Seurattu SDK 835/2014 saakka.

12.4.1995/540

Maakaari

Katso tekijänoikeudellinen huomautus käyttöehdoissa.

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:

I OSA

KIINTEISTÖN SAANTO

1 luku

Kiinteistön saantoa koskevat yleiset säännökset

1 §
Kiinteistön luovutus

Omistusoikeus kiinteistöön saadaan kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella niin kuin tässä laissa säädetään. Perintöön, testamenttiin, ositukseen, lunastukseen sekä muutoin muuhun kuin luovutukseen perustuvasta kiinteistön saannosta säädetään erikseen.

2 §
Kiinteistön osan luovutus

Kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden luovutukseen.

2 luku

Kiinteistön kauppa

1 § (4.2.2011/96)
Kauppakirjan muoto

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on hyväksyttävä sähköinen kauppakirja samansisältöisenä siten kuin 9 a luvussa säädetään.

Kauppakirjasta on käytävä ilmi:

1) luovutustarkoitus;

2) luovutettava kiinteistö;

3) myyjä ja ostaja;

4) kauppahinta ja muu vastike.

Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.

2 §
Purkava ja lykkäävä ehto

Kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin tässä laissa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan, eikä siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jollei ehdon voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.

3 §
Valtuutus kiinteistön kauppaan

Valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.

Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä asiamies voi toimia myyjän tai ostajan puolesta 9 a luvussa säädetyllä tavalla annetun sähköisen valtakirjan nojalla, josta käyvät ilmi 1 momentissa mainitut seikat. Asiamies voi toimia kaupankäyntijärjestelmässä myös sellaisen valtuutuksen nojalla, josta säädetään 9 a luvun 1 §:n 3 momentissa. (4.2.2011/96)

4 §
Perustettavan yhtiön lukuun tehty kauppa

Jos kiinteistön kauppa on tehty perustettavan osakeyhtiön lukuun ja vastuu kaupasta ei kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä ole siirtynyt yhtiölle tai yhtiön perustamisesta on tätä ennen luovuttu, ostajana pidetään yhtiön puolesta kaupan tehnyttä.

Myyjä menettää osakeyhtiölain (624/2006) 2 luvun 11 §:ssä tarkoitetun oikeutensa luopua kaupasta, jollei kannetta ole pantu vireille kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä. (21.7.2006/632)

5 §
Sopimus kaupan purkamisesta

Sopimus, jolla kiinteistön kauppa puretaan tai kiinteistö palautetaan myyjälle, on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla.

6 § (24.7.2009/572)
Kaupanvahvistaja

Kaupanvahvistajasta ja kaupanvahvistajan tehtävistä säädetään erikseen.

7 §
Esisopimus

Osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta.

Esisopimus on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Osapuolella on oikeus 2 §:n 2 momentissa tarkoitetussa määräajassa kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.

8 §
Korvaus kaupasta vetäytymisestä

Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

9 §
Sopimusvapaus

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

10 §
Asuinkiinteistön hankkiminen elinkeinonharjoittajalta

Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä:

1) sopimusehto, joka poikkeaa 17–34 §:n säännöksistä ostajan vahingoksi, ei ole sitova;

2) myyjä ei voi vedota 25 §:n 2 momentissa säädettyyn määräaikaan, jonka kuluessa ilmoitus virheestä on viimeistään tehtävä;

3) myyjä on velvollinen korvamaan sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä on 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti; sekä

4) ostajan vahingonkorvausvelvollisuutta voidaan sovitella, jos maksun viivästyminen on johtunut maksuvaikeuksista, joihin ostaja sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiallisesti omatta syyttään on joutunut.

11 §
Pätemättömät ehdot

Ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova:

1) ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle;

2) ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä;

3) ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta; eikä

4) ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muutoin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista.

Edellä 1 momentin 2 kohdan estämättä saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta. Tällainen ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan. Ehdon voimassaoloajasta on voimassa, mitä 2 §:n 2 momentissa säädetään.

Kohtuuttoman ehdon sovittelusta säädetään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä.

12 §
Myyjän luovutusvelvollisuus

Jollei luovutusajankohtaa ole sovittu, ostajalla on oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen. Kiinteistö on luovutettava ostajalle sellaisessa kunnossa kuin mistä kaupassa voidaan katsoa sovitun.

Myyjän on annettava ostajalle ne hallussaan olevat kiinteistön saantokirjat, jotka ovat tarpeen lainhuudon saamiseksi. Sama koskee panttikirjoja, vuokrasopimuksia ja muita näihin verrattavia asiakirjoja, jotka ovat ostajalle kiinteistön omistajana tarpeen.

13 §
Kiinteistön tuotto myyjän hallinta-aikana

Tuotto, joka kiinteistöstä saadaan ennen sovittua hallinnan luovutusajankohtaa, kuuluu myyjälle. Myyjä ei kuitenkaan saa hakata metsää tai ottaa maa-aineksia muuhun kuin myydyn kiinteistön kotitarvekäyttöön eikä perustaa kiinteistöön kohdistuvia erityisiä oikeuksia.

Ostaja ei saa oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä niin, että myyjän 1 momentin mukaisten tai sovittujen oikeuksien käyttö estyy.

14 §
Kiinteistön käyttö ennen omistusoikeuden siirtymistä

Ostaja saa kaupan tekemisen jälkeen käyttää kiinteistöä ja oikeudellisesti määrätä siitä sekä luovuttaa oman oikeutensa edelleen, vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.

Ennen omistusoikeuden lopullista siirtymistä ostaja ei kuitenkaan saa myyjän suostumuksetta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee. Ostajan ilman myyjän suostumusta perustama kiinteistöä rasittava panttioikeus tai erityinen oikeus ei sido myyjää, ellei omistusoikeus siirry lopullisesti ostajalle. (23.8.2013/623)

15 §
Vastuu julkisoikeudellisesta saamisesta

Myyjä vastaa kiinteistöstä menevästä julkisoikeudellisesta tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannusta maksusta tai siihen verrattavasta saamisesta, joka kohdistuu kaupan tekemistä edeltävään aikaan.

Kiinteistön kaupasta suoritettavasta varainsiirtoverosta vastaa ostaja. (29.11.1996/933)

16 §
Vastuu kiinteistön vahingoittumisesta

Ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.

17 §
Laatuvirhe

Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

18 §
Vallintavirhe

Kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;

5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

19 §
Oikeudellinen virhe

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos:

1) ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; sekä

4) ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.

Ostaja saa vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku väittää, että hänellä on 1 momentissa tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

20 §
Muun kuin myyjän antamat tiedot

Jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta sekä siitä, mitä tietoja kiinteistönvälittäjän tai elinkeinonharjoittajan on annettava kiinteistöä markkinoidessaan, säädetään erikseen.

21 §
Virheen määräytymisen ajankohta

Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö on luovutettu ostajalle.

22 §
Ostajan tieto virheestä

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

23 §
Kiinteistön vahingoittaminen ja oikeudeton käyttö

Jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen oikeudettomasti perustanut kiinteistöä rasittavan panttioikeuden tai erityisen oikeuden, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.

24 §
Myyjän suoritusvelvollisuuden täyttämättä jättäminen

Jos myyjä ei täytä kiinteistön kauppaan liittyvää rakentamisvelvollisuutta tai muuta suoritusvelvollisuutta, ostajalla on oikeus saada hinnanalennusta tai, jos sopimusrikkomus on olennainen koko kaupan kannalta, oikeus purkaa kiinteistön kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

25 §
Virheestä ilmoittaminen

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.

Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

26 §
Vaatimuksen kohdistaminen elinkeinonharjoittajaan

Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hänellä on oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta:

1) sellaiseen ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaan tai myyvään elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön edellä mainittuun tarkoitukseen myyjälle tai tämän edeltäjälle; tai

2) sellaiseen taloelementtien toimittajaan, urakoitsijaan tai muuhun elinkeinonharjoittajaan, joka on sopimuksen tai kuluttajansuojalain 9 luvun säännösten mukaan vastuussa virheestä myyjälle tai tämän edeltäjälle.

Elinkeinonharjoittaja vastaa tämän pykälän nojalla vain sellaisesta virheestä, josta hän olisi ollut vastuussa omalle sopijapuolelleen, ja enintään siihen määrään, jonka hän olisi ollut tälle velvollinen maksamaan. Elinkeinonharjoittaja vapautuu vastuusta, jos virheestä on suoritettu korvaus kiinteistön aikaisemmalle omistajalle tai jos tämä on virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä ja vaatimuksestaan elinkeinonharjoittajalle. Virheilmoituksesta on voimassa, mitä 25 §:n 1 ja 3 momentissa säädetään.

27 §
Myyjän viivästys

Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä tai, jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, kaupan purkua. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Jollei myyjä luovuta 12 §:n 2 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja ostajalle sovittuna ajankohtana, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.

28 §
Ostajan viivästys

Jollei ostaja sovittuna aikana maksa kauppahintaa tai sen osaa taikka suorita muuta sovittua vastiketta, myyjällä on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä sekä lisäksi vahingon korvaamista. Jos viivästys on olennainen eikä ostaja suorita kauppahintaa kokonaan, myyjä saa purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta edellyttäen, että kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona.

Jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää, myyjällä ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta tai purkaa kauppaa.

Myyjän oikeudesta saada viivästyskorkoa säädetään korkolaissa (633/82).

29 §
Ostajan ennakkoviivästys

Vaikkei kauppahinta tai sen osa ole vielä erääntynyt maksettavaksi, myyjällä on oikeus purkaa kauppa, jos kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona ja jos:

1) ostaja on kaupan tekemisen jälkeen asetettu konkurssiin;

2) ostaja on kaupan tekemisen jälkeen todettu ulosmittauksessa varattomaksi; tai

3) on muutoin ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan.

Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos maksamatta oleva kauppahinta ei ole määrältään olennainen tai jos siitä asetetaan hyväksyttävä vakuus kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen antamisen jälkeen. Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

30 §
Oikeus pidättyä suorituksesta

Jos ostajalla on myyjän sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, ostaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta vaatimustaan vastaavalta osalta.

Jos myyjällä on ostajan sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, myyjällä on oikeus pidättyä kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Jos myyjä on pidättänyt kiinteistön hallinnan, hän saa jatkaa kiinteistön käyttöä 13 §:ssä säädetyllä tavalla.

31 §
Hinnanalennus

Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

32 §
Korvattava vahinko

Vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta.

Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.

33 §
Kaupan purku

Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.

Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.

Sopijapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen sopijapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.

34 §
Purkuoikeuden rajoitukset

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle.

Ostaja, joka on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.

Kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Mitä tässä pykälässä säädetään, ei estä ostajaa vetoamasta oikeuksiinsa, jos hänen saantonsa on julistettu tehottomaksi.

3 luku

Saannonmoite ja oikeuksien pysyvyys kiinteistönkaupassa

1 §
Saannonmoite

Kiinteistön oikea omistaja voi vaatia ostajan saannon julistamista tehottomaksi myyjän saantoa rasittavan virheellisyyden perusteella ja kiinteistön palauttamista takaisin omistukseensa.

Perusteista, joilla oikea omistaja menettää oikeutensa saannonmoitteeseen, säädetään 13 luvun 4, 5, 9 ja 10 §:ssä.

2 §
Myyjän saantomiehen vastuu

Ostajalla, joka on saannonmoitteen vuoksi menettänyt kiinteistön, on oikeus kohdistaa tästä johtuvat vaatimuksensa myyjän sijasta siihen myyjän edeltäjään, jonka saannossa olevan virheellisyyden perusteella ostajan saanto on julistettu tehottomaksi. Jos ostaja on 2 luvun 19 §:n nojalla kohdistanut vaatimuksensa myyjään, tällä on vastaava oikeus.

3 §
Ostajan oikeudet ja velvollisuudet

Ostaja, joka on saannonmoitteen vuoksi menettänyt kiinteistön, saa pitää kiinteistöstä saadun tuoton ja hyödyn, jos hän ei kauppaa tehdessään tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut kiinteistön oikea omistaja.

Jos kiinteistön arvo on ostajan toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi alentunut, hänen on maksettava arvon alentumista vastaava korvaus oikealle omistajalle, jollei korvauksen maksamista ole olosuhteisiin nähden pidettävä kohtuuttomana.

4 §
Oikean omistajan korvausvelvollisuus

Oikean omistajan on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä, jos ostaja ei kauppaa tehdessään tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut kiinteistön oikea omistaja, myös sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

Ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.

Ostaja saa pitää kiinteistön hallinnassaan siihen saakka, kunnes 1 momentissa tarkoitetut korvaukset on maksettu tai niiden maksamisesta on asetettu hyväksyttävä vakuus.

5 §
Aika vaatimusten esittämiseen

Kanne 3 ja 4 §:n nojalla on pantava vireille kahden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on moitekanteen vuoksi palautettu oikealle omistajalle. Määräajan päättyminen ei estä vaatimasta kuittausta toisen osapuolen vireillepanemassa oikeudenkäynnissä.

6 §
Saantojen keskinäinen pysyvyys

Jos kiinteistö myydään kahdelle, ensimmäinen saanto on pysyvä. Sama koskee kaupan ja muun saannon keskinäistä pysyvyyttä. Myöhempi kauppa jää kuitenkin pysyväksi 13 luvun 3 §:ssä säädetyillä edellytyksillä.

Myyjän vastuusta sille ostajalle, jonka saanto ei jää pysyväksi, on voimassa, mitä 2 luvun 19 §:ssä säädetään. Ostajien keskinäisestä korvausvelvollisuudesta on soveltuvin osin voimassa, mitä 3 ja 4 §:ssä säädetään.

7 §
Kirjattavan oikeuden pysyvyys

Kiinteistöön ennen kaupan tekemistä perustettu erityinen oikeus, joka voidaan 14 luvun 1 §:n mukaan kirjata, sitoo kiinteistön ostajaa. Perusteista, joilla oikeus ei kuitenkaan jää ostajaa sitovaksi, säädetään 13 luvun 3 §:ssä.

Myyjän kaupanteon jälkeen kiinteistöön perustama kirjaamiskelpoinen erityinen oikeus ei ole ostajaa sitova, ellei 13 luvun 3 §:stä muuta johdu.

8 §
Kiinteistöön kohdistuvan muun oikeuden pysyvyys

Jollei toisin säädetä, kiinteistöön oikeustoimella perustettu muu kuin 14 luvun 1 §:ssä tarkoitettu erityinen oikeus sitoo kiinteistön ostajaa vain, jos hän kauppaa tehtäessä tiesi oikeudesta.

9 §
Myyjän vastuu

Jos erityisen oikeuden haltija menettää oikeutensa kiinteistön kaupan vuoksi, hänellä on oikeus saada myyjältä korvaus oikeuden raukeamisesta aiheutuneesta vahingosta.

Jos erityinen oikeus jää ostajaa sitovaksi, ostajalla on myyjään nähden 2 luvun 19 ja 23 §:ssä säädetyt oikeudet.

10 §
Suoja pakkotäytäntöönpanossa

Kiinteistön kauppa on pysyvä, vaikka myyjä on menettänyt oikeutensa kiinteistön luovuttamiseen ulosmittauksen, turvaamistoimen tai konkurssin vuoksi, jollei määräämisvallan rajoitusta ollut kauppaa tehtäessä merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin eikä ostaja muutoinkaan tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjällä enää ollut oikeutta luovuttaa kiinteistöä.

4 luku

Kiinteistön kauppaa koskevien säännösten soveltuminen muihin luovutuksiin

1 §
Kiinteistöjen vaihto

Mitä 2 ja 3 luvussa säädetään kiinteistön kaupasta, koskee soveltuvin osin kiinteistöjen vaihtoa.

2 §
Kiinteistön lahja

Mitä 2 luvun 1–7 §:ssä, 9 §:n 1 momentissa ja 11 §:ssä sekä 3 luvussa säädetään kiinteistön kaupasta, koskee soveltuvin osin kiinteistön lahjaa.

Jos lahjansaaja rikkoo lahjaan liittyvän tarkoitemääräyksen taikka muun olennaisen ehdon tai edellytyksen, lahjanantajalla on oikeus purkaa lahjoitus, mikäli lahjansaaja ei ole luovuttanut kiinteistöä jollekin toiselle. Kanne lahjoituksen purkamisesta on pantava vireille vuoden kuluessa siitä, kun lahjanantaja sai tiedon purkuperusteesta.

