Seurattu SDK 680/2014 saakka.

17.5.1991/809

Asunto-osakeyhtiölaki (kumottu)

Katso tekijänoikeudellinen huomautus käyttöehdoissa.

Tämä laki on kumottu L:lla 22.12.2009/1600, joka on voimassa 1.7.2010 alkaen.

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:

1 LUKU

Yleisiä säännöksiä

1 §
Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiönä pidetään osakeyhtiötä:

1) jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta, joissa olevien huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi; ja

2) jonka jokainen osake yksin tai toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.

2 §
Soveltaminen muuhun osakeyhtiöön

Tätä lakia on, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin, sovellettava myös sellaiseen osakeyhtiöön, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta ja jonka jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä, mutta jossa huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolta ei ole määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.

Tätä lakia on sovellettava niin ikään sellaiseen ennen 1 päivää maaliskuuta 1926 rekisteröityyn osakeyhtiöön, jossa huoneistot on yhtiökokouksen päätöksen perusteella varattu osakkeenomistajille 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla.

3 §
Osakeyhtiölain soveltaminen

Asunto-osakeyhtiöön sovelletaan myös osakeyhtiölain (734/1978): (13.4.2007/463)

1) 1 luvun 3 §:n säännöksiä konsernista ja 4 §:n säännöksiä lähipiiristä, viimeksi mainittuja kuitenkin siten että myös isännöitsijään sovelletaan mitä 1 momentin 3 kohdassa säädetään; (14.2.1997/150)

2) 2 luvun säännöksiä yhtiön perustamisesta lukuun ottamatta 3 §:ää;

3) 4 luvun säännöksiä osakepääoman korottamisesta, optio-oikeuksien antamista ja vaihtovelkakirjalainan ottamista koskevia säännöksiä lukuun ottamatta; (14.2.1997/150)

3 a) 5 luvun säännöksiä pääomalainasta; (14.2.1997/150)

4) 6 luvun säännöksiä osakepääoman alentamisesta;

5) kohta on kumottu L:lla 28.10.1994/938.

6) 12 luvun 1 §:n 1 ja 3 momenttia, 2 §:n 1 ja 2 momenttia, 4 §:n 1 momenttia sekä 5 ja 6 §:ää; (14.2.1997/150)

7) 13 luvun säännöksiä selvitystilasta, purkamisesta ja rekisteristä poistamisesta lukuun ottamatta 1 a §:n 1 momenttia sekä 2, 2 a, 3 ja 18 a §:ää; (15.12.2000/1097)

8) 14 luvun säännöksiä sulautumisesta lukuun ottamatta 19–21 §:ää; (14.2.1997/150)

9) 15 luvun säännöksiä vahingonkorvausvelvollisuudesta siten, että toimitusjohtajaa koskevia säännöksiä sovelletaan isännöitsijään ja osakeyhtiölain vastaisesta menettelystä aiheutuva vastuu syntyy myös tämän lain vastaisesta menettelystä; tilintarkastajan vastuuvelvollisuudesta on lisäksi voimassa, mitä tilintarkastuslain (459/2007) 51 §:ssä säädetään; sekä (13.4.2007/463)

10) 16 luvun säännöksiä, lukuun ottamatta 7–9 §:ää.

Edellä 2 §:n 1 momentissa tarkoitettuun yhtiöön sovelletaan lisäksi tilintarkastuslain säännöksiä tilintarkastuksesta konsernissa ja osakeyhtiölain 11 luvun säännöksiä konsernitilinpäätöksestä sekä 12 luvun 1 §:n 2 momenttia, 2 §:n 3 momenttia ja 4 §:n 2 ja 3 momenttia. (14.2.1997/150)

OsakeyhtiöL 734/1978 on kumottu OsakeyhtiöL:lla 624/2006.

4 §
Osakepääoma ja osakkeet

Asunto-osakeyhtiöllä on oltava osakkeisiin jaettu osakepääoma. Osakkeita on oltava vähintään kolme, ja niiden on oltava samanmääräisiä. Osakepääoman on oltava vähintään 8 000 euroa. Osakkeelle voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä nimellisarvo. Jollei nimellisarvoa ole määrätty, osakkeelle lasketaan kirjanpidollinen vasta-arvo jakamalla osakepääoma osakkeiden lukumäärällä. Kirjanpidolliseen vasta-arvoon sovelletaan, mitä nimellisarvosta säädetään, jollei muualla laissa toisin säädetä. (13.11.1998/826)

Yhtiön osakkeenomistajat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa yhtiön velvoitteista.

5 §
Yhtiövastike

Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.

Yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä perittäväksi siten, että erilaisia menoja varten on eri maksuperuste, kuten huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus.

Yhtiövastikkeella voidaan kattaa yhtiön menot, jotka aiheutuvat:

1) kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta;

2) kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta;

3) sellaisesta perusparannuksesta, uudistuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, jolla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi; sekä (6.4.2001/316)

4) yhtiölle lain mukaan kuuluvista velvoitteista.

6 §
Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta

Osakkeen siirtyessä uudelle omistajalle tämä on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien.

Osakkeen uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta kolmelta kuukaudelta ennen omistusoikeuden siirtymistä uudelle omistajalle.

7 §
Huoneisto ja muut tilat

Mitä jäljempänä tässä laissa säädetään huoneistosta, koskee myös muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden.

8 §
Yhtiöjärjestys

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava:

1) yhtiön toiminimi;

2) yhtiön kotipaikkana oleva Suomen kunta;

3) yhtiön tarkoituksensa toteuttamiseksi omistamien ja hallitsemien rakennusten sijainti ja kiinteistön hallintaperuste;

4) osakepääoma;

5) osakkeen nimellisarvo tai, jollei osakkeella ole nimellisarvoa, osakkeiden lukumäärä tai vähimmäis- ja enimmäismäärä; (13.11.1998/826)

6) huoneiston sijainti rakennuksessa, sen numero tai kirjaintunnus, rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu huoneiston pinta-ala sekä huoneiston käyttötarkoitus ja huoneiden lukumäärä;

7) järjestysnumerolla yksilöitynä mitkä osakkeet (osakeryhmä) tuottavat oikeuden hallita mitäkin huoneistoa, jolloin osakeryhmä voi käsittää myös vain yhden osakkeen;

8) yhtiön välittömässä hallinnassa olevat huoneistot ja muut tilat;

9) yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan;

10) hallituksen jäsenten, varajäsenten sekä tarvittaessa tilintarkastajien ja varatilintarkastajien lukumäärä tai enimmäis- ja vähimmäismäärä sekä toimikausi; (13.4.2007/463)

11) miten kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan;

12) varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat; sekä

13) yhtiön tilikausi.

2 LUKU

Osakkeet

9 §
Osakkeiden yhtäläisyys

Asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei tästä laista ja yhtiöjärjestyksestä muuta johdu.

10 §
Osakkeiden luovutettavuus

Osake voidaan rajoituksitta hankkia ja luovuttaa, jollei laista tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu. Yhtiöjärjestyksessä näitä oikeuksia voidaan rajoittaa vain 11 ja 12 §:n sekä muussa laissa säädetyn mukaisesti.

Samaan osakeryhmään kuuluvia osakkeita ei saa erikseen merkitä, luovuttaa tai muulla tavoin siirtää eikä pantata, paitsi milloin huoneisto jaetaan tai osa siitä yhdistetään toiseen huoneistoon.

11 §
Osakkeiden lunastaminen

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että osakkeenomistajalla tai nimeltä mainitulla julkisyhteisöllä on oikeus lunastaa uudelle omistajalle siirtyvä osake ilmoittamalla lunastusvaatimuksestaan yhtiön hallitukselle. Yhtiöjärjestyksessä on tällöin määrättävä:

1) keillä on lunastusoikeus ja mitä saantotilanteita se koskee;

2) milloin ja miten hallituksen tulee antaa lunastukseen oikeutetuille tieto osakkeen siirtymisestä uudelle omistajalle;

3) lunastushinnan määräytymisen peruste;

4) lunastusvaatimuksen esittämisen määräaika, joka saa olla enintään kaksi kuukautta siitä, kun uusi omistaja on ilmoittanut saannostaan hallitukselle; sekä

5) lunastushinnan suorittamisen määräaika, joka saa olla enintään kuukausi 4 kohdassa tarkoitetun määräajan päättymisestä tai, jos lunastushinta ei vielä tällöin ole tiedossa tai se on 13 §:n mukaisesti tullut riitaiseksi, enintään kuukausi lunastushinnan vahvistamisesta.

Jos samalla saannolla on hankittu useisiin osakeryhmiin kuuluvat osakkeet, on ne kaikki lunastettava, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Lunastamiseen oikeutettujen keskinäinen etuoikeus on hallituksen ratkaistava arvalla, jollei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Lunastushinta on maksettava hallitukselle joko rahana tai sellaisella maksuvälineellä, josta Suomessa toimiva pankki vastaa. Maksettaessa lunastushinta posti- tai pankkisiirtona maksupäivänä pidetään sitä päivää, jona maksaja on suorittanut lunastushinnan määrän pankille edelleen siirrettäväksi tai täyttänyt maksun suorittamiseksi vastaavan toimen. Hallitus ei saa suorittaa lunastushintaa sille, jolta osake lunastetaan, ennen kuin tämä luovuttaa osakekirjan.

Mitä 1 ja 3 momentissa säädetään, on voimassa, jollei muussa laissa ole toisin säädetty.

