Seurattu SDK 818/2016 saakka.

31.3.1995/482

Laki liikehuoneiston vuokrauksesta

Katso tekijänoikeudellinen huomautus käyttöehdoissa.

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:

1 luku

Yleiset säännökset

1 §
Soveltamisala

Tätä lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen (liikehuoneiston huoneenvuokrasopimus). Tällaista huoneistoa sanotaan jäljempänä liikehuoneistoksi. Huoneiston käyttötarkoitus määräytyy sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen käyttö.

Huoneenvuokrasopimuksella voidaan luovuttaa myös maa-alue käytettäväksi huoneiston yhteydessä.

Siten kuin jäljempänä säädetään, tätä lakia sovelletaan myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä oleviin kiinteistön tai rakennuksen yhteisiin tiloihin ja laitteisiin.

2 §
Säännösten pakottavuus

Tämän lain säännöksistä voidaan huoneenvuokrasopimuksessa poiketa, jollei siitä tässä laissa toisin säädetä tai sitä muutoin ole katsottava kielletyksi.

3 §
Vuokrasopimuksen kesto

Vuokrasopimus on määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu tai sovita taikka muusta laista muuta johdu.

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja myös määräaikainen vuokrasopimus päättyvät tämän lain nojalla myös sopimuksen purkamisen tai lakkaamisen johdosta taikka sopimalla sen päättymisestä sekä 38 §:ssä tarkoitetussa tilanteessa myös sopimuksen irtisanomisen johdosta.

Muuttopäivästä säädetään 9 luvussa.

4 §
Vuokrasopimuksen muoto

Vuokrasopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. Jollei vuokrasopimusta ole tehty kirjallisesti, sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi.

5 §
Kohtuuttoman sopimusehdon ja vahingonkorvauksen sovittelu

Jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Jos ehto on sellainen, ettei sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen huoneenvuokrasopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttajansuojalaissa (38/78) säädetään. Vuokran määrän sovitteluun sovelletaan kuitenkin, mitä tässä laissa säädetään.

Tämän lain nojalla suoritettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon vahingonkorvausvelvollisen sopijapuolen mahdollisuudet ennakoida ja estää vahingon syntyminen, osapuolten varallisuusolot sekä muut seikat.

Vahinkoa kärsivän sopijapuolen on ryhdyttävä kohtuullisiin toimenpiteisiin vahinkonsa rajoittamiseksi. Jos hän laiminlyö tämän, hän saa itse kärsiä vastaavan osan vahingosta.

6 §
Kilpailevat liikehuoneistoa koskevat sopimukset

Jos vuokralainen on vuokrasopimuksen nojalla vilpittömässä mielessä ottanut huoneiston hallintaansa, on muu sopimus, jolla sama huoneisto vuokrataan tai siihen muuten annetaan käyttöoikeus toiselle, vuokralaista kohtaan tehoton. Jos kuitenkin toisen vuokraoikeuden tai muun käyttöoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on voimassa kiinnitys, on kiinnityksen haltijalla etusija. Muissa tapauksissa etusija on aikaisemmin tehdyllä sopimuksella.

Sillä, joka sopimuksen tehdessään oli vilpittömässä mielessä, mutta jonka vuokrasopimus kilpailevista sopimuksista jää tehottomaksi, on oikeus saada vuokranantajalta korvaus vahingosta.

7 §
Vakuus liikehuoneiston vuokrasuhteessa

Kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia. Jos vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetettavaksi, oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

8 §
Kielletty ehto kiinnityksestä ja kuittausoikeudesta

Vuokrasopimuksessa oleva ehto, että vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi ei saa hakea kiinnitystä tai että vuokralaisella ei ole oikeutta kuitata vuokraa vastasaatavallaan, on mitätön.

9 § (15.8.2003/738)

9 § on kumottu L:lla 15.8.2003/738.

10 §
Määräajan päättyminen

Jos se päivä, jona tämän lain mukainen toimenpide on suoritettava, on arkilauantai, pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä taikka joulu- tai juhannusaatto, toimenpiteen saa suorittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Laskettaessa päivinä ilmaistua sellaista määräaikaa, jonka kuluessa toimenpide on suoritettava, ei oteta lukuun sitä päivää, josta eteenpäin toimenpiteen suorittamiselle tässä laissa asetettu määräaika alkaa kulua. Kuukausina tai vuosina ilmaistu sellainen määräaika, jonka kuluessa toimenpide on suoritettava, päättyy sinä määräkuukauden päivänä, joka nimeltään tai järjestysnumeroltaan vastaa sitä päivää, josta tässä laissa asetettu määräaika alkaa kulua. Jos vastaavaa päivää ei ole siinä kuussa, jona määräaika päättyisi, pidetään sen kuukauden viimeistä päivää määräajan loppupäivänä. Päivinä, kuukausina tai vuosina ennen nimettyä päivää määrätty aika lasketaan taaksepäin siitä päivästä samojen perusteiden mukaan kuin se 2 momentin mukaan on laskettava eteenpäin.

Mitä tässä pykälässä säädetään, koskee myös päivää, jona vuokralaisen on muutettava huoneistosta.

11 §
Tiedoksiantovelvollisuuden täyttäminen

Jollei tässä laissa muuta säädetä, voidaan tämän lain mukaiset ilmoitukset ja kehotukset lähettää postitse kirjatussa kirjeessä vastaanottajan tavallisesti käyttämällä osoitteella. Jos ilmoitus on asianmukaisesti lähetetty, lähettäjä saa vedota ilmoitukseen, vaikka se myöhästyisi tai ei tulisi perille vastaanottajalle.

12 §
Virka-apu

Vuokranantajalla on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta, jos 19 tai 20 §:n mukainen pääsy huoneistoon kielletään.

Vuokralaisella on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta, jos vuokranantaja ilmeisen oikeudettomasti estää vuokralaista käyttämästä hänelle vuokrasopimuksen tai tämän lain mukaan kuuluvaa oikeutta.

13 § (12.7.2002/600)

13 § on kumottu L:lla 12.7.2002/600.