3 §
Muu luovutus

Mitä 2 luvun 1–8 §:ssä, 9 §:n 1 momentissa ja 11 §:ssä sekä 3 luvussa säädetään kiinteistön kaupasta, koskee soveltuvin osin kiinteistön luovutusta yhtiöön osaketta tai muuta osuutta vastaan, sopimusta määräosin omistetun kiinteistön jakamisesta taikka kiinteistön omistusoikeuden luovuttamista muulla näihin verrattavalla oikeustoimella.

4 §
Käyttöoikeuden luovutus

Mitä 2 luvun 9–34 §:ssä, 3 luvussa sekä tässä luvussa säädetään kiinteistön luovutuksesta, koskee soveltuvin osin sellaisen vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutusta, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma.

Käyttöoikeuden luovutussopimus on tehtävä kirjallisesti ja siitä on käytävä ilmi 2 luvun 1 §:n 3 momentissa tarkoitetut tiedot, jos oikeuden siirto on kirjattava. Luovutussopimus voidaan tehdä myös sähköisesti 2 luvun 1 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla. (4.2.2011/96)

Muukin kuin 2 momentissa tarkoitettu käyttöoikeuden luovutus on toisen osapuolen vaatimuksesta tehtävä kirjallisesti. (4.2.2011/96)

II OSA

Kirjaamisasiat ja sähköiset asiointijärjestelmät (4.2.2011/96)

5 luku

Kirjaamisasioita ja sähköisiä asiointijärjestelmiä koskevat yleiset säännökset (4.2.2011/96)

1 §
Kirjaamisasiat

Kirjaamisasioilla tarkoitetaan tässä laissa lainhuudatusta, erityisten oikeuksien kirjaamista sekä kiinnitystä.

Kirjaamisasioista pidetään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriä.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään myös merkintöjä muista kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista.

2 § (24.7.2009/572)
Kirjaamisviranomainen

Kirjaamisviranomaisena toimii Maanmittauslaitos. (13.12.2013/922)

Kirjaamisasian ratkaisee Maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa oleva kirjaamislakimies tai muu tehtävään määrätty Maanmittauslaitoksen henkilökuntaan kuuluva. Jos kirjaamisasia on laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea ratkaista, kirjaamislakimiehen on ratkaistava asia. (13.12.2013/922)

Kirjaamislakimieheltä vaaditaan oikeustieteen ylempi korkeakoulututkinto.

3 § (4.2.2011/96)
Sähköiset asiointijärjestelmät ja niiden käyttötarkoitus

Tässä laissa tarkoitettuja sähköisiä asiointijärjestelmiä ovat sähköinen kaupankäyntijärjestelmä ja sähköinen kiinnitysjärjestelmä.

Kaupankäyntijärjestelmän tarkoituksena on mahdollistaa kiinteistön kauppojen ja muiden luovutusten sekä niihin liittyvien asiakirjojen tekeminen sähköisenä ja edistää sähköistä asiointia kirjaamisasioissa. Kiinnitysjärjestelmän tarkoituksena on mahdollistaa kiinnitystä ja panttikirjaa koskevien hakemusten sekä niihin liittyvien asiakirjojen tekeminen sähköisenä ja edistää muutenkin sähköistä asiointia kirjaamisasioissa.

Asiointijärjestelmät ovat valtakunnallisia ja niitä ylläpidetään automaattisen tietojenkäsittelyn avulla. Maanmittauslaitos huolehtii asiointijärjestelmien ylläpidosta ja kehittämisestä.

6 luku

Kirjaamishakemus ja sen käsittely

1 §
Hakemus

Kirjaamishakemuksesta on käytävä ilmi:

1) kiinteistö tai muu kirjaamisen kohde, jota hakemus koskee;

2) hakijan vaatimus tai pyytämä toimenpide sekä tarvittaessa sen perustelu;

3) hakijan nimi ja kotipaikka sekä henkilötunnus, kaupparekisterinumero tai muu vastaava tunnus; sekä

4) hakijan, hänen laillisen edustajansa tai asiamiehensä puhelinnumero sekä se postiosoite, johon asiaa koskevat ilmoitukset saadaan lähettää.

Hakemus on tehtävä kirjallisesti ja hakijan tai hakemuksen laatijan on se allekirjoitettava. Hakemukseen on liitettävä tarpeelliset asiakirjat. Hakija saa esittää hakemuksensa suullisesti, jos asia käy selvästi ilmi esitetyistä asiakirjoista ja jollei jäljempänä toisin säädetä.

Verosta, joka on suoritettava kirjaamista haettaessa, säädetään varainsiirtoverolaissa (931/1996). (24.7.2009/572)

2 §
Hakemuksen toimittaminen

Hakemus on esitettävä taikka toimitettava postitse tai lähetin välityksellä kirjaamisviranomaiselle.

2 momentti on kumottu L:lla 13.12.2013/922.

3 §
Vireilletulo

Kirjaamisasia tulee vireille, kun hakemus on esitetty tai toimitettu kirjaamisviranomaiselle. (13.12.2013/922)

Hakemus otetaan vastaan, vaikka siitä puuttuu selvitys suoritetusta verosta. (29.11.1996/933)

Vireille tulleesta hakemuksesta tehdään viipymättä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

4 §
Viranomaisen selvittämisvelvollisuus

Kirjaamisviranomaisen on omasta aloitteestaan hankittava selvitys sellaisista asian ratkaisemiseksi tarpeellisista seikoista, joita koskevat tiedot ovat saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä taikka muista kirjaamisviranomaisen käytettävissä olevista rekistereistä.

5 §
Hakemuksen täydentäminen

Jos hakemus on puutteellinen, hakijaa on kehotettava täydentämään hakemustaan. Hakijalle on ilmoitettava, millä tavoin hakemus on puutteellinen, mihin mennessä hakemusta on viimeistään täydennettävä ja mitkä ovat täydennyskehotuksen noudattamatta jättämisen seuraukset. Täydennyskehotusta ei anneta, jos on ilmeistä, ettei kirjausta voida hakemuksen perusteella tehdä. Hakijalle voidaan tarvittaessa antaa uusi täydennyskehotus.

Täydennyskehotus annetaan myös, jollei hakemuksessa ole selvitystä veron suorittamisesta tai veron määrään vaikuttavista seikoista taikka jos suoritetun veron määrä ei vastaa hakemuksessa esitettyjä tietoja. (29.11.1996/933)

Jollei hakija noudata täydennyskehotusta, hakemus jätetään tutkimatta.

6 §
Kuuleminen

Kirjattavaan oikeuteen liittyvien seikkojen selvittämiseksi kirjaamisviranomainen voi varata hakijalle tai muulle henkilölle tilaisuuden antaa kirjallinen lausuma taikka kutsua tämän määrättynä aikana kirjaamisviranomaisessa henkilökohtaisesti tai asiamiehen edustamana kuultavaksi. (24.7.2009/572)

Jos esitetään väite kirjaamisen estävästä toisen oikeudesta ja väitteelle esitetään todennäköisiä syitä taikka jos hakijan oikeus on tullut muutoin riitaiseksi, kirjaamisviranomaisen on osoitettava se, jolla asiassa on näyttövelvollisuus, määräajassa saattamaan asia tutkittavaksi oikeudenkäynnissä. Väitteentekijälle kehotus annetaan uhalla, että kirjaus muutoin voidaan tehdä, ja hakijalle uhalla, että hakemus jätetään tutkimatta.

7 §
Suostumuksen antaminen

Kirjaamista varten tarvittava suostumus on annettava kirjallisena tai kirjaamisviranomaiselle suullisesti.

Panttioikeuden haltijan, joka antaa suostumuksensa kirjaukseen, on esitettävä panttikirja. Jos suostumuksen antaja on merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin panttikirjan haltijaksi, panttikirjaa ei tarvitse esittää, ellei kirjaamisviranomainen niin määrää.

8 §
Lepäämään jätetyn hakemuksen käsittely

Jos hakemus jätetään lepäämään, hakijaa on kehotettava määräajassa antamaan selvitys siitä, onko kirjaamisasian ratkaisulle enää estettä. Kehotusta ei anneta, jos hakija on pyytänyt asian käsittelyn lykkäämistä tai jos selvityksen pyytäminen on asian käsittelyn kannalta muutoin tarpeetonta. Kehotuksen antamisesta ja selvityksen laiminlyönnin seurauksista on voimassa, mitä 5 §:ssä säädetään.

Kirjaamisviranomainen voi omasta aloitteestaan ottaa lepäämään jätetyn hakemuksen käsiteltäväkseen. Hakemusta ei kuitenkaan saa hylätä ennen kuin hakijalle on varattu tilaisuus tulla kuulluksi.

9 §
Kirjaamisasian ratkaiseminen ja toimituskirja

Kirjaamisasia on ratkaistava viivytyksettä hakemuksen mukaisesti, jollei kirjaamiselle ole estettä. Oikeudellinen seikka, joka on syntynyt hakemuksen vireilletulon jälkeen, ei estä kirjaamista.

Päätös kirjaamisesta tehdään merkitsemällä asian ratkaisu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Ratkaisun sisältö ilmenee rekisteristä. Jos asia ratkaistaan toisin kuin hakija on pyytänyt, ratkaisusta annetaan lisäksi erillinen päätös. Samoin menetellään, jos hakemus jätetään lepäämään tai asiassa tehdään muu tähän verrattava asian käsittelyä koskeva päätös.

Toimituskirjaksi hakija saa todistuksen rekisteriin asian lopullisesta ratkaisusta tehdyistä merkinnöistä tai erillisen päätöksen.

10 § (24.7.2009/572)
Päätöksen tiedoksianto

Päätöstä ei anneta tiedoksi asiassa, joka on ratkaistu hakemuksen mukaisesti eikä muu asiaan osallinen ole sitä vastustanut.

Jos asia on ratkaistu toisin kuin hakija on pyytänyt, päätös on annettava hakijalle tiedoksi noudattaen mitä hallintolaissa (434/2003) säädetään tiedoksiannosta. Sama koskee muuta asiaan osallista, jota on kuultu asiaa käsiteltäessä, jollei hakemusta ratkaista hänen esittämiensä vaatimusten mukaisesti.

11 §
Asiakirjavihko

Kirjaamisasian käsittelyssä kertyneistä asiakirjoista muodostetaan asiakirjavihko. Jos ratkaisun perusteet eivät käy riittävästi selville asiakirjavihkoon liitetystä toimituskirjan jäljennöksestä tai muusta aineistosta, asiakirjavihkoon on tarvittaessa liitettävä ratkaisun perustelut.

12 §
Ilmoitukset

Kirjaamisviranomaiselle toimitettavaa ilmoitusta ja sen käsittelyä koskee soveltuvin osin, mitä kirjaamishakemuksesta säädetään.

Ilmoitusten toimittamisesta automaattista tietojenkäsittelyä käyttäen lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojärjestelmään säädetään asetuksella.

13 §
Tieto vireillä olevasta oikeudenkäynnistä

Tuomioistuimen on ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle vireille tulleesta asiasta, joka koskee kiinteistön saannon purkamista tai pätemättömyyttä taikka parempaa oikeutta kiinteistöön, sekä ratkaisustaan ja siitä, onko sen antama ratkaisu saanut lainvoiman. Sama koskee kannetta, jossa vaaditaan kirjauksen julistamista mitättömäksi tai sen oikaisemista.

14 §
Täydentävät säännökset

Jollei tässä laissa toisin säädetä, kirjaamisasian käsittelyyn sovelletaan hallintolakia. (24.7.2009/572)

Jos kirjaamisviranomainen on kutsunut muun kuin hakijan kuultavaksi, kuultavalla on oikeus saada valtion varoista korvausta niin kuin valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetussa laissa (666/72) säädetään. Kirjaamisviranomainen voi velvoittaa hakijan suorittamaan valtiolle sen maksettavaksi määrätyn korvauksen, jos kuuleminen on ollut tarpeen hakijan selvitysvelvollisuuden piiriin kuuluvan seikan selvittämiseksi.

Asiakirjojen julkisuudesta säädetään viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetussa laissa (621/1999). (24.7.2009/572)

7 luku

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri

1 § (24.7.2009/572)
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävät tiedot

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään kirjaamishakemukset, tietoja hakemusten käsittelystä sekä kirjaamista koskevat ratkaisut.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään ilmoituksesta myös tiedot:

1) kiinteistöön kohdistuvasta ulosmittauksesta;

2) turvaamistoimesta ja kiinteistön omistajan konkurssista;

3) 12 luvun 5 §:n mukaisesta vallintarajoituksesta;

4) lakisääteisestä panttioikeudesta;

5) kirjallisen panttikirjan saajasta;

6) lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistajasta ja kiinteistöä hallinnoivasta viranomaisesta;

7) kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista, jos ne ovat tämän tai muun lain nojalla ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle tai jos ne ovat tarpeellisia rekisterin käyttötarkoituksen kannalta.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitystä hakijasta tai oikeudenhaltijasta talletetaan henkilötietoina tunniste- ja yhteystietoja sekä tieto henkilön kuolinajasta rekisteröityjen yksiselitteiseksi yksilöimiseksi. Rekisteriin talletetaan lisäksi näitä tietoja koskevat muutokset. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin henkilötietojen käsittelyyn sovelletaan henkilötietolakia (523/1999), jollei tässä laissa toisin säädetä.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävät tiedot säilytetään pysyvästi, jollei lailla erikseen toisin säädetä. Jos rekisterin tiedot ovat muuttuneet, aikaisempien tietojen säilyminen ja käytettävyys on varmistettava tiedot erikseen arkistoimalla tai tietotekniikan mahdollistamalla muulla tavalla.

1 a § (24.7.2009/572)
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin käyttötarkoitus

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin käyttötarkoituksena on:

1) mahdollistaa kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien ja rasitusten kirjaaminen oikeudenhaltijoiden oikeuksien vahvistamiseksi ja sivullisten etujen turvaamiseksi;

2) edistää kirjaamisasioiden käsittelyä;

3) varmistaa oikeuksia ja rasituksia koskevan ajantasaisen tiedon saatavuus kiinteistöä koskevien oikeustoimien ja hankkeiden valmistelua, tekemistä ja valvontaa sekä tuomioistuin- ja viranomaistoimintaa varten.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin rekisterinpitäjä on Maanmittauslaitos. (13.12.2013/922)

1 b § (24.7.2009/572)
Kirjaamisviranomaisen oikeus saada tietoja

Kirjaamisviranomaisella on lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen tarkistamista ja päivittämistä varten sekä kirjaamisasian käsittelyä varten, sen estämättä mitä tietojen salassapidosta säädetään, oikeus saada sähköisessä muodossa henkilön tai yhteisön:

1) tunniste- ja yhteystiedot;

2) toimintakelpoisuutta, toimivaltaa ja edustamista sekä niiden rajoituksia koskevat tiedot ja kuolinaikaa koskeva tieto.

Kirjaamisviranomaisella on oikeus saada 1 momentissa tarkoitettuja tietoja:

1) väestötietojärjestelmästä;

2) holhousasioiden rekisteristä;

3) tuomioistuinten asianhallintajärjestelmästä;

4) ulosottorekisteristä;

5) konkurssi- ja yrityssaneerausrekisteristä;

6) yrityskiinnitysrekisteristä;

7) yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä;

8) kaupparekisteristä;

9) muista yhteisöistä ja säätiöistä pidettävistä rekistereistä.

2 §
Rekisteristä annettavat tiedot

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedot ovat julkisia. Kirjaamisviranomaisten on pyynnöstä annettava rekisteristä todistuksia.

Maanmittauslaitos saa luovuttaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietoja viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 16 §:n 3 momentin estämättä sähköisessä muodossa tämän luvun 1 a §:ssä säädettyä tarkoitusta varten. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen luovuttamisesta tietopalveluna säädetään lisäksi kiinteistötietojärjestelmästä ja siitä tuotettavasta tietopalvelusta annetussa laissa (453/2002). (24.7.2009/572)

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annettavien todistusten sisällöstä sekä muun kuin kirjaamisviranomaisen oikeudesta antaa niitä säädetään valtioneuvoston asetuksella. Todistuksista perittävistä maksuista säädetään erikseen. (13.12.2013/922)

3 §
Kirjauksen julkisuusvaikutus

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdyn merkinnän katsotaan tulleen kirjaamispäivää seuraavana arkipäivänä jokaisen tietoon, eikä vilpittömän mielen suojaa voi enää saada, ellei 17 luvun 10 §:stä muuta johdu.

