Seurattu SDK 639/2017 saakka.

28.3.2002/232

Laki vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista

Katso tekijänoikeudellinen huomautus käyttöehdoissa.

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:

1 luku

Yleisiä säännöksiä

1 §
Lain soveltamisala

Tätä lakia sovelletaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) mukaisella vuokra-asuntojen korkotukilainalla lainoitettuihin asuntoihin, jos asukkaan kanssa tehdään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (481/1995) tarkoitetun vuokrasopimuksen lisäksi sopimus asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden vähemmistöosuuden kaupasta.

2 §
Määritelmiä

Tässä laissa tarkoitetaan:

1) osaomistusasunnolla sellaista vuokratalokorkotukilainalla rahoitettua vuokra-asuntoa, jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista asukas omistaa vähemmistöosuuden;

2) vähemmistöosuuden omistajalla luonnollista henkilöä, joka omistaa asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista vähemmistöosuuden;

3) enemmistöosuuden omistajalla yhteisöä, joka omistaa enemmistöosuuden asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista; sekä

4) osaomistusmaksulla maksuja, jotka vähemmistöosuuden omistaja maksaa enemmistöosuuden omistajalle vähemmistöosuudestaan.

3 §
Osaomistussuhteen perustaminen

Osaomistussuhde perustetaan enemmistö- ja vähemmistöosuuden omistajan välisellä sopimuksella.

Osaomistussopimus on, jotta se olisi vähemmistöosuuden omistajaa sitova, tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sopimuksen sisältöä voida yksipuolisesti muuttaa ja että sopimus säilyy kummankin osapuolen saatavilla. Sopimuksesta on käytävä ilmi ainakin:

1) sopimuksen osapuolet;

2) osaomistussopimuksen kohteena olevien asunto-osakeyhtiön osakkeiden numerot;

3) asuinhuoneisto sekä mahdollinen muu rakennuksen tai kiinteistön osa, jonka hallintaan osaomistussopimuksen kohteena olevat osakkeet oikeuttavat;

4) asunto-osakkeiden hankinta-arvo sekä vähemmistöosuuden omistajan osaomistussuhdetta perustettaessa maksaman osaomistusmaksun suuruus;

5) onko vähemmistöosuuden omistajalla halutessaan oikeus ostaa lisäosuuksia asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista osaomistusaikanaan;

6) ajankohdat, jolloin vähemmistöosuuden omistaja voi ostaa lisäosuuksia sekä lisäosuuksien ja niistä maksettavan osaomistusmaksun suuruus;

7) ajankohta, jolloin vähemmistöosuuden omistaja voi lunastaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet kokonaan omistukseensa; sekä

8) loppukauppahinta.

4 §
Vähemmistöosuuden omistajan omistus-osuuden suuruus

Vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden suuruudesta osaomistussuhdetta ensimmäisen kerran perustettaessa säädetään asetuksella. Omistusosuus saa tällöin olla enintään 20 prosenttia asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista. (2.4.2004/237)

Sinä aikana, kun asunnon hallinta perustuu asuinhuoneiston vuokrasopimukseen, vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden on oltava vähemmän kuin puolet asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista.

5 §
Osaomistusmaksun suuruus

Vähemmistöosuuden omistajalta perittävä osaomistusmaksu on hänen omistusosuuttaan vastaava prosenttimäärä korkotukilainoituksen perustana olevasta hankinta-arvosta. Lisäksi vähemmistöosuuden omistajalta saadaan periä asuntoon hänen toivomuksestaan tehdyistä lisä- ja muutostöistä aiheutuneet kustannukset.

6 §
Osaomistussopimuksen purku

Jos vähemmistöosuuden omistaja rikkoo osaomistussopimuksen ehtoja ja sopimusrikkomus on olennainen, enemmistöosuuden omistajalla on oikeus purkaa osaomistussopimus. Vuokrasopimuksen purkamiseen sovelletaan, mitä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään.

7 §
Pakottavuus

Sopimusehto, jolla vähennetään vähemmistöosuuden omistajalle tämän lain mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön.

2 luku

Huoneenvuokrasuhde

8 §
Huoneenvuokrasopimus

Osaomistussopimuksen lisäksi vähemmistöosuuden omistaja ja enemmistöosuuden omistaja tekevät asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa tarkoitetun määräaikaisen vuokrasopimuksen.

Vuokrasopimus saadaan sopia päättymään aikaisintaan, kun viisi vuotta on kulunut vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain mukaisesta lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi. Vuokrasopimus päättyy viimeistään, kun kaksitoista vuotta on kulunut lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi.