2 luku

Liikehuoneiston käyttö, kunto ja kunnossapito

14 §
Liikehuoneiston käytöstä, kunnosta ja kunnossapidosta sopiminen

Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia jäljempänä tässä luvussa säädetyistä huoneiston käyttöä, kuntoa ja kunnossapitoa koskevista oikeuksista ja velvoitteista. Mikäli ei ole muuta sovittu, noudatetaan vuokrasuhteessa, mitä tässä luvussa säädetään. Sopimusehto, jolla rajoitetaan vuokralaiselle 15 §:n, 18 §:n 2 ja 3 momentin tai 21 §:n 3 momentin mukaan kuuluvaa oikeutta tai jolla vuokralaiselle asetetaan ankarampi vastuu kuin 23 §:n 3 ja 4 momentissa säädetään, on mitätön.

15 §
Liikehuoneiston hallintaan saaminen ja sen viivästyminen

Vuokranantajan on pidettävä huoneisto vuokralaisen saatavana sinä päivänä, jona vuokralaisella on oikeus saada se hallintaansa.

Jollei huoneisto ole valmis tai vapaa silloin, kun vuokralaisella on oikeus saada se hallintaansa, ja viivästyksestä on vuokralaiselle olennaista haittaa, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus jo ennen kuin vuokralaisen on määrä saada huoneisto hallintaansa, jos on ilmeistä, että huoneiston käyttöön saaminen tulee edellä mainitulla tavalla viivästymään. Jos on sovittu, että vuokranantaja suorittaa korvausta huoneiston käyttöön saamisen viivästyessä, ei sopimuksen purkamisoikeutta kuitenkaan ole, paitsi milloin sopimuksessa pysymistä olisi pidettävä kohtuuttomana.

16 §
Liikehuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi

Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa enintään puolet huoneistosta alivuokrauksena tai muutoin toisen käytettäväksi, mikäli siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä.

17 §
Liikehuoneiston toisen käytettäväksi luovuttaneen ja luovutuksensaajan vastuu

Kun vuokralainen on luovuttanut huoneiston kokonaan tai osittain toisen käytettäväksi, vuokralainen vastaa edelleen vuokranantajalle vuokrasopimuksen mukaan vuokralaiselle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta, jonka huoneiston kokonaan tai osittain käytettäväkseen saanut on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle. Huoneiston käytettäväkseen saanut vastaa vuokranantajalle sellaisesta vahingosta, jonka käyttäjä olisi velvollinen korvaamaan, jos vuokranantaja olisi vuokrannut huoneiston tai sen osan tälle.

18 §
Liikehuoneiston kunto ja sen puutteellisuus

Huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia.

Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa tai kestäessä ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa ja vuokranantaja on vastuussa siitä, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö vuokranantajalle kuuluvan korjauksen, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella paitsi, jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.

Jos huoneisto on sopimusehdon mukaan vuokrattu siinä kunnossa, jossa se oli sopimusta tehtäessä ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, voi vuokralainen silti käyttää edellä tässä pykälässä mainittua oikeuttaan, jos vuokralainen sopimuksen tehdessään ei tiennyt huoneistossa olevasta puutteellisuudesta eikä olisi tavallista huolellisuutta käyttäen voinut sitä havaita tai odottaa sitä huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen.

19 §
Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet

Vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa ilman vuokranantajan lupaa muuta korjaus- tai muutostyötä kuin 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun puutteellisuuden korjaamiseksi. Vuokralaisella on kuitenkin aina oikeus ryhtyä toimenpiteisiin huoneistoa koskevan välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi.

Vuokranantajalla on oikeus suorittaa välittömästi hoitotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, jota ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää. Myös hoitotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, joka ei aiheuta olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden käyttämisessä, saadaan suorittaa edellyttäen, että vuokranantaja ilmoittaa siitä vuokralaiselle vähintään 14 päivää ennen työn aloittamista. Tässä momentissa tarkoitetuissa tapauksissa vuokralaisella ei ole oikeutta purkaa vuokrasopimusta.

Jos vuokranantaja haluaa suorittaa huoneistossa muun kuin edellä tarkoitetun korjaus- tai muutostyön, vuokranantajan on ilmoitettava siitä vuokralaiselle vähintään kuusi kuukautta ennen työn aloittamista. Jos vuokralainen ilmoituksen tekemisen jälkeen vaihtuu, myös uudelle vuokralaiselle on ilmoitettava työstä, mutta tämän osalta ei lasketa uutta määräaikaa. Vuokralaisella on oikeus 14 päivän kuluessa ilmoituksen saamisesta purkaa sopimus päättymään silloin, kun korjaus- tai muutostyöhön aikaisintaan saadaan ryhtyä. Irtisanomisen jälkeen ei työtä saa suorittaa ilman vuokralaisen suostumusta.

20 §
Vuokranantajan oikeus päästä liikehuoneistoon

Huoneiston kunnon tai hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon.

Jos huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleen vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa vuokranantajalle ja vuokralaiselle sopivana aikana.

21 §
Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään

Vuokranantajan tulee huolehtia siitä, ettei vuokranantajan edellä tässä luvussa tarkoitetuista toimenpiteistä aiheudu vuokralaiselle suurempaa haittaa tai häiriötä kuin toimenpiteen suorittamiseksi on välttämätöntä.

Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole tätä oikeutta, jos huoneiston puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta taikka korjaus- tai muutostyö on suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta. Tämän momentin mukaista oikeutta ei ole aikaisemmasta ajankohdasta kuin siitä, jolloin vuokranantaja on saanut tiedon vuokrasuhteen aikana ilmenneestä huoneiston kunnon puutteellisuudesta.

Vuokralaisella on myös oikeus saada korvaus vuokranantajan edellä tässä luvussa tarkoitetun toimenpiteen tai laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta, jos huoneiston puutteellinen kunto tai sen käyttöön saamisen viivästyminen on aiheutunut vuokranantajan toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta. Korvausoikeutta ei ole, jos korjaus- tai muutostyö on suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta.