Jos lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin pitäminen tai käyttäminen estyy muutoin kuin tilapäisesti, Maanmittauslaitos voi päätöksellään pidentää 1 momentissa tarkoitettua aikaa, jonka kuluessa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkinnän katsotaan tulleen asianomaisten tietoon. (13.12.2013/922)

4 §
Teknisestä virheestä aiheutuneen vahingon korvaaminen

Sillä, jolle on aiheutunut vahinkoa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkinnöissä taikka sen perusteella annetussa toimituskirjassa tai todistuksessa olevasta ilmeisestä kirjoitus- tai laskuvirheestä, teknisestä viasta aiheutuneesta virheestä tai muusta näihin verrattavasta virheestä tai puutteesta, on oikeus saada korvaus valtion varoista.

Jos vahingon syynä on lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin siirretyssä tiedossa oleva virhe, vahinkoa ei korvata tämän lain mukaan. Kiinteistörekisterin tietojen virheellisyydestä aiheutuneen vahingon korvaa kiinteistörekisterin pitäjä. Jos muu viranomainen kuin kirjaamisviranomainen on antanut lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä virheellisen tai puutteellisen todistuksen eikä virhe tai puute ole aiheutunut rekisterin tietojen virheellisyydestä, vahinko korvataan asianomaisen julkisyhteisön varoista.

Vahingon korvaamisessa on soveltuvin osin noudatettava, mitä 13 luvun 6–8 §:ssä säädetään.

5 §
Saantotiedot

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin voidaan merkitä tietoja kiinteistön luovutuksesta ja muusta saannosta ennen lainhuutohakemuksen tekemistä.

Saantotiedoissa olevan virheen tai puutteen perusteella ei voida esittää rekisterin pitäjään kohdistuvia vaatimuksia.

6 § (24.7.2009/572)
Arkistoitavaksi siirtäminen

Kirjaamisviranomainen saa siirtää arkistoitavaksi tiedon sellaisesta erityisestä oikeudesta ja rajoituksesta, joka ilmeisesti on lakannut, samoin kuin hylätystä tai tutkimatta jätetystä hakemuksesta sekä muusta merkinnästä, jolla ilmeisesti ei enää ole vaikutusta. Siirtäessään rekisterimerkinnän arkistoitavaksi kirjaamisviranomaisen on tarvittaessa varattava rekisteriin merkitylle oikeudenhaltijalle tilaisuus tulla kuulluksi.

7 § (24.7.2009/572)

7 § on kumottu L:lla 24.7.2009/572.

8 luku

Virheen korjaaminen

1 §
Asiavirheen korjaaminen

Jos kirjaamisviranomaisen ratkaisu perustuu selvästi virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen tai ilmeisen väärään lain soveltamiseen, kirjaamisviranomainen voi poistaa virheellisen ratkaisunsa ja ratkaista asian uudelleen.

Asiavirheen saa korjata vain, jos kaikkia niitä, joiden oikeutta korjaaminen koskee, on kuultu sekä ne, joiden oikeus korjaamisen vuoksi heikkenee, ovat antaneet siihen suostumuksensa.

2 §
Teknisen virheen korjaaminen

Jos lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdyissä merkinnöissä on ilmeinen kirjoitus- tai laskuvirhe, teknisestä viasta aiheutunut virhe taikka muu näihin verrattava virhe tai puute, kirjaamisviranomaisen on tehtävä tarpeelliset korjaukset merkintöihin.

Ennen virheen korjaamista on sellaisille kirjaamisviranomaisen tiedossa oleville asiaan osallisille, joille voi aiheutua korjauksesta haittaa, varattava tilaisuus tulla kuulluksi.

3 §
Korjaamismenettely

Virheen korjaamisessa noudatetaan soveltuvin osin, mitä 6 luvun 9 §:ssä säädetään. Jollei korjaamisasiaa heti ratkaista, sen vireilläolosta on tehtävä merkintä rekisteriin.

Jos kirjaamisasiassa annettuun ratkaisuun on haettu muutosta, korjaamisasian vireilletulosta on ilmoitettava muutoksenhakutuomioistuimelle ja toimitettava sille asiassa annettu ratkaisu.

Päätökseen, jolla virheen korjaamista koskeva hakemus on hylätty, ei saa hakea muutosta valittamalla.

4 §
Toimituskirjoihin ja todistuksiin tehtävät merkinnät korjaamisesta

Virheen korjaamisesta on mahdollisimman pian tehtävä merkintä aikaisemmin annettuun toimituskirjaan tai annettava uusi toimituskirja sen sijaan. Kirjaamisviranomaisen on lisäksi pyrittävä tekemään korjaukset rekisteristä annettuun virheelliseen todistukseen taikka antamaan uusi todistus.

Virheellinen toimituskirja tai todistus on kehotuksesta esitettävä kirjaamisviranomaiselle korjausta varten. Kirjaamisviranomainen voi velvoittaa asiakirjan haltijan määräajassa täyttämään esittämisvelvollisuutensa ja asettaa velvollisuuden tehosteeksi uhkasakon. Uhkasakkoa koskevaan asiaan sovelletaan uhkasakkolakia (1113/1990). (24.7.2009/572)

9 luku

Muutoksenhaku kirjaamisasioissa

1 § (24.7.2009/572)
Valittaminen

Muutosta kirjaamisviranomaisen kirjaamisasiassa antamaan lopulliseen ratkaisuun haetaan valittamalla maaoikeuteen.

2 momentti on kumottu L:lla 13.12.2013/922.

2 §
Valitusosoituksen antaminen

Kun kirjaamisasia on ratkaistu toisin kuin hakija tai muu asiaan osallinen on pyytänyt, toimituskirjaan on liitettävä kirjallinen valitusosoitus.

3 § (13.12.2013/922)
Valitusaika

Määräaika valitusta varten on 30 päivää päätöksen tekemisestä. Muutoksenhakijan on toimitettava valituskirjelmä asianomaiseen maaoikeuteen viimeistään valitusajan päättymispäivänä ennen virka-ajan päättymistä.

4 § (24.7.2009/572)
Kiinteistönmuodostamislain säännösten soveltaminen

Muutoksenhakuun sovelletaan tämän lain lisäksi kiinteistönmuodostamislain 19–21 lukua.

5 §
Muutoksenhakutuomioistuimen ratkaisusta ilmoittaminen ja asian palauttaminen

Muutoksenhakutuomioistuimen on viipymättä ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle ratkaisustaan sekä siitä, onko sen antama ratkaisu saanut lainvoiman.

Kirjaamisviranomaisen on omasta aloitteestaan otettava käsiteltäväkseen muutoksenhakutuomioistuimen palauttama asia, ratkaistava tarvittaessa asia uudestaan ja tehtävä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tarvittavat merkinnät.

9 a luku (4.2.2011/96)

Sähköiset asiointijärjestelmät ja niiden käyttäminen

1 § (4.2.2011/96)
Asiointijärjestelmän käyttö ja sähköinen tunnistaminen asiointijärjestelmässä

Sähköisten asiakirjojen laatiminen ja hyväksyminen asiointijärjestelmässä sekä asiointijärjestelmän muu käyttö edellyttävät, että käyttäjä tunnistetaan luotettavasti vahvasta sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisistä allekirjoituksista annetussa laissa (617/2009) tarkoitetulla vahvan sähköisen tunnistuspalvelun tarjoajan tarjoamalla tunnistamismenetelmällä tai laatuvarmenteella taikka muulla sellaisella tunnistautumistekniikalla, joka on tietoturvallinen ja todisteellinen.

Maanmittauslaitos hyväksyy maa- ja metsätalousministeriötä sekä Viestintävirastoa kuultuaan ne tekniset menetelmät ja palvelut, joita asiointijärjestelmässä käytetään sähköiseen tunnistamiseen. Maanmittauslaitoksen on huolehdittava siitä, että hyväksyttyjen menetelmien käyttöä koskevat tiedot ovat maksutta saatavissa yleisen tietoverkon kautta.

Asiointijärjestelmän ylläpitäjälle toimitettavalla valtakirjalla voidaan antaa toiselle yleinen valtuutus käyttää asiointijärjestelmää valtuuttajan puolesta tai oikeus käyttää asiointijärjestelmää valtuuttajan puolesta asiakirjoja hyväksymättä.

2 § (4.2.2011/96)
Tietojen käsittely asiointijärjestelmässä

Maanmittauslaitoksen on huolehdittava siitä, että asiointijärjestelmä turvaa siihen tallennetun sähköisen asiakirjan sisällön eheyden ja että sähköisen asiakirjan hyväksyminen täsmäytetään järjestelmään tallennettuun asiakirjaan.

Sähköiseen asiointijärjestelmään talletettujen henkilötietojen käsittelyyn sovelletaan henkilötietolakia, jollei tässä laissa säädetä toisin. Henkilötietolaissa tarkoitettuna rekisterinpitäjänä on Maanmittauslaitos.

3 § (4.2.2011/96)
Valtion vastuu asiointijärjestelmän toiminnasta

Valtio on velvollinen korvaamaan vahingon, joka on aiheutunut asiointijärjestelmän virheellisestä tai puutteellisesta toiminnasta. Valtio ei kuitenkaan tämän lain nojalla vastaa vahingosta, joka on aiheutunut siitä, että oikeustointa tai hakemusta ei ole voitu tehdä asiointijärjestelmässä tai että asiointijärjestelmään muusta rekisteristä siirretty tieto on virheellinen tai puutteellinen.

Valtio on lisäksi velvollinen korvaamaan vahingon, joka on aiheutunut asiointijärjestelmässä laadittuun sähköiseen asiakirjaan tai sen johdosta tehtyyn kirjaukseen luottaneelle siitä, että asiointijärjestelmää on oikeudettomasti käyttänyt joku muu kuin sen käyttäjäksi tunnistettu.

Vahingon korvaamisessa on soveltuvin osin noudatettava, mitä 13 luvun 6–8 §:ssä säädetään.

4 § (4.2.2011/96)
Asiakirjojen laatiminen ja rekisteritietojen käyttö asiointijärjestelmässä

Asiointijärjestelmässä asiakirja laaditaan Maanmittauslaitoksen vahvistamalle sähköiselle lomakkeelle.

Lomakkeeseen merkittyjä tietoja tarkistetaan ja täydennetään sellaisilla asiaan osallisten tunniste- ja yhteystiedoilla sekä toimintakelpoisuutta, toimivaltaa ja edustamista koskevilla tiedoilla samoin kuin kiinteistöä ja rakennuksia koskevilla tiedoilla, jotka ovat sähköisesti saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä, kiinteistörekisteristä, väestötietojärjestelmästä, yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä, kaupparekisteristä ja muista yhteisöistä ja säätiöistä pidettävistä rekistereistä. Mainittuja tietoja voidaan tarkistamista varten siirtää asiointijärjestelmään teknisen käyttöyhteyden avulla sen estämättä, mitä tietojen salassapidosta säädetään. Tiedot poistetaan asiointijärjestelmästä tarkistamisen jälkeen. Tietoja voidaan vastaavasti siirtää asiointijärjestelmään lomakkeen täydentämistä varten, jollei tietojen salassapitoa koskevista säännöksistä johdu muuta.

Asiointijärjestelmän käyttäjällä on oikeus tarkastaa kaupan tai kiinnityksen kohdetta koskevat tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sekä kiinteistörekisteristä.

5 § (4.2.2011/96)
Asiointijärjestelmän tietojen luovuttaminen ja poistaminen

Asiointijärjestelmän tiedot eivät ole julkisia. Tietoja luovutetaan vain asiaan osallisen suostumuksella, jollei toisin säädetä.

Asiointijärjestelmään tallennetut tiedot sähköisestä asiakirjasta poistetaan järjestelmästä, kun siihen perustuva kirjaamisasia on ratkaistu taikka kun asiakirjan luonnosta ei peruuttamisen tai muun syyn vuoksi voida enää käsitellä.

Asiointijärjestelmän käyttäjän sekä muiden asiaan osallisten tunniste- ja yhteystiedot sekä asian tunnistetiedot säilytetään kirjaamisasioiden käsittelyä sekä tietojenkäsittelyn todentamista varten.

6 § (4.2.2011/96)
Kirjaamisviranomaisen päätösten ja niiden tiedoksiantamisen sekä asiakirjavihkon muoto

Asiointijärjestelmän kautta vireille tulleessa kirjaamisasiassa voidaan päätös, sitä koskeva todistus tai muu kirjaamisviranomaisen antama asiakirja laatia sähköisessä muodossa. Kirjaamisviranomainen voi allekirjoittaa asiakirjan koneellisesti.

Asiakirja voidaan antaa tiedoksi ja muu kirjaamismenettelyssä annettava ilmoitus voidaan toimittaa sähköisenä viestinä tai ilmoittamalla, mistä asiakirja on noudettavissa.

Asiakirjavihko voidaan muodostaa sähköisenä.

7 § (4.2.2011/96)
Sähköinen kaupankäyntijärjestelmä

Kaupankäyntijärjestelmä on sähköinen asiointijärjestelmä, jossa kiinteistön kauppa ja muu luovutus voidaan tehdä sähköisesti.

Kauppaa ei voida tehdä kaupankäyntijärjestelmässä, jos kauppakirjan luonnos ei täytä 2 luvun 1 §:n vaatimuksia tai jos kauppa järjestelmän käytettävissä olevien tietojen perusteella ilmeisesti ei olisi pätevä tai ei jäisi pysyväksi.

Kaupankäyntijärjestelmän yhteydessä voidaan tarjota kauppahinnan, varainsiirtoveron sekä asiointi- ja hakemusmaksujen maksamiseen liittyviä palveluja. Kaupankäyntijärjestelmässä voidaan ottaa käsiteltäviksi myös vakuuksia koskevia sitoumuksia sekä välittää niitä kiinnitysjärjestelmään siten kuin jäljempänä säädetään.

8 § (4.2.2011/96)
Oikeus laatia sähköisen kauppakirjan luonnos

Sähköisen kauppakirjan luonnoksen voi laatia kiinteistön omistaja, jolle on viimeksi myönnetty lainhuuto myytävään kiinteistöön.

Jos omistusoikeutta kiinteistöön ei 11 luvun 4 §:n mukaan kirjata lainhuutona, sähköisen kauppakirjan luonnoksen voi laatia se, joka on merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinteistön omistajaksi tai kiinteistöä hallinnoivaksi viranomaiseksi.

9 § (4.2.2011/96)
Kaupan tekeminen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä

Myyjän on merkittävä sähköisen kauppakirjan luonnokseen lomakkeessa edellytetyt tiedot ja muut kaupan ehdot sekä hyväksyttävä luonnos. Jos ostaja haluaa tehdä muutoksia myyjän laatimaan kauppakirjan luonnokseen, hänen on hyväksyttävä muutettu luonnos.

Kauppa syntyy, kun molemmat osapuolet ovat hyväksyneet kauppakirjan samansisältöisenä. Tätä ennen myyjä ja ostaja eivät ole sidottuja kauppakirjan luonnokseen tai siihen tehtyihin muutoksiin.

Myytävän määräalan sijainti voidaan osoittaa kauppakirjaan otetulla piirroksella, joka laaditaan sähköisen kiinteistörekisterikartan pohjalle. Kauppakirjaan voidaan liittää myös muita sähköisiä asiakirjoja.

10 § (4.2.2011/96)
Vakuuksia koskevat sitoumukset

Kauppakirjaan voidaan liittää panttioikeuden haltijan kaupankäyntijärjestelmässä antama sitoumus, jonka mukaan kaupan kohdetta rasittava panttioikeus lakkaa sitoumuksessa määrättyjen edellytysten täyttyessä, tai muu vakuutta koskeva sitoumus tai todistus.

Kauppakirjaan voidaan ottaa tai siihen voidaan liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan saajaksi kirjattu sitoutuu panttikirjan siirtämiseen niin, että uutta sähköisen panttikirjan saajaa koskeva asia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun kauppa on sitovasti syntynyt kaupankäyntijärjestelmässä.