12 §
Omat osakkeet

Asunto-osakeyhtiö ei saa vastiketta vastaan hankkia eikä ottaa pantiksi omaa eikä emoyhtiönsä osaketta. Tämän kiellon vastainen sopimus on mitätön. Yhtiö voi kuitenkin ostaa huutokaupassa sen omasta saamisesta ulosmitatun osakkeen ja lunastaa osakkeen 87 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiöllä on oikeus osakepääomaa ja arvonkorotusrahastoa alentamatta muulla omalla pääomalla lunastaa osake tarjouksesta tai osakkeen siirtyessä uudelle omistajalle. Yhtiöjärjestykseen on, jos lunastusoikeus koskee uudelle omistajalle siirtynyttä osaketta, otettava 11 §:n 1 momentin 3–5 kohdassa tarkoitetut määräykset. Yhtiöllä on etuoikeus lunastamiseen ennen muita lunastamiseen oikeutettuja, jollei muussa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole toisin säädetty tai määrätty.

Yhtiön on ilmoitettava lunastusvaatimuksensa uudelle omistajalle 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetussa määräajassa.

13 §
Lunastusriidat

Lunastusoikeutta ja lunastushinnan määrää koskevat riidat on käsiteltävä yhtiön kotipaikan tuomioistuimessa, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty, että tällaiset riidat on ratkaistava välimiesmenettelyssä.

Siihen asti kunnes lunastusvaatimuksesta on sovittu tai sitä koskeva riita on lainvoimaisesti ratkaistu, ei sillä, jolle osake on siirtynyt, ole muuta osakkeeseen perustuvaa oikeutta kuin oikeus hallita huoneistoa sekä oikeus voittoon ja etuoikeus uuden osakkeen merkitsemiseen osakepääomaa korotettaessa. Tänä aikana häneen sovelletaan osakkeenomistajaa koskevia yhtiöjärjestyksen määräyksiä yhtiövastikkeen maksamisesta. Osakkeen merkinnästä johtuvat oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät sille, joka käyttää lunastusoikeutta.

Jos lunastushinnan suuruutta koskevan yhtiöjärjestyksen määräyksen soveltaminen tuottaisi jollekin kohtuutonta etua, voidaan lunastushintaa sovitella.

14 §
Osakepääoman korottaminen eräissä tapauksissa

Jos yhtiö korottaa osakepääomaansa siten, että merkittäväksi annettavat osakkeet tuottavat hallintaoikeuden yhtiön välittömässä hallinnassa olevaan huoneistoon tai rakennettavaan uuteen huoneistoon, korottamista koskevassa päätöksessä on mainittava:

1) kunkin edellä sanotun huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden lukumäärä, joka on määriteltävä samoilla perusteilla kuin yhtiön muiden huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden määrä; ja

2) osakkeesta maksettava määrä ja peruste, jonka mukaan osakkeet annetaan silloin, kun useampi haluaa merkitä samat osakkeet, jollei näistä seikoista päättämistä anneta hallituksen tehtäväksi.

Korottamispäätöksen yhteydessä on yhtiöjärjestystä muutettava siten, että siitä käyvät ilmi 1 momentissa tarkoitettujen huoneistojen osalta 8 §:n 6 ja 7 kohdassa mainitut seikat.

15 §
Osakekirja

Osakeryhmästä on osakkeenomistajalle annettava osakekirja, joka on painettu asunto-osakeyhtiön osakekirjojen painamiseen hyväksytyssä painolaitoksessa.

Osakekirja saadaan asettaa vain nimetylle henkilölle ja antaa vain osakeluetteloon merkitylle omistajalle. Osakekirjaa ei saa antaa, ennen kuin yhtiö tai osakepääomaa korotettaessa korotus on rekisteröity ja täysi maksu osakkeesta suoritettu.

Osakekirjaan on painettuna merkittävä yhtiön toiminimi, osakkeen tai osakkeiden numerot, minkä huoneiston hallintaan osakeryhmä oikeuttaa sekä maininta yhtiöjärjestyksessä olevasta 11 tai 12 §:n mukaisesta lunastusoikeudesta. (13.11.1998/826)

Osakekirja on päivättävä ja päätösvaltaisen määrän hallituksen jäseniä on se allekirjoitettava.

16 §
Osakekirjaan tehtävät merkinnät

Jos osakekirjaan merkityssä hallintaoikeuden kohteessa tai muussa osakkeenomistajan oikeuksiin vaikuttavassa seikassa tapahtuu yhtiöjärjestyksen muuttamisen johdosta muutos, on osakekirjassa oleva maininta oikaistava vastaavasti.

Kun osake on mitätöity tai yhtiö on purettu, osakekirjaan on tehtävä siitä merkintä. (13.11.1998/826)

Kun osakekirja on kuolettamisen yhteydessä annettu toisen sijaan, on osakekirjassa siitä mainittava.

17 §
Osakekirjan vaihtaminen

Jos osakeryhmää muutetaan huoneiston jakamisen tai laajentamisen taikka huoneistojen yhdistämisen tai muun toimenpiteen vuoksi, hallituksen on annettava uutta tilannetta vastaava osakekirja ja mitätöitävä entinen. Osakekirjan vaihtamisesta saadaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

18 §
Väliaikaistodistus

Ennen osakekirjan antamista asunto-osakeyhtiö voi antaa nimetylle henkilölle asetetun todistuksen, joka koskee oikeutta yhteen osakeryhmään ja joka sisältää ehdon osakekirjan antamisesta ainoastaan todistuksen palauttamista vastaan (väliaikaistodistus). Todistukseen on pyynnöstä tehtävä merkintä osakkeesta suoritetuista maksuista. Todistuksen allekirjoittamisesta ja siihen otettavista tiedoista on voimassa, mitä 15 §:n 3 ja 4 momentissa säädetään osakekirjasta.

19 §
Velkakirjalain soveltaminen

Jos osakekirja tai väliaikaistodistus luovutetaan tai pantataan, on vastaavasti sovellettava, mitä velkakirjalain (622/47) 13, 14 ja 22 §:ssä säädetään. Säännöksiä sovellettaessa on sillä, jolla on osakekirja tai väliaikaistodistus hallussaan ja joka siihen yhtiön toimesta tehdyn merkinnän taikka isännöitsijäntodistuksen mukaan on viimeksi merkitty omistajana osakeluetteloon, edellytettävä olevan velkakirjalain 13 §:n 2 momentissa tarkoitetun kaltainen oikeus määrätä osakekirjasta tai väliaikaistodistuksesta.

20 §
Osakeluettelo ja sen julkisuus

Kun yhtiö on perustettu, hallituksen on viivytyksettä laadittava osakeluettelo. Siihen merkitään kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä ja huoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden, osakekirjojen antamispäivä, omistajan nimi ja postiosoite sekä muussa laissa siihen merkittäväksi säädetyt tiedot. Luonnollisten henkilöiden syntymäaika on myös mainittava. Vaadittaessa on lisäksi merkittävä huoneiston hallintaoikeuteen muun lain nojalla kohdistuva rajoitus. (30.12.1992/1619)

Sille, joka pyytää saada tutustua osakeluetteloon, on hallituksen puheenjohtajan tai isännöitsijän kohtuullisessa ajassa varattava siihen tilaisuus.

Jokaisella on oikeus saada jäljennös osakeluettelosta tai sen osasta. Jäljennöksestä voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

21 §
Muutosmerkinnät osakeluetteloon

Osakkeen saajan yhtiölle ilmoittama saanto ja muu muutos, joka koskee osakeluettelossa olevaa seikkaa, on viivytyksettä merkittävä osakeluetteloon, kun siitä on esitetty luotettava selvitys. Edellytyksenä saannon merkitsemiselle osakeluetteloon on lisäksi, että osakkeen saaja esittää selvityksen säädetyn leimaveron suorittamisesta. Merkintä on päivättävä. Jos yhtiössä on 11 tai 12 §:n mukainen lunastusoikeus, ei merkintää saa tehdä ennen kuin on selvinnyt, ettei lunastusoikeutta käytetä.

Jos osakkeen viimeinen luovutus on merkitty osakekirjaan tai väliaikaistodistukseen avoimella siirrolla, on osakekirjaan tai väliaikaistodistukseen kirjoitettava uuden omistajan nimi ennen kuin saanto merkitään luetteloon.

Osakkeen uuden omistajan vaatimuksesta osakeluettelon pitäjän on kirjoitettava osakekirjaan tai väliaikaistodistukseen todistus osakeluetteloon merkitsemisestä ja sen päivämäärästä.

22 §
Osakkeenomistajalle kuuluvien oikeuksien käyttäminen

Osakkeen uusi omistaja saa käyttää osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia yhtiössä, kun hänet on merkitty osakeluetteloon tai hän on esittänyt saannostaan luotettavan selvityksen.

Osakkeen tuottamaa hallintaoikeutta saa kuitenkin käyttää siitä lähtien, kun yhtiölle on yhtiövastikkeen perimistä varten ilmoitettu osakkeen uusi omistaja.

3 LUKU

Yhtiökokous

23 §
Päätösvalta

Osakkeenomistajat käyttävät yhtiökokouksessa päätösvaltaansa yhtiön asioissa, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle.

24 §
Osallistuminen yhtiökokoukseen

Jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja käyttää siellä puhevaltaa, jollei tässä laissa ole toisin säädetty.