22 §
Vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus

Vuokralaisen on viipymättä ilmoitettava vuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai sellaisesta puutteellisuudesta, jonka korjaamisesta vuokranantaja on vastuussa. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä.

Jos huoneisto jätetään käyttämättä pitkäksi aikaa, vuokralaisen on ilmoitettava siitä vuokranantajalle ja varattava tälle mahdollisuus päästä huoneistoon.

Vuokralainen, joka laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, vastaa laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta.

23 §
Vuokralaisen vastuu liikehuoneiston vahingoittumisesta

Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta.

Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.

Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle myös vahingon, jonka huoneistossa vuokralaisen luvalla oleskeleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle. Vuokralaiselle tämän momentin mukaan kuuluva vastuu voidaan sopia ankarammaksikin, jos siihen on perusteltua syytä ottaen huomioon huoneiston sopimuksen mukainen käyttötarkoitus. Vuokralainen ei kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa vuokranantajan toimesta taikka rakennuksen, huoneiston tai sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan lukuun tehtävän työn suorittaja.

Tämän pykälän mukainen vuokralaisen vastuu koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.

3 luku

Vuokran suuruus

24 §
Vuokran määräytyminen

Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei tästä tai muusta laista muuta johdu.

Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) säädetään. (5.12.2003/1039)

25 §
Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen

Vuokranantaja tai vuokralainen, joka pitää vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa 5 §:n nojalla kohtuuttomana, voi saattaa sen kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Vaatimusta vuokran kohtuullisuuden tutkimiseksi ei voida panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä.

Vuokranantaja ei saa irtisanoa vuokrasopimusta sinä aikana, kun vuokran kohtuullisuus on vuokralaisen vaatimuksesta alioikeuden tutkittavana. Tuomioistuin voi, milloin siihen on erityistä syytä, sallia vuokranantajan irtisanoa sopimuksen alioikeuskäsittelyn aikana.

26 §
Vuokraa koskeva tuomioistuimen ratkaisu

Jos vuokran määrää tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa muutetaan, tuomioistuimen on päätöksessään määrättävä, mistä ajankohdasta muutettu vuokra tai vuokran määräytymistä koskeva ehto tulee voimaan. Jos vuokran määrää tai vuokran määräytymisehtoa koskevaan alioikeuden päätökseen haetaan muutosta, vuokra kuitenkin maksetaan entisen suuruisena siihen saakka, kunnes hovioikeuden ratkaisu on asiassa annettu, jollei toisin sovita.

Jos tuomioistuin päättää alentaa vuokraa, sen tulee huomioon ottaen vuokran alentamisen perusteet ja muut asiassa ilmenneet seikat viran puolesta samalla määrätä, onko vuokranantajan palautettava perimäänsä vuokraa. Palautusta ei kuitenkaan saa määrätä vuokran alentamisvaatimuksen tiedoksiantamista aikaisemmalta ajalta.

4 luku

Vuokran maksaminen

27 §
Vuokran maksamisen ajankohta ja kesto

Rahana suoritettava vuokra on maksettava viimeistään toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, jollei maksuajasta ole toisin sovittu. Vuokranmaksukautena pidetään kuukautta tai muuta ajanjaksoa, jolta vuokra sopimuksen mukaan on maksettava.

Muuna kuin rahana suoritettavan vuokran maksamisesta on sovittava erikseen.

Vuokra on maksettava huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa.

Vuokranmaksupäivän siirtymisestä eräissä tapauksissa säädetään 10 §:ssä.

28 § (18.1.2013/36)
Vuokran maksutapa

Rahana maksettava vuokra saadaan suorittaa pankin tai muun maksupalveluntarjoajan välityksellä.

Maksupalveluntarjoajan välityksellä vuokranantajalle suoritettu vuokra katsotaan maksetuksi sinä päivänä, jona se on veloitettu maksajan tililtä tai maksettu käteisenä maksupalveluntarjoajan toimipaikkaan. Edellä tässä momentissa säädetyn sijasta sovelletaan kuitenkin maksupalvelulain (290/2010) 82 §:ää, jos vuokranantaja on elinkeinonharjoittaja ja vuokralainen on elinkeinonharjoittaja tai kaupallisten sopimusten maksuehdoista annetun lain (30/2013) 2 §:ssä tarkoitettu hankintayksikkö.

Jos vuokra suoritetaan muulla tavalla kuin maksupalveluntarjoajan välityksellä, vuokranantajan on annettava siitä vuokralaiselle kuitti.

Huoneiston sijaintipaikkakunnalla vuokra saadaan suorittaa vuokranantajan asunnossa, liikehuoneistossa tai muussa vuokranantajan määräämässä paikassa.

29 §
Vuokran periminen ennakolta

Vuokrasopimusta tehtäessä voidaan sopia vuokran perimisestä ennakolta yhdeltä tai useammalta vuokranmaksukaudelta. Vuokrasopimuksen ehtoja muutettaessa tai vuokralaisen vaihtuessa voidaan erityisestä syystä sopia vuokraa suoritettavaksi ennakolta useammalta vuokranmaksukaudelta. Ehto, jonka mukaan vuokralaiselle vuokrasuhteen aikana muulloin asetetaan velvollisuus maksaa vuokraa ennakolta, on mitätön. Vuokralainen saa kuitenkin aina maksaa vuokraa ennakolta useammalta vuokranmaksukaudelta kuin on erääntynyt.

Vuokrasopimuksen ehtojen täyttämiseksi annettavasta vakuudesta sopimisesta säädetään 7 §:ssä.

5 luku

Vuokranantajan vaihtuminen

30 §
Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus

Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselleen, mihin vuokranantajan oikeus antaa huoneisto tai sen osa vuokralle perustuu taikka mikä rajoittaa vuokranantajan oikeutta antaa huoneisto vuokralle. Jos vuokranantajan oikeus hallita huoneistoa päättyy, on vuokranantaja velvollinen viivytyksettä ilmoittamaan tästä vuokralaiselleen. Jos viimeksi mainittu ilmoitus laiminlyödään, vuokralaisella on oikeus saada kohtuullinen korvaus muuttokustannuksistaan ja laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta, jollei vuokranantaja voi näyttää, että vuokralainen muutoin tiesi tästä vuokranantajan hallintaoikeuden päättymisestä.