11 § (4.2.2011/96)
Kauppakirjan luonnosten käsittelyä koskevat rajoitukset

Kauppakirjan luonnosta ei oteta kaupankäyntijärjestelmän käsiteltäväksi, jos järjestelmän käytettävissä olevien tietojen perusteella on ilmeistä, että samaa kiinteistöä tai muuta kaupan kohdetta koskeva kauppakirjan luonnos on jo järjestelmän käsiteltävänä.

Myyjä tai ostaja voi milloin tahansa muuttaa kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa sen, jollei toinen osapuoli ole samanaikaisesti käsittelemässä luonnosta.

Kauppakirjan luonnos katsotaan peruutetuksi, kun 30 päivää on kulunut sen edellisestä käsittelemisestä. (23.8.2013/623)

12 § (4.2.2011/96)
Lainhuudatusasian vireilletulo ja tietojen toimittaminen kirjaamisviranomaiselle

Lainhuudatusasia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun kauppa on sitovasti tehty kaupankäyntijärjestelmässä. Sähköinen kauppakirja ja muut kauppaan liittyvät asiakirjat toimitetaan kaupankäyntijärjestelmästä kirjaamisviranomaiselle.

Lainhuudatusasian vireilletulosta ilmoitetaan kaupan osapuolille. Ilmoitus toimitetaan myös muille kauppakirjassa määrätyille tahoille, jos se voidaan toimittaa sähköisenä viestinä. Ilmoitukseen liitetään sähköisen kauppakirjan jäljennös.

Varainsiirtoveron maksamista koskevat tiedot välitetään kaupankäyntijärjestelmän yhteydessä tarjottavasta palvelusta kirjaamisviranomaiselle. Jos kauppahinta maksetaan kaupankäyntijärjestelmän yhteydessä tarjottavassa palvelussa, selvitys maksusta voidaan maksajan pyynnöstä välittää palvelusta kirjaamisviranomaiselle.

13 § (4.2.2011/96)
Kaupasta tehtävät ilmoitukset

Kun kauppa on tehty, kaupankäyntijärjestelmästä luovutetaan kauppaa koskevat tarpeelliset tiedot kiinteistörekisterin pitäjälle, kunnalle, väestökirjahallinnolle ja Verohallinnolle.

14 § (4.2.2011/96)
Soveltuminen muihin luovutuksiin, esisopimukseen ja valtakirjaan

Mitä tässä luvussa säädetään kaupankäyntijärjestelmässä tehtävästä kiinteistönkaupasta ja siihen perustuvan saannon lainhuudatuksesta, koskee myös vaihtoa, lahjaa ja 4 luvun 3 §:ssä tarkoitettua muuta luovutusta. Sama koskee 2 luvun 7 §:ssä tarkoitettua esisopimusta kuitenkin niin, että esisopimuksesta tehdään vain saantomerkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Tämän luvun säännöksiä noudatetaan myös sellaisen kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden luovutukseen, jota koskeva oikeudensiirto on kirjattava. Luovuttajana voi toimia se, jonka nimiin käyttöoikeus on viimeksi kirjattu. Erityisen oikeuden kirjaamista koskeva asia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun luovutussopimus on sitovasti tehty kaupankäyntijärjestelmässä.

Sähköinen valtakirja kiinteistön kaupan tekemistä varten annetaan noudattaen soveltuvin osin, mitä kauppakirjan luonnoksen tekemisestä säädetään. Valtakirjan peruuttamisesta on soveltuvin osin voimassa, mitä 11 §:n 2 momentissa säädetään.

15 § (4.2.2011/96)
Sähköinen kiinnitysjärjestelmä

Kiinnitysjärjestelmä on sähköinen asiointijärjestelmä, jossa kiinnityksen vahvistamista sekä sähköisen panttikirjan saajaa koskevat hakemukset ja kirjallisen panttikirjan haltijaa koskevat ilmoitukset voidaan tehdä sähköisesti. Siitä, millaisia kiinnityksen muuttamista koskevia hakemuksia ja kiinnitysasioissa tarvittavia suostumuksia koskevia ilmoituksia järjestelmässä voidaan lisäksi tehdä, säädetään valtioneuvoston asetuksella.

Hakemusta tai ilmoitusta ei voida tehdä kiinnitysjärjestelmässä, jos haettua kirjausta järjestelmän käytettävissä olevien tietojen perusteella ei ilmeisesti voitaisi tehdä.

Kiinnitysjärjestelmän yhteydessä voidaan tarjota asiointi- ja hakemusmaksujen maksamiseen liittyviä palveluja.

16 § (4.2.2011/96)
Sähköinen kiinnityshakemus ja sen vireilletulo

Hakijan on merkittävä kiinnityshakemukseen lomakkeessa edellytetyt tiedot. Kiinnityshakemus tulee vireille, kun hakija on hyväksynyt sen kiinnitysjärjestelmässä. Sähköinen kiinnityshakemus ja muut hakemukseen liittyvät asiakirjat toimitetaan kiinnitysjärjestelmästä kirjaamisviranomaiselle.

Kiinnityshakemuksen vireilletulosta lähetetään tieto hakijalle. Ratkaisusta toimitetaan tieto myös sille, joka hakemuksen mukaan on kirjattava panttikirjan saajaksi, jos tieto voidaan toimittaa sähköisenä viestinä hakemuksessa tai muuten sitä varten ilmoitettuun osoitteeseen.

17 § (4.2.2011/96)
Sähköisen panttikirjan siirtoa koskeva hakemus sekä kirjallisen panttikirjan haltijaa koskeva ilmoitus

Mitä 16 §:ssä säädetään kiinnityshakemuksesta ja sen käsittelystä, koskee soveltuvin osin hakemusta, joka koskee uutta sähköisen panttikirjan saajaa tai panttikirjan saajaa koskevan kirjauksen muutosta.

Hakemuksen vireilletulosta lähetetään tieto hakijalle. Uutta sähköisen panttikirjan saajaa koskevasta ratkaisusta on toimitettava tieto myös uudelle panttikirjan saajalle ja lainhuudon saajalle tai käyttöoikeuden haltijalle, jos tieto voidaan toimittaa sähköisenä viestinä hakemuksessa tai muuten sitä varten ilmoitettuun osoitteeseen.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, koskee soveltuvin osin ilmoitusta uudesta kirjallisen panttikirjan haltijasta tai haltijaa koskevan merkinnän poistamisesta. Uutta haltijaa koskevasta merkinnästä on kuitenkin toimitettava tieto sille, joka on aikaisemmin merkitty kirjallisen panttikirjan haltijaksi.

18 § (4.2.2011/96)
Asiointimaksu

Asiointijärjestelmän käytöstä perittävien maksujen perusteista säädetään valtion maksuperustelaissa (150/1992).

19 § (4.2.2011/96)
Asiointijärjestelmiä koskevat tarkemmat säännökset

Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä asiointijärjestelmistä ja niiden käytöstä.

III OSA

KIINTEISTÖN OMISTUSOIKEUDEN JA ERITYISEN OIKEUDEN KIRJAAMINEN

10 luku

Kiinteistön omistusoikeuden ja erityisen oikeuden kirjaamista koskevat yleiset säännökset

1 §
Kiinteistön omistusoikeuden kirjaaminen

Omistusoikeus kiinteistöön kirjataan myöntämällä saannolle lainhuuto.

Lainhuutoa koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden saannon kirjaamiseen.

2 §
Erityisen oikeuden kirjaaminen

Sopimukseen perustuva oikeus käyttää toisen omistamaa kiinteistöä kirjataan erityisenä oikeutena.

Kirjaamalla voidaan määrittää myös kiinteistöllä sijaitsevan, elinkeinotoiminnassa käytettävän omaisuuden kuulumista kiinteistöön.

11 luku

Lainhuudatusvelvollisuus

1 §
Yleinen lainhuudatusvelvollisuus

Jokainen on velvollinen hakemaan kiinteistön taikka sen määräosan tai määräalan saannolleen lainhuudon.

Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tai muun saannon perusteena olevan asiakirjan tekemisestä, jollei jäljempänä toisin säädetä.

2 §
Lainhuudatusajan alkaminen perhe- tai perintöoikeudellisessa saannossa

Jos omistusoikeus kiinteistöön on saatu perintönä, lainhuudatusaika alkaa, kun perinnönjako saa lainvoiman. Jollei perinnönjakoa ole omistusoikeuden saamiseksi toimitettava, lainhuudatusaika alkaa perunkirjoitusajan päättymisestä taikka, jos ositus on tarpeen kiinteistön erottamiseksi, kun ositus saa lainvoiman.

Testamenttiin perustuvan saannon lainhuudatusaika alkaa siitä, kun testamentti saa lainvoiman taikka siitä, kun perinnönjako tai ositus saa lainvoiman, jos jako tai ositus on tarpeen testamentatun kiinteistön erottamiseksi.

Puolisoiden omaisuuden ositukseen perustuvan kiinteistön saannon lainhuudatusaika alkaa siitä, kun ositus saa lainvoiman.

3 §
Lainhuudatusajan alkaminen viranomaisen päätökseen perustuvassa saannossa

Jos saanto perustuu kiinteistötoimitukseen, lainhuudatusaika alkaa siitä, kun toimituksesta tehdään merkintä kiinteistörekisteriin. Jollei kiinteistöä ole aikaisemmin merkitty kiinteistörekisteriin, lainhuudatusaika alkaa sen merkitsemisestä. Muun kuin kiinteistönmuodostamistehtäviä hoitavan viranomaisen päätökseen perustuvan saannon lainhuudatusaika alkaa siitä, kun päätös saa lainvoiman.

Ulosottokaaren (705/2007) mukaiseen huutokauppaan tai ulosottomiehen toimittamaan vapaaseen myyntiin perustuvan saannon lainhuudatusaika alkaa siitä, kun kauppakirja annetaan ostajalle. (24.7.2009/572)

4 § (22.7.2011/918)
Lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävät kiinteistöt

Valtion metsämaan, suojelualueen, lunastusyksikön, yleisiin tarpeisiin erotetun alueen, erillisen vesijätön, yleisen vesialueen ja yleisen alueen omistusoikeutta ei kirjata lainhuutona. Jos tällainen kiinteistö taikka sen määräosa tai määräala luovutetaan edelleen, saannolle on haettava lainhuuto.

5 § (24.7.2009/572)
Uhkasakko

Jollei kiinteistön omistaja ole hakenut lainhuutoa 1–3 §:ssä säädetyssä ajassa, kirjaamisviranomainen voi velvoittaa hänet määräajassa hakemaan lainhuutoa ja asettaa velvollisuuden tehosteeksi uhkasakon. Uhkasakkoa koskevaan asiaan sovelletaan uhkasakkolakia.

6 §
Selvennyslainhuuto

Jakamattoman kuolinpesän osakkaat saavat yhteisesti hakea lainhuudon pesään kuuluvaan kiinteistöön.

Kiinteistön omistaja, joka on aikaisemmin huudattanut saantonsa, saa hakea lainhuudon oikeusasemansa selventämiseksi.

7 §
Lainhuutotiedon merkitseminen viranomaisen aloitteesta

Kirjaamisviranomainen siirtää omasta aloitteestaan määräosaan tai määräalaan myönnetyn lainhuudon koskemaan siitä muodostettua kiinteistöä, kun kiinteistö on merkitty kiinteistörekisteriin. Lainhuudon saajaksi merkitään se, jolle lainhuuto määräosaan tai määräalaan on viimeksi myönnetty.

Kirjaamisviranomainen voi siirtää omasta aloitteestaan myös kiinteistöön myönnetyn lainhuudon koskemaan siitä lohkomalla, halkomalla tai tontinmittauksella muodostettua uutta kiinteistöä.

Kirjaamisviranomainen merkitsee tuomioistuimen ilmoituksesta lainhuudon uudeksi saajaksi sen, joka lainvoimaisen tuomion mukaan on kiinteistön omistaja.

12 luku

Lainhuudatusmenettely

1 §
Lainhuutohakemuksessa esitettävät selvitykset

Lainhuudon hakijan on esitettävä selvitys saantonsa laillisuudesta. Hakemukseen on liitettävä saannon perusteena oleva asiakirja alkuperäisenä taikka kaupanvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistamana jäljennöksenä.

Jollei kiinteistön edellistä omistajaa ole merkitty lainhuudon saajaksi, hänen omistusoikeudestaan on esitettävä selvitys, joka olisi ollut tarpeen hänen saantonsa huudattamiseksi. Jollei tämä ole ollut velvollinen huudattamaan saantoaan, hakijan on esitettävä muu tarpeellinen selvitys edeltäjän omistusoikeudesta kiinteistöön. Selvitys edeltäjän omistusoikeudesta ei ole tarpeen, jos kiinteistö on saatu ulosottokaaren mukaisella huutokaupalla, ulosottomiehen toimittamalla vapaalla myynnillä tai kiinteistötoimituksessa. (24.7.2009/572)

2 §
Lainhuutohakemuksen jättäminen lepäämään

Hakemus on jätettävä lepäämään, jos hakijalle voitaisiin muutoin myöntää lainhuuto, mutta:

1) kiinteistön saanto tai sen voimassa pysyminen on sopimuksen tai muun oikeustoimen mukaan ehdollinen;

2) kiinteistön saannon perustana oleva oikeustoimi tai viranomaisen päätös ei ole tullut lainvoimaiseksi taikka kunnan etuosto-oikeudelle säädetty aika ei ole päättynyt;

3) kiinteistön saantoon tarvitaan muun henkilön, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumus tai päätös;

4) kiinteistö on hankittu perustettavan yhtiön lukuun;

5) kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen kiinteistön luovutusta;

6) kirjaamisviranomainen on osoittanut riitaisen asian tutkittavaksi oikeudenkäynnissä taikka hakijalle on myönnetty kuulutus lainhuudon saamiseksi; tai

7) vireillä on riita saannon pysyvyydestä tai paremmasta oikeudesta kiinteistöön.

Jos hakemus on jätetty lepäämään luovutussopimuksessa olevan ehdon vuoksi eikä selvitystä omistusoikeuden palautumisesta kiinteistön luovuttajalle ole esitetty kanteen nostamiselle varatussa ajassa, hakijalle myönnetään lainhuuto. Jollei selvitystä siitä, että vastuu kiinteistön luovutuksesta on siirtynyt perustetulle yhtiölle, ole esitetty kahden vuoden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä, lainhuuto myönnetään perustettavan yhtiön lukuun sopimuksen tehneelle.

3 §
Kuulutuslainhuuto

Hakijalle on myönnettävä kuulutus lainhuudon saamiseksi, jos:

1) hakija ei esitä saantokirjaa tai sen 1 §:ssä tarkoitettua oikeaksi todistettua jäljennöstä, mutta hän saattaa todennäköiseksi, että saanto on laillinen; tai

2) hakija näyttää, että hän tai hänen edeltäjänsä ovat viimeisen kymmenen vuoden ajan omistajana hallinneet kiinteistöä eikä ole syytä olettaa jollakin toisella olevan parempaa oikeutta kiinteistöön.

Kirjaamisviranomaisen on yleistiedoksiantona, siten kuin hallintolain 62 §:ssä säädetään, kutsuttava sitä, joka katsoo itsellään olevan paremman oikeuden kiinteistöön kuin hakijalla, esittämään vaatimuksensa kirjaamisviranomaiselle kuuden kuukauden kuluessa kuulutuksen julkaisemisesta virallisessa lehdessä. Kuulutuksesta on lisäksi annettava tieto sellaisille tiedossa oleville henkilöille, joiden oikeutta lainhuuto voi koskea. (24.7.2009/572)

Jollei vaatimusta ole esitetty tai kannetta ole nostettu määräajassa, hakijalle voidaan myöntää lainhuuto. Toimivaltaisesta tuomioistuimesta ja oikeuspaikkasopimuksesta säädetään oikeudenkäymiskaaren 10 luvussa. (24.7.2009/572)

4 §
Lainhuutohakemuksen hylkääminen

Hakemus on hylättävä, jos:

1) saantokirjaa tai sen 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla oikeaksi todistettua jäljennöstä ei ole esitetty;

2) saantokirjaa ei ole tehty laissa säädetyllä tavalla;

3) kiinteistön luovuttajan tai muun edeltäjän omistusoikeutta kiinteistöön ei ole selvitetty;

4) hakijan saannolle ei ole annettu tarvittavaa muun henkilön, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumusta tai päätöstä;

5) omistusoikeus kiinteistöön palautuu luovutussopimuksessa olevan purkavan tai lykkäävän ehdon vuoksi luovuttajalle ja tästä esitetään tuomio tai osapuolten sopimus;

6) kiinteistö kuuluu konkurssipesään ja siitä on ennen saannon tapahtumista tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin; tai

7) hakijan saanto ei muutoin ole pätevä tai se ei ilmeisesti jää pysyväksi.

