändring i beslut som gäller godkännande av bostadsrättshavare eller mottagare eller fastställelse av överlåtelsepris får dock inte sökas genom besvär.

I bostadsstyrelsens beslut med stöd av denna lag får ändring inte sökas genom besvär.

55 §
Delgivning av kommunal myndighets beslut

Kommunal myndighets beslut får delges per post. Delfåendet anses därvid, om inte något annat visas, ha skett den sjunde dagen från det beslutet postades under den uppgivna adressen. Ett beslut enligt vilket någon har godkänts som bostadsrättshavare eller mottagare får dock delges genom att kommunstyrelsens eller nämndens protokoll läggs fram så som kommunallagen stadgar, varvid delfåendet anses ha ägt rum den dag då beslutet lades fram. I övrigt skall lagen om delgivning i förvaltningsärenden (232/66) iakttas.

56 §
Beslutets verkställbarhet

Ett beslut av en kommunal myndighet får verkställas innan det har vunnit laga kraft, om inte ändringssökande med anledning av beslutet blir överflödigt till följd av verkställigheten eller besvärsinstansen förbjuder verkställighet.

57 §
Handräckning

Husägaren har rätt att få handräckning av polisen eller överexekutor, om han vägras tillträde som avses i 13 § eller om handräckning behövs för att han skall kunna utöva sin i 43 § nämnda retentionsrätt.

Bostadsrättshavaren har rätt att få handräckning av polisen eller överexekutor, om husägaren uppenbart utan rättslig grund hindrar bostadsrättshavaren att använda den rätt som han har enligt bostadsrättsavtalet eller denna lag.

58 §
Blankettformulär

Miljöministeriet får fastställa formulär för bostadsrättsavtal samt för behövliga meddelanden mellan husägaren och bostadsrättshavaren samt för andra handlingar.

59 §
Närmare stadganden

Närmare stadganden om verkställighet och tillämpning av denna lag utfärdas vid behov genom förordning.

60 §
Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den 1 augusti 1990.

Åtgärder som verkställigheten av lagen förutsätter får vidtas innan den träder i kraft.

Regeringens proposition 59/90
Andra lagutsk. bet. 6/90
Stora utsk. bet. 77/90

Helsingfors den 16 juli 1990

Republikens President
Mauno Koivisto

Miljöminister
Kaj Bärlund

Finlex ® är en offentlig och gratis internettjänst för rättsligt material som ägs av justitieministeriet.
Innehållet i Finlex produceras och upprätthålls av Edita Publishing Ab. Varken justitieministeriet eller Edita svarar för eventuella fel i innehållet i databaserna, för den omedelbara eller medelbara skada som orsakas av att felaktig information används eller för avbrott i användningen av eller andra störningar i Internet.