31 §
Omistusoikeuden luovutus tai siirtyminen sekä huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vapaaehtoisesti luovutetaan tai siirtyvät toisen omistukseen taikka jos omistusoikeus siirtyy avio-oikeuden, naimaosan, testamentin tai perintöoikeuden nojalla tai yhteisomistussuhteen purkamisen johdosta, sitoo vuokrasopimus uutta omistajaa:

1) jos vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa ottanut huoneiston hallintaansa;

2) jos luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä; tai

3) jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys.

Mitä edellä säädetään omistusoikeuden luovutuksesta tai siirtymisestä, koskee vastaavasti sellaisen muun oikeuden luovutusta tai siirtymistä, jonka perusteella vuokranantajalla on ollut oikeus antaa huoneisto vuokralle. Asunto-osakeyhtiön oikeudesta ottaa huoneisto hallintaansa ja sen vaikutuksista vuokralaisen asemaan sinä aikana, kun huoneisto on otettuna yhtiön hallintaan, säädetään asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009). Osakkeenomistajan kanssa tehtyyn vuokrasopimukseen perustuva vuokralaisen oikeus pitää huoneistoa hallinnassaan lakkaa siksi ajaksi, jonka huoneisto on asunto-osakeyhtiölain 8 luvun mukaisesti otettuna yhtiön hallintaan. (22.12.2009/1610)

Vuokrasopimus, joka 1 tai 2 momentin mukaan ei sido uutta omistajaa tai oikeuden saajaa, pysyy kuitenkin voimassa, jollei omistaja tai oikeuden saaja pura sopimusta kuukauden kuluessa saannostaan tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin tämä sai tiedon vuokrasopimuksesta.

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen tämän pykälän mukaista oikeutta, on mitätön.

32 §
Pakkohuutokaupan vaikutus vuokrasuhteeseen

Pakkohuutokaupalla myydyn kiinteistön ostajalla on oikeus purkaa kiinteistöön kuuluvan huoneiston vuokrasopimus kuukauden kuluessa siitä, kun ostaja otti kiinteistön hallintaansa, tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, kun ostaja sai sopimuksesta tiedon, jollei pakkohuutokaupassa ole tehty ehtoa huoneenvuokrasopimuksen pysyvyydestä. Mitä edellä säädetään kiinteistöstä, koskee myös tontinvuokraoikeutta sekä sellaista vuokraoikeutta rakennuksineen, joka voidaan myydä pakkohuutokaupalla niin kuin kiinteä omaisuus.

Sama oikeus purkaa vuokrasopimus on sillä, joka on ostanut vuokralle annetun huoneiston käsittävän rakennuksen tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jos rakennus tai osakkeet on ulosmitattu ja myyty niin kuin irtaimen omaisuuden ulosmittaamisesta ja myymisestä säädetään.

Mitä tässä pykälässä säädetään, ei kuitenkaan sovelleta vuokrasopimukseen, jonka yhtiö on tehnyt asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 6 §:n nojalla yhtiön hallintaan otetusta huoneistosta. (22.12.2009/1610)

33 §
Liikehuoneiston omistajanvaihdos moitekanteen tai lunastamisen johdosta

Jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat moitekanteen johdosta joutuneet pois huoneiston vuokralle antaneelta taikka siltä, jolle rakennus tai osakkeet ovat tältä siirtyneet, oikealla omistajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa moitekanteen johdosta annetun tuomion tultua lainvoimaiseksi tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin omistaja sai sopimuksesta tiedon.

Oikeus purkaa vuokrasopimus on myös sillä, joka yhtiöjärjestyksen määräyksen nojalla on lunastanut huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jos vuokrasopimus on tehty sinä aikana, kun lunastusoikeus oli voimassa tai lunastusoikeutta koskeva oikeudenkäynti oli vireillä. Vuokrasopimus on tällöin purettava kuukauden kuluessa osakkeiden lunastamisesta tai lunastusoikeutta koskevasta tuomioistuimen lainvoimaisesta päätöksestä taikka siitä myöhäisemmästä ajankohdasta, jolloin lunastaja sai sopimuksesta tiedon.

34 §
Muutoksen, ehdon tai suorituksen sitovuus uutta omistajaa kohtaan

Vuokrasopimukseen tehty muutos ja lisätty ehto sekä vuokrasopimukseen perustuva huoneiston luovutuksen tai siirtymisen jälkeen erääntynyt suoritus eivät ole voimassa huoneiston uutta vuokranantajaa kohtaan, jos muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta ei ole tehty merkintää vuokranantajan sopimuskappaleeseen tai siitä esitetä muuta luotettavaa näyttöä eikä uusi vuokranantaja huoneiston luovutuksen tai siirtymisen tapahtuessa tiennyt muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta. Muutos, ehto tai suoritus tulee kuitenkin uutta vuokranantajaa sitovaksi, jollei tämä ilmoita vuokralaiselle kuukauden kuluessa muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta tiedon saatuaan, ettei sitä hyväksytä.

Jos vuokranantaja tekee tässä pykälässä tarkoitetun ilmoituksen, vuokralaisella on oikeus kuukauden kuluessa sen jälkeen purkaa sopimus.

Jos omistaja tai muu vuokranantaja on sopimussuhteessa vaihtunut eikä tästä ole kirjallisesti ilmoitettu vuokralaiselle, voi vuokralainen vedota suoritukseensa, jonka vuokralainen on tehnyt voimassa olevan sopimuksensa mukaisesti, jos vuokralainen ei tiennyt vuokranantajan vaihtumisesta.