5 §
Vallintarajoituksen merkitseminen

Jos lakiin tai testamenttiin perustuva käyttöoikeus taikka hakijan saantoon liittyvä ehto rajoittaa hakijan oikeutta luovuttaa kiinteistö taikka perustaa siihen kohdistuvia erityisiä oikeuksia tai panttioikeuksia, vallintarajoituksesta on lainhuudatusasian ratkaisun yhteydessä taikka muutoin pyynnöstä tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

6 § (24.7.2009/572)
Ilmoitusten toimittaminen

Kirjaamisviranomaisen on toimitettava kunnan kiinteistörekisterin pitäjälle tieto määräalaan myönnetystä lainhuudosta, jos määräala sijaitsee kunnan pitämän kiinteistörekisterin piiriin kuuluvalla alueella.

13 luku

Lainhuudon oikeusvaikutukset

1 §
Muotovirheeseen vetoaminen

Saantokirjan muotovirheeseen ei saa vedota sen jälkeen, kun saantokirjan perusteella on myönnetty lainhuuto tai lainhuutohakemus on jätetty lepäämään.

2 §
Omistusriita

Lainhuudatusasian ratkaisun estämättä saadaan kysymys omistusoikeudesta kiinteistöön sekä saannon pätevyydestä tutkia oikeudenkäynnissä taikka kiinteistötoimituksessa sen mukaan kuin siitä erikseen säädetään.

3 §
Suoja kaksoisluovutuksessa

Jos kiinteistö on luovutettu kahdelle, myöhempi saanto saa etusijan, jos sille haetaan lainhuutoa ensiksi eikä luovutuksensaaja saannon tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänyt tietää aikaisemmasta luovutuksesta. Jos usealle saannolle haetaan lainhuutoa samana päivänä, etusijan saa aikaisin luovutus.

Jollei lainhuutoa hakemuksen perusteella myönnetä tai jos huudatettu saanto julistetaan pätemättömäksi taikka jos luovutuksensaaja muutoin menettää saantoon perustuvan oikeutensa, etusija menetetään.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, koskee soveltuvin osin kirjaamisen vaikutusta kiinteistön luovutuksen ja siihen kohdistuvan erityisen oikeuden keskinäiseen etusijaan. Luovutus tai erityinen oikeus saa edellä mainituilla edellytyksillä etusijan myös ennen aikaisempaa kiinteistön saantoa, joka ei perustu luovutukseen.

4 §
Suoja oikeaa omistajaa vastaan

Luovutukseen perustuva kiinteistön saanto on pysyvä, vaikkei luovuttaja ollut kiinteistön oikea omistaja hänen tai hänen edeltäjänsä saannon virheellisyyden vuoksi, jos luovuttajalla saannon tapahtuessa oli lainhuuto kiinteistöön eikä luovutuksensaaja tällöin tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei luovuttaja ollut oikea omistaja.

Kiinteistöön perustettu erityinen oikeus tai panttioikeus on sitova, vaikkei oikeuden perustaja ollut kiinteistön oikea omistaja, jos hänellä oikeutta perustettaessa oli lainhuuto kiinteistöön eikä oikeudenhaltija tällöin tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei oikeuden perustaja ollut kiinteistön oikea omistaja.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, on soveltuvin osin voimassa, jos luovuttajan tai oikeuden perustajan saanto on tehoton muuhun kuin oikeaan omistajaan nähden. Mitä tässä pykälässä säädetään lainhuudosta, koskee myös vireillä olevaa lainhuutohakemusta, jonka perusteella lainhuuto myönnetään.

5 §
Poikkeukset luovutuksensaajan suojasta

Luovutuksensaaja tai oikeudenhaltija ei saa 4 §:ssä tarkoitettua suojaa, jos:

1) oikean omistajan luovutuskirja tai muu saantokirja taikka tämän puolesta toimineen edustajan valtakirja tai muu kelpoisuuden osoittava asiakirja on väärennetty;

2) oikean omistajan luovutus on pätemätön sen vuoksi, että hänet on siihen pakotettu varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 28 §:ssä tarkoitetulla tavalla; tai

3) kiinteistön luovuttaja tai oikeuden perustaja taikka tämän edeltäjä on erehdyksessä merkitty lainhuudon saajaksi tai jos merkintä lainhuudosta ei perustu kirjaamisviranomaisen ratkaisuun.

6 §
Valtion vahingonkorvausvastuu

Sillä, johon nähden kiinteistön saanto taikka erityinen oikeus tai panttioikeus jää 4 §:n perusteella pysyväksi, on oikeus saada tämän vuoksi aiheutuneesta vahingosta korvaus valtion varoista.

Luovutuksensaajalla tai oikeudenhaltijalla, joka menettää 5 §:n perusteella oikeutensa kiinteistöön, on oikeus saada tämän vuoksi aiheutuneesta vahingosta korvaus valtion varoista.

Jos vahingon kärsinyt on pätevättä syyttä jättänyt hakematta oman oikeutensa kirjaamista taikka vetoamatta vilpittömän mielen suojaansa tai johonkin muuhun oikeutensa pysyvyyteen vaikuttavaan seikkaan taikka on muulla tavalla myötävaikuttanut vahinkoon, vahingonkorvausta voidaan kohtuuden mukaan sovitella.

7 §
Valtion takautumisoikeus

Edellä 6 §:ssä tarkoitetun korvauksensaajan oikeus saada sopimuksen tai muun perusteen nojalla vahingonkorvausta siirtyy valtiolle siltä osin kuin se maksaa korvausta.

Oikeus 1 momentissa tarkoitettuun korvaukseen siirtyy sinä päivänä, jona valtio on päättänyt maksaa korvausta tai jona tuomioistuimen päätös tulee lainvoimaiseksi. Valtio voi nostaa takautumisvaatimusta koskevan kanteen käsiteltäväksi samassa oikeudenkäynnissä, jossa siltä vaaditaan korvausta.

8 §
Menettelyä koskevat säännökset

Maanmittauslaitoksen keskushallinto myöntää ja suorittaa korvauksen sekä edustaa valtiota vahingonkorvausta tai takautumisoikeutta koskevassa asiassa. (24.7.2009/572)

Tuomioistuimen on viran puolesta ilmoitettava valtiolle, kun vireille on tullut sellainen kiinteistön omistusoikeutta koskeva riita, jonka seurauksena valtio voi 6 §:n nojalla joutua vahingonkorvausvastuuseen.

Korvauskanne valtiota vastaan on nostettava kahden vuoden kuluessa siitä, kun tuomioistuimen päätös omistusoikeudesta kiinteistöön on saanut lainvoiman. Kanne käsitellään kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuimessa.

9 §
Suoja muissa kuin luovutussaannoissa

Se, joka on saanut kiinteistön perintönä, testamentilla tai osituksessa taikka muutoin muulla saannolla kuin luovutuksella, ei saa 3 ja 4 §:ssä tarkoitettua vilpittömän mielen suojaa kiinteistön aikaisempaa luovutuksensaajaa tai oikeudenhaltijaa taikka kiinteistön oikeaa omistajaa vastaan.

Pakkohuutokauppaan perustuvan saannon pysyvyydestä säädetään ulosottolain 5 luvun 50 §:ssä.

UlosottoL 37/1895 on kumottu Ulosottokaarella 705/2007. Ks Ulosottokaari 705/2007 5 luku 50 §.

10 §
Nautintasuoja

Se, joka on saanut lainhuudon kiinteistöön ja sen jälkeen on kymmenen vuoden ajan omistajana hallinnut kiinteistöä, saa pitää kiinteistön, jos hän saantonsa tapahtuessa ei tiennyt eikä hänen pitänyt tietää kiinteistön joutuneen pois oikealta omistajalta. Jollei kannetta paremmasta oikeudesta kiinteistöön panna tänä aikana vireille, oikea omistaja menettää oikeutensa vaatia kiinteistö palautetuksi.

Jos kiinteistö on 1 momentissa tarkoitettuna aikana siirtynyt jollekin toiselle, tämä voi vedota myös edeltäjiensä lainhuutoon ja omistajanhallintaan sekä siihen, että hän itse tai joku hänen edeltäjistään on ollut saantonsa tapahtuessa vilpittömässä mielessä.

11 §
Vastaajakelpoisuus

Kanne paremmasta oikeudesta kiinteistöön voidaan panna vireille sitä vastaan, jolla on lainhuuto kiinteistöön. Jos hän on luovuttanut kiinteistön ennen kanteen vireilletuloa, myös luovutuksensaaja on haastettava vastaajaksi oikeudenkäyntiin.

Mitä 1 momentissa säädetään, on noudatettava soveltuvin osin silloin, kun kiinteistöstä vaaditaan maksua panttioikeuden nojalla tai suoraan lain säännöksen perusteella.

14 luku

Erityisen oikeuden kirjaaminen

1 §
Kirjattavat erityiset oikeudet

Kirjata saadaan sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva:

1) vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus;

2) eläkeoikeus;

3) metsänhakkuuoikeus; sekä

4) oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä taikka muu näihin verrattava irrottamisoikeus.

Erityistä oikeutta ei saa kirjata, jos se on pysyvä taikka voimassa jonkin kiinteistön tai alueen hyväksi taikka jos se on perustettu kiinteistötoimituksessa tai muutoin viranomaisen päätöksellä. Metsänhakkuuoikeus kirjataan olemaan voimassa enintään viisi vuotta ja irrottamisoikeus enintään 50 vuotta oikeuden perustamisesta sekä käyttöoikeus enintään laissa säädetyn enimmäisajan.

2 §
Kirjaamisvelvollisuus

Maanvuokraoikeuden ja muun toisen maahan kohdistuvan määräaikaisen käyttöoikeuden haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista, jos oikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. Kirjaamista on haettava, kun käyttöoikeus on perustettu tai kun oikeudenhaltija on saanut käyttöoikeuden luovutuksen tai muun saannon perusteella.

Määräajasta, jonka kuluessa kirjaamista on haettava, sekä uhkasakosta on soveltuvin osin voimassa, mitä 11 luvun 1–6 §:ssä säädetään.

3 §
Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta

Kirjata saadaan kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta.

4 §
Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus

Elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos:

1) esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella; tai

2) esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi.

Omistuksenpidätys- tai takaisinottoehtoon perustuva oikeus kirjataan olemaan voimassa enintään viisi vuotta sopimuksen tekemisestä.

5 §
Ainesosien ja tarpeiston määritys

Kiinteistön ainesosien ja tarpeiston määrittämiseksi saadaan kirjata kiinteistön omistajan ilmoitus siitä, että hänen omistamansa tai myöhemmin saamansa elinkeinotoiminnassa käytettävä, kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva kone tai laite, joka on ilmoituksessa yksilöity taikka lajiltaan tai muutoin ominaisuuksiltaan määritelty:

1) ei kuulu kiinteistöön, vaikka se muutoin olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi; tai

2) kuuluu kiinteistöön, vaikka sitä muutoin ei olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi.

6 §
Kirjauksen kohde

Kirjaus voi kohdistua:

1) kiinteistöön tai kiinteistöjen yhteiseen alueeseen, joka on merkitty kiinteistörekisteriin;

2) määräalaan, joka on lainhuudatettu; tai

3) edellä 2 §:ssä tarkoitettuun käyttöoikeuteen, joka on kirjattu.

Mitä tässä luvussa säädetään kiinteistöstä sekä sen omistajasta ja hänelle myönnetystä lainhuudosta, koskee soveltuvin osin muuta kirjauksen kohdetta sekä oikeuden perustajaa ja hänelle myönnettyä kirjausta. Jos erityinen oikeus kohdistuu lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävään kiinteistöön, perustajan omistusoikeudesta on lainhuudon sijasta esitettävä muu selvitys.

7 §
Erityisen oikeuden kirjaamisen oikeusvaikutukset

Erityisen oikeuden kirjaamisella on 13 luvun 1–3 §:ssä lainhuudolle säädetyt oikeusvaikutukset.

Jos kiinteistöön on perustettu useita kirjattavia erityisiä oikeuksia eikä niitä voida toteuttaa samanaikaisesti, ensin perustettu oikeus jää pysyväksi, jollei 13 luvun 3 §:stä muuta johdu.

Mitä 13 luvun 4–9 ja 11 §:ssä säädetään lainhuudon oikeusvaikutuksista, koskee myös 2 §:ssä tarkoitetun käyttöoikeuden kirjauksen oikeusvaikutuksia.

8 §
Etusija

Erityisen oikeuden kirjauksen oikeusvaikutukset alkavat siitä päivästä, jona kirjaamishakemus on tullut vireille. Aikaisemmin haetulla kirjauksella on etusija ennen myöhemmin haettua kirjausta tai kiinnitystä. Erityisellä oikeudella on parempi etusija kuin samana päivänä haettuun kiinnitykseen perustuvalla panttioikeudella.

Edellä 3 §:ssä, 4 §:n 1 momentin 2 kohdassa ja 5 §:ssä tarkoitettu kirjaus saadaan tehdä vain parhaalle etusijalle eikä sen etusijaa saada myöhemmin muuttaa niin, että sen edelle tehdään jokin muu kuin tässä momentissa tarkoitettu kirjaus.

Etusijajärjestyksen muuttamisesta on voimassa, mitä 18 luvun 1 §:ssä säädetään.

9 §
Kirjaamismenettely

Kirjaamista saa hakea kirjattavan oikeuden haltija ja kiinteistön omistaja.

Hakijan on esitettävä kirjattavan oikeuden perustamista tai siirtämistä koskeva sopimus tai muu asiakirja alkuperäisenä.

10 §
Suostumus

Edellytyksenä 4 §:ssä tarkoitetulle kirjaukselle on, että kiinteistön omistaja antaa siihen suostumuksensa.

Edellytyksenä 3 §:ssä, 4 §:n 1 momentin 2 kohdassa ja 5 §:n 1 kohdassa tarkoitetulle kirjaukselle on, että kaikki kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden haltijat antavat suostumuksensa kirjauksen tekemiseen ja etusijajärjestyksen muuttamiseen. Suostumusta 3 §:ssä tarkoitettuun kirjaukseen ei kuitenkaan tarvita, jos muutoksen vaikutus on vähäinen.

Jos kiinteistön omistajan omaisuuteen kohdistuu yrityskiinnitys, saadaan 5 §:n 2 kohdassa tarkoitettu kirjaus tehdä vain, jos kaikki yrityskiinnityksen haltijat antavat siihen suostumuksensa.

11 §
Kirjaamishakemuksen jättäminen lepäämään

Hakemus on jätettävä lepäämään, jos oikeus voitaisiin muutoin kirjata, mutta:

1) oikeuden perustajalla ei ole lainhuutoa kiinteistöön;

2) oikeuden perustaminen on sopimuksen tai muun oikeustoimen mukaan ehdollinen taikka se ei ole tullut lainvoimaiseksi;

3) oikeuden perustamiseen tarvitaan muun henkilön, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumus tai päätös;

4) kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen oikeuden perustamista; tai

5) kirjaamisviranomainen on osoittanut erityistä oikeutta koskevan riidan käsiteltäväksi oikeudenkäynnissä taikka vireillä on riita erityisen oikeuden pätevyydestä taikka kiinteistön omistusoikeudesta.

12 §
Kirjaamishakemuksen hylkääminen

Hakemus on hylättävä, jos:

1) oikeus ei ole kirjaamiskelpoinen;

2) asiakirjaa, jolla oikeus on perustettu tai siirretty, ei ole esitetty tai sitä ei ole tehty noudattaen laissa säädettyä muotovaatimusta;

3) oikeuden perustajan omistusoikeutta kiinteistöön ei ole selvitetty;

4) oikeuden perustamiseen ei ole annettu tarvittavaa muun henkilön, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumusta tai päätöstä;

5) kiinteistö kuuluu konkurssipesään ja siitä on ennen erityisen oikeuden perustamista tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin;

6) ulosmittauksesta, turvaamistoimesta tai konkurssista on tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen kuin 4 tai 5 §:ssä tarkoitettu hakemus on tullut vireille;

7) joku muu kuin oikeuden perustaja on luovutuksen nojalla hakenut lainhuutoa kiinteistöön ennen kuin erityisen oikeuden kirjaamista on haettu eikä hän anna suostumusta kirjaamiseen; tai

8) kirjattavaa oikeutta ei ole muutoin pätevästi perustettu tai oikeus ei ilmeisesti jää pysyväksi.