9 §
Vuokrasopimuksen siirrettävyys

Vähemmistöosuuden omistajalla on oikeus siirtää vuokrasopimus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 11 §:ssä ja sen nojalla annetussa asetuksessa tarkoitetut edellytykset täyttävälle siirronsaajalle, jos omistusoikeus vähemmistöosuuteen siirretään samanaikaisesti samalle siirronsaajalle.

Kun vähemmistöosuuden omistaja haluaa siirtää vuokrasopimuksensa ja omistusoikeuden vähemmistöosuuteensa, hänen on ilmoitettava siitä enemmistöosakkaalle. Jollei enemmistöosuuden omistaja ole kolmen kuukauden kuluessa ilmoituksesta osoittanut siirronsaajaa, enemmistöosuuden omistaja on velvollinen purkamaan vuokrasopimuksen ja ostamaan takaisin vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista 21 §:n mukaisesta hinnasta.

Osaomistusoikeuden luovuttajan on esitettävä enemmistöosuuden omistajalle alkuperäinen osaomistussopimuksensa. Enemmistöosuuden omistaja tekee siihen merkinnän osaomistusoikeuden luovuttamisesta.

10 §
Vuokrasopimuksen ennenaikaisen päättymisen vaikutus osaomistussopimukseen

Jos vuokrasopimus irtisanotaan, puretaan tai se lakkaa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännösten perusteella, purkautuu osaomistussopimus päättymään yhtä aikaa vuokrasopimuksen päättymisen kanssa.

3 luku

Vähemmistöosuuden omistajan suojasäännökset

11 §
Enemmistöosuuden omistajan omistus- osuuden luovutuksen vaikutus osaomistussopimuksiin

Jos enemmistöosuuden omistaja vaihtuu, osaomistussopimukset sitovat uutta enemmistöosuuden omistajaa. Vuokrasopimuksen sitovuudesta vuokranantajan vaihtuessa säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa.

12 §
Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus

Vähemmistöosuuden omistaja ei sen estämättä, mitä asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 5 §:ssä säädetään, ole velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtiölle yhtiövastiketta siltä ajalta, jona hän hallitsee asuntoa huoneenvuokrasopimuksen perusteella ja on velvollinen maksamaan enemmistöosuuden omistajalle vuokraa.

13 §
Päätösvalta yhtiökokouksessa

Osakkeenomistajalle asunto-osakeyhtiölain mukaan kuuluvaa päätösvaltaa yhtiön asioissa käyttää yhtiökokouksessa enemmistöosuuden omistaja niin kauan kuin vähemmistöosuuden omistajan asunnon hallinta perustuu huoneenvuokrasopimukseen.

Päätettäessä asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa säädettyjen yhtiön pakkokeinojen käyttämisestä kyseisen lain 81 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetussa tilanteessa päätösvaltaa käyttävät kuitenkin vähemmistöosuuden omistajat.

14 §
Osaomistusmaksujen maksutili

Enemmistöosuuden omistajan on avattava kutakin osaomistusasuntoyhtiötä varten erillinen tili.

Osaomistusmaksut on maksettava enemmistöosuuden omistajan lukuun 1 momentissa tarkoitetulle tilille. Tilille maksettuja osaomistusmaksuja ei saa käyttää vieraisiin tarkoituksiin.

15 §
Korkotukilainan lyhentäminen lisäosuuksilla

Vähemmistöosuuden omistajan ostamista lisäosuuksista perityillä osaomistusmaksuilla on lyhennettävä yhtiön korkotukilainaa.

16 §
Vuokrien maksutili

Enemmistöosuuden omistajan on avattava kutakin vuokranmaksuyksikköä varten erillinen tili, jolle vuokrat on maksettava tai jos vuokralainen maksaa vuokran muutoin kuin pankkisiirtona, jolle enemmistöosuuden omistaja on vuokran velvollinen heti sen saatuaan siirtämään. Tilille maksettuja vuokria ei saa käyttää vieraisiin tarkoituksiin.

4 luku

Asunnon loppuosuuden lunastaminen

17 §
Lunastusoikeus

Vähemmistöosuuden omistajalla on oikeus lunastaa enemmistöosuuden omistajan osuus asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista, kun hänen vuokrasopimuksensa määräaika päättyy. Osaomistussopimuksessa voidaan määrätä, että lunastusoikeus on muunakin ajankohtana, ei kuitenkaan ennen kuin viisi vuotta on kulunut siitä, kun vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain mukainen laina on hyväksytty korkotukilainaksi.