35 §
Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen päättymisestä

Kun vuokrasopimus päättyy tässä luvussa tarkoitetusta syystä, vuokralaisella on oikeus saada vuokrasuhteen päättymisestä aiheutuneesta vahingosta korvaus vuokranantajalta, joka vuokrasuhteen päättymisperusteen syntyessä oli vuokralaiseen nähden vastuussa vuokrasuhteen pysyvyydestä. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole oikeutta vahingonkorvaukseen, jos vuokralainen itse vuokrasopimusta tai sen muutosta tai lisäystä tehtäessä taikka erääntynyttä suoritusta maksettaessa tiesi tai vuokralaisen olisi pitänyt tietää vuokrasuhteen päättymisperusteesta.

Jos vuokranantajan vaihtumisen vuoksi vain osa huoneistosta on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta, vuokralaisella on oikeus saada vahingonkorvauksen lisäksi vuokra kohtuullisesti alennetuksi.

6 luku

Vuokraoikeuden siirto ja jatkaminen

36 §
Vuokraoikeuden siirrettävyys

Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan, ellei jäljempänä tässä luvussa toisin säädetä.

Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa, vuokralaisen on välittömästi ilmoitettava tästä kirjallisesti vuokranantajalle. Jos vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa, vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena siitä lukien, kun vuokralainen on ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle.

37 §
Vuokraoikeuden siirto liikettä luovutettaessa

Milloin vuokralainen harjoittaa kaupparekisteriin merkityllä toiminimellä liikettä huoneistossa, joka kokonaan tai osaksi on vuokrattu sitä varten, vuokralaisella on luovuttaessaan liikkeensä toiselle oikeus siirtää tälle huoneiston vuokraoikeus ilman vuokranantajan lupaa, jollei toisin ole sovittu tai jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa.

Vuokralaisen on viimeistään kaksi kuukautta ennen 1 momentissa tarkoitettua vuokraoikeuden siirtämistä kirjallisesti ilmoitettava asiasta vuokranantajalle. Jollei vuokranantaja hyväksy siirtoa, vuokranantajan on kuukauden kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Kun oikeus vuokrasuhteen siirtämiseen on saatettu tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman syyn, sen on kiellettävä vuokraoikeuden siirtäminen.

Jos vuokrasopimuksessa olevan ehdon mukaisesti vuokralaisella on oikeus liikkeen luovutuksen yhteydessä siirtää vuokrasopimus vuokranantajaa enempää kuulematta, ei 2 momentissa tarkoitettu ilmoitus ole tarpeen ja vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena ilmoitettuaan siirrosta kirjallisesti vuokranantajalle.

38 §
Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua

Jos huoneiston vuokralainen kuolee, vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin, jollei jäljempänä toisin säädetä, ja vuokralaisen kuolinpesä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä. Riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta tai irtisanomisajan alkamisesta on sovittu, kuolinpesä voi kuitenkin aina sanoa sopimuksen irti niin kuin toistaiseksi voimassa olevasta vuokrasopimuksesta säädetään. Jos vuokralainen oli vuokrannut huoneiston yhdessä toisen kanssa, irtisanomisoikeus kuuluu kuolinpesälle ja eloon jääneelle vuokralaiselle yhteisesti. Kummallakin on myös oikeus irtisanoa sopimus omalta osaltaan.

Vuokralaisen kuolinpesän suostumuksella sen osakkaalla on oikeus kuolinpesän asemesta jatkaa vuokrasuhdetta, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa sitä. Sama oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen on sillä, joka oli vuokrannut huoneiston yhdessä kuolleen vuokralaisen kanssa. Vuokrasuhteen jatkamista haluavan on kolmen kuukauden kuluessa vuokralaisen kuolemasta kirjallisesti ilmoitettava vuokranantajalle, että vuokrasuhdetta halutaan jatkaa. Kun ilmoitus on tehty, kuolinpesän vastuu vuokraehtojen täyttämisestä päättyy ja vastuu siirtyy jatkamisilmoituksen tehneelle.

Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokrasuhteen jatkamista, vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa jatkamisilmoituksen saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos vuokranantajan kanne hyväksytään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin vuokrasuhde päättyy, ja velvoitettava vastaaja muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen, kuolinpesän tai sen osakkaan tämän pykälän mukaista oikeutta vuokraoikeuden siirtoon tai jatkamiseen, on mitätön.

39 §
Vuokralaisen konkurssi

Jos vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus.

Vuokralaisen omaisuuden luovuttaminen konkurssiin ei estä vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista muualla tässä laissa säädetyin perustein. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta konkurssin alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.

Jos konkurssipesä käyttää huoneistoa, se on tämän ajan vastuussa vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä, vaikka se ei olisi ottanut vastatakseen niiden täyttämisestä. Liikehuoneiston edelleenvuokrauksessa huoneiston edelleen vuokralle antaneen vuokralaisen konkurssipesä vastaa vuokranantajalle vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä konkurssin alkamisesta siihen asti, kun huoneistoa hallinnassaan pitävälle vuokralaiselle on ilmoitettu ensivuokrasuhteen päättymisestä.

Kun vuokrasopimus purkautuu 1 momentissa mainitulla perusteella, vuokranantajalla on oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta.

40 §
Yksityishenkilön velkajärjestely tai yrityksen saneerausmenettely

Vuokralaista koskevan yksityishenkilön velkajärjestelyn tai yrityksen saneerausmenettelyn vaikutuksista vuokrasuhteen pysyvyyteen ja vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvoitteiden täyttämiseen säädetään erikseen.

7 luku

Vuokrasopimuksen irtisanominen

41 §
Vuokrasopimuksen päättyminen irtisanomisen johdosta

Jos toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy irtisanomisen johdosta vain siten kuin 38 §:ssä säädetään. Jollei muuta ole säädetty tai sovittu, sopimus irtisanomisen johdosta päättyy irtisanomisajan kuluttua.

Jos määräaikainen vuokrasopimus irtisanotaan muussa laissa säädetyllä perusteella, se päättyy siten kuin tässä muussa laissa säädetään.

42 §
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika

Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita tai tästä tai muusta laista muuta johdu.