13 §
Oikeuden muuttamisen, siirron ja lakkaamisen kirjaaminen

Jos erityinen oikeus on kirjattu, saadaan sen muuttaminen, siirto tai lakkaaminen kirjata noudattaen soveltuvin osin, mitä erityisen oikeuden kirjaamisesta säädetään.

Kirjauksen oikeusvaikutukset koskevat sopimukseen tai oikeustoimeen perustuvaa erityisen oikeuden muutosta vain, jos muutos on kirjattu.

14 §
Edellytykset kirjauksen muuttamiseen

Jos kirjattua erityistä oikeutta on sovittu muutettavaksi ja jos kiinteistöön on kirjaamisen jälkeen haettu kiinnitystä tai toisen erityisen oikeuden kirjaamista, muutos saadaan kirjata, jos ne oikeudenhaltijat, joiden asema muutoksen vuoksi heikkenee, antavat siihen suostumuksensa. Suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos muutoksen vaikutus on vähäinen.

Mitä 1 momentissa säädetään, koskee myös sellaisen kirjatun oikeuden muuttamista, johon kohdistuu kiinnitys tai toinen erityinen oikeus.

15 §
Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen

Erityisen oikeuden kirjaus saadaan poistaa oikeudenhaltijan hakemuksesta tai, jos kirjatun oikeuden sopimuksen mukainen voimassaoloaika on päättynyt, kirjaamisviranomaisen aloitteesta. Kirjausta ei kuitenkaan saa poistaa, jos oikeuden voimassaoloaikaa on pidennetty tai oikeus on annettu entiselle oikeudenhaltijalle välittömästi uudelleen ja tästä esitetään selvitys oikeuden voimassaoloaikana.

Eläkeoikeuden kirjaus saadaan poistaa kirjaamisviranomaisen aloitteesta, kun oikeudenhaltijan kuolemasta on kulunut kuusi kuukautta, jolleivät hänen oikeudenomistajansa tänä aikana ole ilmoittaneet haluavansa pysyttää kirjauksen.

Edellä 5 §:ssä tarkoitettu kirjaus saadaan poistaa kiinteistön omistajan ilmoituksesta, jos ne kiinteistökiinnitykseen tai yrityskiinnitykseen perustuvan panttioikeuden haltijat, joiden asema heikkenee, antavat siihen suostumuksensa.

16 §
Panttioikeuden vaikutus kirjauksen poistamiseen

Erityisen oikeuden kirjausta ei saa poistaa, vaikka oikeus on lakannut irtisanomisen, sopimuksen tai muun syyn takia sovittua aikaisemmin, ennen kuin siihen kohdistuvat kiinnitykset ja erityisen oikeuden kirjaukset on kuoletettu.

Jos erityiseen oikeuteen on vahvistettu kiinnityksiä, hakemus kirjauksen poistamisesta on jätettävä lepäämään ja kirjaamisviranomaisen on annettava lepäämään jättämistä koskeva päätös tiedoksi panttioikeuden haltijalle. Päätöksessä panttioikeuden haltija osoitetaan nostamaan kanne maksun saamiseksi kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun päätös on annettu tiedoksi. Jollei velkoja hae määräajassa saamistaan maksettavaksi kiinteistöstä ja ilmoita siitä kirjaamisviranomaiselle, kiinnitys kuoletetaan ja erityisen oikeuden kirjaus voidaan poistaa.

Panttioikeuden haltija, joka on hakenut maksua saamiselleen, vastaa vuokranantajalle 2 momentissa tarkoitetun päätöksen tiedoksiannon jälkeen erääntyvistä vuokramaksuista vuokraoikeuden siirtymiseen asti.

IV OSA

KIINTEISTÖPANTTIOIKEUS

15 luku

Kiinteistöpanttioikeutta koskevat yleiset säännökset

1 §
Kiinteistöpanttioikeuden soveltamisala

Kiinteistöpanttioikeus voidaan perustaa kiinteistöön, sen määräosaan ja määräalaan sekä maanvuokraoikeuteen ja muuhun toisen maahan kohdistuvaan käyttöoikeuteen niin kuin tässä laissa säädetään.

Kiinteistön kiinnittämistä ja panttausta koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan kiinnittämiseen ja panttaamiseen.

2 §
Panttioikeuden perustaminen

Kiinteistöpanttioikeus perustetaan vahvistamalla kiinteistöön tai muuhun kiinnityksen kohteeseen kiinnitys ja luovuttamalla kiinnityksestä todistukseksi saatu kirjallinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi tai kirjaamalla sähköinen panttikirja velkojan nimiin. (4.2.2011/96)

Kiinteistöpanttioikeus julkisoikeudellisen tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannun saamisen vakuudeksi perustetaan kirjaamalla se lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

16 luku

Kiinteistökiinnitys

1 §
Kiinnityksen kohde

Kiinnitys saadaan vahvistaa kiinteistöön, määräosin omistetun kiinteistön määräosaan ja muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvaan määräalaan. Kiinnityksen edellytyksenä on, että sen kohteeseen voidaan myöntää lainhuuto.

Tonttiin, johon kohdistuu rekisteröity tontinvuokraoikeus, ei saa vahvistaa kiinnitystä.

2 § (13.12.2013/922)
Yhteiskiinnitys

Kahteen tai useampaan kiinteistöön saadaan vahvistaa yhteiskiinnitys vain, jos ne kuuluvat samalle omistajalle tai samoille omistajille yhtä suurin osuuksin eikä niihin kohdistu kiinnityksiä tai niihin kohdistuu vain määrältään ja etusijaltaan samat kiinnitykset.

Yhteiskiinnitettyihin kiinteistöihin ei saa vahvistaa erilliskiinnityksiä niin kauan kun ne kuuluvat samalle omistajalle.

Kiinnitys saadaan vahvistaa koko kiinteistöön, vaikka se omistetaan määräosin, jollei sopimusta kiinteistön hallinnasta ole kirjattu ja jollei johonkin määräosaan ole aikaisemmin vahvistettu erillistä kiinnitystä.

3 §
Kiinnityksen hakija

Kiinnitystä saa hakea kiinteistön omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa.

Jollei hakijalle ole myönnetty lainhuutoa, kiinnitys vahvistetaan vain, jos hänen lainhuutohakemuksensa on jätetty lepäämään purkavan tai lykkäävän ehdon vuoksi taikka sen vuoksi, että kiinteistö on hankittu perustettavan yhtiön lukuun, ja kiinteistön luovuttaja antaa suostumuksensa kiinnittämiseen.

4 § (4.2.2011/96)
Kiinnityksen hakeminen

Kiinnityshakemus on tehtävä kirjallisesti, ja hakijan on se allekirjoitettava. Jos kiinnityshakemus tehdään 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kiinnitysjärjestelmässä, sen tekemiseen sovelletaan, mitä 9 a luvussa säädetään.

Hakemuksesta on käytävä ilmi kiinnityksen kohde sekä haetun kiinnityksen suuruus ilmoitettuna Suomen rahassa. Jos hakemus koskee usean kiinnityksen vahvistamista samaan kiinteistöön, hakemuksessa voidaan määrätä niiden keskinäinen etusijajärjestys.

Hakemuksesta on käytävä ilmi, haluaako hakija panttikirjan kirjallisessa vai sähköisessä muodossa. Hakemuksessa voidaan määrätä, kenelle kirjaamisviranomaisen on annettava kirjallinen panttikirja hakijan sijasta tai kenet on kirjattava sähköisen panttikirjan saajaksi. Jos panttikirjan saaja on ilmoitettu hakemuksessa, hakemusta ei saa muuttaa tai peruuttaa ilman hänen suostumustaan.

4 a § (4.2.2011/96)
Valtuutus kiinnityksen hakemiseen

Kiinteistön omistaja voi valtuuttaa asiamiehen hakemaan kiinnityksen. Kiinteistön omistajan on allekirjoitettava valtakirja, ja siitä on käytävä ilmi asiamies, kiinnityksen kohde ja kiinnityksen suuruus.

Kiinnitysjärjestelmässä asiamies voi toimia kiinteistön omistajan puolesta 9 a luvussa säädetyllä tavalla annetun sähköisen valtakirjan nojalla, josta käyvät ilmi 1 momentissa mainitut seikat. Asiamies voi toimia kiinnitysjärjestelmässä myös sellaisen valtuutuksen nojalla, josta säädetään 9 a luvun 1 §:n 3 momentissa.

5 § (4.2.2011/96)
Panttikirja

Kun kiinnitys on vahvistettu, hakijalle annetaan kirjallinen panttikirja todistukseksi kiinnityksestä.

Jos hakemuksessa on pyydetty sähköinen panttikirja, lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään merkintä siitä, ettei kiinnityksen perusteella ole annettu kirjallista panttikirjaa, ja kirjataan tiedot sähköisen panttikirjan saajasta.

6 §
Kiinnityshakemuksen jättäminen lepäämään

Hakemus on jätettävä lepäämään, jos kiinnitys voitaisiin muutoin myöntää, mutta:

1) hakijan lainhuutohakemuksen käsittely on kesken eikä kiinteistön luovuttaja ole 3 §:n 2 momentissa tarkoitetussa tapauksessa antanut suostumustaan kiinnittämiseen;

2) kiinteistön omistusoikeudesta on vireillä riita; tai

3) kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen kiinnityshakemuksen vireilletuloa.

7 §
Kiinnityshakemuksen hylkääminen

Hakemus on hylättävä, jos:

1) hakija ei ole kiinteistön omistaja taikka hänellä ei ole lainhuutoa kiinteistöön eikä hän ole pannut vireille lainhuutohakemusta;

2) hakemusta ei ole tehty säädetyllä tavalla;

3) kiinnitystä ei voida vahvistaa haettuun kohteeseen;

4) hakija on asetettu konkurssiin ja lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin on ennen kiinnityksen hakemista tehty merkintä kiinteistön kuulumisesta konkurssipesään;

5) kiinteistöön ei saa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkityn vallintarajoituksen mukaan vahvistaa kiinnitystä; tai

6) hakemuksen tarkoittamaa kiinnitystä ei muusta syystä voida vahvistaa.

8 §
Kiinnityksen etusija ja voimassaolo

Vahvistetun kiinnityksen oikeusvaikutukset alkavat siitä päivästä, jona kiinnityshakemus on tullut vireille.

Aikaisemmin haetulla kiinnityksellä on etusija ennen myöhemmin haettua kiinnitystä. Samana päivänä haetuilla kiinnityksillä on sama etusija, jollei kiinnitystä vahvistettaessa ole hakemuksen perusteella toisin määrätty.

Kiinnitys on voimassa, kunnes se kuoletetaan. Kiinnityspäätös voidaan purkaa tai kiinnitys julistaa mitättömäksi vain, jos kiinnityksen hakijan saanto kiinteistöön ei 13 luvun 5 §:n mukaan voi jäädä pysyväksi taikka jos kiinnitys perustuu väärennettyyn asiakirjaan tai se on muutoin saatu aikaan mainitussa pykälässä tarkoitetuissa olosuhteissa.

8 a § (4.2.2011/96)
Sähköisen panttikirjan saajaa koskeva kirjaus

Sähköisen panttikirjan saaja kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinnityshakemuksen perusteella. Jollei panttikirjan saajaa ole mainittu hakemuksessa, sähköinen panttikirja kirjataan hakijan nimiin.

Uusi sähköisen panttikirjan saaja kirjataan tai saajaa koskevia tietoja muutetaan panttikirjan saajaksi kirjatun hakemuksesta. Hakemuksessa sekä valtuutuksessa hakemuksen tekemiseen on yksilöitävä sähköinen panttikirja ja niistä on muuten soveltuvin osin voimassa, mitä 4 ja 4 a §:ssä säädetään.

9 § (4.2.2011/96)
Merkintä kirjallisen panttikirjan haltijasta

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään ilmoituksesta myös tieto siitä, kenen hallinnassa kirjallinen panttikirja on. Kirjaamisviranomainen voi tarvittaessa vaatia ilmoittajaa esittämään panttikirjan.

Kirjaamisviranomaisen on toimitettava kirjallisen panttikirjan haltijaksi aikaisemmin merkitylle tieto uudesta haltijaa koskevasta merkinnästä, jollei ilmoituksen tekijä ole esittänyt panttikirjaa.

Kirjaamisviranomaisen on poistettava kirjallisen panttikirjan hallintaa koskeva tieto sen haltijaksi merkityn ilmoituksesta.

10 §
Kiinteistönmuodostuksen vaikutus kiinnitykseen

Kiinteistön määräosaan tai määräalaan vahvistettu kiinnitys kohdistuu kiinteistötoimituksen jälkeen siihen kiinteistöön, joka määräosasta tai määräalasta on muodostettu. Jos kiinnitetty määräosa sisältyy johonkin muodostettuun kiinteistöön, kiinnitys kohdistuu määräosan omistajan osuuteen tästä kiinteistöstä.

Kiinteistöön vahvistettu kiinnitys kohdistuu täysimääräisesti kiinteistöstä halkomalla, lohkomalla tai tontinmittauksella muodostettuihin kiinteistöihin. Kiinnitys ei kuitenkaan kohdistu sellaiseen määräalaan tai siitä muodostettuun kiinteistöön, jonka lainhuudatusta on haettu ennen kiinnityksen hakemista.

Sellaisen lohkomisen, jossa kiinteistö muodostetaan kahden tai useamman kiinteistön alueista taikka jossa määräala siirretään kiinteistöstä toiseen, sekä pakkolunastuksen ja muiden kiinteistötoimitusten vaikutuksista kiinnitykseen säädetään erikseen.

17 luku

Panttioikeus kiinteistöön

1 §
Oikeus perustaa panttioikeus

Kiinteistön omistajalla on oikeus perustaa panttioikeus kiinteistöön.

Kiinteistön omistaja voi valtuuttaa asiamiehen perustamaan panttioikeuden. Kiinteistön omistajan on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi valtuutetun nimi ja panttikirja.

2 §
Panttioikeuden syntyminen

Panttioikeus kiinteistöön saadaan, kun panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi.

Sähköinen panttikirja katsotaan luovutetuksi sille, joka on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sähköisen panttikirjan saajaksi. Luovutuksen katsotaan tapahtuneen sillä hetkellä, jona sähköisen panttikirjan saajan kirjaamista koskeva hakemus on tullut vireille. Mitä kirjallisen panttikirjan luovuttamisesta säädetään, koskee sähköisen panttikirjan saajan kirjaamista ja mitä panttikirjan haltijasta säädetään, koskee sitä, joka on viimeksi kirjattu sähköisen panttikirjan saajaksi. (4.2.2011/96)

Jos panttikirja on kolmannella henkilöllä, panttioikeus tai jälkipanttioikeus kiinteistöön saadaan, kun tämä on saanut panttauksesta tiedon kiinteistön omistajalta taikka kun pantinsaaja on esittänyt hänelle omistajan kirjallisen todistuksen panttauksesta. Jos kiinnityshakemuksessa on määrätty panttikirja annettavaksi nimetylle velkojalle saamisen vakuudeksi, velkoja saa panttioikeuden hakemuksen vireille tulosta alkavin oikeusvaikutuksin, kun kiinnitys vahvistetaan. (4.2.2011/96)

Jos panttikirja on luovutettu myöhemmin syntyvän saamisen vakuudeksi, velkoja saa panttioikeuden, kun saaminen syntyy. (4.2.2011/96)

3 §
Panttaussitoumus

Panttaussitoumukseen sovelletaan, mitä kauppakaaren 10 luvun 14 §:ssä säädetään. Jos panttaussitoumus on annettu jonkun muun kuin kiinteistön omistajan velasta, panttaussitoumukseen sovelletaan, mitä takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annetussa laissa (361/1999) säädetään. (4.2.2011/96)

Velkojalla on panttaussitoumuksen perusteella oikeus vaatia kiinteistön omistajaa luovuttamaan panttikirja. Jollei kiinteistö enää ole sitoumuksen antajalla taikka jos panttikirja on luovutettu jollekin toiselle velkojalle tai sitoumuksen antajalla ei muutoin ole oikeutta määrätä siitä, velkojalla on oikeus saada korvaus vahingostaan sitoumuksen antajalta.