18 §
Lunastushinta

Vähemmistöosuuden omistajalta perittävä lunastushinta on asunnon alkuperäinen hankinta-arvo vähennettynä vähemmistöosuuden omistajan jo maksamilla osaomistusmaksuilla.

Jos samanveroisten asuntojen lunastusajankohdan käyvät kauppahinnat alueella ovat selvästi osaomistusasunnon alkuperäistä hankinta-arvoa alemmat, enemmistöosuuden omistaja ja vähemmistöosuuden omistaja voivat sopia, että lunastushinta on alempi kuin 1 momentissa säädetyllä tavalla määräytyvä hinta olisi. Lunastushinta ei kuitenkaan voi olla alempi kuin asunnon osuus kohteen korkotukilainan jäljellä olevasta määrästä on.

19 §
Korkotukilainan lyhentäminen lunastushinnalla

Vähemmistöosuuden omistajan maksama lunastushinta on viivytyksettä käytettävä korkotukilainan lyhentämiseen.

Asunto-osakeyhtiö ei saa periä yhtiövastiketta yhtiölle talon rakentamista varten myönnetyn lainan kuluihin ja lyhennyksiin sellaiselta osakkaalta, joka on lunastanut osakkeet 17 ja 18 §:ssä tarkoitetulla tavalla.

20 §
Enemmistöosuuden omistajan takaisin- ostovelvollisuus

Jos vähemmistöosuuden omistaja ei halua käyttää edellä 17 §:ssä tarkoitettua lunastusoikeuttaan, hänen on ilmoitettava siitä enemmistöosuuden omistajalle viimeistään kolme kuukautta ennen vuokrasopimuksen päättymisajankohtaa.

Enemmistöosuuden omistaja on tällöin velvollinen ostamaan takaisin vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden tai osoittamaan osuudelle ostajan. Kauppahinta määräytyy 21 §:ssä säädetyn takaisinostohinnan mukaisesti.

21 §
Vähemmistöosuuden luovutus- ja takaisin- ostohinta

Jos vähemmistöosuuden omistaja siirtää vähemmistöosuutensa tai enemmistöosuuden omistaja ostaa sen takaisin, kauppahinta on enintään vähemmistöosuuden omistajan maksama osaomistusmaksu lisättynä vähemmistöosuuden omistajan enemmistöosuuden omistajan luvalla tekemien ja rahoittamien asunnon vuokra-arvoa nostavien korjaus- ja muutostöiden arvolla luovutus- tai takaisinostoajankohtana.

5 luku

Erinäisiä säännöksiä

22 §
Osaomistusoikeuden panttaaminen

Osaomistusoikeuden pääoma-arvo voidaan pantata osaomistusmaksun suorittamiseksi otetun lainan vakuudeksi.

Pantinsaajan oikeudesta periä saatavansa osaomistusoikeuden pääoma-arvosta on vastaavasti voimassa, mitä kauppakaaren 10 luvun 2 §:ssä säädetään, mukaan lukien sanotun pykälän 3 momentin säännökset. Osaomistusoikeuden luovutuksesta pantinsaajan lukuun on vastaavasti voimassa, mitä 9 §:ssä säädetään.

23 §
Voimaantulo

Tämä laki tulee voimaan 15 päivänä huhtikuuta 2002.

Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä sen täytäntöönpanon edellyttämiin toimiin.

HE 221/2001, YmVM 2/2002, EV 18/2002

Muutossäädösten voimaantulo ja soveltaminen:

2.4.2004/237:

Tämä laki tulee voimaan 15 päivänä huhtikuuta 2004. Sitä sovelletaan niihin osaomistusasuntokohteisiin, jotka on rahoitettu 1 päivänä tammikuuta 2004 ja sen jälkeen korkotukilainaksi hyväksytyllä lainalla.

HE 8/2004, YmVM 2/2004, EV 21/2004

Finlex ® on oikeusministeriön omistama oikeudellisen aineiston julkinen ja maksuton Internet-palvelu.
Finlexin sisällön tuottaa ja sitä ylläpitää Edita Publishing Oy. Oikeusministeriö tai Edita eivät vastaa tietokantojen sisällössä mahdollisesti esiintyvistä virheistä, niiden käytöstä käyttäjälle aiheutuvista välittömistä tai välillisistä vahingoista tai Internet-tietoverkossa esiintyvistä käyttökatkoista tai muista häiriöistä.