Yhtiölle tai sen tytäryhteisölle tai näiden määräysvallassa osakeyhtiölain 1 luvun 3 §:ssä tarkoitetulla tavalla olevalle säätiölle kuuluvan osakkeen nojalla ei saa osallistua yhtiökokoukseen. Sellaista osaketta ei oteta lukuun, kun pätevän päätöksen syntymiseen tai tietyn oikeuden käyttämiseen vaaditaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus tai suostumus osakkeenomistajilta, joilla on määräosa yhtiön osakkeista. (14.2.1997/150)

Jos osakeryhmän omistaa yhteisesti useampi kuin kaksi, he voivat käyttää osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia yhtiökokouksessa vain yhteisen edustajan kautta.

25 §
Asiamies ja avustaja

Osakkeenomistaja käyttää oikeuttaan yhtiökokouksessa henkilökohtaisesti tai asiamiehen välityksellä. Asiamiehen tulee esittää päivätty valtakirja. Yhtiön rakennuksessa asuvien osakeryhmän yhteisomistajien valtuutukseksi voidaan hyväksyä muunkinlainen selvitys. Valtuutus koskee yhtä kokousta. Kirjallisesti annettu valtuutus voi kuitenkin olla voimassa enintään kolme vuotta.

Osakkeenomistajalla ja tämän asiamiehellä saa yhtiökokouksessa olla avustaja. (14.2.1997/150)

26 §
Äänioikeus

Jokainen osake tuottaa yhtiökokouksessa yhden äänen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että jokainen osakeryhmä tuottaa yhtä suuren äänimäärän.

Yhtiökokouksessa kukaan ei saa äänestää enemmällä kuin viidennellä osalla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty.

27 §
Osakkeenomistajan esteellisyys

Osakkeenomistaja ei saa itse tai asiamiehen välityksellä äänestää yhtiökokouksessa asiasta, joka koskee vastuuvapauden myöntämistä hänelle, kannetta häntä vastaan tai hänen vapauttamistaan vahingonkorvausvelvollisuudesta tai muusta velvoitteesta yhtiötä kohtaan taikka hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan. Osakkeenomistaja ei myöskään saa äänestää asiasta, joka koskee kannetta muuta henkilöä vastaan tai tämän vapauttamista velvoitteesta, jos hänellä on asiassa odotettavissa olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa. Osakkeenomistajaa koskevia säännöksiä sovelletaan myös hänen asiamieheensä.

28 §
Kokouspaikka

Yhtiökokous on pidettävä soveliaissa tiloissa yhtiön kotipaikassa, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty, että kokous on pidettävä tai voidaan pitää jollakin toisella nimetyllä paikkakunnalla Suomessa. Erittäin painavista syistä yhtiökokous saadaan pitää muuallakin.

29 §
Varsinainen yhtiökokous

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kokouksessa on esitettävä tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus.

Kokouksessa on päätettävä:

1) tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta;

2) toimenpiteistä, joihin vahvistetun taseen mukainen voitto tai tappio antaa aihetta;

3) vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle;

4) talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos tämä kuuluu yhtiökokoukselle; sekä

5) muista asioista, jotka yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvat varsinaiselle yhtiökokoukselle.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiössä pidetään tilikauden aikana varsinaisia yhtiökokouksia useampia kuin yksi. Tällöin 2 momentin 4 ja 5 kohdassa tarkoitetuista asioista voidaan päättää yhtiökokouksessa, joka pidetään myöhemmin kuin 1 momentissa on säädetty.

30 §
Ylimääräinen yhtiökokous

Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, kun yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai kun tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista, kirjallisesti sitä vaativat ilmoittamansa asian käsittelemistä varten.

Kokouskutsu on toimitettava neljäntoista päivän kuluessa vaatimuksen esittämisestä.

31 §
Asian saattaminen yhtiökokoukseen

Osakkeenomistajalla on oikeus saada asia yhtiökokouksessa käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

32 § (22.12.2009/1399)
Koolle kutsuminen

Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle. Hallituksen jäsenellä on oikeus kutsua kokous koolle 51 §:n 3 momentissa tarkoitetussa tapauksessa.

Jollei yhtiökokousta, joka tämän lain, yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaan on pidettävä, ole kutsuttu säädetyssä järjestyksessä koolle, aluehallintoviraston tulee hallituksen jäsenen, isännöitsijän, tilintarkastajan tai osakkeenomistajan hakemuksesta oikeuttaa hakija kutsumaan kokous koolle yhtiön kustannuksella.

33 §
Kokouskutsu

Kutsu yhtiökokoukseen on toimitettava aikaisintaan neljä viikkoa ja, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty pitempää aikaa, viimeistään viikkoa ennen kokousta. Mikäli päätöksen tekeminen yhtiökokouksessa käsiteltävässä asiassa siirretään jatkokokoukseen, siihen on toimitettava eri kutsu, jos kokous pidetään myöhemmin kuin neljän viikon kuluttua. Jos yhtiöjärjestyksen mukaan päätöksen pätevyyden edellytyksenä on, että päätös tehdään kahdessa yhtiökokouksessa, ei kutsua jälkimmäiseen saa toimittaa, ennen kuin edellinen kokous on pidetty. Kutsussa on mainittava edellisessä kokouksessa tehty päätös.

Kutsu on toimitettava yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Jos kokouksessa käsitellään yhtiöjärjestyksen muuttamista 41 tai 42 §:ssä mainituin tavoin tai 45 §:ssä tarkoitettua asiaa, on lisäksi lähetettävä kirjallinen kutsu jokaiselle osakkeenomistajalle yhtiölle ilmoitettuun osoitteeseen.

Kutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat. Yhtiöjärjestyksen muuttamista tarkoittavan ehdotuksen pääasiallinen sisältö on esitettävä kutsussa.

34 §
Tilinpäätösasiakirjojen nähtävänä pitäminen

Kun yhtiökokouksessa käsitellään tilinpäätöstä, on sitä koskevat asiakirjat tai niiden jäljennökset toimitettava osakkeenomistajille kokouskutsun mukana tai pidettävä vähintään viikon ajan ennen kokousta isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan luona tai kokouskutsussa ilmoitetussa muussa paikassa osakkeenomistajien nähtävänä. Kokouskutsussa on viimeksi mainitussa tapauksessa mainittava myös aika, jolloin asiakirjoihin voi perehtyä, jollei yhtiöllä ole säännöllisinä aikoina auki olevaa konttoria.

Asiakirjoista on lähetettävä postitse jäljennös sitä pyytävälle osakkeenomistajalle. Lähettämisestä saadaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu.

35 §
Puutteellisen kokouskutsun vaikutus

Asiasta, jossa ei ole noudatettu tämän lain tai yhtiöjärjestyksen kokouskutsua tai asiakirjan nähtävänä pitämistä koskevia säännöksiä, ei saa tehdä päätöstä ilman niiden osakkeenomistajien suostumusta, joita laiminlyönti koskee. Jos asia yhtiöjärjestyksen mukaan on kokouksessa käsiteltävä, yhtiökokous saa päättää siitä, vaikkei asiaa ole mainittu kokouskutsussa.

36 §
Menettely yhtiökokouksessa

Yhtiökokouksen puheenjohtajan valitsee yhtiökokous, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Yhtiökokouksessa on oltava nähtävänä osakeluettelo. Kokouksen puheenjohtajan on huolehdittava siitä, että läsnä olevista osakkeenomistajista, asiamiehistä ja avustajista laaditaan luettelo, johon merkitään kunkin osakkeenomistajan osakkeiden lukumäärä ja äänimäärä (ääniluettelo).

Puheenjohtajan on huolehdittava siitä, että kokouksessa tehdyistä päätöksistä laaditaan pöytäkirja. Ääniluettelo on merkittävä pöytäkirjaan tai liitettävä siihen. Pöytäkirjaan on merkittävä kokouksessa tehdyt päätökset sekä, milloin päätöksestä on äänestetty, äänestyksen tulos. Lisäksi pöytäkirjaan on otettava hyväksymättä jätetyt yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevat ehdotukset. Pöytäkirja on puheenjohtajan ja vähintään yhden kokouksessa sitä varten valitun tarkastajan allekirjoitettava. Pöytäkirja on viimeistään kuukauden kuluttua kokouksesta joko isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan esitettävä osakkeenomistajalle, joka sitä pyytää. Osakkeenomistajalla on oikeus saada jäljennös pöytäkirjasta tai sen osasta. Jäljennöksestä voidaan periä yhtiön hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

Pöytäkirjat on säilytettävä luotettavalla tavalla.

37 §
Yhtiön johdon tiedonantovelvollisuus

Hallituksen ja isännöitsijän tulee osakkeenomistajan pyynnöstä antaa yhtiökokouksessa tarkempia tietoja sellaisista seikoista, jotka saattavat vaikuttaa yhtiön tilinpäätöksen, taloudellisen aseman tai muun kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin.

Jos osakkeenomistajan kysymykseen voidaan vastata vain sellaisten tietojen perusteella, jotka eivät ole kokouksessa käytettävissä, siihen saadaan vastata kirjallisesti kahden viikon kuluessa. Vastaus on lähetettävä kysymyksen tehneelle osakkeenomistajalle ja pyynnöstä esitettävä muille osakkeenomistajille.

38 §
Päätöksenteko

Yhtiökokouksen päätökseksi tulee, jollei tästä laista muuta johdu, se mielipide, jota enemmän kuin puolet annetuista äänistä on kannattanut tai, äänten mennessä tasan, johon puheenjohtaja yhtyy. Vaaleissa katsotaan valituiksi ne, jotka saavat eniten ääniä. Yhtiökokous voi kuitenkin ennen vaalia päättää, että valituksi tulee vain, jos saa yli puolet annetuista äänistä. Äänten mennessä tasan ratkaistaan vaali arvalla.

Tässä laissa säädettyä enemmistövaatimusta saadaan yhtiöjärjestyksessä tiukentaa ja vaalien osalta myös lieventää.