Jollei irtisanomisajasta ole toisin sovittu, irtisanomisaika on kolme kuukautta vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen ja yksi kuukausi vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen.

43 §
Irtisanomisilmoitus ja sen tiedoksiantaminen

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste vuokralaisen häätämisestä, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään.

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokranantajalle tai sille, jolle vuokranantaja on antanut tehtäväksi periä vuokran, ei kuitenkaan rahalaitokselle, annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Samalla on mainittava irtisanomisen peruste, jos irtisanominen edellyttää tämän tai muun lain mukaan erityistä perustetta.

Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Irtisanominen on myös asianmukaisesti toimitettu, kun irtisanomisen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa.

Jos ei tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja lisäksi toimittamalla siitä tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Ilmoituksen katsotaan tulleen tällöin vuokralaisen tietoon lehden ilmestymispäivänä.

Jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä säädetään, irtisanominen on tehoton.

44 §
Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa

Tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi, jos:

1) irtisanomisen perusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa olisi 5 §:n perusteella pidettävä kohtuuttomana; tai

2) irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä.

Vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi on pantava vireille vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kuukauden kuluttua irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin.

Jos vuokralaisen kanne irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi hyväksytään, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin, jollei tuomioistuin vuokralaisen tai vuokranantajan vaatimuksesta toisin päätä. Jos kanne hylätään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin vuokrasuhde irtisanomisen johdosta päättyy, ja velvoitettava vuokralainen muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.

45 §
Vahingonkorvaus määräaikaisen sopimuksen päättyessä sekä toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisen johdosta

Määräaikaisen sopimuksen päättyessä vuokralaisella on oikeus saada korvaus suorittamistaan huoneiston arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä niiden vuokrasuhteen päättymisajankohdan mukaisesta arvosta, jos vuokralaisella on ollut tämän lain mukaan oikeus suorittaa nämä työt eikä niitä ole jo korvattu.

Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan suorittaman sellaisen irtisanomisen perusteella, jota ei voida pitää vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaisena, vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvaus 1 momentissa tarkoitetuista korjaus- ja muutostöistä sekä muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista. Lisäksi vuokralaisella, joka vuokrasopimuksen perusteella on harjoittanut huoneistossa kauppaa, käsityötä, teollista liikettä tai muuta ansiotoimintaa vähintään kaksi vuotta, on oikeus saada kohtuullinen korvaus muuton aiheuttamasta asiakaspiirin vähentymisestä tai menettämisestä sekä siitä huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä, joka vuokralaisen toiminnan johdosta on syntynyt, jos huoneiston seuraava haltija ryhtyy harjoittamaan huoneistossa olennaisesti samanlaista ansiotoimintaa.

46 §
Irtisanomissuojan tai korvausoikeuden menettäminen

Jos vuokralainen irtisanomisen jälkeen laiminlyö velvollisuutensa vuokralaisena, vuokralainen on menettänyt oikeutensa saada irtisanominen julistetuksi tehottomaksi tai oikeutensa saada korvausta sopimuksen päättymisestä irtisanomisen johdosta. Vuokralainen ei kuitenkaan menetä oikeuttaan, jos laiminlyönti on vähäinen.

47 §
Kielletyt ehdot irtisanomissuojasta ja korvauksista sekä sopimuksenvarainen korvaus

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta 44–46 §:n mukaiseen irtisanomissuojaan tai korvaukseen, on mitätön. Vuokrasuhteen päättyessä tämän luvun mukaan vuokranantaja on velvollinen suorittamaan vuokralaiselle muuta korvausta vain sen mukaan, mitä sen maksamisesta on sovittu.

8 luku

Vuokrasopimuksen purkaminen ja lakkaaminen

48 §
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:

1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;

2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;

3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;

4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää:

5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti;

6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty; tai

7) vuokralainen olennaisella tavalla muutoin rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.

Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.

Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin kauan kuin 1 momentin 1 tai 4–7 kohdassa tarkoitettu menettely jatkuu.

Vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus säädetään lisäksi 7, 32 ja 39 §:ssä.

49 §
Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä

Vuokranantaja ei saa purkaa vuokrasopimusta 48 §:n 1 momentin 3–7 kohdassa mainitulla perusteella, ellei vuokranantaja ole antanut vuokralaiselle kirjallista varoitusta. Varoitus on annettava tiedoksi siten kuin 43 §:n 3–5 momentissa säädetään irtisanomisilmoituksen tiedoksiantamisesta.

Jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.

Varoitusta ei kuitenkaan tarvita, jos purkamisperusteen aiheuttanut vuokralaisen menettely on toistunut ja vuokralaiselle jo aikaisemmin menettelyn johdosta on annettu varoitus taikka jos vuokralainen 48 §:n 1 momentin 4, 6 tai 7 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.

50 §
Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus

Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus:

1) jos vuokralaisen tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen;

2) jos huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta;

3) jos vuokranantaja olennaisesti rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.

Jos purkamisperusteen aiheuttaneella seikalla on vain vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Vuokralainen voi koska tahansa vedota 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettuun sopimuksen purkamisperusteeseen. Saman momentin 2 kohdassa tarkoitettuun purkamisperusteeseen vuokralainen voi vedota kuukauden kuluessa siitä, kun peruste on ilmennyt. Momentin 3 kohdassa tarkoitettuun purkamisperusteeseen vuokralaisen on vedottava kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokralaisen tietoon. Vuokralainen ei kuitenkaan menetä oikeuttaan purkaa sopimus niin kauan kuin 3 kohdassa tarkoitettu menettely jatkuu.

Vuokralaisen oikeudesta purkaa vuokrasopimus säädetään lisäksi 7, 15, 18, 19 ja 34 §:ssä.

51 §
Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen purkamisen johdosta

Vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta 48 §:n 1 momentin nojalla.

Vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvaus vahingosta, joka vuokralaiselle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta 50 §:n 1 momentin nojalla, jos purkaminen on aiheutunut vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta. Vuokralaisen oikeudesta saada korvaus sopimuksen purkamisen johdosta säädetään myös 21 ja 35 §:ssä.