4 §
Panttausvallan katkeaminen

Jos jokin yhteiskiinnitetyistä kiinteistöistä tai määräala kiinnitetystä kiinteistöstä siirtyy jollekin toiselle, aikaisemmin vahvistettuun kiinnitykseen perustuva panttikirja saadaan luovuttaa uuden saamisen vakuudeksi vain, jos kiinnitys on poistettu muiden kuin panttioikeuden perustajan omistamista kiinnityksen kohteista.

Kiinteistön omistaja voi 1 momentin estämättä luovuttaa koko kiinteistöön vahvistettuun kiinnitykseen perustuvan panttikirjan ennen kuin määräalan saannolle on haettu lainhuutoa, mutta panttioikeus kohdistuu tällöin ainoastaan hänen omistamaansa osaan kiinteistöstä.

5 §
Panttioikeuden sisältö

Velkojalla on panttioikeuden perusteella oikeus saada maksu saamiselleen, kun kiinteistöstä kertyneitä varoja jaetaan ulosoton tai lunastuksen vuoksi taikka muutoin viranomaisen toimesta. Panttioikeus tuottaa kiinnityksen mukaisen etusijan saamiselle enintään panttikirjan osoittamaan määrään.

Velkojalla on kiinteistön omistusoikeuden siirtymisestä huolimatta oikeus hakea maksu saamiselleen pantatusta kiinteistöstä. Velkoja saa luovuttaa panttikirjan vain siirtäessään saamisen, jonka vakuudeksi panttikirja on luovutettu.

Panttikirjaa ei saa ulosmitata.

6 §
Kiinnityksen kuolettamisen ja saamisen vanhentumisen vaikutus panttioikeuteen

Panttikirja on mitätön ja panttioikeus raukeaa, jos kiinnitys kuoletetaan tai poistetaan. Jos kiinnitystä määrältään tai kohteeltaan taikka muutoin muutetaan, panttioikeus vastaa muutettua kiinnitystä.

Velkojalla on oikeus saada suoritus saamiselleen pantatusta kiinteistöstä, vaikka saaminen on vanhentunut tai hän ei ole ilmoittanut saamistaan konkurssivalvonnassa tai tuntemattomille velkojille osoitetussa kuulutuksessa määrättynä päivänä.

7 §
Vakuusarvon heikkeneminen

Jos velkojan mahdollisuus saada suoritus saamiselleen pantatusta kiinteistöstä vaarantuu sen vuoksi, että kiinteistön arvo olennaisesti heikkenee tulipalon, luonnontapahtuman, kiinteistön omistajan toimenpiteiden tai muun näihin verrattavan syyn vuoksi, velkoja saa hakea maksun kiinteistöstä, vaikkei saaminen ole erääntynyt maksettavaksi.

Jollei velkoja kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun hän sai tiedon 1 momentissa mainitusta seikasta, vaadi kanteella saamistaan maksettavaksi, hänellä ei ole oikeutta maksun saamiseen ennen eräpäivää.

8 §
Oikeus vakuutus- ja lunastuskorvaukseen

Velkojalla on oikeus saada pantatun kiinteistön vahingoittumisesta maksettavasta vakuutuskorvauksesta suoritus ennen saamisensa erääntymistä, jollei korvausta ole 2 momentin mukaan suoritettava kiinteistön omistajalle. Jos panttisaaminen on riitainen tai muutoin on epäselvää, kenellä on oikeus korvaukseen, vakuutuksenantajan on pidätyttävä korvauksen maksamisesta.

Kiinteistön omistajalla on oikeus nostaa vakuutuskorvaus, jos hän on kohtuullisessa ajassa korjannut vahingon tai asettanut vakuuden siitä, että korvaus käytetään vahingoittuneen kiinteistön uudistamiseen tai korjaamiseen. Omistajalla on oikeus nostaa korvaus myös silloin, kun korvauksen määrä on kiinteistön arvoon verrattuna vähäinen tai kun muutoin on ilmeistä, ettei korvauksen nostaminen heikennä velkojan mahdollisuutta saada suoritus saamiselleen.

Lunastuskorvauksen ja kiinteistötoimituksessa määrätyn korvauksen maksamisesta velkojalle, jolla on panttioikeus kiinteistöön, säädetään erikseen.

9 §
Yhteiskiinnitettyjen kiinteistöjen keskinäinen vastuu panttioikeudesta

Panttioikeus kohdistuu täysimääräisenä jokaiseen yhteiskiinnitykseen perustuvan panttioikeuden kohteena olevaan kiinteistöön sekä pantatusta kiinteistöstä halkomalla, lohkomalla tai tontinmittauksella muodostettuun kiinteistöön.

Jos pantatut kiinteistöt kuuluvat eri omistajille, panttioikeudesta vastaa ensisijaisesti velallisen omistama kiinteistö, ja muut kiinteistöt vain siitä määrästä, jota ei saada ensisijaisesti vastuussa olevasta kiinteistöstä.

Jos pantatusta kiinteistöstä on muodostettu eri omistajille kuuluvia kiinteistöjä eikä saamista saada kokonaan perityksi velallisen omistamasta kiinteistöstä tai jos kukaan omistajista ei ole velallinen, kantakiinteistö vastaa panttioikeudesta ensisijaisesti. Lohkokiinteistöjen ja tonttien keskinäinen vastuu määräytyy niin, että myöhemmin lainhuudatettu kiinteistö vastaa ennen aikaisemmin lainhuudatettua kiinteistöä. Jollei lainhuutoa ole haettu tai jos lainhuutoa on haettu samana päivänä, myöhemmin luovutettu kiinteistö vastaa ensisijaisesti. Mitä tässä pykälässä säädetään lohkokiinteistöstä, koskee myös pantatusta kiinteistöstä luovutettua määräalaa.

Kiinteistöjen keskinäisen vastuun vaikutuksista kiinteistöjen myyntijärjestykseen ja toissijaisesti vastuussa olevan kiinteistön omistajan oikeudesta saada panttioikeus takautumisvaatimukselleen säädetään ulosottolaissa.

10 §
Suoja kiinteistön luovutuksessa

Panttioikeus kiinteistöön on pysyvä, vaikka panttioikeuden perustaja on ennen panttaushetkeä luovuttanut kiinteistön, jollei velkoja panttaushetkellä tiennyt eikä hänen pitänyt tietää kiinteistön luovutuksesta. Sama on voimassa, jos kiinteistön omistusoikeus on muutoin siirtynyt toiselle tai jos panttioikeuden perustajalla ei 4 §:n mukaan enää ollut oikeutta luovuttaa aikaisemmin vahvistettuun kiinnitykseen perustuvaa panttikirjaa.

Velkoja ei voi vedota vilpittömään mieleensä, jos tieto kiinteistön omistusoikeuden siirtymisestä on ollut saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä vähintään kuukautta ennen panttaushetkeä.

Jos panttikirja on luovutettu velkojalle myöhemmin syntyvän saamisen vakuudeksi ja panttioikeuden perustajalla oli panttikirjan luovuttaessaan oikeus pantata kiinteistö, panttioikeus on pysyvä, jollei velkoja tiennyt eikä hänen pitänyt tietää omistajanvaihdoksesta ennen saamisen oikeusperusteen syntymistä. Sama on voimassa, jos velkoja oli panttikirjan saadessaan 1 ja 2 momentissa tarkoitetulla tavalla vilpittömässä mielessä.

Mitä 7 luvun 3 §:n 2 momentissa säädetään sen ajan pidentämisestä, jonka kuluessa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkinnän katsotaan tulleen asianomaisten tietoon, koskee myös edellä tässä pykälässä tarkoitettuja aikoja. (24.7.2009/572)

11 §
Suoja oikeaa omistajaa vastaan ja valtion vahingonkorvausvastuu

Panttioikeuden pysyvyydestä silloin, kun panttioikeuden perustaja ei ollut kiinteistön oikea omistaja, säädetään 13 luvun 4, 5 ja 9 §:ssä.

Valtion vahingonkorvausvastuusta on voimassa, mitä 13 luvun 6–8 §:ssä säädetään. Velkojan oikeutta saada korvausta panttioikeuden menettämisestä aiheutuneesta vahingosta ei estä se, että kiinnityspäätös on purettu tai julistettu mitättömäksi.

12 §
Suoja pakkotäytäntöönpanossa

Panttioikeus kiinteistöön on pysyvä, vaikka kiinteistön omistaja on ennen panttaushetkeä menettänyt oikeutensa määrätä kiinteistöstä ulosmittauksen, turvaamistoimen tai konkurssin vuoksi, jollei määräämisvallan menettämisestä ollut panttaushetkellä tehty merkintää lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin eikä velkoja muutoinkaan tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei omistajalla enää ollut oikeutta pantata kiinteistöä.

Jos panttikirja on luovutettu velkojalle myöhemmin syntyvän saamisen vakuudeksi ja panttioikeuden perustajalla oli panttikirjan luovuttaessaan oikeus pantata kiinteistö, panttioikeus on pysyvä, jollei määräämisvallan menettämisestä ollut tehty merkintää lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen saamisen oikeusperusteen syntymistä eikä velkoja muutoinkaan tällöin tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei omistajalla enää ollut oikeutta pantata kiinteistöä.

13 §
Kiinteistön luovutuksen purkaminen ja sen vaikutus panttioikeuteen

Panttioikeus kiinteistöön on pysyvä, vaikka kiinteistö palautuu luovutuskirjassa olevan ehdon vuoksi takaisin luovuttajalle tai vaikka luovutus, jonka perusteella panttioikeuden perustaja on saanut kiinteistön omistukseensa, puretaan sopimusrikkomuksen vuoksi sopimuksella tai tuomiolla.

Kiinteistön määräosan tai määräalan luovutuksen perusteella annettua lainhuutoa ei saa poistaa, vaikka luovutus puretaan taikka omistusoikeus määräosaan tai määräalaan muutoin palautuu kiinteistön omistajalle ennen kuin kiinnitykset ja erityisten oikeuksien kirjaukset on kuoletettu. Kiinteistön omistajalle saadaan myöntää selvennyslainhuuto koko kiinteistöön, kun lainhuuto määräosaan tai määräalaan on poistettu.

18 luku

Kiinnityksen muuttaminen

1 §
Etusijajärjestyksen muuttaminen

Kiinnitysten keskinäistä etusijajärjestystä saadaan muuttaa kiinteistön omistajan hakemuksesta, jos ne panttioikeuden ja erityisen oikeuden haltijat, joiden asema muuttamisessa heikkenee, antavat siihen suostumuksensa. Etusijajärjestyksen muutos saadaan tehdä myös panttioikeuden haltijan hakemuksesta kiinteistön omistajan ja muiden oikeudenhaltijoiden suostumuksella.

Yhteiskiinnityksen etusijaa saadaan muuttaa vain kaikkien kiinteistöjen osalta yhtäläisesti. Etusijajärjestystä ei saa muuttaa niin, että sellainen kiinnitys, joka ei kohdistu kaikkiin kiinteistöihin, tulee yhteiskiinnitystä paremmalle etusijalle.

2 §
Kiinnityksen laajentaminen

Kiinnitys saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella laajentaa koskemaan myös muuta hänelle kuuluvaa kiinteistöä 16 luvun 2 §:ssä säädetyillä edellytyksillä.

3 §
Kiinnitysten yhdistäminen

Kiinnitykset, joilla on sama etusija taikka jotka seuraavat etusijajärjestyksessä välittömästi toisiaan tai vain erityisen oikeuden kirjauksen erottamina, saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella yhdistää yhdeksi kiinnitykseksi. Yhdistetyllä kiinnityksellä on sama etusija kuin yhdistetyistä kiinnityksistä huonoimmalla sijalla olevalla kiinnityksellä.

Yhdistetyn kiinnityksen rahamäärä saadaan hakijan pyynnöstä ja panttioikeuden haltijan suostumuksella alentaa yhdistettävien kiinnitysten yhteenlaskettua määrää pienemmäksi.

4 §
Kiinnityksen jakaminen

Kiinnitys saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella jakaa kahteen tai useampaan kiinnitykseen, joiden yhteenlaskettu rahamäärä vastaa enintään jaettavan kiinnityksen määrää.

Jakamalla syntyneet kiinnitykset saavat saman etusijan, jollei niiden keskinäistä etusijajärjestystä ole hakijan pyynnöstä toisin määrätty.

5 §
Kiinnityksen kuolettaminen

Kiinnitys saadaan kokonaan tai rahamäärältään osaksi kuolettaa kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella. Yhteiskiinnityksen kuolettamista saa hakea joku yhteiskiinnityksen kohteena olevien kiinteistöjen omistajista muiden kiinteistöjen omistajien suostumuksetta.

5 a § (14.12.1998/964)
Kiinnityksen muuntaminen euroiksi

Kiinnityksen rahamäärä saadaan panttikirjan haltijan hakemuksesta muuntaa euroyksiköksi tietyistä euron käyttöön ottamiseen liittyvistä säännöksistä annetun neuvoston asetuksen (EY) N:o 1103/97 4 ja 5 artiklan mukaisesti.

Muuntamisen yhteydessä kiinnityksen rahamäärää saadaan panttikirjan haltijan hakemuksesta alentaa enintään lähimpään täyteen sataan euroon kiinteistön omistajan suostumuksetta.

Kirjaamisviranomainen muuntaa 1 päivästä tammikuuta 2002 lukien kiinnityksen rahamäärän markoista euroiksi edellä tarkoitetulla tavalla, kun kiinnitystä muutoin muutetaan tai kun kiinnityksestä annetaan uusi panttikirja.

6 §
Yhteiskiinnityksen purkaminen

Jos samalle omistajalle kuuluviin kiinteistöihin kohdistuu yhteiskiinnitys, kiinnitys saadaan hänen hakemuksestaan ja panttioikeuden haltijan suostumuksella poistaa jonkin kiinteistön osalta. Yhteiskiinnitystä ei saa purkaa, jos kiinteistöihin jää voimaan jokin muu yhteiskiinnitys.

Yhteiskiinnitys, joka kohdistuu eri omistajille kuuluviin kiinteistöihin, saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta poistaa hänen omistamastaan kiinteistöstä panttioikeuden haltijan suostumuksella. Edellytyksenä on lisäksi, että kiinnityksen kohteeksi jäävien kiinteistöjen omistajat ja sellaiset näihin kiinteistöihin kohdistuvien panttioikeuksien ja erityisten oikeuksien haltijat, joiden kirjaus on samalla tai huonommalla etusijalla kuin purettava kiinnitys, antavat poistamiseen suostumuksensa.

Kiinnityksen poistamiseen lohkokiinteistöstä tai muusta sellaisesta kiinteistöstä, joka vastaa panttioikeudesta 17 luvun 9 §:n 2 tai 3 momentin mukaan ainoastaan toissijaisesti tai johon panttioikeus ei lainkaan kohdistu, ei kuitenkaan tarvita tämän kiinteistön eikä sitä ennen vastuussa olevan kiinteistön omistajan suostumusta. Myöskään ensisijaisesti vastuussa olevaan kiinteistöön kohdistuvan oikeuden haltijan suostumusta ei tarvita. Panttioikeuden haltija ei saa antaa suostumustaan, jos yhteiskiinnitys on tarkoitus poistaa velallisen kiinteistöstä. Yhteiskiinnityksen purkamista saa tässä momentissa tarkoitetussa tilanteessa hakea joku yhteiskiinnityksen kohteena olevien kiinteistöjen omistajista taikka panttioikeuden haltija. Mitä tässä pykälässä säädetään lohkokiinteistöstä, koskee myös kiinnitetystä kiinteistöstä luovutettua määräalaa.

7 §
Menettely kiinnitystä muutettaessa

Vahvistetun kiinnityksen muuttamista koskevasta hakemuksesta ja asian käsittelystä on soveltuvin osin voimassa, mitä kiinnityksen vahvistamisesta säädetään.