39 § (6.4.2001/316)
Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen

Kun yhtiön kustannuksella päätetään suorittaa osakkeenomistajien hallinnassa oleviin huoneistoihin kohdistuva korjaus tai uudistus, josta kunkin huoneiston osalta saatava hyöty ja aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret, yhtiökokous voi samalla päättää, että kunkin osakeryhmän omistaja maksaa toimenpiteen johdosta yhtiövastiketta yhtä paljon. Tällainen päätös kustannusten jakamisesta tasan voidaan tehdä vain, jos sitä kannattavat osakkeenomistajat, joilla on vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.

40 §
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous. Jollei jäljempänä toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä 38 §:n mukaisesti toisin määrätä, päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on pätevä, mikäli osakkeenomistajat, joilla on vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista, ovat sitä kannattaneet.

Päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta siten, että yhtiö luopuu osakkeen nimellisarvosta, on tehtävä 1 momentin mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksestä tai tästä laista muuta johdu. Jos osakkeen tuottama oikeus määräytyy osakkeen nimellisarvon perusteella, nimellisarvosta luopuminen ei vaikuta tähän oikeuteen, ellei toisin päätetä. (13.11.1998/826)

41 §
Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen

Päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta siten, että jo annettujen osakkeiden osalta

1) muutetaan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa,

2) muutetaan huoneiston käyttötarkoitus toiseksi,

3) siihen otetaan 11 §:ssä tai 12 §:n 2 momentissa tarkoitettu lunastuslauseke tai ennestään olevaa lunastuslauseketta laajennetaan tai

4) lisätään osakkeenomistajien maksuvelvoitteita yhtiötä kohtaan muuten kuin 42 §:ssä tarkoitetulla tavalla,

vaatii 40 §:n mukaisen määräenemmistön kannatuksen lisäksi niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden osakkeita muutos välittömästi koskee.

42 §
Yhtiövastikkeen määräytymisperusteen muuttaminen

Päätös yhtiöjärjestykseen otetun vastikeperusteen muuttamisesta jo annettujen osakkeiden osalta vaatii 40 §:n mukaisen määräenemmistön kannatuksen lisäksi niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden maksuvelvollisuus muutoksen johdosta kasvaisi.

Päätös vastikeperusteen muuttamisesta siten, että vastikkeen perusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen kulutus, on kuitenkin pätevä, jos päätös on tehty 40 §:ssä säädetyllä tavalla.

43 §
Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen

Osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiöjärjestykseen sisältyvä kohtuuttomuuteen johtava määräys muutetuksi niin, että kohtuuttomuus poistuu. Jos yhtiökokous ei hyväksy tätä tarkoittavaa yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevaa ehdotusta tai siihen ei saada tarvittavaa suostumusta, on hallituksella ja osakkeenomistajalla oikeus nostaa yhtiön kotipaikan alioikeudessa kanne yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi. Hallitus ei saa panna kannetta vireille, elleivät ehdotusta ole kokouksessa kannattaneet osakkeenomistajat, joilla on ollut yli puolet annetuista äänistä. Kanne on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta.

Kanne on nostettava niitä osakkeenomistajia vastaan, jotka kokouksessa ovat vastustaneet yhtiöjärjestyksen muuttamista tai ovat evänneet suostumuksen antamisen. Tuomioistuimen on varattava yhtiölle tilaisuus tulla kuulluksi.

Tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisältö, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

44 §
Yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröiminen

Yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva yhtiökokouksen päätös on viivytyksettä ilmoitettava rekisteröitäväksi, eikä sitä saa noudattaa ennen kuin rekisteröiminen on toimitettu. Edellä 43 §:ssä tarkoitettua tuomioistuimen päätöstä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on noudatettava ja se on ilmoitettava rekisteröitäväksi heti, kun se on tullut lainvoimaiseksi.

Jos osakepääomaa tai osakkeen nimellisarvoa koskeva muutos edellyttää rekisteröidyn osakepääoman korottamista tai alentamista, tulee päätös ilmoittaa rekisteröitäväksi ja rekisteröidä vasta samanaikaisesti korottamisen tai alentamisen kanssa.

45 §
Toiminnan lopettaminen sekä omaisuuden luovuttaminen

Päätös yhtiömuodon muuttamisesta, yhtiön asettamisesta selvitystilaan, sulautumisesta toiseen yhtiöön taikka yhtiön omistaman tai hallitseman kiinteistön, rakennuksen tai rakennuksen käyttöoikeuden luovuttamisesta on pätevä vain, jos kaikki osakkeenomistajat suostuvat siihen. Jos luovutus koskee kiinteistön rakentamatonta tai rakentamattomaksi jätettävää osaa taikka vähäistä rakennusta, luovuttamiseen ei kuitenkaan vaadita kaikkien suostumusta.

Kaikkien osakkeenomistajien suostumusta 1 momentissa tarkoitettuun päätökseen ei myöskään vaadita, jos yhtiön toiminnan jatkaminen tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa. Päätös on tällöin pätevä, jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään neljä viidesosaa kaikista yhtiön osakkeista, suostuvat siihen.

46 §
Yleislauseke kielletyistä yhtiökokouksen päätöksistä

Yhtiökokouksessa ei saa tehdä päätöstä, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

47 §
Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen

Jos yhtiökokouksen päätös ei ole syntynyt asianmukaisessa järjestyksessä tai jos se muutoin on tämän lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, voi osakkeenomistaja, yhtiön hallitus, hallituksen jäsen tai isännöitsijä nostaa kanteen yhtiötä vastaan päätöksen julistamiseksi pätemättömäksi tai sen muuttamiseksi.

Kanne on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Jos osakkeenomistajalla on ollut hyväksyttävä syy viivästymiseen ja päätöksen päteväksi jääminen olisi hänelle ilmeisen kohtuutonta, kanne saadaan panna vireille viimeistään vuoden kuluessa päätöksen tekemisestä. Jollei kannetta ole nostettu määräajassa, on päätöstä pidettävä pätevänä.

Tuomioistuimen ratkaisu, jolla päätös on julistettu pätemättömäksi tai muutettu, on voimassa myös niihin osakkeenomistajiin nähden, jotka eivät ole yhtyneet kanteeseen. Tuomioistuin voi muuttaa yhtiökokouksen päätöstä vain, jos voidaan todeta, minkä sisältöinen päätöksen olisi pitänyt olla.

48 §
Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys

Yhtiökokouksen päätös on moitekanteesta riippumatta mitätön, jos:

1) päätös on sellainen, ettei sitä lain mukaan voi tehdä edes kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella;

2) päätökseen vaaditaan tämän lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan kaikkien tai tiettyjen osakkeenomistajien suostumus eikä sellaista suostumusta ole annettu; tai

3) kokoukseen ei ole toimitettu kutsua tai kokouskutsusta voimassa olevia säännöksiä tai määräyksiä on olennaisesti rikottu.

Osakkeenomistaja, hallitus, hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi nostaa kanteen yhtiötä vastaan sen vahvistamiseksi, että yhtiökokouksen päätös on mitätön.

49 §
Asukkaiden osallistumisoikeus

Yhtiössä, jossa on vähintään viisi osakeryhmää ja vähintään viidellä osakeryhmällä eri omistaja, on yhtiön rakennuksessa vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteen nojalla asuvilla asukkailla oikeus osallistua sellaiseen yhtiökokoukseen, jossa käsitellään yhtiön yhteisten tilojen käyttöä tai uusimista taikka yhtiössä noudatettavia järjestyssääntöjä. Asukkaalla on näissä asioissa oikeus käyttää kokouksessa puhevaltaa.

Jos huoneistossa asuu useita henkilöitä, he saavat osallistua kokoukseen yhden valitsemansa henkilön edustamina. Asukkaalla on oikeus käyttää 25 §:ssä tarkoitettua asiamiestä tai avustajaa sekä 31 §:n mukainen oikeus saada 1 momentissa tarkoitettu asia käsiteltäväksi yhtiökokouksessa.

Jos yhtiökokouksessa käsitellään 1 momentissa tarkoitettua asiaa, on tätä koskeva ilmoitus viimeistään viikkoa ennen kokousta asetettava nähtäville yhtiön rakennuksissa yleisesti käytettäville ilmoitustauluille tai toimitettava jokaiseen huoneistoon, jossa asuu 1 momentissa tarkoitettu asukas.

Yhtiökokouksesta laadittavaan pöytäkirjaan on otettava maininta 1 momentissa tarkoitettujen asukkaiden osallistumisesta kokoukseen. Asukkaalla on samanlainen oikeus kuin osakkeenomistajalla saada 1 momentissa tarkoitetusta kokouksesta laadittu pöytäkirja nähtäväkseen ja jäljennös siitä.

4 LUKU

Yhtiön johto

50 §
Hallitus

Asunto-osakeyhtiöllä tulee olla hallitus, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Jos yhtiön omistamassa rakennuksessa on vähemmän kuin viisi osakkeenomistajien hallinnassa olevaa asuinhuoneistoa, voi hallitukseen kuulua vähemmän kuin kolme jäsentä. Tällöin on hallituksessa oltava vähintään yksi varajäsen.

Hallituksen jäsenen toimikausi on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Toimikauden tulee päättyä viimeistään neljäntenä vaalin jälkeisenä tilikautena joko uuden vaalin toimittavan yhtiökokouksen tai tilikauden päättyessä.

Hallituksen valitsee yhtiökokous. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että osa hallituksen jäsenistä, kuitenkin vähemmän kuin puolet, valitaan muussa järjestyksessä.