52 §
Kielletyt ehdot vuokrasopimuksen purkamisesta

Ehto, jonka mukaan vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen muulla kuin tässä laissa säädetyllä perusteella, on mitätön.

Voidaan sopia, että vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus myös muulla kuin tässä laissa säädetyllä perusteella.

Ehto, jonka mukaan vuokralainen on vuokrasopimuksen tultua puretuksi velvollinen maksamaan vuokraa vuokrasuhteen päättymisen jälkeiseltä ajalta, on mitätön.

53 §
Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus

Vuokranantajan tai vuokralaisen, joka haluaa käyttää tässä laissa säädettyä oikeutta purkaa vuokrasopimus, on annettava kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Purkamisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan purettavaksi.

Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi todistettavasti. Purkamisilmoitus on myös asianmukaisesti annettu tiedoksi silloin, kun sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa.

54 §
Vuokrasopimuksen lakkaaminen

Vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Jos tämä aiheutuu vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, vuokralaisella on oikeus saada korvaus näin aiheutuneesta vahingosta.

Jos vuokrasopimus lakkaa ennen kuin vuokralaisella on oikeus saada huoneisto hallintaansa eikä vuokranantaja lakkaamisen perusteesta tiedon saatuaan viipymättä ilmoita siitä vuokralaiselle, tällä on oikeus saada korvaus vuokranantajan menettelystä hänelle aiheutuneesta vahingosta.

9 luku

Muutto liikehuoneistosta

55 §
Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä

Muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä.

56 §
Muuttopäivän siirtäminen

Määräaikaisessa vuokrasuhteessa muuttopäivää ei voida siirtää.

Jos toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa uuden huoneiston hankkiminen ja huoneistossa harjoitettavan toiminnan lopettaminen muuttopäivään mennessä vaikeuttaisivat vuokralaisen toimeentulomahdollisuuksia kohtuuttomasti, tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta siirtää muuttopäivää enintään kuudella kuukaudella.

Muuttopäivää ei saa siirtää, jos siitä aiheutuu vuokranantajalle tai muulle huomattavaa haittaa tai vahinkoa. Muuttopäivää ei myöskään saa siirtää, jos vuokranantajalla on 48 §:n 1 ja 2 momentin nojalla oikeus purkaa vuokrasopimus taikka jos vuokralainen on itse irtisanonut tai purkanut vuokrasopimuksen.

57 §
Vaatimus muuttopäivän siirtämisestä

Muuttopäivän siirtämistä koskeva kanne on pantava vireille tuomioistuimessa seitsemän päivän kuluessa irtisanomisen tai purkamisen tiedoksisaannista ja ennen siirrettäväksi pyydettävää muuttopäivää.

Muuttopäivän siirtämistä koskevan oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. Jos vuokralaisen vaatimus muuttopäivän siirtämisestä hylätään ja 55 §:ssä tarkoitettu muuttopäivä on mennyt, tuomioistuimen on velvoitettava vuokralainen muuttamaan huoneistosta välittömästi.

57 a § (12.7.2002/600)
Muutoksenhaku muuttopäivän siirtämistä koskevaan ratkaisuun

Muuttopäivän siirtämistä koskevaan tuomioistuimen ratkaisuun ei saa valittamalla hakea muutosta.

58 §
Muuttopäivän siirtämisen vaikutus vuokrasuhteeseen

Kun muuttopäivää on siirretty, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin enintään tuomioistuimen määräämään muuttopäivään saakka ja päättyy ilman irtisanomista. Siirtäessään muuttopäivää tuomioistuimen on velvoitettava vuokralainen muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.

10 luku

Liikehuoneiston edelleenvuokraus

59 §
Edelleen vuokralle antaneen vastuu sopimuksen pysyvyydestä

Jos vuokralainen vuokrasopimuksen tai vuokranantajan erikseen antaman luvan perusteella on vuokrannut koko huoneiston edelleen yhdelle tai useammalle omalle vuokralaiselleen yhdessä tai rajoittamalla kunkin käyttöoikeuden vain osaan huoneistosta, päättyy huoneistoa hallitsevan vuokralaisen tai hallitsevien vuokralaisten oikeus käyttää huoneistoa samanaikaisesti kuin huoneiston edelleen vuokralle antaneen vuokralaisen oikeus hallita huoneistoa.

Jos huoneiston edelleen vuokralle antaneen vuokralaisen vuokrasopimus päättyy sen johdosta, että

1) vuokralainen on sopinut vuokranantajansa kanssa vuokrasopimuksen päättymisestä taikka irtisanonut tai purkanut vuokrasopimuksen,

2) vuokranantaja on purkanut tämän vuokrasopimuksen vuokranmaksun laiminlyönnin johdosta tai siitä syystä, ettei sovittua vakuutta ole asetettu tai että vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin, taikka

3) vuokralaisena olevan oikeushenkilön purkamista tai lakkaamista koskeva menettely on pantu vireille,

on vuokralainen velvollinen korvaamaan huoneistoa hallussaan pitävälle vuokralaiselleen huoneiston hallinnan päättymisestä aiheutuneen vahingon.

60 §
Vuokranantajan oikeus purkaa edelleenvuokrausta koskeva sopimus

Vuokranantajalla on oikeus purkaa huoneiston edelleen vuokralle antaneen vuokralaisen ja huoneistoa hallussaan pitävän vuokralaisen välinen vuokrasopimus, jos huoneistoa hallitseva vuokralainen menettelee 48 §:n 1 momentin 2–7 kohdassa tarkoitetulla tavalla. Sopimuksen purkamisesta on annettava tieto myös huoneiston edelleen vuokralle antaneelle vuokralaiselle.

11 luku

Liikehuoneiston alivuokraus

61 §
Alivuokrasuhde

Alivuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan tai muu kuin vuokralainen luovuttaa osan hallitsemastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan. Alivuokrasuhteen osapuolet ovat alivuokranantaja ja alivuokralainen.