Hakemukseen on liitettävä muutettavista kiinnityksistä annetut panttikirjat alkuperäisinä. Kun kiinnitystä koskeva muutos on vahvistettu, kirjaamisviranomainen tarvittaessa antaa todistukseksi muutetusta kiinnityksestä uuden panttikirjan tai tekee muutosta koskevan merkinnän alkuperäiseen panttikirjaan.

Jos kiinnitys on muun lain nojalla kuoletettava tai muutoin muutettava, kirjaamisviranomainen tekee siitä merkinnän lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, kun ilmoitus lainvoimaisesta päätöksestä on saapunut. Muutettua kiinnitystä vastaava panttikirja annetaan vain, jos alkuperäinen panttikirja on toimitettu kirjaamisviranomaiselle.

Jos kiinnityksestä on annettu sähköinen panttikirja, panttioikeuden haltijan suostumuksen voi antaa se, joka on kirjattu sähköisen panttikirjan saajaksi. Kun kiinnityksen muutos on vahvistettu, kirjaamisviranomaisen on annettava siitä tieto sähköisen panttikirjan saajalle. (4.2.2011/96)

7 a § (4.2.2011/96)
Panttikirjan muodon muuttaminen

Kirjallinen panttikirja saadaan muuttaa sähköiseen muotoon panttikirjan haltijan hakemuksesta. Kirjaamisviranomainen mitätöi kirjallisen panttikirjan, kun hakija on kirjattu sähköisen panttikirjan saajaksi.

Sähköisen panttikirjan saajalla on oikeus hakemuksesta saada kiinnitystä vastaava panttikirja kirjallisena. Merkintä sähköisen panttikirjan saajasta on poistettava taikka hakijan pyynnöstä siirrettävä tiedoksi kirjallisen panttikirjan haltijasta.

8 § (4.2.2011/96)
Panttikirjan vaihtaminen ja kuolettaminen

Kirjallisen panttikirjan haltijalla on oikeus saada kirjaamisviranomaiselta vahingoittuneen panttikirjan tilalle uusi samansisältöinen panttikirja. Panttikirja saadaan pyynnöstä vaihtaa myös silloin, kun kiinnityksen kohteen tunnus on muuttunut.

Kirjallisen panttikirjan kuolettamiseen sovelletaan, mitä asiakirjain kuolettamisesta annetussa laissa (34/1901) säädetään. Se, jonka hakemuksesta kirjallinen panttikirja on kuoletettu, saa kirjaamisviranomaiselta pyynnöstä uuden, kuoletettua panttikirjaa vastaavan panttikirjan. Jos sähköisen panttikirjan saajasta tai hänen olinpaikastaan ei voida saada tietoa, kiinteistön omistajalla on oikeus hakea saajaa koskevan kirjauksen poistamista noudattaen soveltuvin osin, mitä asiakirjain kuolettamisesta annetussa laissa säädetään. Kirjaamisviranomainen merkitsee hakijan sähköisen panttikirjan saajaksi, kun tuomioistuin ilmoittaa sille lainvoimaisesta ratkaisustaan, jolla saajaa koskeva kirjaus määrätään poistettavaksi.

Uuden kirjallisen panttikirjan antamisesta on tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

9 § (4.2.2011/96)
Oikeus muutettuun panttikirjaan

Panttioikeuden haltijalla on 7 §:n 3 momentissa sekä 7 a ja 8 §:ssä tarkoitettuun panttikirjaan sama oikeus kuin korvattuun panttikirjaan.

10 § (4.2.2011/96)
Sähköisen panttikirjan saajaa koskevan merkinnän muuttaminen tuomioistuimen ratkaisun johdosta

Kirjaamisviranomainen merkitsee tuomioistuimen ilmoituksesta sähköisen panttikirjan saajaksi kiinteistön omistajan tai muun, joka lainvoimaisen tuomion mukaan on oikeutettu panttikirjaan sen saajaksi merkityn asemesta.

19 luku

Kiinnitys ja panttioikeus käyttöoikeuteen ja rakennuksiin

1 §
Käyttöoikeutta koskevan kiinnityksen kohde

Kiinnitys saadaan vahvistaa maanvuokraoikeuteen ja muuhun toisen maahan kohdistuvaan määräaikaiseen käyttöoikeuteen, jos oikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. Kiinnityksen vahvistamisen edellytyksenä on, että käyttöoikeus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinnitys saadaan vahvistaa myös käyttöoikeuden määräosaan.

Samaa kiinnitystä ei saa vahvistaa kahteen tai useampaan käyttöoikeuteen taikka kiinteistöön ja käyttöoikeuteen.

2 §
Käyttöoikeutta koskevan kiinnityksen hakija

Kiinnitys vahvistetaan sellaisen käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta, jonka oikeus on viimeksi kirjattu.

3 §
Kiinteistökiinnitystä ja -panttioikeutta koskevien säännösten soveltaminen

Mitä 16 luvun 4, 4 a, 5–8, 8 a ja 9 §:ssä sekä 18 luvun 1, 3–5, 7, 7 a ja 8–10 §:ssä säädetään kiinnityksestä kiinteistöön, koskee soveltuvin osin kiinnitystä käyttöoikeuteen. (4.2.2011/96)

Panttioikeudesta käyttöoikeuteen ja siihen kuuluviin rakennuksiin ja laitteisiin on soveltuvin osin voimassa, mitä 17 luvun 1–8 ja 10–13 §:ssä säädetään panttioikeudesta kiinteistöön.

Mitä 1 ja 2 momentissa mainituissa lainkohdissa säädetään kiinteistöstä, koskee käyttöoikeutta ja mitä vastaavasti säädetään lainhuudosta, koskee oikeuden kirjaamista.

4 §
Käyttöoikeuden muuttaminen

Käyttöoikeuden muuttamista koskeva sopimus ei sido panttioikeuden haltijaa ennen kuin muutos on kirjattu. Muutoksen kirjaamisen edellytyksistä säädetään 14 luvun 14 §:ssä.

5 §
Käyttöoikeuden lakkaaminen

Panttioikeus käyttöoikeuteen raukeaa, kun käyttöoikeuden sopimuksen mukainen voimassaoloaika päättyy. Panttioikeus pysyy kuitenkin voimassa, jos käyttöoikeuden voimassaoloaikaa on pidennetty tai oikeus on annettu samalle oikeudenhaltijalle välittömästi uudelleen ja tästä tehdään merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin käyttöoikeuden voimassaoloaikana.

Jos käyttöoikeus lakkaa irtisanomisen tai sopimuksen taikka muun syyn takia sovittua aikaisemmin, panttioikeus kirjauksen mukaiseen käyttöoikeuteen pysyy voimassa, kunnes kiinnitys on kuoletettu. Sama on voimassa, kun omistusoikeus kiinteistöön ja käyttöoikeus tulevat samalle omistajalle. Kirjauksen poistamisen ja kiinnityksen kuolettamisen edellytyksistä säädetään 14 luvun 16 §:ssä.

Kun käyttöoikeus on tullut kiinteistön omistajalle tai se on muutoin lakannut, käyttöoikeuteen ei saa vahvistaa kiinnitystä eikä käyttöoikeuteen kohdistuvaa panttikirjaa saa luovuttaa vakuudeksi. Panttioikeus on kuitenkin pysyvä, jos velkoja ei panttaushetkellä tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, että käyttöoikeus on lakannut.

6 §
Kiinnityksen siirtäminen kiinteistöön

Jos käyttöoikeus on tullut kiinteistön omistajalle tai se on muutoin lakannut, käyttöoikeuteen vahvistetut kiinnitykset saadaan kiinteistön omistajan hakemuksesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella siirtää koskemaan koko kiinteistöä, jolloin ne saavat käyttöoikeuden kirjauksen mukaisen, keskenään entisen etusijan. Edellytyksenä on, että kaikki käyttöoikeuteen kohdistuvat kiinnitykset siirretään samalla kertaa. Jos kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä tai erityisen oikeuden kirjauksia, kiinnityksen siirtämiseen tarvitaan niiden oikeudenhaltijoiden suostumus, joiden kirjaus on samalla tai huonommalla etusijalla kuin lakanneen käyttöoikeuden kirjaus.

Käyttöoikeuden lakkaaminen ei vaikuta kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten kohteeseen ennen kuin käyttöoikeuden kirjaus on poistettu. Kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset koskevat tämän jälkeen myös aikaisemmin käyttöoikeuteen kuulunutta omaisuutta.

7 §
Rakennusten luovuttaminen käyttöoikeuden haltijalle

Kiinteistöllä olevan rakennuksen tai muun kiinteistöön kuuluvan omaisuuden luovutus ei vaikuta kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten kohteeseen, jollei luovutettua esinettä ole 14 luvun 4 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kirjattu käyttöoikeuteen kuuluvaksi. Käyttöoikeuteen vahvistetut kiinnitykset koskevat mainitun kirjauksen jälkeen myös siinä tarkoitettua esinettä.

20 luku

Lakisääteinen panttioikeus

1 §
Luvun soveltamisala

Kiinteistö, joka muun lain mukaan vastaa julkisoikeudellisesta tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannusta maksusta tai muusta siihen verrattavasta saamisesta, on panttina saamisen suorittamisesta niin kuin tässä laissa säädetään.

Lakisääteistä panttioikeutta kiinteistöön koskevia säännöksiä sovelletaan myös silloin, kun lakisääteinen panttioikeus koskee kiinteistön määräosaa, määräalaa taikka maanvuokraoikeutta tai muuta toisen maahan kohdistuvaa käyttöoikeutta.

2 §
Lakisääteisen panttioikeuden kirjaaminen

Lakisääteinen panttioikeus on ilmoitettava kirjattavaksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Jollei ilmoitusta ole toimitettu kirjaamisviranomaiselle vuoden kuluessa saamisen syntymisestä, panttioikeus raukeaa.

Ilmoitus saadaan tehdä, kun päätös lainan myöntämisestä tai maksuvelvollisuuden määräämisestä on tehty, vaikkei se ole tullut lainvoimaiseksi. Toistuvasti kiinteistöstä menevä maksu, joka ei perustu tuomioistuimen päätökseen, saadaan ilmoittaa kirjattavaksi vain, jos kyseisen maksuerän suoritus on laiminlyöty.

Ilmoituksen tekemisestä sekä siitä rahamäärästä, jota pienempää saamista ei saa kirjata lakisääteiseksi panttioikeudeksi, säädetään asetuksella.

3 §
Luovutuksen ja pakkotäytäntöönpanon vaikutus

Lakisääteinen panttioikeus ei sido luovutuksensaajaa, ellei sitä ole kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen lainhuudon hakemista eikä luovutuksensaaja saannon tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänyt tietää saamisesta tai sen perusteesta.

Jos kiinteistön luovuttaja on laiminlyönyt velvollisuutensa ilmoittaa luovutuksensaajalle kiinteistöstä menevästä saamisesta eikä lakisääteinen panttioikeus jää sitovaksi, velkojalla on oikeus vaatia kiinteistön luovuttajalta korvaus vahingostaan.

Lakisääteinen panttioikeus ei ole tehokas kiinteistön omistajan velkojiin nähden, ellei sitä ole kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen kuin kirjaamisviranomaiselle on tehty ilmoitus kiinteistön ulosmittauksesta tai turvaamistoimesta taikka sen kuulumisesta konkurssipesään.

4 §
Kirjauksen vaikutukset

Lakisääteisen panttioikeuden kirjaus on voimassa siitä päivästä, jona sitä koskeva ilmoitus on tehty kirjaamisviranomaiselle.

Kirjatun lakisääteisen panttioikeuden perusteella velkojalla on oikeus saada kiinteistöstä maksu saamiselleen ennen kiinnitykseen perustuvaa panttisaamista. Sama koskee kirjauksen mukaista korkoa tai muuta liitännäiskustannusta enintään kolmelta vuodelta ennen sitä päivää, jona ulosmittaus toimitettiin, siihen ajankohtaan asti, johon korko saamiselle maksetaan.

Kirjauksen estämättä saadaan kysymys lakisääteisestä panttioikeudesta kiinteistöön sekä saamisen suuruudesta tutkia erikseen.

5 §
Kirjaamisen esteet

Lakisääteistä panttioikeutta ei saa kirjata, jos:

1) ilmoitusta ei ole tehty säädetyssä ajassa;

2) joku muu kuin velallinen on luovutuksen nojalla hakenut lainhuutoa kiinteistöön ennen ilmoituksen tekemistä eikä hän anna suostumustaan oikeuden kirjaamiseen;

3) kiinteistön ulosmittauksesta tai turvaamistoimesta taikka kiinteistön omistajan konkurssista on tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen ilmoituksen tekemistä; tai

4) kiinteistö ei lain nojalla vastaa saamisesta tai kirjausta ei muutoin voida tehdä.

Ilmoitus voidaan jättää lepäämään, kunnes lakisääteisen panttioikeuden peruste tai pysyvyys on selvitetty.

Mitä 1 momentin 3 kohdassa säädetään kirjaamisen esteistä, ei koske kiinteistötoimituksessa tai muussa vastaavassa viranomaismenettelyssä ulosmittauksen, turvaamistoimen alaiseksi määräämisen taikka omistajan konkurssiin joutumisen jälkeen määrättyä korvausta, jos korvaus on määrätty meneväksi kiinteistöstä sellaisen hyödyn perusteella, joka kiinteistölle on tullut edellä tarkoitetussa menettelyssä. (22.7.2011/918)

6 §
Kirjauksen poistaminen

Panttioikeuden haltijan on ilmoitettava lakisääteisen panttioikeuden kirjaus poistettavaksi, kun saaminen on lakannut tai kun panttioikeus ei enää ole voimassa. Kirjaus voidaan poistaa tällöin myös kiinteistön omistajan hakemuksesta.

7 §
Kiinteistöpanttioikeutta koskevien säännösten soveltaminen

Lakisääteisen panttioikeuden kirjaamisesta ja sen perusteella syntyvästä panttioikeudesta on soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistökiinnityksestä ja -panttioikeudesta säädetään.

V OSA

ERINÄISET SÄÄNNÖKSET

21 luku

Tarkemmat säännökset ja voimaantulo

1 § (24.7.2009/572)
Tarkemmat säännökset

Tarkemmat säännökset lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävistä tiedoista, kirjaamisasioiden käsittelystä sekä lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin pitämisestä annetaan valtioneuvoston asetuksella.

2 §
Voimaantulosäännös

Tämän lain voimaan tulosta säädetään erikseen lailla.

HE 120/94, LaVM 27/94

Muutossäädösten voimaantulo ja soveltaminen:

29.11.1996/933:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1997.

HE 121/1996, VaVM 34/1996, EV 167/1996

14.12.1998/964:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1999.

HE 156/1998, TaVM 21/1998, EV 165/1998

21.7.2006/632:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä syyskuuta 2006 .

HE 109/2005, TaVM 7/2006, EV 63/2006

30.3.2007/378:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä lokakuuta 2007.

HE 13/2006, LaVM 24/2006, EV 269/2006

24.7.2009/572:

Tämän lain voimaantulosta säädetään erikseen lailla.

HE 30/2009, MmVM 5/2009, EV 89/2009

4.2.2011/96:

Tämä lain voimaantulosta säädetään erikseen lailla.

2 momentti on kumottu L:lla 23.8.2013/624. (23.8.2013/624)

Ennen lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.

HE 146/2010, LaVM 27/2010, EV 243/2010

22.7.2011/918:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä lokakuuta 2011.

HE 265/2009, MmVM 28/2010, EV 307/2010

23.8.2013/623:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä marraskuuta 2013.

HE 43/2013, LaVM 10/2013, EV 76/2013

23.8.2013/624:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä marraskuuta 2013.

HE 43/2013, LaVM 10/2013, EV 76/2013

13.12.2013/922:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2014.

HE 68/2013, MmVM 7/2013, EV 102/2013

Finlex ® on oikeusministeriön omistama oikeudellisen aineiston julkinen ja maksuton Internet-palvelu.
Finlexin sisällön tuottaa ja sitä ylläpitää Edita Publishing Oy. Oikeusministeriö tai Edita eivät vastaa tietokantojen sisällössä mahdollisesti esiintyvistä virheistä, niiden käytöstä käyttäjälle aiheutuvista välittömistä tai välillisistä vahingoista tai Internet-tietoverkossa esiintyvistä käyttökatkoista tai muista häiriöistä.