Varajäseniin on vastaavasti sovellettava tämän lain säännöksiä hallituksen jäsenistä.

51 §
Hallituksen jäsenen ero

Hallituksen jäsen voi erota toimestaan ennen toimikauden päättymistä. Ennenaikaisesta eroamisesta on ilmoitettava hallitukselle ja, jos eroavaa jäsentä ei ole valittu yhtiökokouksessa, myös sille, joka hänet on valinnut. Hallituksen jäsenen voi erottaa toimestaan se, joka on hänet valinnut.

Jos hallituksen jäsenen toimi tulee kesken toimikautta avoimeksi tai jäsen menettää 53 §:ssä tarkoitetun kelpoisuutensa eikä varajäsentä ole, hallituksen muiden jäsenten on huolehdittava siitä, että uusi jäsen valitaan jäljellä olevaksi toimikaudeksi, jollei hallitus jäljellä olevine jäsenineen ja varajäsenineen ole päätösvaltainen.

Jos kaikki hallituksen jäsenet eroavat, on jokainen heistä vastuussa siitä, että yhtiökokous kutsutaan koolle valitsemaan uutta hallitusta.

52 §
Isännöitsijä

Asunto-osakeyhtiöllä voi olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää.

Isännöitsijän nimittää ja erottaa hallitus.

53 § (1.11.2002/888)
Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän kelpoisuusvaatimukset

Vähintään yhdellä hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oltava asuinpaikka Euroopan talousalueella, jollei rekisteriviranomainen myönnä yhtiölle lupaa poiketa tästä.

Vajaavaltainen tai konkurssissa oleva ei voi olla hallituksen jäsenenä eikä isännöitsijänä.

54 §
Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta

Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Jos yhtiöllä on isännöitsijä, hänen on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.

Toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin, hallitus tai isännöitsijä saa ryhtyä vain yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti, paitsi milloin yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.

Hallituksen on huolehdittava siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Isännöitsijän on huolehdittava siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

55 §
Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijän tai, jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on estynyt, hallituksen puheenjohtajan on pyynnöstä annettava osakkeenomistajalle ja osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävälle sekä kiinteistönvälittäjälle, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto, asianomaista huoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus.

Todistuksesta tulee käydä ilmi:

1) yhtiön taloudellinen tila;

2) yhtiön rakennukset;

3) maa-alueen omistussuhteet;

4) onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke;

5) tiedot huoneistosta;

6) osakeryhmän osakeluetteloon merkityn omistajan nimi;

7) osakeluetteloon merkitty osakkeisiin tai huoneiston hallintaan kohdistuva käyttö- tai luovutusrajoitus;

8) päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ja hallinnan kestoaika;

9) osakkeenomistajan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet;

10) selvitys lainavastuista, jos vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osakkeenomistajiin;

11) yhtiötä vastaan vireille pantu 43 §:ssä tarkoitettu kanne ja yhtiöjärjestyksen kohta, jota kanne koskee;

12) jos osakkeenomistaja on naimisissa ja hän tai hänen puolisonsa sitä pyytää, maininta siitä, käytetäänkö huoneistoa yksinomaan tai pääasiallisesti osakkeenomistajan ja hänen puolisonsa yhteisenä kotina; sekä

13) muun lain nojalla todistukseen merkittävät tiedot.

Todistuksesta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

56 §
Hallituksen järjestäytyminen ja kokoontuminen

Hallituksessa tulee olla puheenjohtaja, jos siihen kuuluu useampia kuin yksi jäsen. Puheenjohtajan valitsee hallitus, jollei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty tai hallitusta valittaessa toisin päätetty. Äänten mennessä hallituksessa tasan arpa ratkaisee puheenjohtajan vaalin. Isännöitsijä ei saa olla hallituksen puheenjohtajana.

Puheenjohtajan on huolehdittava siitä, että hallitus kokoontuu tarvittaessa. Puheenjohtajan on kutsuttava hallitus koolle, jos hallituksen jäsen tai isännöitsijä sitä vaatii. Jollei puheenjohtajaa ole valittu tai hän on estynyt taikka jos hän vaatimuksesta huolimatta ei kutsu hallitusta koolle, voi hallituksen jäsen tai isännöitsijä tehdä sen. Isännöitsijällä on oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa ja käyttää puhevaltaa, jollei hallitus määrätyssä tapauksessa toisin päätä.

Hallituksen kokouksesta on laadittava pöytäkirja, jonka allekirjoittaa kokouksen puheenjohtaja ja, jos hallitukseen kuuluu useita jäseniä, yksi hallituksen siihen valitsema jäsen tai kokouksessa läsnä ollut isännöitsijä. Hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus saada eriävä mielipiteensä merkityksi pöytäkirjaan. Pöytäkirjat on numeroitava juoksevasti ja säilytettävä luotettavalla tavalla.

57 §
Hallituksen päätösvaltaisuus

Hallitus on päätösvaltainen, kun saapuvilla on enemmän kuin puolet valitusta määrästä jäseniä, jollei yhtiöjärjestyksessä vaadita suurempaa määrää. Päätöstä ei kuitenkaan saa tehdä, ellei kaikille hallituksen jäsenille ole mahdollisuuksien mukaan varattu tilaisuutta osallistua asian käsittelyyn. Jos hallituksen jäsen on estyneenä, hänen tilalleen tulevalle varajäsenelle on varattava sellainen tilaisuus.

Hallituksen päätökseksi tulee, jollei yhtiöjärjestyksessä vaadita määräenemmistöä, se mielipide, jota enemmän kuin puolet läsnäolevista on kannattanut, tai äänten mennessä tasan, johon puheenjohtaja yhtyy.

58 §
Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän esteellisyys

Hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät saa ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskee:

1) sopimusta tai muuta oikeustointa hänen ja yhtiön välillä; tai

2) sopimusta tai muuta oikeustointa yhtiön ja kolmannen henkilön välillä, mikäli hänellä on odotettavissa siitä olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa.

Esteellisyys koskee myös toimimista oikeudenkäyntiasiamiehenä ja muuta puhevallan käyttämistä yhtiön puolesta 1 momentin 1 ja 2 kohdassa mainituissa tilanteissa.

59 §
Yhtiön edustaminen ja toiminimen kirjoittaminen

Hallitus edustaa yhtiötä ja kirjoittaa sen toiminimen.

Isännöitsijällä on oikeus edustaa yhtiötä sellaisessa asiassa, joka 54 §:n mukaan kuuluu hänen tehtäviinsä.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä on oikeus toiminimen kirjoittamiseen tai että hallitus voi antaa tämän oikeuden jäsenelleen, isännöitsijälle tai muulle henkilölle. Tällaiseen henkilöön on sovellettava 53 §:n 2 momentin ja 58 §:n säännöksiä. Toiminimen kirjoittamisoikeutta voidaan rajoittaa niin, että kahdella tai useammalla henkilöllä on vain yhdessä oikeus kirjoittaa toiminimi. Muuta rajoitusta ei saa merkitä kaupparekisteriin. (1.11.2002/888)

Hallitus voi milloin tahansa peruuttaa antamansa toiminimen kirjoittamisoikeuden.

60 §
Kielletyt toimenpiteet

Hallituksen jäsen, isännöitsijä tai muu 59 §:ssä tarkoitettu yhtiön edustaja ei saa ryhtyä sellaiseen oikeustoimeen tai muuhun toimenpiteeseen, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai osakkeenomistajan kustannuksella.

61 §
Pätemättömän päätöksen täytäntöönpanokielto

Hallituksen jäsen, isännöitsijä tai muu 59 §:ssä tarkoitettu yhtiön edustaja ei saa noudattaa yhtiökokouksen, hallituksen tai isännöitsijän päätöstä, joka on tämän lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisena pätemätön.

62 §
Oikeustoimen sitovuus yhtiötä kohtaan

Jos yhtiön edustaja tehdessään oikeustoimen yhtiön puolesta on ylittänyt toimivaltansa, ei oikeustoimi sido yhtiötä, jos se, johon oikeustoimi kohdistui, tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että toimivalta ylitettiin.

5 LUKU

Tilintarkastus

63 § (13.4.2007/463)
Tilintarkastajan valinta

Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksesta on voimassa, mitä tässä luvussa ja tilintarkastuslaissa säädetään. Edellä sanotusta huolimatta asunto-osakeyhtiön tilintarkastukseen ei sovelleta tilintarkastuslain konsernia koskevia säännöksiä.

Tilintarkastusvelvollisuudesta säädetään tilintarkastuslain 2 luvussa. Tilintarkastajan valitsee yhtiökokous.

Velvollisuudesta valita varatilintarkastaja säädetään tilintarkastuslain 4 §:ssä. Yhtiökokous voi valita varatilintarkastajan myös yhtiössä, jossa siihen ei ole velvollisuutta, ja valita useamman varatilintarkastajan.

64 § (13.4.2007/463)
Tilintarkastajan toimikausi

Tilintarkastajan toimikausi päättyy ja uuden tilintarkastajan toimikausi alkaa valintaa seuraavan, valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muusta määräaikaisesta tai toistaiseksi jatkuvasta toimikaudesta. Myös uutta tilintarkastajaa valittaessa voidaan päättää toisin toimikauden päättymisestä ja toimikauden alkamisesta.

65 § (22.12.2009/1399)
Velvollisuus valita tilintarkastaja

Sen lisäksi, mitä tilintarkastuslaissa säädetään, asunto-osakeyhtiössä on valittava tilintarkastaja, jos:

1) yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 huoneistoa; tai

2) osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asia kokouskutsun mukaisesti on käsiteltävä.