Alivuokrasuhteeseen sovelletaan, mitä muualla tässä laissa säädetään huoneenvuokrasuhteesta, jollei tämän luvun säännöksistä muuta johdu. Mitä 44–46 §:ssä säädetään vuokralaisen irtisanomissuojasta ja vahingonkorvauksesta, ei kuitenkaan sovelleta alivuokrasuhteeseen.

62 §
Ilmoittamisvelvollisuus alivuokrauksessa

Alivuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan alivuokralaiselleen, mihin alivuokranantajan vuokraoikeus tai muu oikeus käyttää huoneistoa ja oikeus antaa osa huoneistosta vuokralle perustuu.

63 §
Alivuokrasopimuksen irtisanomisaika sekä muuttopäivä

Alivuokranantajan irtisanoessa alivuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Alivuokralaisen irtisanoessa alivuokrasopimuksen irtisanomisaika on 14 päivää. Jos alivuokrasopimuksessa kuitenkin on sovittu jostain muusta irtisanomisajasta tai on sovittu vuokrasuhteen päättyvän tiettynä ajankohtana ilman irtisanomista, tätä on noudatettava.

Alivuokralaisen on muutettava viimeistään alivuokrasuhteen päättymisen jälkeisenä arkipäivänä eikä oikeutta muuttopäivän siirtoon ole.

64 §
Vahingonkorvaus alivuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta

Jos alivuokranantaja on ilman alivuokrasuhteessa hyväksyttäväksi katsottavaa syytä irtisanonut alivuokrasopimuksen, alivuokralaisella on oikeus saada alivuokranantajalta kohtuullinen korvaus muuttokustannuksistaan ja uuden vuokrahuoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista.

Ehto, jolla oikeutta vahingonkorvaukseen alivuokrasuhteen irtisanomisen johdosta rajoitetaan, on mitätön.

65 §
Alivuokrasuhteen päättyminen alivuokranantajan hallintaoikeuden päättymisen johdosta

Alivuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin alivuokranantajan vuokrasopimus tai muu oikeus käyttää huoneistoa.

Alivuokranantajan on viivytyksettä ilmoitettava vuokralaiselle, milloin alivuokranantajan vuokraoikeus tai muu oikeus käyttää huoneistoa ja alivuokrasuhde päättyvät. Jos alivuokranantaja laiminlyö ilmoituksen, alivuokralaisella on oikeus saada alivuokranantajalta kohtuullinen korvaus muuttokustannuksista, jollei alivuokranantaja voi näyttää, että alivuokralainen muutoin tiesi alivuokranantajan oikeuden päättymisestä.

12 luku

Voimaantulosäännökset

66 §
Voimaantulo

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä toukokuuta 1995.

Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.

67 §
Ennen lain voimaantuloa tehdyt vuokrasopimukset

Tätä lakia sovelletaan myös ennen lain voimaantuloa tehtyihin 1 §:ssä tarkoitettuihin huoneenvuokrasopimuksiin, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Jos vuokranantaja on jo ennen lain voimaantuloa vuokrasopimuksessa tai erikseen antanut luvan vuokrata koko huoneiston edelleen ja vuokralainen tämän luvan perusteella tämän lain voimaantulon jälkeen antaa huoneiston vuokralle, sovelletaan 59 ja 60 §:n säännöksiä myös ennen lain voimaantuloa tehtyyn sopimukseen.

Vuokranantajalla on kuitenkin kuuden kuukauden ajan lain voimaantulosta oikeus määrätä, ettei ennen lain voimaantuloa annetun luvan perusteella enää lain voimaantulon jälkeen saa antaa huoneistoa vuokralle. Tämä ilmoitus on tehtävä kirjallisesti ja annettava tiedoksi siten kuin 43 §:n 3–5 momentissa säädetään.

Mitä tämän lain 5 §:n 2 momentissa on säädetty, sovelletaan ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn sellaiseen huoneenvuokrasopimukseen, joka on tehty 1 päivänä tammikuuta 1995 tai sen jälkeen.

68 §
Kulumassa oleva määräaika ja vireillä oleva oikeudenkäynti

Jos huoneenvuokralain mukaisen ilmoituksen tai toimenpiteen määräaika päättyy vasta tämän lain voimaantulon jälkeen, määräajan päättyminen sekä ilmoituksen tai toimenpiteen vaikutus määräytyvät huoneenvuokralain säännösten mukaan.

Tämän lain voimaan tullessa tuomioistuimessa vireillä oleva liikehuoneiston huoneenvuokrasuhdetta koskeva asia käsitellään ja ratkaistaan huoneenvuokralain säännöksiä noudattaen.

HE 304/94, YmVM 24/94

Muutossäädösten voimaantulo ja soveltaminen:

12.7.2002/600:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2003.

HE 31/2001, LaVM 8/2002, EV 65/2002

15.8.2003/738:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2004.

Ennen lain voimaantuloa syntynyt velka vanhentuu niin kuin velan vanhentumisesta annetun lain (728/2003) 21 §:n 3 momentissa säädetään.

HE 187/2002, TaVM 28/2002, EV 278/2002

5.12.2003/1039:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2004.

HE 109/2003, VaVM 26/2003, EV 66/2003

22.12.2009/1610:

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä heinäkuuta 2010.

HE 24/2009, YmVM 10/2009, EV 206/2009

18.1.2013/36:

Tämä laki tulee voimaan 16 päivänä maaliskuuta 2013.

HE 57/2012, LaVM 14/2012, EV 126/2012

Finlex ® on oikeusministeriön omistama oikeudellisen aineiston julkinen ja maksuton Internet-palvelu.
Finlexin sisällön tuottaa ja sitä ylläpitää Edita Publishing Oy. Oikeusministeriö tai Edita eivät vastaa tietokantojen sisällössä mahdollisesti esiintyvistä virheistä, niiden käytöstä käyttäjälle aiheutuvista välittömistä tai välillisistä vahingoista tai Internet-tietoverkossa esiintyvistä käyttökatkoista tai muista häiriöistä.