Jos yhtiökokous ei valitse 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua tilintarkastajaa, aluehallintovirasto määrää tilintarkastajan tilintarkastuslain 9 §:n 1 ja 4 momentissa säädetyssä järjestyksessä, jos osakkeenomistaja hakee tilintarkastajan määräämistä kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta.

66 § (28.10.1994/938)

66 § on kumottu L:lla 28.10.1994/938.

67 § (13.4.2007/463)

67 § on kumottu L:lla 13.4.2007/463.

68 § (22.12.2009/1399)
Erityinen tarkastus

Osakkeenomistaja voi vaatia erityisen tarkastuksen toimittamista yhtiön hallinnosta ja kirjanpidosta tietyltä päättyneeltä ajanjaksolta taikka tietyistä toimenpiteistä tai seikoista. Tätä koskeva ehdotus on tehtävä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai siinä yhtiökokouksessa, jossa asia kokouskutsun mukaisesti on käsiteltävä. Jos ehdotusta ovat kannattaneet osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, osakkeenomistaja voi kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta hakea aluehallintovirastolta tarkastajan määräämistä.

Aluehallintoviraston on varattava yhtiön hallitukselle tilaisuus tulla kuulluksi. Jos hakemus koskee tietyn henkilön toimenpiteitä, tilaisuus on varattava myös hänelle. Hakemukseen on suostuttava, jos tarkastukseen katsotaan olevan painavia syitä. Aluehallintovirasto voi määrätä yhden tai useamman tarkastajan. Tarkastajalla on oikeus saada yhtiöltä palkkio.

Tarkastajaan on sovellettava tämän lain säännöksiä tilintarkastajasta. Yhtiökokous ei kuitenkaan saa erottaa häntä toimestaan.

Tarkastuksesta on yhtiökokoukselle annettava lausunto, joka on pyynnöstä lähetettävä myös osakkeenomistajalle. Isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan on vähintään viikon aikana ennen yhtiökokousta varattava tilaisuus lausuntoon perehtymiseen osakkaalle, joka sitä pyytää. Lausunnon on oltava nähtävillä yhtiökokouksessa.

6 LUKU

Tilinpäätös ja yhtiön varojen käyttäminen

69 § (30.4.1998/296)
Tilinpäätöksen laatimisvelvollisuus

Tilinpäätös on laadittava kirjanpitolain (1336/1997) ja tämän lain säännösten mukaan. Kirjanpitolautakunta voi kirjanpitolaissa säädetyllä tavalla antaa ohjeita ja lausuntoja asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen laatimisesta.

Tilinpäätös on annettava tilintarkastajille vähintään kuukautta ennen varsinaista yhtiökokousta, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

70 § (30.4.1998/296)

70 § on kumottu L:lla 30.4.1998/296.

71 § (30.4.1998/296)
Tilinpäätöksen liitetiedot

Sen lisäksi, mitä osakeyhtiölaissa ja kirjanpitolaissa säädetään, tilinpäätöksen liitetietona on ilmoitettava seuraavat tiedot:

1) yhtiön hallussa olevat omat osakkeet sekä huoneistot, joiden hallintaan ne oikeuttavat; sekä

2) yhtiön omaisuuteen kohdistuvat pysyvät rasitteet sekä kiinnitykset ja tiedot siitä, missä kiinnitetyt velkakirjat ovat.

72 § (30.4.1998/296)
Toimintakertomus

Sen lisäksi, mitä osakeyhtiölaissa ja kirjanpitolaissa säädetään, toimintakertomuksessa on annettava tiedot:

1) yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein; sekä

2) talousarvion toteutumisesta.

73 §
Oma pääoma

Asunto-osakeyhtiön oma pääoma jaetaan sidottuun ja vapaaseen pääomaan. (30.4.1998/296)

Sidottua pääomaa ovat osakepääoma, rakennusrahasto ja arvonkorotusrahasto, joita saadaan alentaa vain siten kuin 74 ja 75 §:ssä sekä osakepääoman osalta erikseen säädetään.

Muu oma pääoma on vapaata pääomaa. Tilikauden voitto ja voitto edellisiltä tilikausilta ilmoitetaan erikseen vapaan pääoman lisäyksenä ja tilikauden tappio ja tappio edellisiltä tilikausilta sen vähennyksenä.

74 §
Käyttöomaisuuden arvon korotus

Jos yhtiön rakennuksen tai muun käyttöomaisuuden arvoa on tilikauden aikana korotettu, on korotusta vastaava määrä merkittävä vastattaviin arvonkorotusrahastoon. Rahastoa saadaan käyttää ainoastaan rahastoantiin.

75 §
Rakennusrahasto

Rakennusrahastoon on siirrettävä osakemerkinnässä osakkeista saatu nimellisarvon ylittävä määrä sekä määrä, joka yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaan on siirrettävä rakennusrahastoon.

Rahastoa saadaan alentaa, jos alentamista vastaava määrä käytetään:

1) rahastoantiin;

2) vahvistetun taseen osoittaman tappion peittämiseen, jollei sitä voida peittää vapaalla pääomalla; tai

3) yhtiön omien osakkeiden lunastamiseen.

76 §
Lainan- ja vakuudenantokielto

Yhtiö ei saa antaa rahalainaa osakeyhtiölain 1 luvun 4 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvalle. Sama koskee vakuuden antamista velasta. (14.2.1997/150)

Muulle kuin 1 momentissa mainitulle yhtiö voi antaa rahalainaa tai vakuuden tämän velasta vain, jos se on tarpeen yhtiön rakennuksen tai kiinteistön huoltoa tai käyttämistä varten.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu kielto ei koske lainan antamista samaan konserniin kuuluvalle yhtiölle tai vakuuden antamista sen velasta, jos toimenpide palvelee yhtiön ja sen osakkeenomistajien etua.

7 LUKU

Huoneistoa koskevat säännökset

77 §
Muutostyöt

Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus. Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Jos muutos vaatii yhtiöjärjestyksen muuttamista, on sitä koskevia 3 luvun säännöksiä noudatettava.

Jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on osakkeenomistajan kustannuksella haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se.

Jollei hallitus tai osakkeenomistaja anna suostumusta muutokseen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, mikäli sen raukeaminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon toisaalta aiheutuvan haitan määrä ja toisaalta osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomioistuin antaa suostumuksen muutokseen, sen on samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä määrättävä muut tarpeelliset ehdot. Tuomioistuin voi myös oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisen luvan.

Mitä edellä on säädetty muutosten tekemisestä, koskee myös lisärakentamista.

78 §
Kunnossapitovastuu

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Sikäli kuin yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, se jakautuu 2–4 momentin mukaan.

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta.

Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille.

79 §
Pääsy huoneistoon

Yhtiön hallituksen jäsenillä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeellista huoneiston hoitoa tai yhtiön suorittamaa korjaustyötä varten. Käynti huoneistossa on järjestettävä osakkeenomistajalle ja huoneiston haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä. Jos pääsy kielletään, on hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä oikeus saada poliisilta virka-apua.

80 §
Huoneiston luovuttaminen toisen käyttöön

Osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa huoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei laissa toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

8 LUKU

Yhtiön pakkokeinot

81 §
Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva huoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:

1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta;

2) huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;

3) huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti;

4) huoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai

5) osakkeenomistaja tai muu huoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Päätöksessä on mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.

82 §
Varoituksen antaminen

Päätöstä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ei saa tehdä, ellei hallitus ole antanut osakkeenomistajalle kirjallista varoitusta. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut huoneiston tai sen osan taikka muutoin luovuttanut huoneiston toisen käytettäväksi, varoitus on annettava tiedoksi myös vuokralaiselle tai huoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Varoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta säädetään tai muuten todistettavasti. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista tai huoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa tälle kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi. Jos ei tiedetä, kuka osakkeenomistaja tai vuokralainen tai muu käyttöoikeuden saanut on, varoitus voidaan antaa osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai muun käyttöoikeuden saaneen tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä tai muussa paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä ja lisäksi toimittamalla tieto siitä huoneistoon, jonka ottamisesta yhtiön hallintaan varoitetaan. Varoituksen katsotaan tällöin tulleen osakkeenomistajan, vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen tietoon lehden ilmestymispäivänä. (31.3.1995/483)

Jos osakkeenomistaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu, yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa.

83 § (31.3.1995/483)
Päätöksen tiedoksianto

Yhtiökokouksen päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja huoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä siinä järjestyksessä kuin varoituksesta 82 §:ssä säädetään uhalla, että päätös muuten on tehoton.

84 §
Päätöksen moittiminen ja täytäntöönpano (31.3.1995/483)

Osakkeenomistaja tai vuokralainen tai huoneistossa asuva muu käytöoikeuden saanut voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi sen, onko huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan 81 §:ssä säädetty peruste. Moitekanne yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi 81 §:n vastaisena on pantava vireille yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös hallintaan ottamisesta on 83 §:ssä säädetyllä tavalla annettu tiedoksi. (31.3.1995/483)

Jollei päätöstä 1 momentin mukaisesti moitita, yhtiöllä on oikeus saada ulosottolain 7 luvun 15 §:n mukaista virka-apua tilojen hallintaan ottamiseen.

Jollei päätöstä hallintaan ottamisesta julisteta pätemättömäksi, se saadaan panna täytäntöön niin kuin vuokralaiseen kohdistunut häätötuomio. Jos huoneiston yhtiön hallintaan ottaminen perustuu 81 §:n 1 momentin 1 kohtaan, ei vuokralaista tai huoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta saa häätää, ellei tälle ole annettu tiedoksi yhtiön päätöstä huoneiston hallintaan ottamisesta. (31.3.1995/483)

UlosottoL on kumottu Ulosottokaarella 705/2007.

85 §
Yhtiön hallintaan otetun huoneiston vuokraaminen

Kun huoneisto on otettu yhtiön hallintaan, on hallituksen viipymättä vuokrattava se käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle hallinnassa olon ajaksi. Jollei hallintaanotto johdu huoneistossa asuvan vuokralaisen tai muun asukkaan tai käyttöoikeuden saaneen menettelystä, on yhtiön ensisijaisesti tehtävä vuokrasopimus hallinnassaoloajaksi tämän kanssa. Jos huoneisto ei ole vuokraamista varten asianmukaisessa kunnossa, siinä on ensin tehtävä tarpeelliset korjaukset osakkeenomistajan lukuun. Vuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista viimeistään silloin, kun huoneiston yhtiön hallintaanottoaika päättyy riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu. (31.3.1995/483)

Yhtiöllä on oikeus periä vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset, huoneiston korjaamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset ja maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettaviksi hallinnassa olon aikana. Ylimenevä osa on viivytyksettä tilitettävä osakkeenomistajalle.

86 § (31.3.1995/483)
Uuden omistajan oikeus saada huoneisto hallintaansa

Jos osakkeet siirtyvät uudelle omistajalle sen jälkeen, kun päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on tehty, uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa maksettuaan ne erääntyneet erät, joihin huoneistosta saatavaa vuokraa voitaisiin 85 §:n 2 momentin mukaan käyttää. Jos huoneisto on 85 §:n 1 momentin mukaisesti annettu vuokralle, vuokraoikeuden sitovuus uutta omistajaa kohtaan määräytyy asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain tai liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan.

9 LUKU

Erinäisiä säännöksiä

87 §
Rakennuksen tai huoneiston tuhoutuminen

Jos yhtiön asuinrakennus on tuhoutunut tai, milloin yhtiöllä on useampia asuinrakennuksia, ne kaikki ovat tuhoutuneet sillä tavoin, että niiden kuntoon saattaminen vastaa merkitykseltään rakennusten uudisrakentamista kokonaisuudessaan, päätöstä yhtiövastikkeen perimisestä tällaista rakentamista varten ei voida tehdä ilman jokaisen osakkeenomistajan suostumusta. Yhtiöllä on oikeus lunastaa suostumuksensa evänneen osakkeenomistajan osakkeet, jos muut osakkeenomistajat ovat lunastamisesta yksimielisiä. Lunastushintana on maksettava osakkeiden käypä arvo, jota määrättäessä on otettava huomioon tuhoutumisesta johtunut yhtiön omaisuuden väheneminen, yhtiön saama vakuutus- tai muu korvaus ja muut seikat.

Jos osa yhtiön asuinrakennuksessa olevista huoneistoista tai osa yhtiön asuinrakennuksista on tuhoutunut eikä yhtiö rakenna uusia huoneistoja tuhoutuneiden tilalle, tuhoutuneen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalla on oikeus vaatia yhtiötä lunastamaan hänen osakkeensa 1 momentin mukaisesta arvosta.

Siihen saakka, kunnes tuhoutunut huoneisto on uudelleen rakennettu, sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta vain huoneiston rakentamiskustannusten kattamiseksi sekä osallistumaan hoito- ja ylläpitomenojen kattamiseen kohtuullisella osuudella, jota määrättäessä on otettava huomioon asumismahdollisuuden puuttuminen.

88 § (14.2.1997/150)
Asunto-osakeyhtiörikos

Joka tahallaan

1 kohta on kumottu L:lla 24.7.1998/574.

2) rikkoo säännöksiä riippumattomana asiantuntijana toimivan tilintarkastajan lausunnon antamisesta,

3) rikkoo tämän lain nojalla sovellettavia osakeyhtiölain säännöksiä pääomalainan pääoman palauttamisesta, koron tai muun hyvityksen maksamisesta taikka vakuuden antamisesta,

4) jakaa yhtiön varoja tämän lain nojalla sovellettavien osakeyhtiölain säännösten vastaisesti, tai

5) antaa rahalainan tai vakuuden 76 §:n vastaisesti,

on tuomittava, jollei teko ole vähäinen tai siitä ole muualla laissa säädetty ankarampaa rangaistusta, asunto-osakeyhtiörikoksesta sakkoon tai vankeuteen enintään yhdeksi vuodeksi.

89 § (14.2.1997/150)
Asunto-osakeyhtiörikkomus

Joka tahallaan

1) tämän lain 15 §:n vastaisesti antaa osakekirjan taikka osakekirjaa tai väliaikaistodistusta antaessaan menettelee tämän lain vastaisesti,

2) rikkoo yhtiökokouksen pöytäkirjan nähtävänä pitämistä koskevaa säännöstä,

3) laiminlyö osakeluettelon pitämisen tai sen pitämisen nähtävänä tai

4) rikkoo tämän lain säännöksiä tilinpäätöksen laatimisesta, osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin säännöksiä välitilinpäätöksen laatimisesta, osakeyhtiölain 11 luvun säännöksiä konsernitilinpäätöksestä taikka osakeyhtiölain säännöksiä yhtiön sulautumista tai selvitystilaa koskevan lopputilityksen antamisesta,

on tuomittava, jollei teko ole vähäinen tai siitä ole muualla säädetty ankarampaa rangaistusta, asunto-osakeyhtiörikkomuksesta sakkoon.

Asunto-osakeyhtiörikkomuksesta tuomitaan myös se, joka törkeästä huolimattomuudesta menettelee 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetulla tavalla.

90 §
Tarkemmat säännökset

Tarkempia säännöksiä huoneistojen pinta-alojen laskemisessa noudatettavista mittaustavoista, painolaitosten hyväksymisestä osakekirjojen painamiseen sekä isännöitsijäntodistuksen sisällöstä ja siihen liitettävistä asiakirjoista voidaan antaa tarvittaessa asetuksella.

10 LUKU

Voimaantulo- ja siirtymäsäännökset

91 §
Voimaantulo

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1992. Lailla kumotaan asunto-osakeyhtiöistä 5 päivänä helmikuuta 1926 annettu laki (30/26) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.

Jos ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröidyn asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen sisältyy tämän lain vastaisia määräyksiä, on niiden sijasta noudatettava tätä lakia, jollei jäljempänä tässä luvussa toisin säädetä.

92 §
Lain soveltaminen eräisiin vanhoihin yhtiöihin

Sellaiseen asunto-osakeyhtiöön, joka on rekisteröity ennen 1 päivää maaliskuuta 1926, sekä 2 §:n 2 momentissa tarkoitettuun osakeyhtiöön ei sovelleta 9 ja 26 §:ää. Näiden säännösten sijasta on noudatettava osakeyhtiölain vastaavia säännöksiä.

Tätä lakia ei sovelleta 2 §:n 1 momentissa tarkoitettuun osakeyhtiöön, jos sen perustamista koskeva ilmoitus on tehty ennen tämän lain voimaantuloa, ellei sen yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröidyn yhtiön yhtiöjärjestyksessä olevaa määräystä osakkeiden tuottamasta äänimäärästä on noudatettava 26 §:n 1 momentin estämättä.

93 §
Osakepääoma ja vanhat luovuttamis- ja hankkimisrajoitukset

Ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröityyn asunto-osakeyhtiöön ei sovelleta 4 §:ssä olevaa säännöstä osakepääoman vähimmäismäärästä. Osakepääomaa ei tällaisessakaan yhtiössä saa yhtiökokouksen päätöksellä alentaa mainitussa lainkohdassa säädettyä pienemmäksi. Jos yhtiön perustamista koskeva perusilmoitus on tehty tämän lain vahvistamisen jälkeen, yhtiötä ei saa rekisteröidä, jos sen osakepääoma on 4 §:ssä säädettyä pienempi.

Jos osakkeen luovuttamista tai hankkimista rajoittava määräys on otettu yhtiöjärjestykseen ennen tämän lain voimaantuloa, on siihen sovellettava niitä säännöksiä, jotka olivat voimassa ennen tämän lain voimaantuloa. Yhtiökokous voi kuitenkin 40 §:ssä säädetyllä tavalla päättää, jollei muussa laissa ole toisin säädetty, että lunastusmenettelyä koskevat säännökset yhtiöjärjestyksessä muutetaan vastaamaan tämän lain säännöksiä.

94 §
Vanhan lain mukaiset osakekirjat

Ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröityyn yhtiöön ei sovelleta osakekirjaa koskevaa 15 §:ää, ellei yhtiön kaikista osakkeista anneta uusia osakekirjoja.

95 §
Tilinpäätös

Tilinpäätökseen, joka laaditaan ennen tämän lain voimaantuloa alkaneelta tilikaudelta, saadaan soveltaa aikaisempaa lainsäädäntöä.

Asunto-osakeyhtiön taseessa oleva vararahasto on muutettava 75 §:ssä tarkoitetuksi rakennusrahastoksi viimeistään toisessa tämän lain voimaantulon jälkeen laadittavassa tilinpäätöksessä.

96 §
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen tämän lain mukaiseksi

Jos ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröidyn asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys ei ole tämän lain mukainen, on yhtiön tehdessään yhtiöjärjestykseensä muutoksia muutettava se samalla tämän lain mukaiseksi. Tämä ei kuitenkaan koske huoneistojen pinta-alatietoja.

HE 216/90, toisen lvk.miet. 18/90, svk.miet. 350/90

Muutossäädösten voimaantulo ja soveltaminen:

30.12.1992/1619:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1993.

HE 120/92, LaVM 16/92

8.1.1993/93:

Tämä laki tulee voimaan asetuksella säädettävänä ajankohtana. (L 93/1993 tuli A:n 1487/1993 mukaisesti voimaan 1.1.1994.)

HE 236/92, TaVM 41/92

28.10.1994/938:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1995.

HE 295/93, TaVM 27/94, ETA-sopimuksen liite XXII: neuvoston direktiivit (84/253/ETY, 78/660/ETY, 83/349/ETY)

31.3.1995/483:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä toukokuuta 1995.

Tätä lakia sovelletaan sen voimaantulon jälkeen tehtyihin huoneiston hallintaan ottamisiin.

HE 304/94, YmVM 24/94

14.2.1997/150:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä syyskuuta 1997.

HE 89/1996, TaVM 24/1996, EV 233/1996

30.4.1998/296:

Tämä laki tulee voimaan 15 päivänä toukokuuta 1998.

Lakia sovelletaan sen tilikauden alusta, jolta laadittavaan tilinpäätökseen sovelletaan 30 päivänä huhtikuuta 1998 annettua lakia kirjanpitolain muuttamisesta (300/1998).

HE 8/1998, TaVM 5/1998, EV 27/1998

24.7.1998/574:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1999.

HE 6/1997, HE 117/1997, LaVM 3/1998, SuVM 2/1998, EV 60/1998

13.11.1998/826:

Voimaantulo

1. Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1999.

Siirtymäsäännökset

2. Yhtiön osakepääoma ja osakkeen nimellisarvo voivat 4 §:n 1 momentin estämättä olla Suomen markan määräisiä, jos yhtiön perustamiskirja on allekirjoitettu ennen tämän lain voimaantuloa tai allekirjoitetaan ennen 1 päivää tammikuuta 2002. Osakepääoman vähimmäismäärä ja muu tässä laissa euromääräisenä ilmoitettu määrä muunnetaan Suomen markoiksi Euroopan unionin neuvoston Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 109 l artiklan 4 kohdan nojalla antaman lopullisen vaihtokurssin mukaisesti.

3. Jos yhtiö ennen 1 päivää tammikuuta 2002 muuttaa osakepääomaa ja osakkeen nimellisarvoa koskevia yhtiöjärjestyksen määräyksiä siten, että osakepääoma ja nimellisarvo ilmoitetaan euroissa, pätevän päätöksen syntymisen edellytyksenä on, että sitä kannattaa enemmän kuin puolet annetuista äänistä tai, jos äänet menevät tasan, että puheenjohtaja yhtyy päätökseen. Jos yhtiö päättää samalla korottaa tai alentaa osakepääomaa tai luopua osakkeen nimellisarvosta 40 §:n 2 momentin mukaisesti, noudatetaan kuitenkin, mitä näihin päätöksiin vaadittavasta enemmistöstä säädetään.

4. Jos yhtiö päättää osakepääoman ja osakkeen nimellisarvon euromääräisiksi muuntamisen yhteydessä tai sen jälkeen muuttaa yhtiöjärjestystä siten, että nimellisarvoa korotetaan tai alennetaan lähimpään ylempänä tai alempana olevaan tasalukuun tai näiden välillä olevaan euron kymmenesosaan tai neljäsosaan, päätökseen ei sovelleta, mitä 40 §:n 1 momentissa säädetään yhtiöjärjestyksen muutokseen vaadittavasta enemmistöstä. Päätöstä koskee soveltuvin osin, mitä 40 §:n 2 momentin toisessa virkkeessä säädetään nimellisarvosta luopumisen vaikutuksesta osakkeenomistajan oikeuteen. Yhtiö voi siirtää alentamismäärän tai osan siitä rakennusrahastoon. Muutos on ilmoitettava rekisteröitäväksi viimeistään 31 päivänä elokuuta 2004.

5. Jos yhtiö on ennen tämän lain voimaantuloa päättänyt 3 momentissa tai 40 §:n 2 momentissa tarkoitetusta yhtiöjärjestyksen muutoksesta, päätös on pätevä, jos se on tehty tämän lain mukaisesti. Yhtiökokous voi ennen tämän lain voimaantuloa valtuuttaa hallituksen päättämään yhtiöjärjestyksen muuttamisesta 4 momentissa tarkoitetulla tavalla. Hallitus voi valtuutuksen nojalla päättää vain rahastoannista, johon ei käytetä yhtiön vapaata omaa pääomaa, ja sellaisesta osakkeiden mitätöinnistä, jossa alennettavaa määrää ei siirretä vapaaseen omaan pääomaan. Valtuutuspäätökseen vaadittavaan enemmistöön ei sovelleta, mitä 40 §:n 1 momentissa säädetään päätökseen vaadittavasta enemmistöstä. Alentamista koskevaa valtuutuspäätöstä koskee soveltuvin osin, mitä osakeyhtiölain 6 luvussa säädetään osakepääoman alentamisesta. Korottamista koskevaa valtuutuspäätöstä koskee soveltuvin osin, mitä osakeyhtiölain 4 luvussa säädetään rahastoannista. Valtuutuspäätöksessä ei kuitenkaan tarvitse mainita osakkeen uutta nimellisarvoa, eikä sitä määrää, joka muusta omasta pääomasta siirretään osakepääomaan. Valtuutus on voimassa enintään yhden vuoden yhtiökokouksen päätöksestä. Valtuutuspäätös on ilmoitettava rekisteröitäväksi viivytyksettä lain hyväksymisen ja vahvistamisen jälkeen.

6. Edellä 3 momentissa ja 40 §:n 2 momentissa tarkoitettu yhtiöjärjestyksen muutos voidaan ilmoittaa rekisteröitäväksi ennen tämän lain voimaantuloa siten, että rekisteröinti tulee voimaan lain tullessa voimaan. Edellä 3 momentissa tarkoitettu yhtiöjärjestyksen muutos rekisteröidään viran puolesta siten, että rekisteriviranomainen muuttaa yhtiöjärjestyksen osakepääomaa ja, jollei yhtiö ole luopunut osakkeen nimellisarvosta 40 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla, osakkeen nimellisarvoa koskevat määräykset 7 momentin mukaisesti.

7. Jos yhtiökokous päättää osakepääoman ja osakkeen nimellisarvon muuttamisesta euromääräisiksi ennen 1 päivää tammikuuta 2002, eikä päätöksestä käy muuta ilmi, yhtiön osakepääoma katsotaan muutetuksi euromääräiseksi Euroopan unionin neuvoston Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 109 l artiklan 4 kohdan nojalla antaman lopullisen vaihtokurssin mukaisesti lähimpään senttiin pyöristettynä, ja osakkeen nimellisarvo lasketaan jakamalla euromääräinen osakepääoma osakkeiden lukumäärällä. Näin saatua nimellisarvoa ei pyöristetä, mutta se voidaan ilmoittaa rekisteröitäväksi sekä esittää yhtiöjärjestyksessä ja muissa oikeudellisissa asiakirjoissa yhden sentin tarkkuudella tämän kuitenkaan vaikuttamatta osakkeenomistajan tai kenenkään muun oikeuteen. Rekisteristä, yhtiöjärjestyksestä ja muista oikeudellisista asiakirjoista on käytävä ilmi, että kysymyksessä ei ole nimellisarvon tarkka arvo. Mitä tässä momentissa säädetään, sovelletaan myös euron tullessa yhtiössä käyttöön 1 päivänä tammikuuta 2002.

HE 79/1998, TaVM 17/1998, EV 107/1998

15.12.2000/1097:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä huhtikuuta 2001.

HE 69/2000, TaVM 18/2000, EV 113/2000

6.4.2001/316:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä kesäkuuta 2001.

Perusparannusta, uudistusta, lisärakentamista ja lisäalueen hankkimista koskevaan yhtiökokouksen päätökseen sovelletaan tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä, jos kutsu yhtiökokoukseen on toimitettu ennen tämän lain voimaantuloa.

HE 201/2000, YmVM 1/2001, EV 18/2001

1.11.2002/888:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2003.

Tämän lain voimaan tullessa ratkaisematta oleva lupahakemus on siirrettävä rekisteriviranomaiselle.

HE 58/2002, TaVM 16/2002, EV 115/2002

13.4.2007/463:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä heinäkuuta 2007.

Ennen tämän lain voimaantuloa perustettuun asunto-osakeyhtiöön sovelletaan lain voimaan tullessa voimassa olleita 65 §:n 1 kohdan säännöksiä tilintarkastajan kelpoisuusvaatimuksista sekä kumottavan tilintarkastuslain (936/1994) säännöksiä muun kuin KHT- tai HTM-tilintarkastajan taikka KHT- tai HTM-yhteisön valinnasta ja tämän suorittamasta tilintarkastuksesta niinä tilikausina, jotka päättyvät viimeistään 31.12.2011.

HE 194/2006, TaVM 33/2006, EV 293/2006

22.12.2009/1399:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2010.

Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.

HE 161/2009, HaVM 18/2009, EV 205/2009

Finlex ® on oikeusministeriön omistama oikeudellisen aineiston julkinen ja maksuton Internet-palvelu.
Finlexin sisällön tuottaa ja sitä ylläpitää Edita Publishing Oy. Oikeusministeriö tai Edita eivät vastaa tietokantojen sisällössä mahdollisesti esiintyvistä virheistä, niiden käytöstä käyttäjälle aiheutuvista välittömistä tai välillisistä vahingoista tai Internet-tietoverkossa esiintyvistä käyttökatkoista tai muista häiriöistä.